2013年济南房地产市场分析与空间展望

期。
济南市“十二五”规划中提到，未来五年重点建设16个综合体，可供开发面积为40平方千米，预计建筑面积 达到7000万㎡，中长期来看商业市场存在风险（去化风险、经营风险）。 商业用地集中分布与西客站片区，共成交120万㎡，按照平均容积率6.0计算，未来西客站或将有720万㎡商
业项目（物业类型可包含商业、办公、商务公寓）。
高。
2009-2013年3月年济南市经营性用地容积率走势
土地市场 特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机
土地属性
2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展
90-130 82-138
42-68 94-104 85-200 88-131 77-122 89-164 89-135 107-142
新里爱丽舍公馆
恒大雅苑 银丰唐郡 鲁商凤凰城
槐荫
槐荫 历城 历城 市中 历下 历下 天桥 历下
2012-9-29
2012-10-28 2012-11-18 2012-11-25 2012-11-25 2012-11-30 2012-12-2 2012-12-15 2012-12-16
市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势 2013年济南商品住宅成交量预计增加100万㎡，突破600万大关 2013年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿 2013年济南商品住宅成交价格预计稳中有升
商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力
成交金额（亿元）
42.00 18.39 14.35 13.94 12.69 12.42 12.13 11.64 10.37 8.58
2
3 4 5 6 7 8 9 10
绿地国际花都
鲁能领秀城 天鸿·万象新天 泉景天沅 鑫苑名家 恒大城 中海·奥龙观邸 绿地·滨河国际城 名士豪庭
24.47
22.93 19.79 15.14 14.16 13.22 12.92 12.31 11.97
2012-2013年住宅项目开盘明细 项目名称 绿地滨河国际城 凯旋新城嘉苑 外海中央花园 波斐历景 明湖·白鹭郡 金羚·嘉和馨园 中建·凤栖第 所属区域 天桥 槐荫 槐荫 历下 高新 槐荫 历城 开盘时间 2012-2-26 2012-4-15 2012-4-29 2012-6-7 2012-6-30 2012-6-30 2012-6-30 主力户型（㎡） 73-170 69-120 80-186 80-167 79-132 90-149 88-248
2012.1-2013.3济南市土地供应分析
地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区，
优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市 场又将是丰收的一年。
土地市场
土地价格
特征一：土地市场供需两旺，创历史新高
2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年 土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。 土地单价继续呈上扬态势。2012年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年 商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对 于整体市场有了一定的抬升作用。
10
山东诚基房地产开发有限公司
10.68
回顾2012 2012年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）
2012年全年项目销售金额十强表 2012年全年项目销售面积十强表 排名 1 项目名称 中海国际社区 成交面积(万平方米) 52.87
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
中海国际社区 鲁能领秀城 绿地国际花都 海尔绿城·济南全运村 泉景天沅 中海·奥龙观邸 天鸿·万象新天 鑫苑名家 名士豪庭 南益·名泉春晓
2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成 交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。2012年济 南市经营性用地供应面积为636.53万㎡，成交面积为 623万㎡，供地计划基本完成。本年度供应面积较 2011年有小幅上涨1.4%，成交面积环比大幅增长， 增幅为20.55%。
进入2013年，土地市场仍然比较活跃，截止3月20 日，济南市经营性用地供应面积达222.11万㎡，成交 面积为69.9万㎡，与去年同期基本持平。其中多宗土
2012年济南商品住宅总供应量为555万㎡，共52180套； 全年供应保持持续上涨态势，9-12月各月供应量均超过60万㎡。
住宅成交： 全年成交量一路走高，首破五万套！
2012年济南商品住宅总成交量为540.4万㎡，共成交50424套； 从3月份开始，各月成交量基本维持在40万㎡以上；
住宅价格： 成交均价比较稳定，震荡中上行
重汽·翡翠外滩 奥体·天泰太阳树
幸福逸居 映月清水湾 中铁·逸都国际 力高国际 尚品燕园 中国铁建·国际城 中建锦绣城 百替御园华府
历城 历下
天桥 天桥 高新 历下 历下 历下 槐荫 历城
2012-7-28 2012-8-4
2012-8-5 2012-8-18 2012-8-25 2012-9-8 2012-9-16 2012-9-23 2012-9-26 2012-9-26
预见，2013年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的。
2012-2013.3济南市经营性用地区域供应结构（单位：万㎡）
土地市场
容积率
特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”
2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容
积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下， 未来城市将不断“长高”。 2012年共有16幅商业用地容积率已超过8.0，全部分布在西客站片区。不难预见未来西客站将有多个超高 层面世，城市不断长高已成大势。 2013年1-3月份公告的商业用地中，除加油站和农贸市场用地外，其他商业用地平均容积率为5，依然较
2012年-2013年3月土地市场品牌房企用地表现
拿地企业 城建集团 西城投资 恒大地产 华润地产 金科地产 上海永隆 万科地产 绿地地产 保利地产 南益地产 合计 拿地幅数 9 28 7 2 6 6 1 7 2 4 72 拿地面积（万㎡） 129.6 110.4 42.7 30.2 27 24.2 19.1 13.2 13.2 18.4 428 拿地金额（亿元） 50 70.1 36.9 11 18.6 9.9 15.8 8.7 14.2 16.3 251.1 规划项目 —— —— 恒大雅苑/恒大国际金融中心/恒大帝景 华润中央公园 金科世界城 —— —— 绿地中央广场 保利中心/保利华庭 —— ——
供应量，同比也有较大幅度的增长，涨幅为273.28%；
2012年月均 供应量： 46.25万㎡
商品住宅
开盘数量，加推次数创历史之最
2012年市场活跃度高表现在年度开盘项目创新高，共有26个 住宅项目首次开盘，10个公寓项目入市，月均3个新项目开盘， 是历年难以企及。截至2013年3月8日尚无新项目开盘。 同时，原本在售项目和新开项目推案频繁，初步计算,截至 2013年2月，累计推案次数达200余次，单月推案次数超过20次。 从项目开盘时间上看，项目多集中在2012年下半年，7-12月 共19个住宅项目开盘，占全部住宅项目的73%。 2012年市场整体上行，开发商对市场持乐观态度，调整项目 入市及推案策略，都取得了不俗的成绩。2013年则延续上年火 热态势，多个项目多次加推，更是出现了几近售罄的情况。 从开盘项目户型上看，刚需户型是市场主力。
展望2013
空间•未来
城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好
济南人均GDP、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑
与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间 随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力 会进一步提升。
全年成交均价为7514元/ ㎡
回顾2012 2012年济南商品房销售排名TOP10（企业篇）
2012年全年销售金额十强开发企业表 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 企业名称 中国海外发展有限公司 绿地控股集团有限公司 恒大地产集团有限公司 香港南益集团 山东鲁能亘富开发有限公司 绿城中国控股有限公司 中国建筑股份有限公司 鑫苑（中国）置业有限公司 天鸿房地产开发有限公司 销售金额(亿元) 55.21 43.03 24.78 18.95 18.39 16.88 14.64 12.29 8 12.13 9 10 鑫苑（中国）置业有限公司 绿城中国控股有限公司 鲁商置业股份有限公司 15.22 14.90 14.47 排名 1 2 3 4 5 6 7 2012年全年销售面积十强开发企业表 企业名称 中国海外发展有限公司 绿地控股集团有限公司 恒大地产集团有限公司 山东鲁能亘富开发有限公司 香港南益集团 中国建筑股份有限公司 天鸿房地产开发有限公司 成交面积(万平方米) 66.41 59.77 38.77 22.93 22.86 20.02 19.79
2013年济南房地产市场分析与空间展望
山东财经大学
山东省房地产业发展研究中心
副主任 孙大海
2013年3月
目
录
Part 1
回顾与展望
Part 2
Part 3
济南房地产市场分析
济南房地产市场发展空间
PART
1
回顾与展望
回顾2012
土地市场： 市场回暖，供需两旺，成交量突破600万平方米！ 住宅供应： 供应规模放量，首破500万平方米！
2012年-2013年3月济南市经营性用地供应属性
土地市场
特征四：品牌企业领跑土地市场
大企业成为土地市场领军人
土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。2012年单宗土地成交总价TOP10中南益地产、万科地产、 恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、 3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。 2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅， 土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储 备土地。
商品住宅 供应量：2012年商品住宅市场活跃度高；2013年2月供应量高于去年同期
2012年，济南市商品住宅市场高度活跃，全年总供应量达到了555万㎡，月均供应量为46.25万㎡； 从2013年1-2月供应量来看，1月份受严寒天气影响，多数楼盘工程进度未能达到预售标准，开发企业多不 选择在1月份进行开盘或加推，致使供应量仅为4.9万㎡；而2月份供应量则高达48.9万㎡，高于2012年月均
企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位
2013年进入济南的大型企业预计会增加至15家 大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右
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济南房地产市场分析
土地市场
供求总量
特征一：市场供需两旺，创历史新高
2009-2013.3年济南市土地市场概况
2013年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格
略高。
2009-2013.3年经营性用地平均楼板价走势
2009-2013年济南土地成交单价分析
土地市场
区域供地结构
特征一：土地市场供需两旺，创历史新高
土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为230.8万㎡和305.8万㎡，占全市供应总量的62%。 历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块 供应商业用地39幅，供应面积达227万平方米。 2013年槐荫区西客站仍是重点发展区域，随着“十艺节”的临近，西部建设的进度将不断加快，不难