2.资产评估的基本方法——成本法
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是一种对资产价值进行定量和定性评估的过程。
无论是企业、政府还是个人，在进行各类经济活动时，往往需要评估自身拥有的资产价值，以便更好地管理和决策。
资产评估的基本方法包括三种：成本法、市场法和收益法。
成本法是资产评估中最基本的方法之一，它以资产的成本为基础来评估其价值。
成本法的基本思想是根据资产的取得成本和使用寿命来评估其价值。
具体而言，成本法主要通过计算资产的原始成本以及资产的折旧和折扣等因素来确定其价值。
成本法适用于那些没有相关市场的资产，比如自有产权的建筑物和专利权等。
市场法是资产评估中常用的一种方法，它以市场交易价格为依据来评估资产的价值。
市场法的基本原理是通过比较市场上类似资产的买卖价格来确定资产的价值。
具体而言，市场法主要通过比较市场上相似资产的价格和特征，以确定被评估资产的价值。
市场法适用于那些可以通过市场交易得到价格的资产，比如股票、债券和不动产等。
收益法是资产评估中的另一种常用方法，它以资产的预期收益能力为基础来评估其价值。
收益法的基本思想是通过分析资产的未来收益潜力来确定其价值。
具体而言，收益法主要通过估计资产的未来现金流量，并利用现值计算方法来确定其价值。
收益法适用于那些能够产生现金流的资产，比如企业、商标和专有技术等。
除了以上三种基本方法，资产评估还可以采用其他辅助方法，比如比较法和综合法。
比较法是将被评估资产与类似资产进行比较，以确定其价值。
综合法是将多种评估方法相结合，以获得更准确的资产价值。
在实际应用中，选择何种评估方法取决于被评估资产的特性以及评估的目的和背景。
不同的资产可能需要采用不同的评估方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
此外，评估人员的专业水平和经验也对评估结果有重要影响，因此在进行资产评估时应选择有资质和经验丰富的评估人员进行。
总结而言，资产评估是一种对资产价值进行评估的方法，常用的基本方法包括成本法、市场法和收益法。
选择何种方法要根据被评估资产的特性和评估的目的进行综合考虑，并选择合适的评估人员进行操作。
资产评估的基本方法-成本法
23:17:34
26
第三节 成 本 法
• 【例2】某被估资产购建于2004年，账面原 值为50000元，当时该类资产的（定基）价 格指数为95%，评估基准日该类资产的定基 价格指数为160%，则：
23:17:34
2
第三节 成 本 法
• 3.成本法的基本公式 • 资产评估价值 • =资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功
能性贬值-资产经经济性贬值
23:17:34
3
第三节 成 本 法
• 二、成本法的基本前提 • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 只有被评估资产继续使用，再取得被评估
23:17:34
30
第三节 成 本 法
• （5）物价指数法和重置核算法相同点
• 都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要 注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托 方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。
23:17:34
31
第三节 成 本 法
• 3.功能价值类比法 • （1）特点 • 寻找一个与被评估资产相同或相似的资产
第三节 成 本 法
• 一、成本法的含义 • 1.定义 • 指在评估资产时按被评估资产的现时重置
成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资 产价值的方法。
23:17:34
1
第三节 成 本 法
• 一、成本法的含义 • 2.基本思路 • 重新建造或购置被评估资产的成本，作为
资产评估的三种基本方法
资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。
资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。
资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。
1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。
在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。
市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。
市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。
市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。
对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。
市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。
2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。
在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。
收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。
它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。
收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。
评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。
3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。
成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。
通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。
成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。
成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法1.市场法:又叫“比较法”,指将拟评估的资产与新出售的同类别性质的资产进行比较,从而对该同类资产市价进行调整,并确定用什么方法去评估拟评估资产价值。
市场法是评估资产最简单直接的方法。
它能体现出资产的现有状况,直接获取市场的评估参数和指标，评估结果也方便每个人理解和接受；2.成本法:成本是指从评估方法中扣除的价值,以评估资产是否存在的当期替代成本进行评估,并以此确定评估资产的损失价值。
资产评估成本法的优点是较好地考虑了资产的损失,评估结果更加公允,有利于对某一特定应用的单项资产和资产进行合理评估。
但是，采用成本法需要很大的工作量，根据历史数据确定现值，就得详细的分析这一假设的可行性，并且经济折旧很难精确算出；3.收益法:收益法是估计被评估资产的预期收益。
该评估方法能真实的反映出资本企业的价值,评估出来的价值双方都乐于接受,便于投资者结合此价值做出投资决策。
但收益法缺点就在于主观性太强,预期收益易变动,很难准确预测,且适用此评估方法的范围也比较小。
资产评估三种基本方法资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法：1，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2，收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
管理学院
资产评估学
（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
管理学院
资产评估学
计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
管理学院
四、成本法的优缺点
成本法的优点
资产评估学
• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
管理学院
成本法的缺点
资产评估学
资产评估学
一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
四种资产评估的方法
四种资产评估的方法资产评估是为了确定资产的价值和市场价格而采取的一系列方法。
对于企业和个人来说资产评估都是至关重要的，因为它可以帮助他们做出正确的决策。
在本文中，我们将讨论四种资产评估的方法，以及每种方法的详细描述。
1. 成本法成本法是一种资产评估的方法，该方法涉及资产成本的计算。
资产的原始成本是指购买资产的实际成本，包括所有相关成本，如运输，安装，调试等。
然后，使用特定的折旧率计算资产的折旧值。
即使在长时间内，这种资产评估方法通常被认为是保守的，但在某些情况下，例如在不产生收益的情况下，对于某些类型的设备和建筑物，它仍然是一种可接受的方法。
2. 收益法收益法是一种资产评估的方法，该方法使用资产的未来收益来计算其价值。
该方法可以应用于不动产，金融资产或其它收益相关的资产。
资产的价值取决于预期的未来现金流收益和剩余价值。
剩余价值是指资产到期时的估值。
收益法通常适用于租赁收入或利息收入较高的情况。
3. 市场法市场法是一种资产评估的方法，该方法通过与同类资产的市场价格比较来确定资产的价值。
在应用市场法时，资产评估师需要研究市场上对类似资产的需求和供应。
这个方法通常用于对货币资产（如股票和债券）的评估，以及实物资产（如不动产和艺术品）的评估。
市场法是一种被广泛接受的方法，因为它非常直观，可理解和可重复。
4. 比较法比较法是一种资产评估的方法，该方法基于同类资产的最近销售价格来确定资产的价值。
这种方法通常适用于不动产和艺术品的评估，这些资产由于其独特性和价值较高而难以估价。
在使用比较法时，资产评估师需要分析市场上最近的销售数据，并使用比较法本身的一些技术，例如调整和平均化数据。
总结以上四种资产评估的方法都有它们自己的优缺点，因此需要根据不同情况进行选择和使用。
成本法涉及资产的成本和折旧值；收益法使用资产的未来现金流收益来计算价值；市场法比较资产的销售价格和市场需求供应情况；比较法基于同类资产的最近销售价格来确定资产的价值。
第二章_资产评估的基本方法1[1]精品文档
![第二章_资产评估的基本方法1[1]精品文档](https://img.taocdn.com/s3/m/f13d3253580216fc710afd23.png)
（二）物价指数法
又如，被估资产账面价值为200000元，2002年 建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比 分别为2003年为11.7%，2004年为17%，2005年 为30.5%，2006年为6.9%，2007年为4.8%，则有： 被估资产重置成本=200000×（1+11.7%） ×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）× （1+4.8%）×100%=200000×191%=382000（元）
四、实体性贬值的估算方法
（二）使用年限法
使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使 用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算 公式为：
实体性贬值额= （重置成本-预计残值）×
实际已使用年限 总使用年限
式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限
2019/11/13
《资产评估学》
相对落后而造成的资产价值损失。
（四）资产的经济性贬值
资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲
置、收益下降等造成的资产价值损失。
成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估 有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。
（二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费
二、成本法的基本前提
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于 继续使用状态。
2.应当具备可利用的历史资料。 比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用 了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这 个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史 信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算 资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。
资产评估-成本法-文档资料
15
资产评估的成本法
被估资产实 重体 总 置贬 使 成 预 值 用 本 计年 残 实 限 值 际已使
经济
➢ 变形公式
耐
用年
被估资产 重 实置 体 成 实 贬本 际 值 实已 际使 限尚 已用 可 使年 使 用限 用
10
资产评估的成本法
➢ 公式
被估资产重置 参成 照本 物资产重 功 置能 成系 本 其中 :功能系 参 数 被照 估物 资资 产产 生生 产产 能能 力力
➢ 约束条件：资产成本与生产能力之间的 线性（正比例）假设；参照物资产的重 置成本为已知
11
资产评估的成本法
（4）规模经济效益指数法 ——利用资产成本与其生产能力之间的规 模经济效益指数来调整被估资产与参照物 资产间的功能系数，以求取被估资产重置 成本的方法 ➢ 公式
➢ 关于历史成本 ➢ 关于价格指数：选用分类价格指数；注
意定基指数和环比指数使用上的差异
8
资产评估成本法
➢ [例]：某设备2000年购置，帐面原值 40000元，2004年进行评估。各年设备 定基价格指数分别为100%，105%， 112%，120%，125%，测算其重置成 本
设备重置成本＝40000×125%＝50000元 若已知价格指数为环比价格指数，则 设备重置成本＝40000 × 105%×112%
120%× 125%＝70560元 9
资产评估的成本法
➢ 物价指数法与重置核算法的联系和区别 联系：都需要被估资产的历史成本资料 区别：重置成本的性质；测算思路 （3）功能价值法 ——也称生产能力比率法，即以相近资产 的重置成本为参照，在测算被估资产与参 照物资产功能或生产能力的比例的基础上，
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法资产评估是指对资产的价值进行评估和估算的过程，是企业或个人在购买、出售、贷款、保险等交易过程中必须进行的活动。
资产评估的目的是为了确定资产的市场价值，以便做出合理的决策。
在资产评估过程中，常用的三种基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。
第一种基本方法是市场比较法。
市场比较法是利用市场上已经发生的类似资产交易作为参照，根据相同或相似的资产交易价格来估算所要评估资产的市场价值。
这种方法适用于市场上已经有交易的资产，比如房地产、股票、债券等。
通过对近似资产的市场交易价格进行分析和比较，可以得出资产的市场价值。
第二种基本方法是收益法。
收益法是基于资产的未来收益来评估其价值的方法。
根据预期收益和风险水平计算现值，然后将现值和预期收益相比较，从而确定资产的市场价值。
这种方法适用于收益型资产，比如租赁物业、特许经营权、专利权等。
通过分析资产的未来收益和风险，可以得出资产的市场价值。
第三种基本方法是成本法。
成本法是根据资产的重建成本来评估其价值的方法。
根据重建成本包括购置成本、安装成本、调试成本、运行试车成本、装修成本、其他与重建相关的成本等。
这种方法适用于新建或者特殊资产，比如厂房、设备、特殊设施等。
通过对重建成本的详细分析和计算，可以得出资产的市场价值。
在实际应用中，上述三种方法常常结合使用，以提高资产评估的准确性和可靠性。
例如，对于房地产的资产评估，可以综合运用市场比较法、收益法和成本法来进行评估。
首先，利用市场比较法分析类似房地产交易的价格，得出一个初步的市场价值估计。
然后，结合该房产的未来租金收益和风险水平，运用收益法计算出现值。
最后，比较市场价值和现值，得出最终的评估结果。
总的来说，市场比较法、收益法和成本法是资产评估中常用的三种基本方法。
每种方法都有其适用范围和局限性，需要根据具体情况选择合适的方法进行评估。
同时，评估人员在进行资产评估时还应考虑估计的偏差和不确定性，采用合适的数据和方法来提高评估结果的可靠性。
专题五 资产评估基本方法-成本法
经济性贬值的估算方法：
A 经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损 失额×现值系数 B 经济性贬值率= 1— 实际使用生产能力 额定生产能力
X
×100%
C 经济性贬值=（重置成本-实体性贬值—功能性贬值）
×经济性贬值率
三、成本法在评估实务中的应用
P227
四、有关成本法的讨论
1.成本法的适用范围与我国评估实践中广
决定实体性贬值的因素有：
①使用时间
②使用率，也叫利用率 ③资产本身的质量 ④维修保养程度
（1）观察法
计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）
主要观察被评估资产的外表： 光洁度 腐蚀程度 形体物理变化程度 通过观察 确定新旧 程度
形体物理变化程度
机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。
房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等。
（2）公式法（使用年限法）
资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）
×实际已使用年限÷总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限） 名义已使用年限×资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间
泛运用成本法的现实是否相适应？
2.运用成本法评估时，使用成新率计算出
来的评估值与运用各种贬值计算出来的评 估值是否会一致？ 3.成新率与会计中的折旧是否相同？
×100％
（3）修复费用法
资产实体
可修复实体性贬值+不可修复实体性贬值
＝ 性贬值率
复原重置成本
2、功能性贬值的估算
第三章_资产评估的基本方法1(成本法)
❖ 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使
用年限。
各次投资 的年限
权重
实例：课本 P38，【例3.7】
例 题 6 ： 被 评 估 设 备 购 建 于 1999 年 ， 原 始 价 值 30000元，2004年和2007年进行两次更新改造， 主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为 3000元和2000元。2009年对该资产进行评估， 假设从1999年至2009年每年的价格上升率为10%， 该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，试估 算该设备的实体性损耗率。
第一节 成本法（The cost method）
一、成本法的基本含义
（一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费
（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗（贬值）
实体性 功能性 经济性
基本公式：
被评估资产评估值 ＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
二、成本法的基本前提
1.60/1.60=1
合计
重置 成本
（万元）
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38
31.7
❖ 注意问题： 物价价格法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因 素，因而确定的是复原重置成本
3.功能价值类比法
如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价， 就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产 的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估 资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本 的函数关系，确定重置成本。
重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）
实例：课本 P61，【例2-21】
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对一些企业、个人或任何机构拥有的财产进行估价的过程。
在评估资产时，可以使用多种方法和工具来确定资产的价值。
以下是一些常用的资产评估方法：1.市场法：市场法是最常用的资产评估方法之一，根据市场上类似资产的交易数据来决定资产的价值。
该方法适用于市场波动较小的情况下，通过参考市场价格和类似资产的销售信息来进行估值。
2.成本法：成本法是通过估算资产恢复或重建所需的成本来确定资产的价值。
该方法适用于无法通过市场交易数据获得准确估价的特殊资产，如土地和建筑物等。
通过考虑建造或重建资产所需的材料、劳动力和其他成本，来确定资产的价值。
3.收益法：收益法是根据资产实际或预期的现金流量来确定资产的价值。
该方法适用于可产生现金流的经营性资产，如房地产和企业股权等。
通过考虑资产的净现金流量和风险来估计资产的价值。
4.折旧法：折旧法是一种用于评估固定资产价值变化的方法。
该方法根据资产的预期使用寿命、残值和每年折旧来计算资产的价值。
折旧法主要适用于固定资产，如机器设备和车辆等，其价值会随着时间的推移而减少。
5.未来收益法：未来收益法是一种用于评估商誉价值的方法。
该方法通过预测企业未来现金流的增长，结合企业的风险和市场因素，来确定商誉的价值。
未来收益法主要适用于评估企业、品牌和商誉等无形资产的价值。
6.市净率法：市净率法是根据企业的净资产价值来确定股票或企业的市场价值。
该方法通过将企业的净资产除以股票数量或企业的市值，来计算每股股票或企业的价值。
市净率法主要适用于评估股票和股权的价值。
除了以上方法，还有许多其他的资产评估方法，如收益倍数法、现金流量贴现法和相对估值法等。
选择合适的资产评估方法取决于评估目的、资产类型、可获得的数据和市场条件等因素。
资产评估计算公式总结
第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）3. 功能价值法：重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产4．规模经济效益指数法：参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算:%1001x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性nr A P ,,1税率所得益损失额资产年收贬值额经济性:五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值=nt ttt rA rR P111R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i-中还包括期末资产剩余净额。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法资产评估是指对特定资产进行评估和估值的过程，以确定其在市场上的价值。
资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
下面将详细介绍这三种方法。
1. 市场比较法：市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定被评估资产的价值。
评估师会收集和分析市场上类似资产的交易数据，比如销售价格、租金等，然后根据这些数据来估算被评估资产的价值。
这种方法适用于市场上存在大量类似资产的情况，比如房地产市场。
2. 成本法：成本法是一种基于资产的重建成本来确定其价值的评估方法。
评估师会估算资产的重建成本，包括建设成本、土地成本、劳动力成本等，并考虑到资产的折旧和磨损等因素，最终确定资产的价值。
这种方法适用于特定资产的重建成本较为明确的情况，比如固定资产。
3. 收益法：收益法是一种基于资产所能产生的未来收益来确定其价值的评估方法。
评估师会预测资产未来的收益情况，比如租金收入、利润等，并考虑到资产的风险和折现率等因素，来确定资产的价值。
这种方法适用于投资性资产，比如股票、债券等。
除了以上三种基本方法，资产评估还可以根据具体情况采用其他方法，比如收益比法、现金流量法等。
在实际操作中，评估师通常会综合运用多种方法，以提高评估结果的准确性和可靠性。
需要注意的是，资产评估是一项复杂的工作，需要评估师具备相关的专业知识和经验。
评估师在进行资产评估时，还需要考虑到市场环境、行业趋势、政策法规等因素的影响，以确保评估结果的准确性和可靠性。
总结起来，资产评估的基本方法包括市场比较法、成本法和收益法。
评估师在进行资产评估时，需要根据具体情况选择合适的方法，并综合考虑多种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估是一项复杂的工作，需要专业知识和经验的评估师进行操作。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对特定资产的价值进行估算和评估的过程。
成本法是资产评估中常用的一种方法。
本文将从四个方面详细阐述成本法的原理和应用。
一、成本法的原理1.1 资产成本的定义：资产成本是指获取、建造或开发特定资产所发生的直接和间接费用。
1.2 成本法的基本原理：成本法认为资产的价值等于其获取或建造所需的成本。
1.3 成本法的适用范围：成本法适用于无市场交易的资产或市场交易不充分的资产。
二、成本法的应用2.1 资产获取成本的评估：通过考虑资产的购买成本、运输费用和安装费用等，评估资产的获取成本。
2.2 资产建造成本的评估：通过考虑资产的建筑材料、劳动力成本和建设期间的利息等，评估资产的建造成本。
2.3 资产开发成本的评估：通过考虑资产的开发费用、研发费用和专利费用等，评估资产的开发成本。
三、成本法的优缺点3.1 优点：成本法相对简单易行，适用于无市场交易或市场交易不充分的资产；可以提供一个相对稳定和可靠的资产价值估计。
3.2 缺点：成本法容易忽略资产的折旧、磨损和降值等因素，可能导致资产价值的高估；不适用于已存在市场交易的资产。
四、成本法的应用案例4.1 房地产评估：成本法可用于评估房地产项目的获取成本、建造成本和开发成本，为房地产投资提供决策依据。
4.2 机械设备评估：成本法可用于评估机械设备的购买成本、运输费用和安装费用，为设备投资提供估值参考。
4.3 知识产权评估：成本法可用于评估知识产权的研发费用、专利费用和商标费用等，为知识产权交易提供定价依据。
结论：成本法作为资产评估的一种方法，通过考虑资产的获取成本、建造成本和开发成本等因素，对资产的价值进行估算。
尽管成本法存在一定的局限性，但在特定情况下仍然具有重要的应用价值。
在实际应用中，我们应该结合其他评估方法，综合考虑资产的各个方面，以获得更准确和全面的资产估值结果。
资产评估成本法原理解析
资产评估成本法原理解析资产评估成本法原理解析1. 引言资产评估是一个重要的经济活动，对于企业和个人来说都具有重要的意义。
在资产评估过程中，资产评估成本法是一种常用的估值方法。
本文将对资产评估成本法的原理进行深入解析，以帮助读者更好地理解和应用这一方法。
2. 资产评估成本法的概述资产评估成本法是一种基于成本估值的方法，它的核心原理是根据资产的购买成本来确定其价值。
这种方法认为，一个资产的价值应该等于获取或生产该资产所需的成本。
3. 成本的定义在资产评估成本法中，成本是一个重要的概念。
成本可以分为直接成本和间接成本，直接成本是指与资产直接相关的费用，如购买资产的成本、运输费用等；间接成本是指与资产间接相关的费用，如管理费用、维护费用等。
4. 资产评估成本法的原理资产评估成本法的原理可以分为以下几个方面：4.1. 原始成本原理原始成本原理是资产评估成本法的基本原理之一。
它认为，一个资产的价值应该等于购买或生产该资产所需的成本。
在估值过程中，要考虑到购买或生产该资产时的实际成本，包括购买成本、运输费用等。
4.2. 折旧折算原理折旧折算原理是资产评估成本法中的另一个重要原理。
它认为，资产在使用过程中会存在价值的减少，这种价值减少可以通过折旧来表示。
在资产评估过程中，需要将资产的折旧进行折算，以反映资产在使用过程中的价值减少。
4.3. 考虑时效性原理考虑时效性原理是资产评估成本法的重要原则之一。
它认为，随着时间的推移，资产的价值可能会发生变化。
在估值过程中，要考虑到时间对资产价值的影响，以反映资产的时效性。
4.4. 考虑风险原理资产评估成本法还要考虑到风险对资产价值的影响。
不同的资产存在不同的风险，这种风险可能会对资产的价值产生影响。
在估值过程中，要考虑到资产所具有的风险因素，以反映风险对资产价值的影响。
5. 对资产评估成本法的观点和理解资产评估成本法作为一种常用的估值方法，在实际应用中具有一定的优势和局限性。
资产评估地方法成本法
第三章 资产评估地方法——成本法成本法地理论基础:生产费用价值论资产地价值取决于购建时地成本耗费一,成本法意义成本可以按不同地标准划分成若干类型,但与资产评估有关地成本主要有两种:历史成本与重置成本。
（一）历史成本指过去发生地成本,它又分成两种类型:1,原始成本原始成本是指资产取得时实际所发生地成本,也称为实际成本。
这部分资料可以从会计核算资料取得。
2,家统一清产核资时地评估成本这是对资产地一种特殊地价值评估,故称为评估成本。
22023/2/6（二）重置成本财务会计地重置成本是指重新购置或建造同样功能地资产所要花费地全部支出。
重置成本地基本涵义是指资产地现时成本。
3年前,买一个A型号地电脑要10 000元,现在买一个同型号地电脑只要4 000元。
重置成本分类:复原重置成本,更新重置成本;（1）复原重置成本:在评估基准日,在现行市场条件下,采用原来相同地材料,建筑,制造标准,设计方案,技术等,复原购建全新资产,所发生地全部耗费成本;即完全复制全新评估资产;这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！（2）更新重置成本:在评估基准日,在现有技术条件下,重新购建与估价对象相同功能地全新资产,所耗费地全部成本;（材料不同,工艺不同,功能同地重置）。
这种重置成本强调功能相同下地重置！复原重置成本,更新重置成本区别;（1）两种方法确定地重置成本,都是全新状态下资产价值;（2）复原重置成本:强调用"复制"（包括材料,设计,工艺等完全相同）;更新重置成本:强调功能相同下,现行技术条件下,购建资产地成本;（3）一般来说,复原重置成本要大于更新重置成本。
因为前者没有考虑市场变化,技术进步等使复原重置成本较高;如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本;体现技术进步等,节约成本;52023/2/6（三）成本法在评估时,按被评估资产（评估对象）地现时重置成本,扣减其各项损耗价值,其余额即为评估对象价值。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
间接成本构成：
取得和建造资产 的管理费用、设 计制图等费用
14
2.1 成 本 法
例 2-1 待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评 估。评估人员收集的成本资料有：此类型机器设备现行 市场价格每台 180000 元，运杂费 5000 元，安装成本为 20000 元，其中原材料 6000 元、人工成本 13000元、其他 费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器 设备，其重臵成本应包括买价（不含增值税）、运杂费、 安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金 成本。按重臵核算法估算该机器设备的重臵成本为： 重臵成本 = 购买价格 + 运费 + 安装成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205000（元）
（其中an表示第n年环比价格指数）
20
2.1 成 本 法
例2-3 某机床于2008年购臵安装，账面原值为16 万元。2010年进行一次改造，改造费用为4万元； 2012年又进行一次改造，改造费用为2万元。若 定基价格指数2008年为1.05，2010年为1.28， 2012年为1.35，2013年为1.60。 要求：计算该机床2013年的重臵成本。
＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%
间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重臵成本
重臵成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）
17
2.1 成 本 法
（3）重置核算法的评价：
重置核算法既适合用于计量复原重置 成本，也适合于计量更新重置成本。但是 工作量大，且前提是能够获得处于全新状 态的被评估资产的现行市价。
18
2.1 成 本 法
2. 物价指数法
（1）基本原理
是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
（2）计算公式
资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数
个别 物价 指数 分类 物价 指数 综合 物价 指数
19
2.1 成 本 法
物 价 变 动 指 数 评估基准日物价指数 定基指数 ＝ 资产购建时物价指数 环比指数 ＝（1＋a1）×（1＋a2）× （1＋a3）……（1＋an）
1
第二章 资产评估的基本方法
学习目标
通过本章学习了解资产评估的基本方法——成本法、 收益法、市场法。如何对各种资产评估方法进行比 较和选择。
学习要求
了解成本法、收益法、市场法的基本概念。 理解成本法、收益法、市场法的基本原理和方法。 掌握成本法、收益法、市场法的优缺点。 掌握成本法、收益法、市场法的常用计算公式。 熟悉资产评估方法的使用。
15
2.1 成 本 法
例2-2 被评估资产为一台2年前购臵的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查 验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购 买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成 本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型 设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运 杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接 成本占直接成本百分率不变本法的具体评估方法
（二）各种贬值评估方法
1、实体性贬值评估方法 2、功能性贬值评估方法 3、经济性贬值评估方法
33
2.1 成 本 法
1、实体性贬值评估方法
是资产由于使用和自然力作用形成的贬值
决定实体性贬值的因素有： ①使用时间； ②使用率，也叫利用率； ③资产本身的质量； ④维修保养程度。
9
2.1 成 本 法
二、成本法的具体评估方法
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
实体性贬值
生产能力比例法
重置成本评估方法
复原重置成本 更新重置成本
规模经济效益指数法
观察法 使用年限法 修复费用法
超额投资成本 超额运营成本 间接计算法 直接计算法
各种贬值评估方法
功能性贬值
经济性贬值
10
2.1 成 本 法
磨损和自然力使物理性能下降——实体性贬值；
任何一个潜在的投资者在
决定投资某项资产时，他 所愿意支付的价格不会超 过购建该项资产的现行购 建成本。
新技术的推广和应用使原有技术落后、性能降低——功能性贬值； 资产以外的外部环境（政治、宏观政策等）使价值下降——经济性贬值。
7
2.1 成 本 法
一、成本法的基本原理
50000 被评估资产重臵成本＝ 12000 30000 ＝ 17158 .8 （元）
0.7
29
2.1 成 本 法
4、统计分析法
（1）基本原理
某类抽样资产 的重置成本 被评估资产 的重置成本
当被估资产单价较低，数量较多时， 为降低评估成本，可采用此方法。
30
2.1 成 本 法
16
2.1 成 本 法
购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）
（1）计算直接成本
（2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率
11
2.1 成 本 法
资产的现行 复原重臵成本 重臵成本 — — 再取得成本 更新重臵成本
△ 相同点：均采用现行价格计算。
△ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未 改变基本功能。
△ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：
（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；
21
2.1 成 本 法
重置成本计算表
投资 物价 物价变动指数 （%） 重臵成本 （万元）
时间
2008 2010 2012 2013
费用
16 4 2
指数
1.05 1.28 1.35 1.60
(万元) （%）
1.60/1.05＝1.52 16×1.52=24.32 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19 1.60/1.60=1 4×1.25=5 2×1.19=2.38
24
2.1 成 本 法
（3）计算方法
A 生产能力比例法
价格P P=a＋b×F
能力F
25
2.1 成 本 法
例2-4 被评估资产为一台经改进的锻压设备。 该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70 吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能 力与价格如表所示： 能 吨 力F 价 格 万 元
3 33
5 35
B 规模经济效益指数法
参照资产 被评资产的生产能力 重置 ＝ × 重置成本 参照资产的生产能力 成本
x
一项资产生产能力的大小，虽然与其制造成本呈正比， 但不是线性的，而是指数关系。也就是说，当某项资产的生 产能力扩大一倍时，其制造成本并不一定增加一倍，表现出 规模经济效应。以建筑物为例，如果把建筑物的面积扩大一 倍，其建筑成本也许只增加0.8倍或0.9倍。
二、成本法的具体评估方法
(一)重置成本评估方法 资产的现行 复原重臵成本 重臵成本 — — 再取得成本 更新重臵成本 复原重臵成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制 造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新 购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重臵成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标 准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建 与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
23
2.1 成 本 法
3.功能价值法
（1）基本原理
是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作 参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参 照物成本推算被估资产重置成本的方法。
参照物 功能价值
（单位生产能力）
被评资产 重置成本
（2）理论假设
资产重置的目的在于重置其功能，
功能相同，购建成本也应相同 。
成本法
贬值 实体性贬值
重置核算法 物价指数法 功能价值法 统计分析法
功能性贬值 经济性贬值
收益额
收益法
折现率 收益期
5
2.1 成 本 法
一、成本法的基本原理
（一）成本法的概念 （二）成本法的理论依据 （三）成本法应用的基本思路 （四）成本法应用的前提条件
二、成本法的具体评估方法
（一）重置成本评估方法 （二）各种贬值评估方法 （三）综合成新率及其估算
X——规模经济效益指数，是个经验数据。在美国一般为：0.41.2，如加工业一般为0.7，房地产业一般为0.9，我国目前尚无统一数 据，所以要慎用。
28
2.1 成 本 法
例2-5 某设备生产能力为50 000件/年，参照设备 生产能力为30 000件/年，重臵成本为12 000元。 设规模经济效益指数为0.7，则该设备的重臵成本 为：
三、运用成本法评估资产的程序 四、成本法的评价
6
2.1 成 本 法
一、成本法的基本原理
（一）成本法的概念 成本法是指从被评估资产在评估基准日的现实重臵成本 中扣除各项价值损耗来确定资产价值的方法。
即在条件允许的情况下，
（二）成本法的理论依据 1. 资产的价值取决于资产的成本； 2. 资产的价值是一个变量。
（ 三）成本法应用的基本思路 被评估资产 — 资产评估值＝ 重置成本 资产实体性贬值 资产功能性贬值 资产经济性贬值 被评估资产 或＝ 重置成本 或 ＝ 被评估资产 重置成本 × 成新率 —
资产功能性贬值
资产经济性贬值
×
综合成新率
8
2.1 成 本 法
一、成本法的基本原理
（四）成本法应用的前提条件 1. 被评估资产处于继续使用状态； 2. 应当具备可利用的历史资料； 3. 形成资产价值的耗费是必需的； 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。