浅谈《中华人民共和国城市房地产管理法》

浅谈《中华人民共和国城市房地产管理法》

我们知道近几年诸如“房地产泡沫”、“过度开发”、“供不应求”、“市价过高”等词屡见不鲜。这里有一些原因是因为我国突飞猛进的建筑发展，不仅在建筑领域，而且在社会各个领域形成一股不可阻挡的强大的潮流，对于整个社会有利有弊，鉴于此，政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台，地方政府过度的投资冲动受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也相应减缓。

依法办事也由此而生。中华人中民共和国城市房地产管理法于（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）。我们要通过立法加强对房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法利益，促进房地产业健康发展。制定房地产法律，完善中国特色社会主义法律体系，这不仅是人民意志的体现，也是党的基本路线方针政策的条文化、法律化。是党的主张和全国人民意志相统一的法律体现。房地产管理法全面落实了依法治国基本方针，真正做到有法可依，有法必依，执法必严，违法必究。这是房地产管理法出现的需要。

《中华人民共和国城市房地产管理法》主要内容包括：中华人民共和国城市房地产管理法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。其中大概有:第一章总则，第二章房地产开发用地，其中包括土地使用权出让和土地使用权划拨，第三章房地产开发，第四章房地产交易，其中包括一般规定、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构，第五章房地产权属登记管理，第六章法律责任，第七章附则。

记得曾经看过这样一则有关房屋管理的案例。人民网太原111月27日电（张向斌）今日，从太原市房管局获悉，山西宾利房地产开发有限公司开发的“新月国际”项目未办理任何手续对外销售被查，存在极大的问题和风险。

据山西媒体披露，“新月国际”位于太原市小店区人民北路51号，由山西宾利房地产开发有限公司开发。该项目未办理任何手续，即以旧城改造名义向社会销售,此行为已严重违反了国家政策和房地产相关法律法规的规定，存在极大的问题和风险，特别是由于土地、规划手续的缺失，存在违法用地、违法建设的可能性极大。市民如购买该项目不仅无法办理房屋所有权证书，而且不受任何法律保护，即后续因买卖或者继承引发纠纷，法院不予立案,造成的一切损失皆由个人承担。

今年7月11日，太原市发出《关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》，《通告》指出，严禁以城中村改造、新农村建设名义向社会出售集体土地上建设的房屋。违反规定的，由各区人民政府、开发区管委会牵头依法组织查处，国土部门没收违法用地，规划部门没收违法建筑，房管部门没收非法所得。情节严重的，移交公安部门查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。为进一步加强房地产市场管理，严厉打击违法违规预（销）售房行为，保护购房者合法权益，促进我市房地产市场持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理

法》等法律法规规定，结合我市实际，通告如下：一、未取得预（销）售许可的房地产项目，不得设立售楼场所（展示中心）进行宣传、销售；已设立的，由房管部门予以查封。二、未取得预（销）售许可擅自售房的，由房管部门依法没收违法所得并予以罚款处罚。情节严重的，移交公安部门查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。三、严禁通过媒体发布不符合预（销）售条件的房地产项目售房信息。违规通过网络、短信等电子平台发布售房信息的，由经信部门依法予以查处；通过报纸、电台、电视等媒体发布售房信息的，由工商部门依法予以查处。四、严禁房地产经纪机构代理销售不符合预（销）售条件的房地产项目。违反规定的，由房管部门依法予以查处；情节严重的，取消其备案资格，清理出中介市场。五、严禁组织团购不符合预（销）售条件的房屋。违规组织团购的，对单位负责人和组织予以严肃处理；情节严重的，依法追究法律责任。六、严禁以城中村改造、新农村建设名义向社会出售集体土地上建设的房屋。违反规定的，由各区人民政府、开发区管委会牵头依法组织查处，国土部门没收违法用地，规划部门没收违法建筑，房管部门没收非法所得。情节严重的，移交公安部门查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。七、对存在违法违规预（销）售房行为的房地产开发企业，由住建部门记入不良信用档案并吊销其开发资质，工商部门吊销其营业执照，新闻媒体予以曝光。八、违法承建违法建设项目的施工单位，由住建委依法查处，从严处罚，情节严重的，吊销其开发建设资质。九、违规购买不符合预（销）售条件房屋的，不受法律保护，造成的损失由个人负责。房管部门应加强政策宣传和舆论引导，维护群众合法权益。

另一案例：为给妻子治病，蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户到周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，因此房屋买卖合同是无效的。为此，周先生夫妇将蔡先生父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。双方争论的焦点在于蔡先生代其他权利人与周先生夫妇签订的协议是否有效？律师认为一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。但是，根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”房屋买卖系家庭重大财产交易，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，他女儿对为母亲治疗费用的来源应当知晓；蔡先生称妻子不同意出售房屋，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向周先生夫妇提出异议，应视为对该协议的认可；其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议，应视为对协议的认可；协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。被告父女三人应协助将本案诉争房屋产权登记过户至原告名下。

总的来看，城市房地产管理法的落实情况良好。各级别政府及国土资源、规划、建设部门能过认真地贯彻落实房地产管理法，在加强对城市房地产的管理、维护和规范房地产市场秩序保障房地产权利人的合法利益，促进房地产业健康发展做了大量的工作，取得了明显的