滦海·博志稳健投资房地产基金-130824

增信措施
投后管理
2）改组项目公司董事会，5名董事中百瑞信托委派 4名； 3）全程监控项目资金使用、开发进度和销售情况。
博志实际控制人
6亿元债权
1.5 亿元
信托募集
4 亿元 5% 股权出质
次级
优先级
B 集合信托计划 11.5 亿元
A
连带责任保证
博志集团 博志矿业
出资1000万元
增资1.9亿元 95%
6#地12万平方米：几近封顶
5#地15万平方米：现房状态
•
本融资实质为过桥资金，政府返还的 7.9亿元完全覆盖了信托计划 5.5亿元优先级本息 ，银行开发贷款、项目销售收入更使项目现金流充足，增强了项目公司还款能力。项 目成本优势显著，掌握市场定价权，且已经处于可售阶段，规避了绝大多数房地产投 资风险；
滦海资本 （GP/基金管理人）
1% 认缴合伙出资 1.5亿元
投资人 （LP）
99% 基金收益分配
滦海·稳健投资管理中心（有限合伙）
投资管理
资金托管 （出资/投资/分配）
商业银行 （基金托管人）
（委托人/受益人）
认购优先B类 信托受益权 1.5亿元
信托利益分配
百瑞信托 （受托人）
受托管理
百瑞宝盈【】号集合信托计划
敏感性因素 建安成本 变动幅度 15% 10% 5% 项目总成本（万元） 423172 411352 399594 净利润（万元） 47059 55924 64743 总成本净利率 11.12% 13.60% 16.20%
各因素不变
销售价格
0
-5% -10% -15%
387896
387368 386840 386311
73516
55690 37865 20039
18.95%
14.38% 9.79% 5.19%
• 2012年，唐山中心城区（包括路北、路南、高新）全年成交商品住宅 185万平米，比上年增长 6%，月均成交 15.4万平方米。在房地产调控环境下，唐山市的成交量比较稳定，这有赖于唐山 未实行限购政策。唐山中心城区成交均价 6,772元/平方米，较 2011年全市的 6,536元/平方米的 均价上涨 3.6%。整体看，唐山中心城区商品住宅量、价稳定。 • 高新区发展已经很成熟，配套完善，基本无新增土地可以供应，对房价形成有力支撑。 • 由于高新区目前可挂牌的土地均在由博志公司控制下，世纪瑞庭项目以及博志公司同在高新区 开发的世纪龙庭、世纪学庭项目推出后将垄断市场定价权，竞争压力较小，可以更为从容的选 择推盘策略，以获得更高的投资回报。 • 世纪瑞庭项目以中小户型产品为主，定价也较合理，未来销售前景看好。
• 唐山博志地产是唐山市土地储备最为丰富的地产公司；实际控制人姜涛； • 2012年11月份，华润信托发行了总额 57 亿的信托计划对博志地产“世纪龙庭”、“世纪学庭”和“世纪御庭” 三个成熟土地储备项目进行了融资支持（总授信额度 200亿元）； • 目前上述项目已经陆续开盘，销售异常火爆； • 现在百瑞信托发行11.5亿规模信托计划支持博志地产第四个类似项目“世纪瑞庭”。
5%
注册资本 2亿元
资本公积 3.6亿元
债权 6亿元
唐山大恒地产
成本返还 7.9 亿元
3-8#地商品房 销售收入
商业银行 开发贷款
• 收益较高： 基金有限合伙人年化预期收益 15%。在较高的安全边际下，投资人财富得到可观的增值。
• 风险可控： 基金财产（投资人的出资、基金的投资、收益的分配等）由银行托管，确保基金财产按合伙 协议约定运用。 投资信托产品，风险控制措施完善。 信托计划所投项目开发商为区域龙头，项目成本优势明显、可预见现金流充沛
滦海·博志稳健投资房地产基金
募集说明书
基金名称 基金规模 基金存续期 基金财产运用 （投资项目） 普通合伙人
滦海·稳健投资管理中心（有限合伙），简称“滦海博志基金” 人民币15000万元 2年 全部基金财产（全体合伙人实缴出资金额）专项用于认购百瑞信托有限责任公司（简称“百瑞信 托”）设立的“百瑞宝盈【】号集合信托计划（以成立时信托文件记载为准，简称”信托计划“）” 上海滦海投资管理有限公司（简称“滦海资本”）
委托人/受益人
信托受益权类别
次级（6亿）
投资项目
资金运用方式世纪瑞庭房地产开发项目
股权投资唐山大恒地产，增加其注册资本金并对其享有债权 商品房销售收入和政府返还拆迁、补偿、安置成本等收入 收回债权本息、转让项目公司股权及债权 1）受益权分层，优先：次级=5.5 : 6，安全垫超过 1 倍； 2）信托计划持有项目公司 95%股权，并质押剩余 5%股权； 3）博志集团、博志矿业连带责任保证。 1）百瑞信托及其聘请的律师、第三方专业机构与项目公司原管理团队对项目实施联合管理
• 2012年由华润信托融资 支持的三个项目及本次 需要融资的项目均在路 北区，实际掌握了路北 区房产定价权。 • “世纪龙庭”Ⅱ期 今年 5月份以来两次开盘，由 于价格合理（均价5,500/ 平方米），出现购房者 排队抢购盛况，两次开 盘销售 1,500套，销售额 超过 8 亿元，后续排队 预约客户超千户。 • 预计本年度销售面积可 以达到40万平方。
•
本次融资现金流可控，只需监控将资金划入政府土地帐户，即可保证公司获取土地证 ，政府返还款亦可划入监管帐户；
•
博志与滦海已有合作基础，前次通过华润融资即由滦海团队担当财务顾问，目前滦海 之关联企业达融投资亦被聘为华润信托顾问对博志其他三个项目进行财务监管。
综上：本项目风险可控，收益较高，期限适中，优先向内部客户推荐。
投资
商业银行
保管 （保管人）
唐山博志 世纪瑞庭项目
名称 类型 规模 期限 受托人
百瑞宝盈【】号集合信托计划 集合信托计划 总规模 11.5 亿元 2年 百瑞信托 优先级 A类 B类 百瑞信托募集合格投资者，规模 4 亿元，期限 1.5 年，预期收益率 ≤10%/年 滦海博志基金，规模 1.5 亿元，期限 2 年，固定收益 博志地产实际控制人，期限 2 年，无预期收益，到期获得剩余信托财产 实际控制人以其持有的对世纪瑞庭项目公司唐山大恒地产的 6 亿元债权认购 （5.5亿元 ）
世纪御庭 世纪瑞庭
世纪学庭
世纪龙庭
• 万科、华润、中国水电、中房等项目2010年拿地楼板价已在1,500元/平方米以上，“世纪瑞庭”项目按照地上可 销售面积楼面地价为1,185元/平方米（不含契税），相对市场价格，具有约 25%的成本优势。 • “世纪瑞庭”项目总投资预计为 38.79亿元，按照地上可售面积折算，住宅单位成本仅 4,772元/平方米（按项目 平均毛利率折算）；项目预计实现销售收入 52.83 亿元，其中，住宅部分可实现销售收入 30 亿元，住宅销售均 价 6,500元/平方米。若考虑土地出让金返还后对项目的现金流安全垫作用，即项目投资 30.88亿元，其中住宅单 方成本仅 3,800元/平方米。 • 项目可实现净利润 7.4亿元，销售利润率 19%，内部报酬率 45%。 • 敏感性分析：在建安成本和销售价格发生变化情况下，项目可以承受建安成本上升 15%和销售价格下跌 15%， 仍能够实现盈利。
基金管理人
基金托管人 基金出资认缴
滦海资本
商业银行（待定） 有限合伙人（LP）：认缴起点为人民币100万元，超过则为100万元整数倍； 普通合伙人（GP）：不低于全体合伙人认缴总额的1%。 全体合伙人按照基金文件的约定一次性实缴其认缴的基金出资额。
基金费用 LP预期收益率 LP收益分配 基金推介期
全体合伙人实缴出资额的1%/年 15%/年（含个人所得税，基金代扣代缴） 每年（信托计划成立每满 1 年）分配一次 2013年8月26日至2013年9月15日