铜梁市场分析

第一章宏观经济分析

一铜梁县经济发展状况及变化趋势分析

1) 铜梁概况

铜梁县位于重庆市西北部。东北连合川，南接永川，西南靠大足，西北邻潼南，东南毗邻璧山。全县幅面积员1334平方公里，是重庆联结成都的重要节点。这里，是长江上游经济带的核心地区，是中国西部重点开发产业带（成渝经济带）的中心位置和腹心地带，是重庆制造加工业的中心区域。

铜梁山川秀美，人文荟萃。这里有以更新世纪石器、东汉陶器、恐龙化石为代表的铜梁文化；有誉满华夏、蜚声海外的“中华第一龙”---铜梁龙；有全国爱国主义教育基地---邱少云烈士纪念馆；有“巴渝名校”---铜梁中学，有“初中教育专家”---重庆巴川中学。

铜梁交通便捷，环境优越。龙乡铜梁位于成渝经济区腹心地带，处渝西地区中心位置。渝遂高速公路、国道319线及规划的渝大高速公路东西向穿境而过，规划的重庆三环高速公路合川-铜梁-永川段贯通南北，交通便利，是重庆一小时经济圈和成渝经济带上的重要节点，距重庆主城41公里，距江北机场65公里。铜梁高起点的城市规划，高品质建设城市，高质量管理城市，龙文化特色突出，先后荣获中国人居环境范例奖、国家首批园林县城、国家级卫生县城等荣誉称号。2）铜梁县的经济发展

工业经济快速发展，圆满完成“三年再造一个铜梁工业”的目标。全年实现工业增加值577295万元，增长25.6%，比2006年增长108.1%。铜梁工业园区新开工工业项目20个，新竣工投产21个，入驻企业累计达186户；蒲吕工业园新开工工业项目10个，竣工投产5个。全县工业园区实现工业总产值115亿元，增长126.9%，占全县工业总

产值的57.5%，经济增长极作用逐步显现。

农村经济稳步发展。引进业主实施农业产业化、规模化经营，农村土地规模经营集中度达24.5%；狠抓10万亩市级重点蔬菜基地建设，新建成蔬菜基地3万亩；实施“万千工程”，土地整理新增耕地1.1万亩。全年实现农林牧渔业增加值184031万元，比上年增长6.1%。重视扩大开放，逐步提升对外开放水平

围绕机械制造、电子电气等主导产业开展产业链招商、以商招商，招商引资取得明显成效，成功引进中国吉利集团30万台自动变速箱项目，引进重大项目实现零的突破；红旗缸盖、南雁集团、飞尔达等较大项目相继落户，全县正式签约项目117个，签约资金74.7亿元，实际到位资金40.7亿元。

3) 铜梁GDP的增幅状况

2009年，实现地区生产总值127.8亿元，按可比价计算，比上年增长17.9%，高于全市3个百分点。

从产业结构看，2009年第一产业实现增加值184031万元，同比增长6.1%；第二产业实现增加值707724万元，同比增长24%；第三产业实现增加值386215万元，同比增长14.1%。三次产业结构比为14.4：55.4：30.2。按常住人口计算，人均地区生产总值达到20348元，比上年增长17.1%。

到2010年上半年，全县累计实现地区生产总值62.59亿元，同比增长16%。实现工业总产值99.05亿元，增长21%；实现工业增加值30.37亿元，增长21%。全社会固定资产投资完成54.9亿元，增长60%，增幅比去年同期增长15.08个百分点，其中，房地产开发投资7.94亿元，同比增长44.3%；在全县确定的159个重点建设项目中，现已动工建设129个，完成投资40.68亿元，占全社会固定资产投资的74.1%；31个重点工业项目正在建设中，竣工投产项目3个，完成主体工程建设项目5个，完成投资9.68亿元，占工业投资的55%。社会消费品零售总额23.14亿元，增长18%。城镇居民人均可支配收入8986元，增长10.8%；城镇居民人均可支配收入8986元，增长10.8%；农民人均现金收入3703元，增长15.4%。

4)可支配收入呈阶梯状上升

自2007年以来，铜梁县人均收入保持了持续上涨的走势，截止2009年，城市居民可支配收入已达20348元/年/人，消费支出为14664/年/人。城市居民收入年涨幅为6.9%-18.2%，支出年涨幅为1。

5) 社会固定资产投资增长迅猛

近来年，铜梁固定资产投资增长迅猛。到2009年全社会固定资产投资1109921万元，比上年增长38.1%。按行业分，第一产业投资59362万元，增长63%；第二产业投资455530万元，增长18.4%，其中工业投资455530万元，增长18.4%；第三产业投资595029万元，增长55.5%。

小结：近来年铜梁县政府，以“保增长、保民生、保稳定”为重心，积极采取“调结构、扩内需”等一列系措施，带动了第二产业与第三产业经济的快速发展。面对国家对房地产市场的宏观调控得到实施的同时,铜梁房地产业正平稳健康的发展。

二、铜梁县房地产市场

市场如战场，瞬息万变。关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。

我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对铜梁市场进行分析：

（一）“点”

1、亮点：

泽京普罗旺斯、龙轩大地等品牌大盘改变了铜梁城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。

2、焦点：

重庆鸥鹏地产（南门）的物业从多层洋房、别墅到高层，汇集在此，成了铜梁房地产市场近几年关注的焦点。

3、疑点：

原“鸥鹏华府”项目，摇身一变成为了“”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，究竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项

目，即使是在概念炒作盛行地重庆，也算是极为危险，在有多少人可以接受？

4、原点：

以原创为起点，繁衍新生命。200７年以“城市生活第一线”为主题的益星花园在铜梁横空出世，200８年又诞生了姐妹篇“益星雅郡”，一家开发，两种定位，铜梁首席大型生态景观高尚住宅综合社区。

5、标点：

以标新立异为起点，树立市场差异化。“紫薇LIHO”、“高新水晶岛”、“时光2000”、“柠檬公寓”、“中城新天地”等一批以小户型、精装修公寓为定位的项目占据了市场的部分份额。

6、新点：

以产品更新为定位点的新兴项目细分了客户群。如“我爱我家”、“新西蓝”、“中华世纪城”的户型设计、“城南锦绣”、“紫昕华庭”的宣传推广（但宣传投入过大）等，在很大层面上吸引了消费人群。

7、质点：

以产品附加值提升项目价值。“蔚蓝印象”——向政府捐赠1000万元改善大庆路园林、社区内100米木栈道、阳光停车走廊；“豪盛时代·华城”——铜梁首家水景住宅，“佳家SPORT”——西北首家运动主题社区为代表的楼盘，在打造产品附加值方面取得了不俗的效果。但“佳家SPORT”由于其它方面的原因，销售状况令人担忧。（二）“线”

1、经线：