专业市场商业规划：郑州万博商城二期 上篇

万博 189 33%
苑陵 820 3%
天隆负一楼 5053 18%
万博 6712.58 0
地一大道 65 12%
世贸商城 80 14%
黄和平 4460 16% 黄和平 106 19% 地一大道 3528 13% 世贸商城 6785 25%
单位：户
单位：经营面积/平方米 页
名词注释
大针织——保暖内衣，秋衣。 小针织——袜子，内裤，文胸。 边缘针织——围巾，手套，护膝，帽子，家居服，小童内衣， 泳装，鞋垫，袖头，口罩。 大户标准：商铺面积在80平方米，年销售在500万以上，仓库使 用面积在100平方米，行业内公认的。 中户标准：商铺面积在50平方米，年销售额在200万-500万，仓 库使用面积在100平方米以内，行业内公认的。
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 金 林 市 场 国 际 小 商 品 城 A 座 国 际 小 商 品 城 B 座 5 72.2 57.1 80.8 93.3 91.7 83.3 56.3 55.6 72.7 63.6 50 29.6 20 10 0 天 隆 负 一 楼 黄 河 平 盛 合 针 织 中 天 市 场 0 中 州 商 场 百 年 德 化 步 行 商 贸 城 万 博 一 期 58.1 61.5 49.5 47.8 经营大户满意度得分 普通商户满意度得分
百年德化、饰 品类饰品商户 研究 饰品类大户邀 约深访，了解 核心需求
内部：万菱内部 二期筹备小组、 高管讨论 外部：邓总结合 广州乃至全国的 专业市场发展趋 势，提出规划纲 领。
广州联众2007 年万博商城一 期、二期商业 规划 历史数据参考 广州相关商业 项目规划
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第二节
五类配套服务合计1872个商家。
各类型配套占比
住宿 11%
各类型配套具体数量明细
序号 1 类别 住宿 娱乐 银行营业网 点（人工柜 台） ATM （自动取款 机） 物流 餐饮 合计 数量（个） 占比（%） 207 427 166
11% 23% 9% 3% 6% 48% 100%
餐饮 48%
娱乐 23%
60 50 40 30 20 10 0
金 林 市 场 国 际 小 商 品 城 A 座 50 50 43.8 33.3 25 10 33.3 50 47.6 30
23.1
9.6 9.1 5 中 天 市 场 中 州 商 场 百 年 德 化 步 行 商 贸 城 万 博 一 期 10.1
国 际 小 商 品 城 B 座
住宿 娱乐
银行营业网点（人工 柜台） ATM（自动取款机）
物流 餐饮
515户, 58%
117户, 24% 108户, 12% 84户, 17% 22户, 5% 24户, 5% 4户, 1% 22户, 3%
34户, 7% 27户, 5%
18户，4%
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第三节
竞争对手分析
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商圈内竞争对手总体概括
商圈内商业形态较为传统，主要由上一代的专业批发市场构成。 从整体商圈来看，商品档次以中档为主，缺乏高档商品，但市场专业 化程度较高。
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针织类商户数量及面积：总 量
经营针织类商户总数量为566户，总经营面积为27590平米。
边缘针织 100 18%
大针织 203 36%
边缘针织 3476.84 0
小针织 9051.88 0
小针织 263 46%
大针织 15060.86 1
单位：户
• 项目交付任务：
–商圈业态研究，大户研究，配套设施定位 –二期平面布局规划
• 项目工作方法:
–商圈调查，大户研究，行业推理
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项目工作方法
为保障项目报告的准确性，项目小组进行了深度调研考察、搜集数 据资料、开展内外部研讨会。
针织行业研 究
饰品类研究 内部讨论 查阅资料
火车站商圈所 有针织类商户 商场内及街边 店 世贸、天隆负 一、黄河平商 场 针织类市场承 包人
38.5 36.1 18.2 5 国 际 小 商 品 城 座 国 际 小 商 品 城 座 苑 陵 商 场 天 隆 负 一 楼 黄 河 平 盛 合 针 织 7.7 0 25 15 7.4 中 州 商 场 百 年 德 化 步 行 商 贸 城 万 博 一 期
中 天 市 场
A
B
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商场内生活配套满意度
大户对金林市场满意度最高，小户对天隆负一楼满意度最 高。
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重点调研的业态选择
针织类
饰品类
万博二期
电子产品/小家 电
其它业态
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重点业态研究：调研设计
调查方法： 问卷调查和深度访 谈。 调查时间： 2009年12月、2010 年1月进行 • 周边市场：世贸 商城、万博、地一 大道、黄和平、国 际AB、天隆负一 楼、苑陵。 • 抽样范围：大、 中户
调查方法 与时间
100 90 80 70 60 50 93.3 88.9 75 72 56.3 50 52.9 36.4 27.3 12 5 金 林 市 场 国 际 小 商 品 城 A 座 0 天 隆 负 一 楼 黄 河 平 盛 合 针 织 中 天 市 场 0 中 州 商 场 0 百 年 德 化 步 行 商 贸 城 万 博 一 期 经营大户满意度得分 普通商户满意度得分 66.7 50
2
3
物流 6% ATM 3% -1-
62 115 895 1872 页
银行营业 网点 9%
4 5
3公里以内配套设施调查：分项
53户, 11% 64户, 7%
内环：0-1公里 中间：1-2公里 外环：2-3公里
90户, 18% 152户, 31% 228户, 45% 141户, 28% 169户, 19%
第一节
项目工作方法
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项目工作方法
• 因时间因素制约，09年12月起对万博二期商业 规划进行弥补性的调研工作，并结合业二手资 料研究、综合行业内经验整理出万博二期商业 规划初案，供研究讨论。
• 项目目标:
–通过对万博商城周边批发市场的各大业态进行调研，确定 万博二期的商业定位，并在此定位基础上规划商业布局。
火车站商圈小商品各业态分 析
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火车站商圈分析
商圈分析
竞争分析 商户分析
定位分析
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火车站商圈小商品行业批发市场分析： 各业态
火车站商圈小商品行业主要有9个经营品类，主要经营商户901户。
94
86 75
99 针织 日用精品百货 小家电
家居用品
73 47 40 21 36 41 34 2 4 37 48 37 56 通讯器材 玩具 文具
万博二期商业规划报告 （第一版）
2010-2-3 万菱商业
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目 录
项目工作方法 商圈业态分析 商户研究分析
竞争对手分析 项目定位评估 商业规划建议
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50
百 年 德 化
步 行 商 贸 城
万 博 一 期
B
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商场内人流车流秩序
大户、小户均对金林市场满意度最高。
120
经营大户满意度得分
100 100 86.7 77.8 83.3 68 66.7 71.9 53.6 72.7 58.3 64.3 81.8 69.2 普通商户满意度得分
80
60 40 20 0 金 林 市 场
60.3 52.9
46.2
9.1 0 国 际 小 商 品 城 B 座 苑 陵 商 场 0
8.3 0 中 天 市 场 中 州 商 场 百 年 德 化 0 步 行 商 贸 城 黄 河 平 盛 合 针 织
5.3 万 博 一 期
配套服务：餐饮、 住宿、娱乐、银 行、物流、停车 场、商务中心等。
天 隆 负 一 楼
10
0
中 天 市 场
中 州 商 场
百 年 德 化
步 行 商 贸 城
万 博 一 期
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商城组织的营销活动满意度
大户对金林市场满意度最高，小户对国际A座满意度最高。
90 80 70 60 50 40 30 53.3 60.9 53.8 51.9 44.4 45.5 40 50 59.4 54.9 83.3 经营大户满意度得分 普通商户满意度得分
筛选标准
针织类
大
户：105户
调查样本 数量 调查地点
－ 上门拜访 － 深度邀约坐谈
非大户：461户 合计：566户
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针织类商户数量及面积：各商场
经营针织类商户分别分布在火车站商圈六个商场内，其中商户 总数量为566户，总经营面积为27590平方米。
国际A、B 9 2% 国际A、B 231 1%
天隆负一楼 58 10% 苑陵 59 10%
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火车站商圈配套设施说明：
1、餐饮：有固定门牌号和经营场所，不包括流动摊位； 2、住宿：快捷酒店、酒店、公寓等 3、娱乐：KTV、网吧、美容美发、足浴、休闲洗浴 4、银行：银行营业网点（人工柜台）、ATM（自动提款机） 5、物流：流动性物流收货点、有固定门面房物流公司
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3公里以内配套设施调查：总图
61.5 42.5 45.1 37.6
40
30 20 10 0
41.7
40
国 际 小 商 品 城 座
苑 陵 商 场
生活配套：餐饮、 住宿、娱乐、银 行种费用满意 度
大户、小户均对金林市场满意度最高。
100 90 80 70 74.1 71.4 93.3 76.2 81.8 84.6 经营大户满意度得分 普通商户满意度得分