2014年济南市房地产市场年报及2015年房地产预测

2014年济南市房地产市场年报及2015年房地产预测

序言 (5)

一、城市经济 (6)

1、GDP (6)

2、规模以上工业增加值 (6)

3、进出口总额 (6)

4、全社会固定资产投资 (6)

5、社会消费品零售总额 (6)

6、城市居民人均可支配收入 (6)

7、产业结构 (7)

二、产业政策 (7)

1、经济金融类 (7)

2、土地政策类 (8)

3、小产权及不动产登记类 (9)

4、公积金政策类 (10)

5、其他重要政策类 (10)

6、政策综述 (11)

三、土地市场 (12)

1、土地市场供应分析 (12)

2、土地市场成交分析 (12)

3、土地市场价格分析 (13)

四、市场交易 (14)

1、商品房 (14)

（1）市场综述 (14)

（2）供求关系分析 (14)

（3）供应量分析 (15)

（4）成交量分析 (15)

（5）成交均价分析 (16)

2、商品住宅 (17)

（1）市场综述 (17)

（2）供求关系分析 (17)

（3）供应量分析 (18)

（4）成交量分析 (19)

（5）成交价格分析 (20)

（6）重点项目 (21)

3、公寓市场 (24)

（1）市场综述 (24)

（2）供求关系分析 (25)

（3）供应量分析 (25)

（4）成交量分析 (26)

（5）成交价格分析 (27)

（6）个案分析 (27)

4、商业市场 (29)

（1）市场综述 (29)

（2）供求关系分析 (30)

（3）供应量分析 (30)

（4）成交量分析 (31)

（5）成交价格分析 (32)

（6）个案分析 (32)

5、写字楼市场 (34)

（1）市场综述 (34)

（2）供求关系分析 (35)

（3）供应量分析 (35)

（4）成交量分析 (35)

（5）成交价格分析 (36)

（6）个案分析 (36)

五、2014年房地产市场预测 (39)

1、政策展望 (39)

（1）宏观政策 (39)

（2）地方政策 (39)

2、市场展望 (39)

六、区域 (40)

1、市中区 (40)

2、历城区 (42)

3、槐荫区 (44)

4、天桥区 (47)

5、历下区 (49)

6、长清区 (52)

7、高新区 (54)

序言

2014年济南各项政策表现的对于房地产利好，而全年土地供求集中在下半年，政府及开发商对济南楼市看好。

2014年济南商品房市场在上半年稍显惨淡，但从下半年自限购放开后成交量不断增加，商品房供应和成交量都较去年有所增加，由于受市场竞争环境和年底任务的压力，很多楼盘在下半年进行了打折促销活动，以求快速去化，因此今年商品住宅的成交价格较去年有所下滑。中高端市场受政策利好在未来会慢慢释放更多需求。济南商品住宅成交最好的是90-100㎡面积段产品，整个市场以刚需为导向。整个市场的成交以历城区、槐荫区和历下区成交最好。但历下区房价最高，历城区和槐荫区房价稍低，楼盘性价比较高。

一、城市经济

1、GDP

2014年前三季度，全市实现生产总值4061.71亿元，比去年同期增长8.7%。其中：第一产业188.95亿元，同比增长4.1%；第二产业1499.31亿元，同比增长8.9%；第三产业2373.45亿元，同比增长8.9%。

2、规模以上工业增加值

2014年前三季度，全市规模以上工业主营业务收入4019.7亿元，增长11.15%；实现利税464.6亿元，增长21.43 %；实现利润226.5亿元，增长21.95%。

3、进出口总额

2014年前三季度，济南全市进出口总额为78.92亿美元，较去年同期增长10.54%；累计出口总额为44.98亿美元，同比增长10.68%；累计进口总额为33.95亿美元，同比增长9.38%。

4、全社会固定资产投资

2014年前三季度，全市固定资产投资2031.5亿元，同比增长16.6%，分产业看，一产投资86.8亿元，增长30.0%；二产投资688.1亿元，增长20.0%，其中工业投资658.9亿元，增长20.8%,技术改造投资407.2亿元，增长48.9%；三产投资1256.6亿元，增长14.0%，三产中房地产投资687.6亿元，增长24.7%。

5、社会消费品零售总额

2014年前三季度，全市实现社会消费品零售总额2127.2亿元，同比增长12.6%。分城乡看，城镇实现零售额1957.5亿元，增长12.6%，乡村实现零售额169.7亿元，增长11.7%。

6、城市居民人均可支配收入

城市居民人均可支配收入稳步增长。2014年前三季度，全市城市居民人均可支配收入27962元，增长8.9%；农村居民人均现金收入14448元，增长11.7%，济南市居民生活水平稳步提高。

7、产业结构

2014年前三季度，济南市第一产业实现增加值189亿元，增长4.1%。第二产业实现增加值1499.3亿元，增长8.9%，其中工业实现增加值1236.8亿元，增长9%；建筑业实现增加值262.6亿元，增长8.2%。第三产业实现增加值2373.5亿元，增长8.9%。三次产业结构由上年的0.05.:04:0.55变为0.05:0.37:0.58。

二、产业政策

1、经济金融类

定向调准或常态化，有助于行业长期调整

6月9日央行宣布，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。时隔50多天，央行再度定向降准，引发市场强烈关注。

央行松绑限贷

9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该政策要点体现为四个方面：

一、加大对保障性安居工程建设的金融支持。

二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

三、增强金融机构个人住房贷款投放能力。

四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。

央行宣布降息，楼市迎变化

11月21日，央行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。按照规定，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25至2.75%。其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。