阳江城市背景分析房地产角
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➢阳江以往的交通状况影响 港澳投资。
城市自身缺乏龙头产业带 动，经济平稳增长
➢07年全市GDP为395.8亿 元，在广东省21个城市排名 17；
➢从02年到07年GDP每年增 长幅度不超过20%，在粤西 三市属中间水平。
Hale Waihona Puke Baidu
阳江市历年GDP产值
500
400
历年GDP产值稳步上升，
300
呈线性增长
200
100
2
城城市市人人口口
外来人口较少，外生消费需求不足，本地消费 为主，可支配收入不断增长，仍为价格敏感型
城市人口较少, 本地客户 是消费主力
2004年-2006年阳江市人均可支配收入 元
➢07年阳江城区人口56万， 阳东县常住人口约43万，阳 东县流动人口超过8万；
➢阳江市人均可支配收入稳 步增长；但总体收入水平在 粤西三市处于最低，且低于 省内人均收入平均值；
➢以五金厂老板、小企业老 板、高级公务员为主的高端 收入人群；
➢以打工仔为主的一些低端 收入群；
未来中高收入群体增长缓 慢
➢2010年阳江规划总人口数 为46-50万；
➢到2010年，公务员人数将 达到1万人；事业单位人才 数将达到45000人；国有企 业人才数将达到3500人，仅 占规划人口总数的11.7%12.7%。
内外因素共同决定了阳江城市经济增长速度较为平缓，经 济缺乏增长动力，未来城市发展速度缓慢，对房地产促进 作用较小。
本报告是严格保密的。 数据来源： 2007年阳江国民经济和社会发展统计公报
1
产业结构
工业化程度偏低、第三产业相对滞后、五金刀 剪为主体的产业格局，缺乏中心城市的吸引力
现有工业缺乏龙头企业带 动，主要以民营企业为主
产业结构的特殊性、缺乏外来人口对经济建设的推动作用 有限，同时本地消费力有限难以刺激经济快速发展，未来 城市持续发展的动力在哪里？
本报告是严格保密的。 数据来源：阳江“十一五”人才规划，阳江市住房建设规划（2006-2010）
4
发展促进因素 ——城市定位
城市发展定位：充分利用城市规划优势，拔升 发展定位起点，主攻工业产业
0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
GDP亿元
2003年-2007年阳江GDP在广东省排名
18 17 16 15 14 13 12
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
历年GDP产值在广东省 内21个城市排名始终处 于16-17位，经济发展较 其他城市落后
12000 9000 6000 3000
0
2004年
2005年
2006年
2007年
年轻消费群体访谈：
像我们这个年龄的人， 一般都喜欢去酒吧玩，现在 晚上酒吧都是爆满的，去晚 的没有位置。
——某店铺小老板 23岁
➢购买能力有限决定了阳江
2007年粤西三市与省城镇人均可支配收入平均值对比
人仍然属于价格敏感型客群。 20000
周边地区产业人口吸引力。
比例
以旅游业为主的第三产业 传统手工业为主体的工业产业结构缺少核心竞争力，远未
规模小，发展较慢
形成产业链和产业集群化，导致阳江城市经济发展缓慢、
➢07年旅游业总收入仅17.7 动力不足，缺乏中心城市对外来人口的吸引力。
亿元。
本报告是严格保密的。 数据来源：2007年阳江国民经济和社会发展统计公报
外部缺乏珠三角城市经济辐射影响，城市自身 城市经济发展现状 缺乏大型核心产业带动，经济呈现渐进式增长
珠三角经济主要依靠东部 城市，交通不便使粤西城市 受珠三角经济圈的影响较小
➢广州、深圳、东莞等东部 城市占珠三角经济总量的近 70％，而西部的珠海及江门 等市仅占30％左右；
➢珠三角加工进出口经济辐 射范围主要集中在国外，对 国内辐射力较小；
2007年阳江三大产业比例
➢产业种类较少，以五金刀
剪、食品制造和服装为主，
35%
各产业之间关联度不高；
➢形成中小企业聚集的产业 格局。
五金刀剪企业缺乏核心竞 争力，带动辐射周边能力弱
24%
工业产业比重仍然较小，第 第一产业 三产业产值较少
第二产业
41%
第三产业
➢缺乏大企业：五金刀剪企
业有1400多家，以中小型的
➢两套政府班子，在城市发 展整体战略下，不同发展思 路，显示出政府对城市的发 展方向摇摆不定的态度；
➢07年新的规划发展方向是 城市城南新区、长洲岛组团 和白沙组团。
普通三四线城市 VS 阳江人口结构 居住诉求
高收入财富人群
城市豪宅/改善 型低密度产品
中高收入大型企业职 员、白领、公务员
城市主流高层 /洋房类产品
低收入打工一族
如有第二产业为经济支柱的 普通三四线城市，城市中高 端人群数量较大
城市低价住房 /租房
阳江缺乏大型企业职员及公 务员，几乎没有白领阶层， 城市消费阶层两极分化明显
功能定位转变
阳江城市发展方向
➢发展粤西地区的次中心城 市和新兴工业滨海城市；
➢中国华南地区重要的电力 能源基地与工贸港口城市、 国际知名的旅游城市，适宜 居住的滨海水岸城市；
➢“东连、西进、南拓、北
优、中完善”和“拥江向海”
1
的城市空间发展战略。
2
3
拔高城市定位起点
➢中远期发展成为大城市；
城市自身发展方向不明确
17699
消费特征明显：好吃、好 15000
11195
消费，喜跟风
10000
➢年轻人喜欢消费，舍得花 5000
钱，餐饮娱乐消费占很大比 例，喜欢时尚的东西 ；
0
元
茂名
11389 湛江
11116
阳江人均可支配收入在全省
仍然处于较低水平，决定了
其购买能力有限，城市化动
力不足。
阳江
省城镇平均值
➢老一辈人对价格比较敏感，
人均可支配收入
喜欢实惠的东西。
以本地消费群体为主，城市经济特征和产业特征决定了城
市消费水平较低，消费需求需要外力刺激。
本报告是严格保密的。 数据来源：2007年阳江国民经济和社会发展统计公报
3
城市主力消费者两极分化明显，缺乏中产阶级 城市人口收入水平 消费群体
根据人口构成城市的消费 群体主要分为两类
2002-2007年全市规模以上工业产值占工业总产值比例
手工作坊占多数;
➢五金刀剪多为作坊式 “生 产型”企业，未形成产业链， 产业聚集度低；
➢产品单一，以贴牌产品为 主缺乏高技术含量，缺乏对
80% 60% 40% 20%
0% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
规模以上民营企业工业产值 逐年上升，07年工业产值以 规模以上民营企业已成为工 业贡献主体
城市自身缺乏龙头产业带 动，经济平稳增长
➢07年全市GDP为395.8亿 元，在广东省21个城市排名 17；
➢从02年到07年GDP每年增 长幅度不超过20%，在粤西 三市属中间水平。
Hale Waihona Puke Baidu
阳江市历年GDP产值
500
400
历年GDP产值稳步上升，
300
呈线性增长
200
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城城市市人人口口
外来人口较少，外生消费需求不足，本地消费 为主，可支配收入不断增长，仍为价格敏感型
城市人口较少, 本地客户 是消费主力
2004年-2006年阳江市人均可支配收入 元
➢07年阳江城区人口56万， 阳东县常住人口约43万，阳 东县流动人口超过8万；
➢阳江市人均可支配收入稳 步增长；但总体收入水平在 粤西三市处于最低，且低于 省内人均收入平均值；
➢以五金厂老板、小企业老 板、高级公务员为主的高端 收入人群；
➢以打工仔为主的一些低端 收入群；
未来中高收入群体增长缓 慢
➢2010年阳江规划总人口数 为46-50万；
➢到2010年，公务员人数将 达到1万人；事业单位人才 数将达到45000人；国有企 业人才数将达到3500人，仅 占规划人口总数的11.7%12.7%。
内外因素共同决定了阳江城市经济增长速度较为平缓，经 济缺乏增长动力，未来城市发展速度缓慢，对房地产促进 作用较小。
本报告是严格保密的。 数据来源： 2007年阳江国民经济和社会发展统计公报
1
产业结构
工业化程度偏低、第三产业相对滞后、五金刀 剪为主体的产业格局，缺乏中心城市的吸引力
现有工业缺乏龙头企业带 动，主要以民营企业为主
产业结构的特殊性、缺乏外来人口对经济建设的推动作用 有限，同时本地消费力有限难以刺激经济快速发展，未来 城市持续发展的动力在哪里？
本报告是严格保密的。 数据来源：阳江“十一五”人才规划，阳江市住房建设规划（2006-2010）
4
发展促进因素 ——城市定位
城市发展定位：充分利用城市规划优势，拔升 发展定位起点，主攻工业产业
0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
GDP亿元
2003年-2007年阳江GDP在广东省排名
18 17 16 15 14 13 12
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
历年GDP产值在广东省 内21个城市排名始终处 于16-17位，经济发展较 其他城市落后
12000 9000 6000 3000
0
2004年
2005年
2006年
2007年
年轻消费群体访谈：
像我们这个年龄的人， 一般都喜欢去酒吧玩，现在 晚上酒吧都是爆满的，去晚 的没有位置。
——某店铺小老板 23岁
➢购买能力有限决定了阳江
2007年粤西三市与省城镇人均可支配收入平均值对比
人仍然属于价格敏感型客群。 20000
周边地区产业人口吸引力。
比例
以旅游业为主的第三产业 传统手工业为主体的工业产业结构缺少核心竞争力，远未
规模小，发展较慢
形成产业链和产业集群化，导致阳江城市经济发展缓慢、
➢07年旅游业总收入仅17.7 动力不足，缺乏中心城市对外来人口的吸引力。
亿元。
本报告是严格保密的。 数据来源：2007年阳江国民经济和社会发展统计公报
外部缺乏珠三角城市经济辐射影响，城市自身 城市经济发展现状 缺乏大型核心产业带动，经济呈现渐进式增长
珠三角经济主要依靠东部 城市，交通不便使粤西城市 受珠三角经济圈的影响较小
➢广州、深圳、东莞等东部 城市占珠三角经济总量的近 70％，而西部的珠海及江门 等市仅占30％左右；
➢珠三角加工进出口经济辐 射范围主要集中在国外，对 国内辐射力较小；
2007年阳江三大产业比例
➢产业种类较少，以五金刀
剪、食品制造和服装为主，
35%
各产业之间关联度不高；
➢形成中小企业聚集的产业 格局。
五金刀剪企业缺乏核心竞 争力，带动辐射周边能力弱
24%
工业产业比重仍然较小，第 第一产业 三产业产值较少
第二产业
41%
第三产业
➢缺乏大企业：五金刀剪企
业有1400多家，以中小型的
➢两套政府班子，在城市发 展整体战略下，不同发展思 路，显示出政府对城市的发 展方向摇摆不定的态度；
➢07年新的规划发展方向是 城市城南新区、长洲岛组团 和白沙组团。
普通三四线城市 VS 阳江人口结构 居住诉求
高收入财富人群
城市豪宅/改善 型低密度产品
中高收入大型企业职 员、白领、公务员
城市主流高层 /洋房类产品
低收入打工一族
如有第二产业为经济支柱的 普通三四线城市，城市中高 端人群数量较大
城市低价住房 /租房
阳江缺乏大型企业职员及公 务员，几乎没有白领阶层， 城市消费阶层两极分化明显
功能定位转变
阳江城市发展方向
➢发展粤西地区的次中心城 市和新兴工业滨海城市；
➢中国华南地区重要的电力 能源基地与工贸港口城市、 国际知名的旅游城市，适宜 居住的滨海水岸城市；
➢“东连、西进、南拓、北
优、中完善”和“拥江向海”
1
的城市空间发展战略。
2
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拔高城市定位起点
➢中远期发展成为大城市；
城市自身发展方向不明确
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消费特征明显：好吃、好 15000
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消费，喜跟风
10000
➢年轻人喜欢消费，舍得花 5000
钱，餐饮娱乐消费占很大比 例，喜欢时尚的东西 ；
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元
茂名
11389 湛江
11116
阳江人均可支配收入在全省
仍然处于较低水平，决定了
其购买能力有限，城市化动
力不足。
阳江
省城镇平均值
➢老一辈人对价格比较敏感，
人均可支配收入
喜欢实惠的东西。
以本地消费群体为主，城市经济特征和产业特征决定了城
市消费水平较低，消费需求需要外力刺激。
本报告是严格保密的。 数据来源：2007年阳江国民经济和社会发展统计公报
3
城市主力消费者两极分化明显，缺乏中产阶级 城市人口收入水平 消费群体
根据人口构成城市的消费 群体主要分为两类
2002-2007年全市规模以上工业产值占工业总产值比例
手工作坊占多数;
➢五金刀剪多为作坊式 “生 产型”企业，未形成产业链， 产业聚集度低；
➢产品单一，以贴牌产品为 主缺乏高技术含量，缺乏对
80% 60% 40% 20%
0% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
规模以上民营企业工业产值 逐年上升，07年工业产值以 规模以上民营企业已成为工 业贡献主体