广州市房地产泡沫实证研究

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我国区域性房地产泡沫问题研究

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２１０１年第５期
总第２０期７
南
ＨＡＩＮＡＮ兀ＮＡＮＣＥ
ＮＯ．２１５，０１
Ｓｒａ０２０ｅｉ１Ｎ．７
我国区域性房地产泡沫问题研究
张朝洋
（西财经大学金融与统计学院，西南昌３０１）江江３０３
视角来关注区域房地产市场，通过对房屋基础价值的估
目前，围绕区域性房地产泡沫问题，国内外学者进行计来识别泡沫。以ＳｔａｄＳｔ（０）Ｉｍｍｌｅ，ｍｉｎｍｉ２６和－ｅｒｈｈ０ＩｉｂｇＭｙｒｎｉｉ０５为代表。前者借助１ａｅｄＳｎ（０）ａａ２０个城市单一
摘要：文通过建立面板数据模型对我国的区域性房地产泡沫进行估计。结果显示．区域房地产价格较高的本在
城市，沫比率通常也较高。总体而言，线城市的泡沫比率最高（．％）二线城市次之（７％）最后是三线城市泡一１５，４７７８，．（７，且各线城市的泡沫程度有逐步放大的趋势。泡沫比率的面板回归结果认为．对房价上涨过快过猛的利４２并．对针

房地产泡沫的经济学解释

房地产泡沫的经济学解释标题：探析房地产泡沫的经济学解释引言：房地产泡沫是指该领域中资产价格超出其基本价值的情况。

全球范围内的房地产泡沫已经多次爆发，给经济体带来了巨大的不稳定性和风险。

在这篇文章中，我们将从经济学的角度对房地产泡沫进行深度分析，旨在帮助读者了解其形成原因、特征以及影响因素，并探讨对策以减轻泡沫对经济的负面影响。

一、房地产泡沫的形成原因1.短期泡沫因素1.1 低利率政策：央行通过降低利率以刺激经济，进而降低了购房成本，刺激了房价上涨。

1.2 银行放松信贷政策：银行对房地产行业提供的宽松贷款条件促进了购房需求的增加。

1.3 投机需求：投资者通过购买房产以期望获得短期的高额回报。

2.长期泡沫因素2.1 土地稀缺：人口增长和城市化进程使得土地资源稀缺，导致房价上涨。

2.2 政府调控政策不当：政府对房地产市场监管不力，导致市场繁荣过度，进一步推高了房价。

二、房地产泡沫的特征1. 非理性上涨：房价远高于其基本价值，投资者和消费者普遍出于群体心理而看涨房价。

2. 动量效应：投资者通常将过去的价格行为作为未来预测的依据，形成了市场上的动量效应，进一步推高价格。

3. 借贷杠杆：人们借贷购买房产，形成了借贷杠杆效应，当价值下跌时，债务就会超过资产价值，引发风险。

4. 负面外部性：房地产泡沫破裂后，波及整个经济体，引发金融风险和产业链的崩溃。

三、房地产泡沫的影响因素1. 经济周期：经济繁荣时期，资金充裕，购房需求增加，房价上涨的机会也更多。

2. 政府政策：政府调控和监管房地产市场的能力以及措施决定了泡沫的程度。

3. 金融市场：金融机构对房地产行业的资金支持和政策的灵活性会影响泡沫的形成和发展。

四、房地产泡沫的应对措施1. 宏观审慎政策：央行可以通过提高利率、提高首付比例等手段抑制信贷扩张，以控制购房需求，从而降低房价泡沫的产生。

2. 刚性监管：政府加强对开发商资金来源的审查，避免恶意炒房行为的存在。

3. 建立健全的政府调控机制：增加土地供应、加强土地管理以及推动城市规划的优化，以缓解土地稀缺和房价上涨的压力。

中国房地产市场泡沫存在性分析

中国房地产市场泡沫存在性分析摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。

在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。

本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。

关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面一、引言我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。

房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。

便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。

从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。

快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。

如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。

2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。

二、房地产泡沫泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。

从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。

斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。

根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。

房地产租售比实证分析论文

广州市天河区羊城花园房地产租售比的实证分析唐智(华南理工大学土木与交通学院工程管理专业 201120209896)2012年-5月28号广州市天河区羊城花园房地产租售比的实证分析唐智(华南理工大学土木与交通学院工程管理专业 201120209896)摘要：实地收集广州市2007~2012年羊城花园租售比资料，结合国内相关研究理论，建立了相应的合理租售比计算模型；同时也对不同年利率的租售比进行了计算与分析。

从计算结果可以得到广州市商品房的实际租售比相对计算出的合理租售比值严重偏低，出现了泡沫现象，数据和该理论证明，国家房地产的调控是必须和必要的，也是及时的。

租售比和年利率是正相关的。

关键词：广州；租售比；计算模型；年利率引言我国的房地产市场经过近二十来年的发展，在土地开发，融资，建设和物业管理等方面已逐步走向完善，但是价格运行机制仍没有理顺，房地产市场的两个车轮：租赁市场和销售市场并没有协调发展，目前，社会上对此反应强烈，影响经济发展的市场滞后效应也在显现，房地产市场出现了严重阻碍并绑架了社会经济的整个协调发展的趋势。

为了促进整个房地产市场的平稳、健康、有序的发展，有必要研究租售比这个指标，并希望对市场有引导作用，当然，房地产市场的出租和出售在我们国家，还受儒家思想观念的影响，比如租房没有家的感觉，这也是影响租售价格市场的一个因素，在此本文不作讨论。

房地产市场泡沫及其金融风险研究

房地产市场泡沫及其金融风险研究房地产市场泡沫及其金融风险研究摘要：本文以中国房地产市场为研究对象，通过对房地产市场泡沫及其金融风险的研究，探究其成因和影响，并提出相应的防范措施。

关键词：房地产市场、泡沫、金融风险、防范措施一、引言近年来，随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。

然而，长期以来，房地产市场波动剧烈，泡沫不断出现，带来了不小的金融风险。

本文将就房地产市场泡沫及其金融风险进行研究，探究其形成成因和影响因素，并提出相应的防范措施。

二、房地产市场泡沫的成因1、政策因素：政策上的放松往往会引起房地产市场的泡沫，政策的过度宽松和投机行为的恶性循环导致市场需求量不断增加，推动了房地产市场价格上涨。

2、经济因素：人口增长、收入增长、城市化速度加快等因素都会对房地产市场产生影响，特别是经济发展带动房价上涨，进而形成由需求导致的泡沫。

3、投机因素：炒房、炒楼等投机行为是房地产市场泡沫的重要因素，一旦炒作拉动房产价格在短期内大幅上涨，市场过度赌博形成的泡沫破裂后，对金融市场带来的影响也非常严重。

三、房地产市场泡沫的影响1、物价上涨：房地产市场泡沫的影响使得房价一飞冲天，使得物价加速上涨，通货膨胀风险加剧。

2、债务危机：房地产市场泡沫对银行业带来的风险非常大，房地产市场利率飘忽不定，房地产价值不断下跌，若银行债务集中在房地产领域中，则银行可能陷入债务危机，甚至会引发全社会的金融危机。

3、经济衰退：房地产市场泡沫的破裂往往带来一系列的经济衰退和就业压力，进而引发其他金融风险，并对经济的稳定产生负面影响。

四、房地产市场泡沫的防范措施1、建立长效机制：政府部门应加强对房地产市场的监管，建立长效机制，控制市场波动。

2、提高市场透明度：加强行业内部规范建设，提高行业质量和市场透明度，让投资者更好的理解市场。

3、合理调节房地产市场：加强对拥有多套房的人群、炒房团伙等投机者的镇压力度，努力打破不正常的市场习惯和利益联盟等，健全房地产市场成交信息公示、区域调控、宏观调控等方式。

房地产价格泡沫测度及区域差异性研究以中国35个大中城市为例

房地产价格泡沫测度及区域差异性研究———以中国３５个大中城市为例范新英１，２，张所地２，冯江茹１（１畅山西大学商务学院，山西太原０３００３１；２畅山西财经大学，山西太原０３０００６）摘要：房地产价格的波动关系国民经济的健康发展和人民生活的和谐稳定，判断房价有无泡沫、泡沫程度大小是实施房地产调控政策的一个重要基础。

在综合考虑经济基本面和心理预期因素影响的基础上，对１９９９～２０１１年间３５个大中城市的房价建立动态面板数据模型，借助迭代回归方法计算均衡价格，将由经济基本面决定的均衡价格与实际价格进行比较，从而测算出各个城市房价泡沫度。

结论表明近几年我国大多数城市房价泡沫有加大趋势，但不同城市之间房价泡沫程度差异较大。

因此，房地产市场调控应考虑城市之间的差异性，采取差异化的调控政策。

关键词：房地产价格；泡沫；测度；差异中图分类号：Ｆ２９３畅３文献标识码：Ａ文章编号：１００４－９７２Ｘ（２０１３）１１－００４８－０６一、引言房价是房地产经济理论的核心内容，也是经济社会中人们关注的焦点问题。

房价波动不仅影响到人们的居住质量和生活水帄，也关系到国民经济的健康发展和社会的和谐稳定。

自１９９８年实行住房市场货币化改革以来，我国房地产市场得到了空前发展。

随着大部分城市房价的持续上涨以及城市间房价差异的不断增大，媒体关于我国房地产市场是否出现泡沫的话题不绝于耳。

伴随着２００９年部分城市房价飙升以及新一轮房地产调控政策的密集出台，步入２０１３年以来，我国大部分城市房价过快上涨的势头得到一定程度的遏制，但从我国近几年房价调控的长周期角度来看，房价越调越涨的怪状一直存在。

２０１３年伊始，“国五条”的及时出台奠定了今年房地产调控的主基调。

在此背景下，理论界和实务界对房价下一步的走势展开了激烈辩论，有关我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫规模有多大的争论再次成为舆论焦点。

但因为关注的角度不同，采用的方法各异，难以形成普遍共识。

不过可以明确的是，严重的房地产泡沫一旦破裂会带来一系列严重后果，它会扰乱经济社会的正常运转，扭曲资源的合理分配，破坏金融系统的运作，引发全面的金融危机，甚至导致严重社会危机。

房地产泡沫检测方法研究文献综述

断出泡沫存在的比牢．际上通用的指标为房价上升幅度同与ＧＰ增幅之比．价收入比其他的一些指标还有住宅Ｄ虏空置率、售叱、机比率等等。足各个指标缺乏公认的租投但
一２１０１年第１２期
■现代管理科学
■博士论坛
房地产泡沫检测方法研究文献综述
●陈彦达李辉
摘要：产泡沫最大的风险在于，房地它往往是与信贷泡沫和资产价格泡沫相互纠结，互强化。相房地产泡沫已从经济问题日益转化为一个严重的社会问题。文章从理论上对房地产泡沫检测方法进行系统研究，于正确判断房地产形势，对引导房地产市场的持续健康发展有积极的现实意义。
、
国外研究综述
房地产泡沫测度的研究无论是研究方法还是研究的方法以及研究思路２０世纪８０年代以前．国经济学者的研究主要是定性各地描述和分析资产泡沫对泡沫现象进行系统而富有成果的
＆Ｆｓｈｒ１８）出＿一个理性泡沫的明确定义。ｉｅ（９收益率等的判定很难达到共识。另一对类是从市场供需因素的角度出发．通过影响市场供需的各变量（房价、筑成本．后抵押贷款利率等等）如建税建立数学
同实际价格ｆ际价格变动率）比较得出泡沫程度。Ａｒ＿实相ｂａ

房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的CAPM模型

房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的ＣＡＰＭ模型一、引言二、CAPM模型与改进1.CAPM模型概述2.CAPM的假设3.CAPM的应用局限4.CAPM的改进三、房地产价格泡沫的实证研究1.房地产价格泡沫的定义2.房地产价格泡沫的存在证据3.房地产价格泡沫的成因分析四、收益率预测模型的构建1.经济指标的选择2.模型构建3.模型的效果分析五、模型应用与案例分析1.北京房价泡沫的分析2.香港房价泡沫的分析3.美国房地产市场的分析4.日本房地产市场的分析5.德国房地产市场的分析六、结论引言随着我国经济快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，其中包括大量的地产投资和购房者的消费。

房地产行业的发展给我国经济增长带来良好的助推作用，同时也给社会稳定和金融安全带来挑战。

在当前房地产市场的异常火热中，一些特别关注这个领域的人士，如经济专家、学者和产业分析员等，开始研究房地产市场的发展趋势，尤其是房价泡沫的问题。

然而，由于房地产市场的风险和复杂性，以及表现房地产泡沫的指标不确定性，对于泡沫的分析和预测一直是一个挑战。

因此，本报告提出了一种基于改进的CAPM模型的房地产价格泡沫的经济学模型，以期更准确的预测和识别泡沫的出现。

CAPM模型与改进1.CAPM模型概述CAPM模型，即资本资产定价模型，是金融和资产定价领域的一个基本模型。

CAPM模型假设，投资者是理性的风险规避者，他们之间的风险偏好差异是由投资组合而不是每个投资品种的风险量度决定的。

根据CAPM模型，市场风险可以用市场组合的波动度即β值表示。

CAPM模型通过投资组合和市场波动度预测资产的期望收益率。

2.CAPM的假设CAPM模型假设存在一种预期的无风险收益率和预期的正常市场收益率。

假设资产价格因风险而上涨，因此市场会对该风险进行补偿，该风险被解释为资本市场风险。

此外，该模型假定市场是有效的，投资者通过市场指数，可以在投资分散的基础上实现价格发现。

假设下，投资者选择在无风险资产和市场组合之间分配其财富，并最大化其期望效用。

浅析中国房地产泡沫现状

浅析中国房地产泡沫现状摘要：中国房地产一直居高不下，房地产产业过热，导致如今的房地产泡沫现象严重，因此，中国房地产问题一直处于国内外社会的舆论中心，而导致房地产泡沫的成因就包括政府政策的不合理，房地产的过热的投机需求等等方面，未来由于人民对房地产的刚性需求和城镇化的影响等，中国房价不可能下降，而是会向更稳定缓慢的增长方向发展。

本文就中国房地产的现状，成因，和发展趋势，来分别进行探讨分析，并提出相关的个人意见与建议。

关键词：房地产泡沫成因现状国民收入一中国房地产现状1）空置率高。

近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。

但是，中国现在的房地产发展迅猛，导致各种问题，如今泡沫化的房产现象已经趋于严重，其中一个体现就在于房地产空置率高。

根据一项对中国城市房地产的调查报告，一线城市的房地产市场仍被看好，而可能出现房地产泡沫的50个城市主要集中在二、三线城市。

美国商业内幕网站基于一份称中国在大量建设现代金字塔的研究报告，通过卫星图片展示了一些他们所认为的中国“鬼城”(空城)。

在当今的语境中，“鬼城”是人们用来指称城市中那些空置率过高、甚至被废弃的城市区域。

报告称这是房地产泡沫显而易见的标志：整座整座的城市街道空空荡荡，政府大楼宏伟壮观，有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地，简直就是当代的金字塔。

中国现在有多少座“鬼城”没有具体的统计数据，但在一些二、三线城市，高楼林立但卖不出去的现象已不是特例，房地产建造的速度已开始放缓。

2）还有一个现象就是房地产市场冷热不均，分化严重。

一方面三四线城市房子供大于求，而在另一方面，对于一二线城市，却出现了新房供应不求的现象，根据2022年的房地产报告，一线城市在最近五年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地，下同)供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。

基于马氏域变的房地产泡沫存在概率研究

第２９卷第３期
２１年０２
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Ｖｏ＿９，Ｏ【２Ｎ．３
Ｓｐ．２０２ｅ１
９月
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基于马氏域变的房地产泡沫存在概率研究
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（ｃｏｌｆＭａｈｍａｉｓＹｕｎｎＮｏｍｌＵｉｉｉｔ，ｎｎ，ｕｎｎ６０９，ｈｎＳｈｏｔｅｔｎａｒａｎｖｓｙＫｕｍｉｇＹｎａ５０２Ｃｉａ）ｏｃｉ
至１２月房价存在泡沫的概率较大；二，高贷款利率能够减小从无泡沫到有泡沫的概率，时增加从有第提同
泡沫到无泡沫的概率．关键词非齐次马氏域变模型；价泡沫；ｏａｓｎ协整检验房Ｊｈｎｅ
Ｋｅｒｓｎｎｈｍｏｅｅｕａｋｖｓｔｈｎｄｌｅｌｅｔｔｒｃｕｂｅ；ＪｈｎｅＯｉｔｇａｉｎｔｓｙｗｏｄｏ — ｏｇｎｏｓＭｒｏｗｉｃｉｇｍｏｅ；ｒａｓａｅｐｉｅｂｂｌｓｏａｓｎＣ —ｎｅｒｔｅｔｏ
ｍｕｌｋｅｉｏｏｓｉａｉｍｉｌｈｄｅｔｍｔｏｎｗａｓｕｅｏｅｔｍａｅｔａｉｎｃｆｔｕｓｎｇｂｕｌｎｔｗｏｓａｅｄｔｒｎｓｔｏｒｂａｉｉｓｄｔｓｉｔｈｅｖｒａｅｏｈｅｈｏｉｂｂｅｉｈｅｔｔｔｓａｎｈｅｔａｉｉｎｐｏｂｌ— ｔａａｅｅｓ．ａｈｅｈｅｐｏｂｉｔｆｈｙｐｒｍｔｒｎｄｔｎｔｒｂａｌｙｏｏｕｓｉｅｂｉｅｐｒｃｕｂｂｅｆａｈｐｅｉｌｏｒｅｃｒｏｄｗａｓｆｕｎｏｄ．Ｔｈｅｒｓｌｓｓｏｗｅｈｔ：ｅｕｔｈｄｔａ１）ｉｏｔｏｆｎｍｓｔｒｏｄ，ｔｏｂｉｉｙｏｈｅｂｈｅｐｅｉｈｅｐｒｂａｌｔｆｔｕｂｂｅｉｅｌｅｔｔｉｅｒｍａｌｒｂｔｉａｇｅｎＡｐｉ００９ｔｃｍｂｒ；ｒｉｉｇｌｎｒａｓａｅｐｒｃｓａｅｓｌｅ，ｕｔｉｓｌｒｒｉｒｌ２ＯＤｅｅｅ２）ａｓｎｔｎｔｒｓａｅｃｎｒｄｕｃｒｎｆｒｐｒｂａｌｔｒｈｅｉｅｅｔｒｔａｅｅｔａｓｅｏｂｉｉｙｆｏｍｏｂｕｂｅｔｎｂｌＯｂｕｂｅａｄｉｒａｅｔｏｂｂｉｉｙｆｏｍｕｂｂｅｔｕｂｅｂｌｎｎｃｅｓｈｅｐｒａｌｔｒｂｌＯｎｏｂｂｌ．

广州房地产可行性研究报告

广州房地产可行性研究报告一、研究背景随着广州城市化进程的不断加快，房地产市场成为广州市经济发展的重要支柱之一。

近年来，广州房地产市场经历了多次波动和调整，投资者对房地产市场的关注度也在不断增加。

因此，对于广州房地产市场的可行性进行深入研究，对于政府制定相关政策，开发商进行项目规划和投资者做出合理决策具有重要意义。

二、研究目的本报告旨在对广州房地产市场的当前状况进行深入分析，探索广州房地产市场的发展潜力和市场前景，为政府、开发商和投资者提供参考，从而更好地指导广州房地产市场的发展。

三、研究方法本报告采用了文献调研、案例分析和专家访谈等方法，综合分析广州房地产市场的现状和发展趋势，通过定性和定量分析，对广州房地产市场的可行性进行研究。

四、广州房地产市场概况1.1 市场规模：广州是我国经济重要城市之一，拥有广阔的房地产市场。

根据广州市统计局数据，2019年广州房地产市场销售额达到2450亿元，同比增长4.6%，市场规模庞大。

1.2 市场需求：广州是经济发展较快的城市，吸引了大量外来人口和企业进驻，对于住房需求持续增长。

同时，城市更新改造和城市规划也带动了住房需求。

1.3 政策支持：广州政府一直重视房地产市场的发展，制定了一系列扶持政策，如加大土地供应、推动基础设施建设等，为房地产市场的健康发展提供了有力支持。

五、广州房地产市场发展趋势2.1 城市更新改造：广州市提出了“十大城市建设工程”，着力推进老城区改造，重点发展城市功能、配套设施、绿色生态等方面。

2.2 商业地产发展：广州是华南地区商业中心之一，商务办公楼、商业综合体等商业地产项目需求增加，市场前景广阔。

2.3 住宅地产项目：广州市场对于中高端住宅需求旺盛，近郊区域和新兴区域成为热门开发区域，住宅地产项目投资吸引力增强。

2.4 租赁市场：近年来，广州市场租赁需求增加，租房市场逐渐成熟，广州租赁市场前景广阔。

六、广州房地产市场风险3.1 风险因素：房地产市场存在政策风险、市场风险、资金风险等多方面风险，需要投资者谨慎对待。

关于广州房地产泡沫的分析_1

关于广州房地产泡沫的分析【摘要】从房价收入比、房地产开发投资增幅与gdp增长速度比、商品房空置率、房地产企业得财务状况指标、房地产开发投资资金来源、都市居民消费价格指数与房屋价格指数比等多个泡沫指标比较来看：广州房地产市场在1998—2004年整体运行平稳,然而,个不年份存在泡沫威胁,出现投资过热、商品房积压等现象.而加强房地产信贷和土地出让监控、建立房地产信息公布机制、提高房地产市场准入门槛将是缓解积压房,抑制房地产市场膨胀得有效手段.【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究1998年,我国开始取消福利分房,进行个人住房得货币化改革,中国得房地产市场步入快速进展期,投资增幅较大,房地产价格也随之持续上涨,房地产市场是否存在泡沫得争论也由此产生.事实上,我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑咨询得,但由于房地产市场呈现明显得区域化特征,有些都市得房地产过热(如北京、上海、杭州等地),另一些中小都市房地产市场萧条,因此,整个房地产市场泡沫到底有多大,目前,还没有一个准确得结论.广州作为珠江三角洲得中心都市,不仅经济进展走在全国得前列,房地产市场也取得长足得进展.2005年,广州房地产开发投资已达到488．86亿元,占社会固定资产投资得38．2％(2006年广州市经济和社会进展公报).但房价得不断上涨,也引起了人们对广州房地产市场得关注.本文以广州房地产市场为例,选取房价收入比、房地产开发投资增幅与gdp增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场得泡沫程度.一、房地产泡沫与房地产泡沫测度房地产泡沫是指房地产实际价格严峻脱离理论价值得现象.wwwc泡沫得存在是相关于房地产得理论价值来讲得.关于引发房地产泡沫得缘故,一般来讲要紧有两个：一是开发商得过热投资和消费者得投机预期形成投机需求造成,二是银行金融资金得支持(李维哲、曲波,2002).关于房地产泡沫得测度一般有两种方法,一是直截了当测度,即利用定义测度房地产得理论价值,通过比较理论价值与实际价格来测度房地产得泡沫程度(peter englund,1998；john m．quigley,2001).另一个是利用指标法间接测评,即通过指标比较,推断房地产市场是否存在泡沫.这两种方法各有优缺点,第一种比较科学严谨,但不易操作,第二种比较容易操作,但不够严谨.鉴于目前房地产市场进展不够成熟稳定,合理得地价、费用、建设成本、利润以及以后收益等参数难以确定,数据得获得也困难,直截了当测度法在实际操作中较难,我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度.下面以广州市房地产市场为例,进行指标法测度研究.二、广州房地产泡沫实证研究本文要紧选择房价收入比、房地产投资增幅与gdp增长率得比值、房屋空置情况、房地产业得盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标,来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度.1．房价收入比指标分析房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入得比值来表示,用来测度居民得购房能力.比值越高,居民得支付能力越低,比值持续上升,房地产市场存在泡沫得可能性就越大.从1998—2004年人均可支配收入得增长率与房价增长率得比较能够看出,人均可支配收入差不多上是正增长,房价差不多上是负增长,除了2002年,房价增长率高于居民可支配收入增长率外.按国际标准,房价增长率连续三年超过10％,可被认为存在经济泡沫或有此苗头.据此,可初步推断广州市不存在房地产泡沫.房价收入比尽管从1998年得12．97开始一直下落,目前维持在9倍左右.然而,整体上讲房价收入比依然偏高,不仅远高于西方发达国家得3～6倍,而且也高于进展中国家得6～8倍水平,存在一定得威胁,同时,也造成商品房积压空置.2．房地产开发投资增幅与gdp增长速度指标分析房地产开发投资增长速度与gdp增长速度指标要紧衡量房地产行业得相对扩张程度,指标过高讲明房地产业得相对高度进展.1998—2004年,广州市房地产开发投资增幅不大,除1998、2000年达到17．28％和20．17外,其他各年差不多维持在10％以下,2003年甚至出现了负增长,仅为－1．6％,房地产投资得增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％得水平(依照《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算).而同期得广州市gdp得增长速度均以两位数增长,差不多维持在15％左右,gdp得增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资得增幅.讲明广州得房地产市场投资没有出现过热现象,房地产市场投资比较理性,这显示了政府得宏观调控政策比较有效.3．商品房空置率指标分析商品房空置率用当前商品房或商品住宅得空置量与近三年商品房或商品住宅得峻工量得比值表示,反映当前商品房供求状态,衡量房地产投资是否与社会有效需求相习惯.比例越高,房地产泡沫风险越大.一般来讲,空置率在20％以上为严峻积压区,在10％～20％之间为空置危险区,5％～10％为合理区,5％以下为空置不足区.广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高,2003年达到最高空置量722．01万平方米,2004年受政府调控固定资产政策妨碍,空置量有所下落,但仍有646．9万平方米,相当于年新竣工面积得64％,空置数量惊人.广州商品房得空置率也非常高,除1998年空置率为13．38％,在空置危险区内外,其他各年得住房空置率高于商品房空置率20％,2000年得空置率曾达到24．19％,商品房供给大于需求,空置存量较大,出现较大积压现象.出现这一状况要紧有两方面缘故：一是尽管实现住房货币化改革,然而,广州居民得自有住房比例高,购房者购房热情不高.二是开发商过度开发,房屋供过于求,出现大量商品房销不出去,因而闲置.4．房地产企业得财务状况指标分析衡量房地产开发经营盈利状况得指标一般为利润额和利润率.利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热,导致房地产行业出现泡沫危险.从广州房地产行业得利润指标来看,近几年,整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右,然而2000和2001年急剧下落,落至9．50亿元和8．84亿元,2002、2003和2004利润回升,在2004年达到75．86亿元.但总体利润率偏低,除2003年利润率达到12．05％外,其他年份利润率都维持在5％～8％,其中,1999年和2000年更低至3．16％和3．0％,远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％得平均利润率.这讲明广州房地产市场得竞争比较激烈,市场化程度较高,没有出现房地产市场暴利现象,房地产市场比较理性,泡沫威胁不大.5．房地产开发投资资金来源分析房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量,一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金得比率,要紧反映房地产企业对银行资金得依靠程度,指标值过高,显示银行资金对房地产投资得支持度高,房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金得比值,用来讲明房地产行业融资状况,指标值过低,讲明房地产行业对银行和预售商品房款项得依靠就越大,泡沫威胁越高.1998—2004年广州房地产投资资金来源中,银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资得资金,但有下落趋势.然而,银行贷款占房地产开发资金得比例却从1998年得16％上升到2002年得24％,2003年有所回落,但也在22％,房地产开发对银行资金得依靠较为严峻.同时,自筹资金从1998年得86．83亿元开始增加,2001年达到最高106．73亿元,然后开始回落,但总量不大.而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金得比值从1998年开始不断下落,讲明企业自有资金有限.房地产企业对房产贷款得依靠性较大,房地产投资风险较大,存在一定泡沫威胁.6．都市居民消费价格指数与房屋价格指数比较商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格得实际增长状况,假如房屋价格指数高于商品零售价格指数,显示商品房实际价格增长,可能存在泡沫威胁.1998—2004年广州得零售商品价格指数波动不大,差不多维持在97～100之间,而同期得商品房价格指数也差不多平稳,只有1997年和2003年变化较大,但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数,讲明几年来广州商品房不仅名义价格上升,而且实际价格也有所上升,存在一定泡沫威胁.三、结论分析及对策综上指标分析,我们发觉1998—2004年广州房地产市场尽管整体运行平稳,然而存在一定得泡沫,出现投资过热、商品房积压等现象,妨碍了房地产市场得健康进展.因此,今后一段时刻内应采取积极措施,消化积压得操纵商品房,抑制房地产市场膨胀.1．从资金来源入手,加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等得监控,严把银行信贷关,幸免银行资金过量流入房地产市场.2．建立有效房地产信息公布机制,定期、如实公布房地产市场信息,防止房地产市场炒作.3．鼓舞房地产业多渠道融资,促使房地产企业融资社会化,减少企业对银行贷款和房屋预售款得依靠.4．规范土地出让制度,调控土地使用结构.一是实行土地储备制度,严格操纵土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖,防止土地交易得黑箱操作.5．加强房地产开发与居民消费层次、消费水平对接.要紧是增加经济适用房得比例,构建商品房、经济适用房、廉价房组成得一个合理住房结构.6．提高房地产市场得准入门槛,防止市场过度投机引发更多得商品房空置.在线。

中国房地产业泡沫实证分析

人减去现金流出。
存在泡沫是很多学者关心的课题。本文中．先对房地产业进在首行定性分析．前人研究成果的基础上提出用ｌａｎｅ在＜ｒｓｙ模型简化
其次，原利率Ｒ的确定。内学者提出了多种还原利率的还国计算方法，常用的方法是安全利率加风险调整值法。方法实最该际上和资本资产定价模型（ＡＭ）同，一个投资项目在某段ＣＰ相即时间上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加
的一个话题．而用哪些指标来评价一国的房地产行业价格是否
其中，为ｔ净收益，为还原利率，残余价值，为Ａ年ＲＬ为１１使用年限。
首先，年净收益的确定。根据收益资本化的原理，收益净是经营期各年所发生的全部净现金收入．等于经营期的现金流
础价值。
二、国房地产泡沫度量的实证分析中（）地产泡沫度量的实证模型一房房地产泡沫实质上是房地产的实际价格相对于积极基础条件决定的基础价格（般均衡稳定状态价格）非平稳性偏移。一的因此．度量房地产泡沫的程度，须首先要求出其基础价值和要必
关键词：地产；沫；Ｐ模型：．ｅ房泡ＣＡＭＰａｙ模型ｍｓ

住房市场泡沫化分析及其对经济的影响

住房市场泡沫化分析及其对经济的影响中国近年来经济发展迅速，然而随之而来的住房市场也日渐泡沫化。

住房市场泡沫化的问题在经济学领域已有多方研究，对于中国经济的影响也日益凸显。

在本文中，将从泡沫概念定义、泡沫产生机制、泡沫影响经济等几个方面对住房市场泡沫化进行分析，并对中国住房市场泡沫化问题提出建议。

一、泡沫概念定义泡沫是指在某种市场价格上涨超过了资产实际价值时所产生的虚高现象，即资产价格明显高于其基本面价值。

当市场存在这种价格异常现象，并且大多数人的投资决策都围绕这种价格异常展开时，泡沫就愈发严重。

泡沫的存在会造成市场失衡，形成虚假财富，最终有可能导致经济崩溃。

二、泡沫产生机制住房市场泡沫的形成主要与供需关系、低利率、市场预期等因素密切相关。

具体而言，泡沫的形成可以归纳为三个阶段：一是市场供需不平衡阶段，二是银行信贷泛滥阶段，三是市场逐渐陷入泡沫期阶段。

在市场供需不平衡阶段，由于国家政策、城市规划等因素，在一些城市出现了住房供不应求局面。

这部分住房需求量的大幅增加，带来了房价的上涨。

在这一阶段，短期性市场行情对于整体市场的影响还不太明显。

在银行信贷泛滥阶段，银行通过贷款来严重扩张市场规模，更多的人加入到房价上涨的行列中。

而在此时市场预期因素开始发挥作用，大家对于房产的需求将进一步提升，进而形成市价上涨的预期。

这种预期继续推动着市场的上涨，使得市场进一步进入了泡沫阶段。

在市场逐渐陷入泡沫期阶段，各种投机资金入市，许多人认为房价会持续上涨，市场会不断扩张。

但当市场的热度达到一定程度时，任何财富妄想都有可能在泡沫破裂的时候迎来绝望的现实。

三、泡沫对经济的影响住房市场泡沫化所带来的隐患主要表现在以下几个方面：（一）制造了一种虚假财富效应。

泡沫破灭之前，市场上的投资者会认为自己创造了一份庞大的财富，这样的效应极易引发对未来经济的估计过高，从而误判市场。

而实际上，当泡沫破灭后，所有财富都会消失，人们购买力的忽然空白将会导致市场出现大面积的供过于求。

广州房地产泡沫实证研究

和土地出让监控、立房地产信息发布机制、高房地产市场准入门槛将是缓解积压房，制房地产市场膨胀的有建提抑
效手段。
【键词】地产泡沫；度；标；关房测指实证研究【图分类号］２３３中Ｆ９．５【献标识码Ｉ文Ａ【文章编号］７－９Ｘ（０６０－１７０１３２１２０）６０２－３６
维普资讯 Βιβλιοθήκη ２００６年第６期
总第７期
经济研究导刊
ＥＣ０Ｎ０ＭＩＣＲＥＳＥＡＲＣＨＧＵＩＤＥ
Ｎｏ６，２０６．０
ＳｅｉｌｒａＮｏ７．
广，房地产泡沫实证研究ｋｌｌＩ
明娟，子成王
地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第
一
种比较科学严谨，不易操作，但第二种比较容易操
作，但不够严谨。于目前房地产市场发展不够成熟鉴
稳定，合理的地价、用、费建设成本、润以及未来收利
益等参数难以确定，据的获得也困难，数直接测度法
价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
１价收入比指标分析．房
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论
价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。于引发房地产泡沫的原因，对一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持

上半年mba论文答辩时间安排表

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04211269 05211394
李伟新路博
王永丽刘小平
河源华粤大酒店高员工流动率与激励机制研究 H海关人员管理导向与制度变化的效果研究
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5月22日下午 14:00
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序号 3 4 5 6 7
学号 05211437 05211500 06211561 05211528 0311408182
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5月22日下午 14:00
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序号 7 8
学号 04251385 06211294
姓名张国祯孙林升
导师田宇
题目纳塞恩公司物流管理流程再造研究
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彭建平黄剑路剑锋网上拍卖信任机制的影响因素研究文郭飙苏琦黄文强基于电子商务环境的移动支付的研究基于供应链的外贸企业供应商管理研究-以G外贸公司为例基于费德勒权变模型的中层经理领导行为有效性个案研究
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房地产泡沫对经济波动的影响与对策研究

《房地产泡沫对经济波动的影响与对策研究》摘要：本研究全面且深入地剖析了房地产泡沫对经济波动的多重影响，通过详尽的数据分析、实际案例研究以及理论探讨，揭示了房地产泡沫形成的内在机制、其对经济各领域造成的冲击，同时提出了一系列具有针对性和可操作性的应对策略，旨在为实现经济的稳定、可持续发展提供理论支持和实践指导。

一、引言（一）研究背景阐述全球范围内房地产市场的发展趋势，以及房地产泡沫在不同国家和地区的出现情况。

（二）研究目的与意义明确本研究对于理解经济波动、制定宏观经济政策以及保障金融稳定的重要性。

（三）研究方法与数据来源介绍采用的定量与定性研究方法，以及数据的收集渠道，如官方统计数据、行业报告等。

二、房地产泡沫的概念与形成机制（一）房地产泡沫的定义与特征详细解释房地产泡沫的概念，包括其价格虚高、市场过热等典型特征。

（二）形成原因1. 宏观经济因素如宽松的货币政策、低利率环境、经济增长带来的过度乐观预期等。

2. 土地政策与供应土地供应的限制、土地出让制度对房地产市场的影响。

3. 投资与投机需求投资者和投机者的行为对房价的推动作用。

4. 金融创新与信贷扩张金融衍生品的发展、过度的信贷投放如何助长房地产泡沫。

（三）形成过程与阶段从初期的价格上涨到泡沫的膨胀、顶峰以及最终的破裂，分析每个阶段的特点和表现。

三、房地产泡沫对经济波动的影响（一）对宏观经济的直接影响1. 经济增长在泡沫形成和破裂阶段对经济增长的不同影响，包括拉动作用和抑制作用。

2. 通货膨胀房价上涨对物价水平的传导机制，以及泡沫破裂后的通缩压力。

3. 就业与劳动力市场房地产行业及其相关产业的就业变化，对整体劳动力市场的冲击。

（二）对金融体系的冲击1. 银行信贷风险大量房地产贷款的潜在违约风险，对银行资产质量的影响。

2. 金融市场稳定房地产相关金融产品的价值波动，对股票、债券等市场的连锁反应。

3. 系统性金融风险房地产泡沫破裂可能引发的系统性危机，对金融体系的整体稳定性构成威胁。