第三部分：质量管理执行篇(登堂入室篇)

质量标准篇
质量与尊严
问题一：什么是相关标准规定？合同约定？ 问题二：哪些是与安全、使用功能、耐久性能、环境保 护有关？（各举三个例子）
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 公司质量标准
国家相关法律法规简介： 《建筑工程施工质量验收统一标准》 《建设工程质量管理条例》 《房屋建筑工程质量保修办法》 其他专项工程国家验收标准
质量标准篇
质量与尊严
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 公司质量标准
《建设工程质量管理条例》
第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低 保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础 工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程 的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、 房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷 期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和 装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起 计算。
质量标准篇
满意度调查 客户关注重点 客户质量标准 标准的统一
质量与尊严
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 公司质量标准
客户的质量标准就是你的质量标准 你的质量标准就是要能够经受得起客 户的挑剔 客户是我们存在的所有价值 客户满意是检验工作好坏的最终标准
质量标准篇
满意度调查 客户关注重点 客户质量标准 标准的统一
Part 10
1
2 3 4 合理工期
5
工期确定 关键线路
质量管理篇
施工间歇 销售配合 合理工期
标准工期： 考虑正常的技术间歇、组织间 歇、特殊 季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影 响而编制出的正常施工周期。 最短工期： 考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通 过加大施工单位成本投入而编制出的最短 施工周期。
Part 10
1
2 3 4 质量策划
5
策划的重要性 确定质量目标
PDCA质量持续改进循环的第一 步，确定目标与公司宗旨的一致性， 分配资源和固定职责
质量管理篇
质量管理体系
确 定 质 量 目 标
工 作 内 容
建 立 质 量 管 理 体 系
Part 10
1
2 3 4 质量策划
5
策划的重要性 确定质量目标
Part 10
1
2 3 4 质量策划
策划的重要性 确定质量目标
评价质量管理体系的四个方面
过程是否 已被识别 并适当规 定 程序是 否得到 实施和 保持 在实现所要 求的结果方 面，过程是 否有效
质量管理篇
质量管理体系
重要性 ISO9000-2000 体系层级 检查评估改进
职责是 否已被 分配
需要那些流程？（材料采购、 配置合理人力资源（每万平方甲 施工过程中如何贯彻 供应商管理、监理管理、样板落实各项管理制度 方施工管理人员数量、监理人员 过程监控（工序检查）
质量管理篇
施工间歇 销售配合 合理工期
Part 10
1
2 3 4 合理工期
5
工期确定 关键线路
销售配合是公司经营需要，必须服从大局 必须按照合理最短工期排定 增加必要的成本以保证质量 必须安排相应技术措施和后期整改维修
质量标准篇
质量与尊严
汗青计划 客户的声音 换个角度看 质量无借口
Part 9
1
2 质量与尊严
千古流芳还是明镜高悬？
国家质量标准 万科质量标准
质量标准篇
质量与尊严
汗青计划 客户的声音 换个角度看 质量无借口
Part 9
1
2 质量与尊严
千古流芳还是明镜高悬？
国家质量标准 公司质量标准
质量标准篇
质量与尊严
制度、交楼验收等等） 数量）
明确质量管理过程中各相关部门 流程是否确定的职责（甲方项目部、工程部、 （是否已经完全制 通过不断改进流程和管理制度， 定了完善的流程制度） 设计部、成本部、营销部、客户 直到满足质量目标
关系中心各自责任，监理单位责 任，承包商责任
Part 10
1
2 3 4 质量策划
策划的重要性 确定质量目标
2 质量与尊严
国家质量标准 公司质量标准
质量标准篇
质量与尊严
汗青计划 客户的声音 换个角度看 质量无借口
Part 9
1
2 质量与尊严
国家质量标准 公司质量标准
质量标准篇
质量与尊严
汗青计划 客户的声音 换个角度看 质量无借口
从客户和物业的角 度看工程
Part 9
1
2 质量与尊严
国家质量标准 公司质量标准
质量管理篇
施工间歇 销售配合 合理工期
开盘
门窗安装 外檐装饰 外架拆除 竣工验收
砌筑工程 室内水电安装 防水施工 内檐装饰 室外配套工程
竣工备案
园建绿化工程
Part 10
1
2 3 4 合理工期
5
工期确定 关键线路
桩基——成桩后28天达到龄期，开始试桩——可采用 早强剂、提高标号等措施。 土方夯实回填——每30cm回填一次，分层夯实，环刀 取样。 砼——混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。 加气块砌筑——1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌 完，7天后顶砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉 刷。 粉刷——分层粉刷，每层间隔五天。 防水——表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时 间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。 地坪——养护7天后才能上人。
第三部分：质量管理执行篇 （登堂入室篇）
目
录
Part 9 、房地产项目工程质量管理标准
Part 10 、房地产项目工程质量管理
Part 9
房地产项目工程质量 管理标准
Part 9
1
质量标准篇
你公司的质量标准
2
质量与尊严
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 您的质量标准
质量是什么？
《建筑工程施工质量验收统一标准》中定义： 反映建筑工程满足相关标准规定或合 同约定的要求，包括其在安全、使用 功能及其在耐久性能、环境保护等方 面所有明显和隐含能力的特性总和。
质量标准篇
满意度调查 客户关注重点 客户质量标准 标准的统一
质量与尊严
Part 9
1
2 公司的质量标准
2005年抱怨前四位
国家质量标准
2.铝合金/塑钢门窗（含配件） 磨合期
发生比例% n=616
稳定期
发生比例% n=346
磨合期＋ 稳定期
发生比例% n=962
34 30 21 18 16 12 11 12 10 9 7 7 7 6 5
范例：
北京区域标准工期 计算表
深圳，上海区域标 准工期计算表
Part 10
1
2 3 4 合理工期
5
把控关键线路，合理穿插搭接
工期确定 关键线路
消防审查报建 工程规划许可证 规划成果 单体报建 施工图审查 开工证及监督登记 桩基施工 基础施工 主体结构施工 勘察、设计、监理、 桩基、总包合同备案 安全、质量监督手续 销售许可证
Part 10
1
2 3 4 质量策划
5
策划的重要性 确定质量目标
定 期 检 查
质量管理篇
质量管理体系
重要性 ISO9000-2000 体系层级 检查评估改进
1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程 进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次 2、项目部每周对承包商进行工地巡检→评比各总包 单位 3、月度检查评比→评比项目部名次
汗青计划 客户的声音 换个角度看 质量无借口
Part 9
1
2 质量与尊严
国家质量标准 公司质量标准
质量标准篇
质量与尊严
汗青计划 客户的声音 换个角度看 质量无借口
Part 9
1
2 质量与尊严
国家质量标准 公司质量标准
质量标准篇
质量与尊严
汗青计划 客户的声音 换个角度看 质量无借口
Part 9
1
质量与尊严
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 公司质量标准
质量标准篇
满意度调查 客户关注重点 客户质量标准 标准的统一
工程观感质量标准
建筑工程施工质量 验收统一标准
质量与尊严
工程统一做法
基本工序节点细节 做法标准
交付标准
Part 9
1
2 质量与尊严
国家质量标准 质量标准
公道自在人心，万科的汗青计划
满意度调查 客户关注重点 客户质量标准 标准的统一
60% 40% 61% 20% 0% 52% 60% 68%
质量与尊严
2002
2003
2004
2005
说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系 统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。 2005年集团总体满意度为82%。
Part 9
1
2 公司的质量标准
评 估 与 改 进
1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是 否正常运转，人员架构有无缺失 2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期 问题 3、组织各承包商相互学习先进经验 4、处罚是必要的手段
IMPORTANT
缺陷一定要整改关闭！
Part 10
1
2 3 4 质量策划
5
回顾： 质量管理篇 1、质量策划的主要内容是什么？ 2、如何评价质量管理体系？ 3、质量管理体系中应体现的两个重点是什么？
质量标准篇
质量与尊严
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 公司质量标准
你公司的质量标准是什么？
质量标准篇
质量与尊严
以客户满意为标准
怎么做客户才满意？
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 公司质量标准
客户工程质量满意度调查结果（某地 产集团公司调查数据库）
历年工程专业满意度
80%
质量标准篇
客户的抱怨 = 我们关注 ？
质量与尊严
铝合金、墙/屋梁质量问题突出,主要表现在配件、渗漏方面;
另外,入户门、楼地面/屋面/顶棚存在的问题比例也较多, 主要 表现在入户门锁、划痕、楼面裂缝、墙体不平整等方面。
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 公司质量标准
客户质量标准的特点 对渗漏水、裂缝无法接受 注重使用功能 关注观感质量 关心质量的耐久性能 允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改
质量管理篇
质量管理体系
重要性 ISO9000-2000 体系层级 检查评估改进
质 量 管 理 体 系 层 级
集团项目评估 集团项目评估
公司检查评比 公司检查评比
项目部抽检 项目部抽检 监理公司质量监控 监理公司质量监控
承包商质量保证体系 承包商质量保证体系
重点
承包商应建立完善的多级质量保证体系 ： 工人自检→班组自检→质量员检验，保证资料（砼试块、钢筋抽检报告等）审查 多级检查： 承包商←监理公司←项目部←工程部←集团工程部
国家质量标准 公司质量标准
质量标准篇
满意度调查 客户关注重点 客户质量标准 标准的统一
现场调查结果公布
质量与尊严
Part 9
1
2 公司的质量标准
国家质量标准 公司质量标准
客户关注的质量重点是什么？
2003年 抱怨的前三位： 铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台 2004年 抱怨的前三位： 铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚
7. 线路、灯具、开关、插座、配电箱等电气工程
10. 装饰工程，包括抹灰、涂料、吊顶、地板、墙地砖等 11. 暖通工程，包括空调、采暖、通风及室内环境 9. 橱柜、护栏、信报箱、五金配件等部品 13. 单元/单体公共设施 12. 燃气设施 6. 洁具 14. 公共区域：绿化、园林建设、小区内道路、市政配套 15.施工现场管理
质量目标：
总体质量水平：鲁班奖、XX杯 其他细项质量标准
工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平
质量管理篇
目标 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ果体现
重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、
质量管理体系
Part 10
1
2 3 4 质量策划
5
策划的重要性 确定质量目标
工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准
质量管理篇
目标 成果体现
19 17 11 8 8 4 4 3 5 3 3 3 2 3 3
53 46 33 26 24 16 15 15 15 12 10 10 10 9 8
公司质量标准
3. 墙/屋梁 1.入户门
质量标准篇
满意度调查 客户关注重点 客户质量标准 标准的统一
4. 楼地面/屋面/顶棚 5. 给排水设施（给排水管、阀门） 8. 安防、门禁、智能化系统
大连公司项目管 理策划书
南昌公司项目管理 指导书
质量管理体系
北京公司防渗漏体 系
建筑工程全面质量 管理手册（中海）
Part 10
1
2 3 4 质量策划
策划的重要性 确定质量目标
建立质量管理体系的作用：
1、减小失误概率 2、持续保证成功 3、系统性控制风险 4、职责清晰
质量管理篇
质量管理体系
重要性 ISO9000-2000 体系层级 检查评估改进
质量标准篇
质量与尊严
汗青计划 客户的声音 换个角度看 质量无借口
质量是企业品牌的底线， 没有质量就没有未来。我们没有 任何借口去推卸质量责任，不能 胜任即被淘汰！
项目的成败与您社会价值息息相关
Part 10
房地产项目工程质量管理
Part 10
1 质量策划
质量管理篇
2 合理工期 3.设计前期介入管理 4 施工过程质量控制 5 对供方的质量管理输出