XXXX市场分析报告

西部新城
碧桂园银河城 双拼联排
双拼200—530㎡，联排255—369 ㎡
均价12000元/㎡
奥体—长 青板块
金地长青湾
联排
4居280-330㎡,5居330-380㎡
联排13000-14000元/㎡
长白岛板 大学浑习改南变命运,块知 板识块创造未来
中海龙湾 深航翡翠城
双拼联排 联排叠拼
3居265㎡4居280-322㎡，5居 408㎡
独栋300㎡
蒲河新 城板块
荣盛香缇澜山
双拼联排独栋
独联280—330㎡双拼270㎡联排 234㎡
未定 未定
龙湖滟澜山 独栋
辉山板块
原香墅
联排
独栋300㎡ 联排218—298㎡
未定 联排9900元/㎡
白山路板块
中海城
联排
华润置地橡树湾 联排
联排200—300㎡ 联排240—260㎡
未定 16000元/㎡
联排别 墅总价
叠拼别 墅总价
叠拼别墅
联排别墅
650 600 550 500 450
400
400
350
350
300
300
250
250
学习改变命运,知 识创造未来
别墅的分类
独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现 为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它 是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。 双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。 叠拼别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础 上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般 为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服 了联排别墅窄进深的缺点。 空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层 顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以 “第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征。
沈阳历年别墅销售量情况统计
㎡
数据来源：沈阳市房产局信息中心
学习改变命运,知 识创造未来
沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态，未受经济危机及几次政策调 整影响，抗跌性强，是一个稳定发展的市场。
沈阳别墅2010年入市情况分析
沈阳市2009年别墅市场的销售面积在10.3万平方米 ，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了 49.28%；别墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的 1.68%，同比增长52.55%；二手的别墅市场销售 面积也比去年上涨了279.4%，即134套。（以上数 据来源沈阳市房产局信息中心）
识创造未来
2010年部分别墅项目入市量统计
项目名称
预计入市面积 预计入市时间
万科兰乔圣菲五期
2万㎡
2010年7月
保利十二橡树庄园
6万㎡
2010年8月
首创棋盘山1号
4万㎡
2010年7月
亿达玖墅
5.3万㎡
2010年7月
沈阳奥林匹克花园
3.08万㎡
2010年8月
原香墅
2.9万㎡
2010年5月
荣盛香缇澜山
7万㎡
独栋390—410㎡480—590㎡联排 200—230㎡
未定
首创琥珀湾 双拼联排
双拼388-397㎡、联排240-260㎡
联排7000-8000元/㎡双拼1.5万 ㎡
沈阳典型项目信息提列 碧桂园太阳城 双拼联排
联排265—369㎡
双拼315—611㎡
联排均价7500元/㎡，双拼7000 元/㎡。
道义板块 龙湖香醍漫步 独栋
学习改变命运,知 识创造未来
别墅的定义
“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是 HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅” ，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。
事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。 目前在市场上我们按照别墅和类别墅（ HOUSE & Villa ）的建筑形式将别墅产品分为五大类： 独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。
XXXX市场分析报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月18日星期四
报告摘要
本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读，主要对沈 阳区域低密度市场发展历程和目前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的 分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究，得出沈阳低密度房产市场 的区域市场总结，并对未来发展趋势做出研判。
第一代 别墅
第二代 别墅
第三代 后别墅
城市别墅 河畔花园、新世界翠堤豪园
＜ 近郊
南部（浑南及苏家屯）板块：信盟花 园、凤凰花园
别墅
北部（于洪白山路）板块：巴黎世家
、靓马新村、加州阳光花园、荷兰村
。
桃仙板块商
花溪山庄、亚泰国际花园、美地
务型别墅
庄园、比华利山庄、锦绣山庄
东（棋盘山板块对）垒：维也纳音乐别墅
学习改变命运,知 识创造未来
Part Ⅲ
各板块典型项目研究
学习改变命运,知 识创造未来
沈阳别墅项目区域分布
区域分布特点：大浑南、棋盘山和
蒲河新城板块
蒲河新城三大板块鼎立，引领北二
环白山路、西部新城两小板块。
北二环白 山路板块
二环
成
三环
沈阳市
成
西部新城板块
成长 混
大浑南板块
学习改变命运,知 识创造未来
5居290-330㎡
双拼900万-1200万/套， 联排4 万
联排16900元/㎡
沈阳别墅部分项目独栋双拼别墅单套面积与总价对比
㎡
1200 1100
1000
900
800
独栋或类独 栋别墅总价
双拼别 墅总价
独栋或类 独栋别墅
双拼别墅
2400 2200 2000 1800 1600
700
1400
600
识创造未来
数据来源：沈阳市2010年政府工作报告
沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一
沈阳城市规划方向：根据Walter Christaller和August Losch的城市中 心地理论，沿二环高速公路向沈山、 沈大、沈哈、沈抚、沈丹、沈盘等交 通干线放射方向发展，按照中心城区 、卫星城、建制镇三个层次设置。城 镇布局结构实施中心分散式布局结构 ，中心城区规划范围东起沈阳与抚顺 市界，西至新潘公路，北起蒲河，南 至苏抚灌渠，由核心区三环公路以内 468平方公里和南部苏家屯副城、东 部辉山副城、北部虎石台副城、西部 经济技术开发区副城和道义、汪家两 个组团构成。
2010年8月
中海龙湾
2万㎡
2009年
金地长青湾
4万㎡
2009年
远洋和平府
2万㎡
2010年3月
龙湖艳澜山
7万㎡
2010年8月
小计
45万㎡
——
从1992年的河畔花园开始，沈阳别墅市场已经走过18年， 经历了从第一居所向第二居所和度假别墅、保值投资品的转 变，并逐渐形成了几大别墅板块。
中原对2010年沈阳各大别墅板块现状进行了详细的分析。
政策
VS
地产商的惯用“擦边球”手 法，一是“高低搭配”做容 积率，二是在产品设计上规 避独栋概念。通过以联排名 义报批，以独栋产品营销的 手法或者是低容积率别墅搭 配高容积率的公寓，来达到 容积率符合地块出让的要求 。
对策
2010年
重大政策改变
学习改变命运,知 识创造未来
2010年，国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括 套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来，对别墅用地进行严控。
学习改变命运,知 识创造未来
报告框架
Ⅰ第一部分 Ⅱ第三部分 Ⅲ第三部分 Ⅳ第四部分 Ⅴ第五部分
宏观大势分析 沈阳城市解读与市场概况 各板块典型项目研究 区域市场研究总论 区域市场未来发展趋势研判
学习改变命运,知 识创造未来
页码
7 10 17 46 50
中原对国内别墅市场发展15年以来的政策变化进行 了深入的分析和解读。
桃仙机场
所属板块 典型项目名称 别墅类型
主力户型
现在单价
万科兰乔圣菲 独栋联排
独栋380-1000㎡，联排240-270 ㎡
联排1.4—1.5万/㎡独栋2.2—2.
保利十二橡树 独栋联排 独栋250-380㎡，联排222-269㎡ 联排0.8万-1万/㎡，独体1.5万-1
棋盘山板块 首创棋盘山1号 独栋联排
目前沈阳的高端房产产品占据整个市场比例还不是 很高，高端客户需求还没有完全释放出来。
2010年沈阳预计在售的和即将进入市场的别墅项目 有近70家，且多半会在下半年入市。 2010年沈阳 的别墅市场一定会竞争激烈。
2010年沈阳的北、东、南侧的别墅项目即将面市， 竞争压力会比较大，新的产品的问市，国内一线开 发商如龙湖、恒基兆业的进入，在整体上使市场上 学习改变命升运一,知个台阶。
沈阳的城市建设要由内向外扩展，向 调整布局结构过渡，积极发展远郊城 镇，向区域城市（镇）群体化结构过 渡。
学习改变命运,知 识创造未来
沈阳别墅发展史
1992年—1999年
开端
第一居所
2000年—2006年
发展
第二居所 度假别墅
2007年—2010年
成熟
第二居所 &投资品
学习改变命运,知 识创造未来
Part Ⅱ
沈阳城市解读与市场概况
Байду номын сангаас
学习改变命运,知 识创造未来
沈阳城市解读
沈阳是辽宁省省会，市区面积3945平方公里 ，中心建成区面积729平方公里，沈阳市辖10 区3县1县级市，包括和平区，沈河区，皇姑 区，铁西区，大东区，东陵区，于洪区，苏家 屯区，沈北新区 ，浑南新区以及新民、法库 等县市。 到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地 区商贸物流和金融三大中心。到2020年将沈 阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济 发展水平，将沈阳建设成为东北亚地区国际性 金融中心城市。 2009年全市地区生产总值实现4359亿元，比 上年增长14.1%；全社会固定资产投资完成 3676亿元，增长22.2%。房地产开发投资完 成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积 达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥 了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年 实现地区生产总值增长14%，全社会固定资产 投资增长20%。2010年预计城市居民人均可 学习改变命运支,知配收入达到18560元，增长9.1%。
1200
500
1000
400
800
300
600
200
400
100
0
学习改变命运,知 识创造未来
兰乔 圣菲
琥珀湾 唯美 十方
十二 橡树
首创棋 盘山
奥林匹 克花园
中海 龙湾 凤凰城
荣盛香 太阳城 缇澜山
富力仙 银河城 湖国际
200
悠山 美地
沈阳别墅部分项目联排叠拼单套面积与总价对比
㎡
650 600 550 500 450
政策无效果，多 种别墅量价齐升
政策后市影响：别墅定义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升， 并催生新类别墅的产生。
2010年以前 总体政策方向
国土部以往对于别墅的定 义是“独门独院、两至三层 ”，这就意味着除独栋形式 的别墅外，包括联排、叠 拼、双拼等建筑形式均未 被列入别墅类型，仅仅是 高档住宅。
学习改变命运,知 识创造未来
Part Ⅰ
宏观大势分析
学习改变命运,知 识创造未来
政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间 多种别墅产品实现较快的发展。
收紧
高压
严控
1995年—1999年 1995年国务院下发了 《关于控制高档房地产 开发项目通知》，要求 严格控制高档房地产开 发项目审批，国家预算 内投资不得用于别墅性 质的高档住宅及度假村
别墅市场收缩阶段
学习改变命运,知 识创造未来
2000年—2005年 2003年2月18日，国土 资源部发布紧急通知（ 45号令），停止别墅类 用地的土地供应。 2005年后的“国八条”、 等系列国家调控政策的 出台 。禁止出让别墅类 用地。
别墅市场高压下回暖
2006年—2009年
2006年4月，国土部 明确别墅仅指独栋别 墅，国六条出台后， 国土部下达从严土地 管理通知。2008年1 月，国务院出台《促 进节约集约用地的通 知》。
四大
南（大浑南板块）：美地庄园
板块
西（张士开发区）：金色高尔夫
北（二环白山路）：加州阳光
棋盘山 ——万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园 蒲河新城 ——原香墅、九如溪谷、皇邸龙邸 大浑南 ——金地长青湾、富力仙湖国际、中海 湾、远洋和平府、深航翡翠城
西部（于洪铁西）新城 ——碧桂园银河城 于洪白山路——华润置地橡树湾、中海城