2014年济南市房地产市场年报及2015年房地产预测
2015年济南房地产市场解析
2015年济南房地产市场排行榜数据来源：济南市房地产信息系统数据采集类型：商品房、商品住宅、商办物业数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清，不包括章丘、平阴、济阳、商河研发机构：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心特别说明：1.普通住宅统计中，万科、恒大的指标中包含了装修2.海尔地产和绿城的计算方法进行了调整。
据了解，在双方合作开发的海尔全运村、百合花园项目中双方并没有约定销售业绩并表事宜，计算时按照持股比例分别计入双方。
解析一济南房地产市场成交连续5年创造新高，2015年12月20日商品住宅成交突破1000万㎡，成为市场发展新的里程碑。
从2011年开始济南房地产市场成交连续5年创新高。
2015年全年共成交商品房1087.7亿、150340套、1299.4万㎡；成交商品住宅886.8亿、91121套、1063.3万㎡；同比2014年，商品房各项指标增幅分别为34.2%、33.3%、34.0%，商品住宅各项指标增幅分别为49.3%、38.6%、43.0%。
2015年12月20日济南商品住宅签约面积1001.9万㎡，首次突破1000万㎡，成为市场发展新的里程碑。
解析二普通住宅市场持续健康稳定发展，改善型需求爆发式增长济南普通住宅市场2015年有成交记录的项目共294个，较2014年的257个增加37个；全年成交均价8104元/㎡，价格同比增幅1.44%。
成交排名前60个项目共成交623.3亿，占全市70.3%；成交排名前82个项目共成交709.6亿，占全市80.0%。
均价在8000元/㎡以内的项目共180个，成交54966套，占全市60.9%；均价10000元/㎡以上的项目53个，成交179.79亿、11159套，占全市21.4%、12.4%，项目个数较2014年增加13个、金额增加76.83亿、套数增加5420套，增幅分别为33%、75%、94%，改善型需求呈现爆发式增长。
普通住宅市场成交均价及成交结构与2014相比，基本稳定，市场仍保持持续稳定健康的发展态势。
2014年中国房地产市场总结分析以及2015年走势预测
2014年中国房地产市场总结分析以及2015年走势预测王楚楚
【期刊名称】《金融言行：杭州金融研修学院学报》
【年(卷),期】2015(0)3
【摘要】2014年以来,我国房地产景气指数逐月下滑,房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比大幅下滑,70个大中城市中房价下跌城市不断增加。
随着房地产市场调整的不断加深,各地地方政府从6月开始取消限购,不断放松调控,央行也最终放松首套房认定政策,释放改善性需求。
【总页数】2页(P31-32)
【作者】王楚楚
【作者单位】中国工商银行电子银行中心
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.金融危机冲击下的中国房地产——2008-2009年中国房地产市场分析与预测[J], 倪鹏飞
2.2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析 [J], 中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会
3.哈继铭：2015年中国房地产市场将会出现拐点 [J],
4.2003年我国房地产市场与住房价格分析及2004年走势预测 [J], 付罡;顾晓伟
5.中国房地产市场现状分析及政策思考——以2008年中国房地产市场的现状调查为例 [J], 曹晶;李博
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济南房地产周报2014年1月20日-26日
济南市2014年1月20日-2014年1月26日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场无供应和成交。
本周内济南市商品房批准预售1456套，批准预售面积为10.40万平方米，5个项目有新增供应。
其中，主力供应项目为御华园，恒生望山，和恒大城。
本周济南市商品房成交1732套，成交面积14.77万平方米，与上周上涨13.70%；成交均价10442元/平方米，环比上涨4.52%（白金瀚宫，普利中心等高价项目集中网签拉高均价）。
其中，普通住宅成交1053套，成交面积11.38万平方米，环比上周上涨26.58%，成交均价8981元/平方米，与上周基本持平；别墅3套，成交面积0.13万平方米，成交均价21471元/平方米；办公用房成交110套，成交面积1.55万平方米，成交均价20151元/平方米；商业用房成交42套，成交面积0.55万平方米，成交均价19348元/平方米；商用公寓成交120套，成交面积0.46万方米，成交均价11158元/平方米。
二．本周新推盘项目本周无新推盘项目。
三．数据分析表1、2014年1月20日-年1月26日商品房成交情况（单位：套）表2、2014年1月20日-1月26日各区域商品房成交情况济南市房地产市场周报(01.20-01.26)槐荫区成交面积3.59万平方米，成交套数447套，成交均价8140元/平方米,位于第一位，成交主力项目为恒生望山、绿地中央广场、龙腾国际花园；历下区成交面积3.41万㎡，成交套数453套，成交均价12361元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为莱钢凯旋公馆、冠华历山吉第；市中区成交套数为233套，成交面积2.79万平方米，成交均价15487元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为绿地普利中心、华润中央公园、中海国际社区。
表3、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数从上表可以看出，最近四周商品房成交套数趋稳，处于低位运行。
2014年济南房价是上涨还是下跌呢？
2014年济南房价是上涨还是下跌呢？2篇2014年济南房价的变动情况始终是一个备受关注的话题。
在过去几年里，中国房地产市场经历了多次调控政策的影响，济南作为其中一个重要的房地产市场，其房价变动情况备受市民关注。
那么，2014年的济南房价到底是上涨还是下跌呢？本文将从不同角度来分析这个问题。
首先，我们来看看2014年济南房地产市场的整体走势。
据当年的数据显示，2014年初至年底的房价整体呈现上涨趋势。
尽管国家对房地产市场进行了一系列的调控政策，如限购、限贷等措施，但济南房价整体上仍然出现上涨的态势。
尤其是在城区及其周边地区，房价上涨幅度较为显著，并持续了较长时间。
其次，我们来分析一下导致济南房价上涨的原因。
首先，济南作为山东省的省会城市，经济发展势头良好，人口流入较多，这导致了对住房需求的增加，进而推动了房价上涨。
同时，济南的城镇化进程也在不断加快，许多农村人口涌入城市，增加了房屋的需求量。
此外，济南也是一个历史悠久的文化名城，吸引了大量游客和投资者前来购买房产，这也给房价上涨提供了一定支撑。
然而，房价上涨的同时也带来了一些问题和压力。
首先，由于房价上涨过快，部分购房者面临支付能力的压力，这使得市场出现了一定程度的观望情绪，购房热情有所减退。
其次，房价上涨也导致了房地产市场过热的现象，一些投机资金进入市场，可能会带来房地产泡沫和金融风险。
此外，房价上涨也加大了中低收入人群的居住压力，一些年轻人面临难以拥有自己的住房的问题。
在这样的背景下，政府部门不得不采取一系列的调控政策来应对房价上涨的压力。
2014年，济南市政府先后出台了多项政策来调控房地产市场，如限购、限贷、限售等措施。
这些政策的出台有效地遏制了房价过快上涨的势头，使市场得以稳定。
综上所述，2014年济南房价总体上呈现上涨的趋势。
这得益于城市经济的快速发展和人口流入增加等因素的影响。
然而，房价上涨也带来了一系列的问题和压力，需要政府采取相应的调控措施来维护市场的稳定。
济南房地产市场概况0101
三、基于拿地策略的城市板块分析
三、基于拿地策略的城市板块分析
1、版块划分 基于拿地策略，我们将济南划分为以下八大板块：
城北板块 高新—唐冶板块
西客站板块 西郊板块
总建筑面积1020万㎡，2014年11月入市。 单盘销售34.6亿：14年11月16日开盘，认筹 8202组，成交4573组。
营销策略：
超大盘，快速开发，超低价倾销。
价格： 高层起价4680，主力成交价5000－6000元； 洋房7000－8000元； 别墅300－450万元/套。
Hale Waihona Puke 二、竞争对手分析二、竞争对手分析
（2）典型楼盘
中海国际社区
项目位于阳光新路与二环南路交汇处 ，总建筑面积319万㎡，产品区间90145㎡。 营销策略：
名校学区大盘，低价跑量
销售情况： 成交均价7200元/㎡； 2014年销售金额24.1亿。
二、竞争对手分析
（2）典型楼盘
绿地新都会
项目位于英雄山路与二环南路交汇处，总 建筑面积85万㎡，面积区间90-170㎡，项 目2014年7月入市。 营销策略： 平价走量 销售情况：14年销售金额5.7亿（部分为 13年转签）。 两房90㎡均价9000元/㎡； 125-140㎡三房均价约9800-10000元/㎡。
优势： 第一，土地资源丰富，在济南11个项目。 第二，土地成本低。 第三，低价倾销——快速开发。
二、竞争对手分析
2、典型房企的拿地及开发策略 （4）万科：济南市刚起步，年销售26亿 合作拿地全面开花 万科最在特点是通过项目合作拿地，济南4个项目，3个为合作。 收购股权、联合开发、竞拍拿地等多样式开发策略，两年内拿下4个 项目。 计划2015年达到6-8个项目，销售额达到40亿元。
济南房地产市场周报2014.03.03-03.09
济南市2014年3月3日-2014年3月9日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场无供应，无成交。
本周内济南市商品房批准预售1370套，批准预售面积为12.54万平方米，7个项目有新增供应。
其中，鲁商国奥城供应7.74万平方米（其他，储藏室，车位，办公），华润·中央公园供应1.87万平方米（住宅、储藏室），中海·天悦府供应1.05万平方米（住宅、储藏室），分别为供应项目前三甲。
本周济南市商品房成交1885套，成交面积14.33万平方米，比上周上涨0.07%；成交均价8446元/平方米，环比下跌2.67%。
其中，普通住宅成交1113套，成交面积12.19万平方米，环比上周上涨1.84%，成交均价8497元/平方米，比上周下降3.56%；别墅2套，成交面积0.07万平方米，成交均价22736元/平方米；办公用房成交20套，成交面积0.29万平方米，成交均价10922元/平方米；商业用房成交25套，成交面积0.23万平方米，成交均价18954元/平方米；商用公寓成交111套，成交面积0.55万方米，成交均价9273元/平方米。
二．本周新推盘项目本周新加推项目有3个分别是中建锦绣城、中建凤栖第、荣宝御园中建锦绣城新推产品：3月7日（周五），位于西客站齐鲁大道与兴福寺路的交汇处的中建锦绣城在售楼处开盘。
本次推出4#楼2单元，30层，两梯四户，位于项目西部，户型面积为95-100㎡两室， 120-125㎡，130-135㎡三室，共90套房源。
成交情况：开盘当天成交80套房源，去化率达91%。
价格及优惠：成交均价7500元/平方米，认筹5万抵4万 ,5日内按时签约总房款优惠5千元，全款和按揭均无额外优惠。
中建凤栖第新推产品：3月8日（周六），位于济南市历城区兴港路东侧的中建凤栖第在售楼处开盘。
本次推出10#、11#楼，其中10#楼33层，1个单元，11#楼18层，2个单元，均为两梯四户，位于项目西部，户型面积为90-95㎡两室，115-120㎡，125-130㎡，130-135㎡三室，共推出131套房源。
2014年11月济南房地产市场月报
2月 38.71 10
3月 45.08 12
4月 0 0
5月 0 0
6月 41.13 8
7月 11.6 1
8月 70.19 16
9月 0 0
10月 117.8 20
11月 89.62 16
部门
标题/日期
上月供应居住用地11幅，77.24万㎡，商业商务用地5幅，12.38万㎡ 供应集中在高新区和历城区，历城区供应6幅，面积为51.70万㎡，占本月总供应面积58%；高新区供 应10幅，面积为37.92万㎡
济南市场11月月报
济南营销管理部
2014.12
一、 二、 三、 姓名,部门, 宋体, 14 Pt., 三盛棕，不加粗，左对齐 提报日期, 宋体, 14 Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐 四、 五、
政策规划分析 一级市场分析 二级市场分析 竞品市场分析 重பைடு நூலகம்项目监控
部门
标题/日期
一、政策规划分析
重大政策分析
姓名,部门, 宋体, 14 Pt., 三盛棕，不加粗，左对齐 100 提报日期, 宋体 , 14 Pt.,三盛棕，不加粗，左对齐
50 0 10月 月度土地供应面积 113.0 宗数 18 11月 72.83 20 12月 316.8 47 2004 年1月 18.51 2
150
20
15 10 5 0
高新区 供应面积：37.92万㎡ 供应宗数：10宗
部门
标题/日期
土地供应明细
土地编号 2014-G074 土地位置 原鲁能日和地块 用途 居住 出让面积 （m2） 50066 总容积率 4.3≤总容积率≤4.8 年限 70 竞买保证金 7000
2014-G075
2014年10月济南房地产市场研究月度报告思源
行业消息
山东：山东省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)
山东省政府办公厅日前发布《山东省省级土地储备管理办法》，根据《办法》，省级土地储备收入全额上缴省级国库。纳入 省级储备的土地，未经批准不得擅自调整城市规划用途。
《办法》所称省级土地储备，是指省国土资源主管部门所属土地储备机构依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应的行为。
为由拒绝办理交接。新规拟明确,物业管理区域内有两户以上业主的,应当建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金专项用
于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。并且,应急维修支用维修资金的范围进行了明确。新规拟规定, 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式,优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁 费的标准按照价格主管部门发布的指导价确定。在满足业主需要后,开发企业可以将车库对外出租,但租赁期限最长不得超过6个 月。
根据《办法》，下列土地可以纳入省级土地储备：国家和省重大基础设施和重点工程建设用地，重大发展战略确定的特定区域 用地；依据区域发展规划拟开发为建设用地的未利用土地；省土地储备机构收购的国有土地；市、县级政府申请省级储备的土
地；省政府确定储备的其他土地。
《办法》规定，根据省级土地储备计划和有关政策规定，依照土地的性质和取得方式，由省土地储备机构会同市、县级政府 和国土资源主管部门，依法履行土地征收、收回、收购等程序，将土地纳入省级土地储备。纳入省级储备的土地，未经批准不
公积金贷款的问题，济南公积金中心执行的原来政策与新规中的规定大致相同，即只要职工结清首套房房款，便可以申请第二 改善型普通自住住房的公积金贷款。但不得申请第三套及以上住房的公积金贷款。
对于取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目的问题，济南市住房公积金中心
2014年济南房价是上涨还是下跌呢？
2014年济南房价是上涨还是下跌呢？2014年济南房价是上涨还是下跌呢？综合分析一下，本人有以下观点，大家可批评指正，搬砖尽管来。
百度一搜索：济南房价，可以看到整个的新闻都在正面的报到，说济南房价刚需，不会上涨，本人感觉全属于媒体故意炒作，由引导新闻观点之嫌疑。
1、济南的房价会降吗？答：济南的房价会降，房产是属于商品，虽然这个商品在中国是那么的受关注，而且带上了种种的各种色彩，但是只要是市场没有一直增长没有风险的。
在全国供应量激增，平衡被打破的2014年，全国各地将会由点及面的多米诺效应下降价风潮将会刮遍大江南北，东西中国，济南的房市绝对不可能独善其身，预计2014年上半年济南的房价会进入缓慢下降通道，房地产商会进行各种的打折优惠活动。
2、济南的房价降到什么水平？降到什么时候？答：济南的房价在同级别城市里不算高，但是对比济南的投资市场和对高端人才的吸引力方面，济南确实不存在什么优势，再加上济南现在打造省会城市卫星城市一体化的战略方向，会带动济南周边城市发展，会有大部分的人群会回流到卫星城市，而不会趋之若鹜的集中到济南，因为在短短的几年后，房产肯定不会再是一中好的投资方向。
所以济南的房价在2014年整体会在降价通道，预计会在下半年回调，但是力度不会太大，济南的新房会回落到8000元左右的总体水平，未来几年会平稳回升，但是不会超过GDP的增速，随着土地流转、网络基金等多种投资模式的出现，所以房产投资不会再是最好的投资方式。
3、国家房地产统计数据为何济南房价一直在上升通道？答：每每看到网络上的统计数据，很多人愤慨、焦虑、谩骂，这都代表了济南的刚需的真实存在性，因为如果有房子的人是不会去过度的关注房地产和房价的。
官方数据的可靠性和统计形式我们老百姓不明就里，也无法考究其科学性，但是我们会经常看到数据在打架，那么数据的可靠性可想而知，自己思考吧。
4、济南的房价会持续增长吗？答：会的，但是不会是投资的首选，所以在济南炒房不现实的，2015年下半年呢后济南房价会进入缓慢增长的健康通道，但是大家都知道济南作为省会城市，在同级别城市中房价不高，这不也让经济大省的领导脸上很没面子？所以增长的空间和时间都会比其他省会城市高一些，如果你是个有思想的投资者，那么济南的房地产肯定不是你投资的最好选择了！。
济南房地产市场周报2014.2.24-3.2
济南市2014年2月24日-2014年3月2日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场供应2幅土地，供应面积为14.02万平方米，位于历城区。
本周济南土地市场无成交。
本周内济南市商品房批准预售1176套，批准预售面积为11.12万平方米，4个项目有新增供应。
其中，恒大金碧新城供应7.73万平方米（储藏室，住宅），实力伴云居供2.27万平方米（储藏室、住宅），恒大绿洲供应0.57万平方米（储藏室，住宅），为供应项目前三甲。
本周济南市商品房成交2084套，成交面积14.32万平方米，比上周上涨17.28%；成交均价8678元/平方米，环比下跌1.85%。
其中，普通住宅成交1104套，成交面积11.97万平方米，环比上周上涨16.44%，成交均价8811元/平方米，比上周上涨0.5 %；别墅2套，成交面积0.071万平方米，成交均价22675元/平方米；办公用房成交41套，成交面积0.34万平方米，成交均价12264元/平方米；商业用房成交28套，成交面积0.20万平方米，成交均价14397元/平方米；商用公寓成交110套，成交面积0.54万方米，成交均价11016元/平方米。
二．本周新推盘项目本周新加推项目有3个，分别是银丰唐郡、金科城、外海中央花园；新开盘项目有1个，是恒大金碧新城。
银丰唐郡新推产品：3月1（周六），项目位于历城区济南市唐冶新区围子山西麓在售楼处开盘。
本次推出31#楼，位于项目的东部；31#楼3个单元，一梯两户，户型面积为90-95㎡两室，共推出65套房源。
成交情况：开盘当天成交65套房源，去化率达100%。
价格及优惠：成交均价7000元/平方米，认筹5万抵7万金科城新推产品：3月1（周六），项目位于槐荫区潍坊路与东营路交汇处在售楼处开盘。
本次推出2#楼，位于项目的北部；2#楼2个单元，两梯四户，户型面积为85-100㎡两室，100-120㎡三室，共推出256套房源。
成交情况：开盘当天成交142套房源，去化率达56%。
2015思源济南2014年房地产市场年度研究报告
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
房地产开发投资（亿元） 增长率
资料来源：济南市年国民经济与社会发展统计公报 注：2014年数据仍未公布，以上统计仅到2013年
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宏观经济
2013人均可支配收入35648元，人均消费支出21667元，均稳步增长
2014年济南市房地产市场研究年度报告
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本报告数据均来源于思源数据平台，分析结果仅供参考。报告中 的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归思源 公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复 印、刊登、发表和引用。
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行业消息
1. 行业政策——面对下行的房地产市场，全国步入“救市”节奏； 金融信贷政策——央行出台首套房认定新标准，提出首套房利率最低七折，二套 房认贷不认房； 3. 4. 土地政策——深化改革建立“新秩序”，扩大内需； 地方性政策——城市建设不断完善，济南落地国家公积金新政，降低购房门槛。
9.24%
8.67%
10.00% 0.00%
资料来源：济南市年国民经济与社会发展统计公报
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宏观经济
2013年固定资产投资为2638亿元，其中房地产开发投资处于增长状态，但增速有所放缓
济南2009-2013年固定资产投资
3000 30.00% 17.00% 20.06% 18.27% 20.68% 20.00% 10.00% 0.00% 2638 -10.00% 600 400 200 0 332 485 21.00% 8.66% 527 663 25.81% 800
行业消息
4日住建部部长姜伟新: 今年房地产政策"双向 "调控 6日李克强:抑制房地 产投机 增加中小型住 房供给；住建部副部 长：双向调控意味着 一线城市继续限购 8日房产税扩围试点暂 停 或首先归并城镇土 地使用税 21日济南正式执行公 积金“新政” 未封顶 楼盘不可用公积金 14日央行发布"央五 条" 优先满足首次购 房贷款需求 19日山东公积金新 政：小户型 跨市调 剂 转商贷 21日发改委明确今 年推进房地产税、新 城镇化改革 25日住建部或默认 限购将淡出 非一线 楼市松绑已明确
济南房地产市场2014年总结及2015年预测之小许
济南房地产市场2014年总结与2015年预测一、2014年总结（一）济南市经济发展综述（前三季度）济南市第一季度、上半年、前三季度全市实现生产总值分别为1176、2600、4061亿元，同比增长分别为8.7%、8.8%、8.7%。
其中第一产业188.95亿元，增长4.1%；第二产业1499.31亿元，增长8.9%；第三产业2373.45亿元，增长8.9%。
前三季度城市居民人均可支配收入达27962元，农民人均现金收入达14448元，分别增长8.9%和11.7%。
前三季度完成固定资产投资2031.5亿元，同比增长16.6%；实体经济投资比重达到48.8%，同比提高2.4%；220个重点项目完成投资574.9亿元，项目开工率92.3%。
政府确定的22个重点片区也在加快开发建设，施工面积达2654万平方米，完成投资274亿元。
前三季度实现地方公共财政预算收入401.5亿元，同比增长12.1%，税收比重达到77.3%，较上半年提高2.1个百分点。
另外，济南市出口扭转了连续两年来下滑的局面，完成45亿美元，增长了10.7%。
一方面，济南市GDP增长率逐步走低，2014年前三季度GDP增长率达8.7%，为近几年最低水平。
另一方，济南市第三产业占GDP比重逐年增加，已远超过第二产业；2014年前三季度第三产业占GDP比重为58.43%，较2013年同期比重上升1.1%，第三产业的比重增加也凸显出济南市工业增长乏力，大而不强，无优势明显的主导产业，过度依赖少数几家国有企业，新兴产业发展尚处于起步阶段，民营经济活力不够，单纯靠服务业发展对经济的带动能力相对薄弱。
2014年前三季度，济南市固定资产投资达2031.5亿，同比增长16.6%；其中一、二、三产业投资分别增长30%、20%和14%；房地产投资687.5亿元，同比增长24.7%，在全省、全国相比上半年均回落的情况下，反而较2014上半年提高了3.6%。
济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。
济南房地产市场周报2014.02.17-02.23
济南市2014年2月17日-2014年2月23日房地产市场监测周报一：市场综述本周济南土地市场供应7幅土地，供应面积为24.53万平方米，在济南市中区、天桥区、高新区、长清区行政区域有分布。
本周济南土地市场仅成交1幅工业土地，成交面积为2.86万平方米，位于高新区。
本周内济南市商品房批准预售1704套，批准预售面积为16.06万平方米，9个项目有新增供应。
其中，恒大绿洲供应6.43万平方米（储藏室，住宅），绿地泉景嘉园供应3.02万平方米（储藏室、住宅），天鸿万象新天供应2.25万平方米（储藏室，住宅），分别为供应项目前三甲。
本周济南市商品房成交1422套，成交面积12.21万平方米，环比上周上涨46.05%；成交均价8842元/平方米，环比下跌1.27%。
其中，普通住宅成交927套，成交面积10.28万平方米，环比上周上涨63.96，成交均价8768元/平方米；办公用房成交62套，成交面积0.73万平方米，成交均价11504元/平方米；商业用房成交12套，成交面积0.067万平方米，成交均价17680元/平方米；商用公寓成交68套，成交面积0.34万方米，成交均价11235元/平方米。
二．本周新推盘项目本周无新推盘项目三．数据分析表1、2014年2月17日-年2月23日商品房成交情况（单位：套）表2、2014年2月17日-2月23日各区域商品房成交情况从上列图表可以看出，本周槐荫区成交面积3.32万平方米，成交套数348套，成交均价8600元/平方米,位于第一位，成交主力项目为恒大雅苑、绿地国际花都、阳光100国际新城；历下区成交面积3.29万㎡，成交套数386套，成交均价10600元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为海尔绿城全运村、万科城和保利华庭；历城区成交套数为199套，成交面积1.62万平方米，成交均价7654元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为名辉豪庭、鲁商凤凰城、天鸿万象新天。
2014济南房地产市场榜单
发布机构：山东财经大学山东省房地产业发展研究中心(免责声明：本文数据及分析皆来源于第三方机构，本网站仅作为发布平台。
)数据采集类型：商品房、商品住宅、商办物业数据采集范围：历下、市中、历城、槐荫、天桥、长清，不包括章丘、平阴、济阳、商河解析一济南房地产市场成交创造自1998年建立房地产市场以来历史新高2014年全年济南共成交商品房810.43亿，112819套，968万m2，商品住宅594.08亿，65723套，743.6万m2, 全面超越2013年商品房的719.52亿，901万m2，111657套；商品住宅的62181套，706.26万m2，529.82亿。
即使剔除取消限购后的补签，成交量也是创造历史新高。
解析二住宅市场持续健康稳定发展，改善型需求进一步释放，成交结构合理济南住宅市场2014年有成交记录的项目共257个，全年成交均价7989元/平方米。
成交排名前51个项目共成交414.67亿，占全市69.8%；成交排名前69个项目共成交477.86亿，占全市80.4%。
项目均价8000元/平方米以内的共155个，成交42187套，占全市61.76%，刚需市场特征明显；均价9000-10000元/平方米的项目共26个，成交10502套，是成交量排第二的价格段，占全市15.98%，改善型需求进一步释放；均价10000元/平方米以上的项目虽然多达40个，但仅成交5739套，占全市8.73%，高端需求在济南一直处于比较稳定的比例。
住宅市场成交结构合理，仍保持持续稳定健康的发展态势。
解析三市场分化明显，梯次内较均衡，格局更为清晰商品房销售金额TOP10三梯次明显，恒大、中海、绿地近几年稳居三甲，且销售额不断增长，已基本全部进入60亿量级；绿城、万科、鲁商构成30亿量级的第二梯队；中建、鲁能、保利、天鸿、祥泰构成20亿量级的第三梯队。
TOP30形成五梯次，南益等8家房企形成10亿以上的第四梯队。
三庆等11家企业构成7-10亿第五梯次。
2014年中国房地产市场分析及2015年走势预测
2014年中国房地产市场分析及2015年走势预测2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。
随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。
2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。
在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。
地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。
一、2014年以来房地产市场运行特点史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。
投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。
国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。
本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月开始下滑的幅度显然大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升0.04。
房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1-10月，全国房地产开发投资77220亿元，累计同比名义增长12.4%，比去年同期下降6.8个百分点。
房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1-10月住宅投资完成额52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。
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2014年济南市房地产市场年报及2015年房地产预测序言 (5)一、城市经济 (6)1、GDP (6)2、规模以上工业增加值 (6)3、进出口总额 (6)4、全社会固定资产投资 (6)5、社会消费品零售总额 (6)6、城市居民人均可支配收入 (6)7、产业结构 (7)二、产业政策 (7)1、经济金融类 (7)2、土地政策类 (8)3、小产权及不动产登记类 (9)4、公积金政策类 (10)5、其他重要政策类 (10)6、政策综述 (11)三、土地市场 (12)1、土地市场供应分析 (12)2、土地市场成交分析 (12)3、土地市场价格分析 (13)四、市场交易 (14)1、商品房 (14)（1）市场综述 (14)（2）供求关系分析 (14)（3）供应量分析 (15)（4）成交量分析 (15)（5）成交均价分析 (16)2、商品住宅 (17)（1）市场综述 (17)（2）供求关系分析 (17)（3）供应量分析 (18)（4）成交量分析 (19)（5）成交价格分析 (20)（6）重点项目 (21)3、公寓市场 (24)（1）市场综述 (24)（2）供求关系分析 (25)（3）供应量分析 (25)（4）成交量分析 (26)（5）成交价格分析 (27)（6）个案分析 (27)4、商业市场 (29)（1）市场综述 (29)（2）供求关系分析 (30)（3）供应量分析 (30)（4）成交量分析 (31)（5）成交价格分析 (32)（6）个案分析 (32)5、写字楼市场 (34)（1）市场综述 (34)（2）供求关系分析 (35)（3）供应量分析 (35)（4）成交量分析 (35)（5）成交价格分析 (36)（6）个案分析 (36)五、2014年房地产市场预测 (39)1、政策展望 (39)（1）宏观政策 (39)（2）地方政策 (39)2、市场展望 (39)六、区域 (40)1、市中区 (40)2、历城区 (42)3、槐荫区 (44)4、天桥区 (47)5、历下区 (49)6、长清区 (52)7、高新区 (54)序言2014年济南各项政策表现的对于房地产利好，而全年土地供求集中在下半年，政府及开发商对济南楼市看好。
2014年济南商品房市场在上半年稍显惨淡，但从下半年自限购放开后成交量不断增加，商品房供应和成交量都较去年有所增加，由于受市场竞争环境和年底任务的压力，很多楼盘在下半年进行了打折促销活动，以求快速去化，因此今年商品住宅的成交价格较去年有所下滑。
中高端市场受政策利好在未来会慢慢释放更多需求。
济南商品住宅成交最好的是90-100㎡面积段产品，整个市场以刚需为导向。
整个市场的成交以历城区、槐荫区和历下区成交最好。
但历下区房价最高，历城区和槐荫区房价稍低，楼盘性价比较高。
一、城市经济1、GDP2014年前三季度，全市实现生产总值4061.71亿元，比去年同期增长8.7%。
其中：第一产业188.95亿元，同比增长4.1%；第二产业1499.31亿元，同比增长8.9%；第三产业2373.45亿元，同比增长8.9%。
2、规模以上工业增加值2014年前三季度，全市规模以上工业主营业务收入4019.7亿元，增长11.15%；实现利税464.6亿元，增长21.43 %；实现利润226.5亿元，增长21.95%。
3、进出口总额2014年前三季度，济南全市进出口总额为78.92亿美元，较去年同期增长10.54%；累计出口总额为44.98亿美元，同比增长10.68%；累计进口总额为33.95亿美元，同比增长9.38%。
4、全社会固定资产投资2014年前三季度，全市固定资产投资2031.5亿元，同比增长16.6%，分产业看，一产投资86.8亿元，增长30.0%；二产投资688.1亿元，增长20.0%，其中工业投资658.9亿元，增长20.8%,技术改造投资407.2亿元，增长48.9%；三产投资1256.6亿元，增长14.0%，三产中房地产投资687.6亿元，增长24.7%。
5、社会消费品零售总额2014年前三季度，全市实现社会消费品零售总额2127.2亿元，同比增长12.6%。
分城乡看，城镇实现零售额1957.5亿元，增长12.6%，乡村实现零售额169.7亿元，增长11.7%。
6、城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入稳步增长。
2014年前三季度，全市城市居民人均可支配收入27962元，增长8.9%；农村居民人均现金收入14448元，增长11.7%，济南市居民生活水平稳步提高。
7、产业结构2014年前三季度，济南市第一产业实现增加值189亿元，增长4.1%。
第二产业实现增加值1499.3亿元，增长8.9%，其中工业实现增加值1236.8亿元，增长9%；建筑业实现增加值262.6亿元，增长8.2%。
第三产业实现增加值2373.5亿元，增长8.9%。
三次产业结构由上年的0.05.:04:0.55变为0.05:0.37:0.58。
二、产业政策1、经济金融类定向调准或常态化，有助于行业长期调整6月9日央行宣布，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。
时隔50多天，央行再度定向降准，引发市场强烈关注。
央行松绑限贷9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该政策要点体现为四个方面：一、加大对保障性安居工程建设的金融支持。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
三、增强金融机构个人住房贷款投放能力。
四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
央行宣布降息，楼市迎变化11月21日，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
按照规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25至2.75%。
其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
解析：济南市场本身以刚需为主，受此类政策影响较少；从微观看，限贷和降息政策都释放了一定量的改善型需求。
2、土地政策类一号文件深化农村改革，对房地产中长期利好1月19日中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》。
即2014年中央一号文件。
此次意见对比2013年，在征地制度和补偿制度方面都有所差异。
对房地产行业产生影响的有四个方面，第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安臵”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。
国土部:控制特大城市新增建设用地规模19日，国土资源部召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)。
国土部表示，为防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地收益，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。
国土部严格界定养老用地多项土地政策促产业发展国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》(以下简称《意见》)，围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出九条意见。
《意见》第三条明确规定，“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。
”济南城镇基准地价调整住宅用地上涨近2成记者从济南市国土资源局获悉，6月13日，济南市政府召开常务会对城镇基准地价更新进行了讨论，济南市城镇基准地价更新或已基本定稿。
在此次基准地价调整中，济南市商业用地级别楼面地价平均增长率为15.58%、住宅用地级别楼面地价平均上涨19.92%、工业用地级别地价平均增长率为11.83%。
住宅用地一、二、三级土地的基准地价，分别拟调整至每平方米5608元、4046元和3252元。
明年起济南将全面实行网上交易土地竞拍不再现场举牌2015年开始，济南市将全面实行土地网上挂牌出让以及成交。
市国土资源局相关工作人员介绍，此前济南市已经有几次单宗土地或者采矿权网上挂牌出让成交的试点，此次11宗工业用地是首次集中网上挂牌，不过仍处在试点阶段。
“从2015年1月1日起，济南市将正式开始实行土地的网上挂牌出让以及成交。
”该工作人员说。
解析：无论是从国家宏观政策还是济南本土政策看，在济南拿地难度会更高。
一方面，济南严格控制建设用地布局，间接缩小了城市发展空间；另一方面，在济南多以勾地、熟化与开发结合等方式拿地，基准地价上涨直接导致拿地成本升高。
山东征地拆迁信息进村全面公开公开重大行政决策今后征收土地被依法批准后，市、县政府要将土地用途、被征收土地的所有权人、位臵及土地征收补偿安臵方案等信息，在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告，并在当地政府网站主动公开。
山东：山东省将划定永久基本农田城市扩张受限将城市周边、平原地区的优质良田占用搞建设,而将区位、立地条件较差的耕地划入基本农田,甚至出现基本农田“上山下滩”,这种情况今后将受到严格限制。
记者从今天召开的全省国土资源工作会议了解到,我省将划定永久基本农田。
3、小产权及不动产登记类28省已出方案整治小产权房6月提不动产统一登记条例国土资源部部长姜大明10日称,今年6月份出台不动产统一登记条例。
他同时强调,要严守18亿亩耕地红线,并要划分永久基本农田,确保我国粮食安全。
并表示,不动产统一登记以土地为核心,包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。
将建立包括9个部门的部际联席会议制度,今年6月提出不动产统一登记条例。
国土资源部正式挂牌成立不动产登记局据国土资源部官方微博消息，5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。
济南专项整治小产权房将试点宅基地有偿退出在农村集体土地制度改革方面，济南将开展宅基地有偿退出试点。
2014年，将开展违法建设销售“小产权房”专项清理整治，严厉查处各类违法违规用地行为，对重大典型案件进行挂牌督办和公开通报。
山体保护利用方面，将新启动33座破损山体绿化治理，完成卧牛山综合整治。