世联旅游地产项目经验分享
旅游地产世联度假区商业研究
旅游地产世联度假区商业研究引言近年来，随着旅游业的迅猛发展和人们对度假生活的不断追求，旅游地产世联度假区在国内各地如雨后春笋般涌现。
旅游地产世联度假区不仅为人们提供了休闲度假的场所，同时也成为了商业活动的重要载体。
本文将对旅游地产世联度假区商业进行研究，探讨其发展现状及未来发展趋势。
1. 旅游地产世联度假区商业概述旅游地产世联度假区商业是指旅游地产世联度假区内涉及商业运营的各类业态。
这些商业业态可以包括酒店、餐饮、购物、娱乐等多个领域。
旅游地产世联度假区商业通过给游客提供全方位的商业服务，丰富游客的度假体验。
2.1 世联度假区商业模式的特点世联度假区商业模式的特点是将度假区的商业与旅游资源相结合，通过提供全方位的商业服务来满足游客的各种需求。
世联度假区商业模式包括但不限于酒店运营、景区门票销售、特色餐饮、购物和娱乐等。
2.2 国内旅游地产世联度假区商业发展现状随着旅游市场的不断扩大，国内旅游地产世联度假区商业发展也取得了快速的增长。
许多知名的旅游地产世联度假区纷纷引入国内外知名商业品牌，打造了一批商业综合体，为游客提供丰富多样的商业体验。
3.1 体验式消费的兴起随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，体验式消费成为了当前社会的消费主流。
旅游地产世联度假区商业也将更加注重提供给游客独特和个性化的体验，以吸引更多的游客和消费者。
3.2 休闲度假与创意产业的结合旅游地产世联度假区商业将休闲度假与创意产业相结合，推动创意产业的发展，为游客提供更具艺术和文化内涵的商业体验。
3.3 科技与旅游地产世联度假区商业的融合随着科技的不断进步，旅游地产世联度假区商业也将更加注重科技与商业的融合。
通过引入智能化设备和无人零售等技术手段，提升商业服务的质量和效率。
4.1 加强与商业品牌的合作旅游地产世联度假区可以加强与国内外知名商业品牌的合作，引入更多的优质商业资源，提升商业服务的品质和水平。
4.2 加大创新力度旅游地产世联度假区商业应加大创新力度，推动创新型商业的发展，为游客带来更多惊喜和体验。
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
世联开盘之经验谈
选房区的隔断工作有待加强，由于本次选房区设置只是采用简单的隔板隔开，没有做成 密闭的封闭房间，导致部分客户直接冲到主销控台前，影响工作人员；
✓签约等候区功能没有完全发挥
选房区、认购书领取区至签约区没有明显的隔断，签约等候区的阻隔作用没有很好发挥； 导致部分选完房的客户还在认购书认领处徘徊，或者不满意自己的房号重新回到选房区 附近；
佛山分公司事业一部营销分享
开盘之经验谈
……
——主讲人：陈蕾
项目简介：
产品类型 洋房
公寓 统计
户型
面积（m2）
3房
121.05，124.01，127.78， 127.95，129.05
3房
140.48，142.54
4房 145.35，148.29，142.34
1房
68.53，68.87，76.17
单间
建议一：指定代理公司派专人划销控，并且代理公司手头上的销控能与主销控基本保持一致； 各家代理公司销售代表可通过查自家销控表来快速分流客户；
建议二：若技术支持，现场销售代表手头上配上电子销控板，能够与现场主销控相连接，第一 时间根据销控分பைடு நூலகம்房号；
建议三：不同产品可考虑分开销控，以提升速度；
建议四：保证选房通道畅顺，避免塞车现象出现；若同时有多条队伍选房的情况下，需要事先 在签到时将客户编组，保证每组选房客户的均衡性；
✓设置销控板
总价区间较大 面积差异大
产品差异化较大
产品之间基本不发生转换
说明：若推售的单位产品类型差异化、面积区间较大，经判断基本不会 发生转换或转换率较弱的情况下，可考虑设置销控板来分流客户；
✓关于选房区销控板的设置问题？
世联地产旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报告
杭州宋城先做旅游项目，提升土地价值，然后再做地产，借助山、海、城资源，取得了较大成功。
杭州宋城
项目类型
旅游度假地产
开发模式
以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
投资开发商
杭州宋城集团有限公司（民营）
总占地面积
32万平方米
旅游/地产占地面积
旅游（专指宋城）占地约 万平方米
开发背景
1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题， “清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。
成熟开发模式
资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。
开发基础条件
成功开发 旅游地产项目
完备的后期运营 （再营销的网络、"经理人"式的经营模式）
持续的投资 （依市场需要扩展新的景观、新配套硬件或者）
完善的规划 （市政设施规划、 可开发地产规划）
天生的资质 （旅游风景资源）
良好的题材 （历史积淀、浓郁文化）
佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。
旅游住宅地产
与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。
提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。
杭州宋城的山地别墅等。
此为，从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产。
业态关系
高度人性化 人本主义思想是旅游地产的核心价值观。倡导心情的释放与自然属性的回归。用建筑陶冶人、尊重人的鲜明主张。
规划上更多功能 从单一居住带休闲。赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富多彩。使住宅成为多功能的生活载体。
较高的附加值 成为政府的形象工程和主要窗口工程。体现一座城市的鲜明属性和文化特色。发展前景和市场预期非常看好。
世联经典案例解读-温泉型旅游地产模式总结【精选模板】
总结：(工作报告)2018年报-人事行政部【模板】
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年度工作 内容概述
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世联XX重庆江津大型旅游地产项目策划汇报
娱乐项目型
特色资源为主的综合 型
颐和园
迪斯尼
北京九华山庄
同质竞争化
档次竞争化
差异化竞争化
世联XX重庆江津大型旅游地产项目 策划汇报
旅游目的：
观光、休闲度假 为主
休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景
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世联XX重庆江津大型旅游地产项目 策划汇报
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世联XX重庆江津大型旅游地产项目 策划汇报
•11.1.1.2 项地目块地基块本特情征况分析
•项目地块 •拼接图
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•丘陵地貌
•耕地环境
•地块特点
•山水搭配
世联XX重庆江津大型旅游地产项目 策划汇报
•土地垴地块
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•水口寺地块
•丘陵地形
•地形地貌
•本项目地块地形狭长、 坡度较陡，是典型的丘 陵地形。土地使用类型 多样，在有利于形成独 特景观特征的同时，也 给土地的利用带来了不 利的影响。沿江地形以 平坦为主，为项目中较 好利用的地块位置
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世联XX重庆江津大型旅游地产项目 策划汇报
3.1.3 消费者分析
•企业性质
国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三 位，占到总数的72.86%
•收 入
收入在十万以下的客户占到85.53%
•年 龄
客户以年轻人为主，三十岁以下的占到 84.45%
•学 历
客户以高学历为主，76.54%的受访者学历在 大专以上
▪ 本项目至主城区有一定路程，交 通距离阻抗较大，可达性一般， 但随着高速公路的通车未来会有 较大的改善
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世联-关于大规模旅游地产项目精简版(1)
一
二
前期
级 开
级 开
发
发
工作方法
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈
技术思路形成方法 • 土地方格网法 • KPI指标法研究案例 • MECE法界定问题 • 头脑风暴会
技术支持获取法 • 5G(GROUP)法
区域整体定位与发展战略报告
报告核心内容
•建立目标体系 •资源盘点，方格网法进行土地分级 •城市特征与城市发展阶段的研究 •区域价值的挖掘 •基于城市发展和市场的定位
营销执行顾问服务
修正营销推广方案，并且指导实 施 组织开盘前培训，提升销售技巧 基于成交分析的策略调整 指导销售总结以及阶段计划
世联操作的部分同类型案例介绍
本报告是严格保密的。
云南昆明安宁温泉镇项目
项目位置：昆明安宁市温泉镇
项目规模：占地6.4平方公里，首期1200亩
昆
明 项目界定：依托一定资源下的区域房地产开发项目
开 发 商
1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。 2.制订土地开发规划方案。 3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获 批复后与国土部门签订框架性协议。 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。 5.与业主签订拆迁补偿协议。
1.融资。 2.寻找合作者。 3.分期、分块实施征地、拆 迁补偿安置工作。 4.房屋拆除与土地平整。 5.分期、分块进行市政基础 设施与公共配套设施建设。
别墅、度假村和五星级酒店的市场状况如何？
世联提供服务：
对地块相关竞争区域的别墅、度假村和五星级酒店进行 了深入的市场调查，总结出特征和规律；给出整个项目 的投资安排和经济测算，对项目存在的风险给出规避建 议和方法
世联行房地产策划
世联行房地产策划随着现代社会的发展，房地产行业成为一个重要的经济支柱。
世联行作为一家具有丰富经验和专业知识的房地产公司，其房地产策划方案的制定至关重要。
本文将从策划的步骤和思路出发，探讨世联行房地产策划的过程。
第一步：市场分析在制定房地产策划方案之前，世联行需要进行详细的市场分析。
这包括对目标市场的研究，了解目标客户的需求和偏好，以及对竞争对手的分析。
通过市场分析，世联行可以更好地把握市场动态，为策划方案的制定提供参考依据。
第二步：目标设定在市场分析的基础上，世联行需要明确策划的目标。
这可能包括销售目标、品牌宣传目标等。
目标的设定需要具体可行，并且要与市场分析相一致。
例如，如果市场分析显示目标客户更加偏好高性价比的产品，那么世联行的目标可以是提供具有竞争力的价格和优质的产品。
第三步：策略制定基于市场分析和目标设定，世联行需要制定相应的策略。
这包括产品定位、市场定位、价格策略等。
产品定位是指确定产品在市场中的定位和差异化特点，以吸引目标客户。
市场定位是指确定公司在市场中的定位和竞争优势，以吸引目标客户。
价格策略是指确定产品的定价方式，以提高销售和市场份额。
第四步：行动计划策略制定完成后，世联行需要制定详细的行动计划。
这包括确定具体的营销活动、推广方式、销售渠道等。
行动计划需要具体可行，并且要与策略相一致。
例如，如果策略是通过线下推广来吸引目标客户，那么行动计划可以包括在购物中心举办展览、分发宣传册等。
第五步：执行与监控行动计划的执行与监控是策划的最后一步。
世联行需要确保行动计划按计划执行，并且及时进行监控和调整。
这可以通过收集销售数据、客户反馈以及市场反馈来实现。
通过执行与监控，世联行可以及时发现问题并采取相应的措施，以提高策划的效果。
综上所述，世联行房地产策划是一个复杂而又重要的过程。
通过市场分析、目标设定、策略制定、行动计划的制定与执行以及持续的监控，世联行可以制定出更加符合市场需求的策划方案。
世联主题地产开发模式
2001年捐资过亿引入清华附校， 至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校
成功开发居住地产的关键因素： 成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假 为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994 年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多 个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
召力 3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学
销售核心式——教育产业
分类
判断因素
高等教育 1、大学无法为居住地产创造市场需求 （大学城） 2、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地
基础教育
1、山东省重点中学共57所，其中济南16所，占28％，分布在 市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛9所，泰安3所）
二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房
御温泉地理位置
御温泉 平面图
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区 2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室） 2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房
经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。 商务会议多 。没有开发居住地产。
世联西安普华浅水湾总结与营销策略及执行计划
世联西安普华浅水湾总结与营销策略及执行计划世联西安普华浅水湾是一处坐落于西安市雁塔区的高端度假项目，总占地面积超过50万平方米，建筑规模宏大，环境优美，并且配备了齐全的设施和服务。
为了更好地推广和营销这一项目，需要制定相应的营销策略和执行计划。
一、市场分析1.目标受众：高端消费者、成功人士、富人等2.消费需求：度假、休闲娱乐、高品质生活体验3.市场竞争：相对较小，但是也存在一些同类型的度假项目二、营销策略1.品牌定位：打造高端、奢华、独特的度假项目形象，吸引目标受众，增加可信度和吸引力。
2.宣传推广：通过多种渠道进行宣传，包括广告、网络媒体、社交媒体等，突出项目的特点和优势，吸引目标受众的关注和兴趣。
3.合作联盟：与高端酒店、高端旅行社等建立合作关系，共同开展市场推广和宣传活动，提高知名度和认可度。
4.客户关系管理：提供优质的客户服务，建立良好的客户关系，通过增值服务、回头客计划等方式增加客户忠诚度，并以此为基础扩大口碑和市场影响力。
三、执行计划1.建立品牌形象- 设计精美、富有特色的品牌标识和logo，展现高端品质和奢华感。
-设计宣传册、海报等宣传材料，突出项目的特点和卖点。
-在项目周边及周边地区的商业区、酒店、餐厅等场所进行宣传，增加知名度。
2.多渠道宣传-利用电视、广播和报纸等传统媒体，推出广告宣传活动。
-与旅行社合作，推出定制的旅游套餐，吸引高端游客。
-参加国内外旅游展会和盛会，展示项目的特色和优势。
3.合作联盟-与高端酒店、高端旅行社等建立合作关系，共同推广。
-与知名品牌、明星等签署合作协议，作为项目推广的代言人。
-通过举办品牌活动、音乐会、庆典等形式，吸引目标受众，提升项目的知名度和美誉度。
4.客户关系管理-建立电子邮件列表和客户数据库，定期发送项目的最新动态和优惠信息。
-提供高品质的客户服务，包括接待、餐饮、娱乐等，满足客户的各种需求。
-设立会员制度，提供增值服务和特殊优惠，吸引客户的回头和推荐。
世联地产综合性项目的经验分享59页PPT
世联地产综Байду номын сангаас性项目的经验分 享
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
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区域营销战略与策略（报告） 土地出让计划（报告） 招商服务，包括： 1.撰写项目推介书 2.梳理资源，筛选主力招商对象 3.协助客户举办项目推介会 4.协助土地转让/股权转让。 5.前期工作的评估、调整。 6.协助客户与招商对象之间其他方式的沟通
整体定位与发展战 略研究（报告） 启动区与物业发展 建议（报告） 营销策略（报告） 营销执行顾问服务
大旅游特征一： 大旅游特征一： 一流resort在一流资源条件下，根 据市场需求提供多种旅游度假活动组 合，力求延长游客逗留时间，增加消 费及重来可能。 定期更新旅游项目，保持新鲜度。 大旅游特征二： 大旅游特征二： 灵活利用不同旅游产品，吸引多层 面游客，减低季节性及波动性。游客 重复光顾率高、逗留时间长 。 大旅游特征三： 大旅游特征三： 围绕旅游业性形成特色产业群 大旅游特征四： 大旅游特征四： 常住人口和就业人口逐步增长，最 终成为新城 产业发展带动居民财富水平提高和 城市繁荣 人口增长 城市繁荣
一级开发
•监督控制。 •组织一级开发土地验收， 验收合格的土地纳入政府土 地储备库。 •财政局会同国土管理部门 进行一级土地开发成本核算 。
土地出让 土地转让 二级开发
政 府
1.土地出让信息 公布。 2.招商引资。 监督控制 3.土地公开出让 。 4.政策支持。
监督控制
开 发 商 世 联 服 务
1.融资。 2.寻找合作者。 3.分期、分块实施征地、拆 迁补偿安置工作。 4.房屋拆除与土地平整。 5.分期、分块进行市政基础 设施与公共配套设施建设。
控制土地为目标的开发模式研究 为目标的开发模式 以控制土地为目标的开发模式研究 盈利模式为核心制定开发策略 以盈利模式为核心制定开发策略
运营层面
规划增值： 规划增值：功能分区与规划指标确定 兼顾长短期目标的成功启动 兼顾长短期目标的成功启动
营销层面
营销为项目增值 营销为项目增值
战略层面——保证项目开发走在正确的方向上 战略层面——保证项目开发走在正确的方向上 ——
1.项目招商。 2.区域增值 设施建设。 支付土地出让金， 1.自主开发。 3.土地转让 获取土地使用权。 2.联建开发。 。 4.项目股权 转让。
区域整体定位与发展战略研究（报告） 拆配模式以及实施策略（报告） 协助运营商与政府契约文件的准备 区域规划设计跟踪服务，包括： • 协助开发商选择规划设计单位 • 出席规划设计汇报沟通会议 • 基于规划方案的专题研究
高品质购物
养生保健
美食享受
家庭聚会
复合需求
亲子活动 商务会议
放松发呆
亲近自然
资料来源：世联分析；V-BAY分析
该类项目世联工作阶段划分与工作内容
世联提供的顾问服务旨在解决开发主体在区域开发不同 工作阶段可能面临的不同问题
前期规划、 前期规划、审批阶段
1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规 划审批手续。 2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。 3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。 4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。 5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收 购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。 6.申办《房屋拆迁许可证》。 7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。 8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一 级开发商，签订土地一级开发委托协议。 1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。 2.制订土地开发规划方案。 3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获 批复后与国土部门签订框架性协议。 4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。 5.与业主签订拆迁补偿协议。
前期
一 级 开 发
二 级 开 发
开发模式/ 开发模式/盈利模式研究报告
报告核心内容
•取地策略
工作方法
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈
•开发顺序/开发节奏 •不同阶段开发目标及开发内容 •盈利模式 •经济评价 •涉及合作开发的开发组织建议
技术思路形成方法 • 土地方格网法 • KPI指标法研究案例 • MECE法界定问题 • 头脑风暴会
前期
一 级 开 发
二 级 开 发
区域整体定位与发展战略报告
报告核心内容 •建立目标体系 •发展战略 •核心区确定 •功能分区与经济指标
工作方法
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈
•资源盘点，方格网法进行土地分级 •城市特征与城市发展阶段的研究 •区域价值的挖掘 •基于城市发展和市场的定位
•重点关注：在解决区域整体营销推广问题过程中，需要重 点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题，基于此，我 们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。 •世联成功案例：深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、 海口美丽沙
世联对具备旅游资源的区域发展的基本观点
按照国际标准， 按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的 不同可分为以下三类
一 级 开 发
二 级 开 发
区域营销战略与策略报告
报告核心内容 •营销目标确定 • 营销价值点整合 • 营销模式 • 推广策略 • 企业品牌的社会营销 其价值在于
工作方法
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈
•区域形象定位 •阶段营销方案设计 •区域增值举措建议
在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程 中，我们的客户常常会面临如下问题
•大规模旅游地产开发依托资源评价及发展潜力如何？ •大规模旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？ •大规模旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ •大规模旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？ •国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略 中的致胜要素是什么？ •面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具 有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标 的、最优的开发模式和盈利模式。
特色产业群
产品活动 组合
大旅游
高质量的 游客群
通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现
旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣， 旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣， 是一个动态的发展历程
城市功能围绕旅游产业延 伸，商贸服务功能是核心。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
休闲度假新城
城市功能的延伸 关联产业群
以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位， 以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，在战略 规划上形成五种致胜要素
区域旅游度假 resort 类 (包括商务旅游) 本地旅游休闲自住 类resort
分散，但本 区域客户占 较大部分
100-300 公里。 1.5-4小 时车程
多数自驾车 前往
2-7天
每半年1-2 次
不必是特别强 势的资源
大部分来自 本区域
<100公里， 自驾车或捷 45分钟车 运系统； 程 购房自住
资源 客户 与主要市 场的距离 几百公里 甚至更远 所用交通工 具 绝大多数乘 飞机 停留时间 每年光顾 频率 最多去一 次 典型案例
目的地型 resort
非常强势的资 源，如高品质 的海滩，滑雪 场 一线景观资源 或人文资源
全国性乃至 跨国客户
一到两周 或更长时 间
科罗拉多州Beaver Creek Resort 三亚 夏威夷 宾夕法尼亚州 Hidden Valley， 省内游
评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则
开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与
保护生态自然 和人文历史资 产
投资兴建 完善基础 设施
规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观 早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值 完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量 谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招 商宣传等角度的支持。 在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建 立整体影响力和品牌。 与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合 作，实现共赢。 政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推 广工程，为区域打造品牌 引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同 举办大型活动增强社会知名度 逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业 政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业 借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的 外来人才
技术思路形成方法 • 土地方格网法 • KPI指标法研究案例 • MECE法界定问题 • 头脑风暴会
其价值在于
技术支持获取法 • 5G(GROUP)法
从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契 市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值， 角度指导规划设计 合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性 合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性
盈利模式研究
功能分区与指标
启动策略
营销增值——区域整体营销推广 营销增值——区域整体营销推广 ——
陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发 陌生区域大规模项目位于城市郊区、 区域等市场认知较差区域，在进行产品推广之前，针对整 区域等市场认知较差区域，在进行产品推广之前， 个区域的价值和发展前景进行营销推广，才能够增强市场 个区域的价值和发展前景进行营销推广， 的认知和信心、克服区域陌生感，成功实现区域的市场推 的认知和信心、克服区域陌生感， 广目标。 广目标。
策略层面——保证开发主体的利益实现 策略层面——保证开发主体的利益实现 ——
四大问题 开发模式研究 核心要点
•用地取得方式 •开发计划 •开发纲领 •管理模式 •长期利益与短期利益的平衡 •项目开发节奏/开发顺序确定 •确定不同开发内容对于盈利目标的作用 •确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用 •合理的功能组合与功能比例 •各功能区布局；核心功能区 •规划如何为土地增值； •指标如何使土地增值。 •项目在企业中的地位，即项目长短期目标之间的关系 •项目的启动资金 •不同启动模式的作用及项目的适应性 •相关物业的现实市场状况