第五章 物业的承接查验

第五章物业的承接查验

新建物业承接查验的主要内容：

1、物业资料

在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：

⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

⑵设施设备的安装使用和维护保养等技术资料；

⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件；

⑷物业管理所必需的其他资料。

2、物业共用部位

按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：

⑴主体结构及外墙、屋面；

⑵共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；

⑶公共卫生间、阳台；

⑷公共走廊、楼道及其扶手、护栏。

3、共用设施设备

物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。

4、园林绿化工程

园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。

5、其他公共配套设施

物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

物业查验的方法：

物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

观感查验：是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

使用查验：是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

检测查验：通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

试验查验：通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。

物业管理机构更迭时承接查验：

准备工作：

物业管理机构更迭时准备工作包括：成立物业承接查验小组和准备资料、工具。

应注意的是新的物业管理企业实施承接查验必须在下列条件均满足的情况下进行：

1、物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；

2、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

承接查验的主要内容：

物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容包括：

物业资料：除检查承接查验新建物业的相关资料外，还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记录进行检查。

物业共用部位、共用设施设备及管理现状：

各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况：包括物业服务费、停车费、水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，种类押金、欠收款项、待付费用等财务情况。

其他方面的内容：物业管理用房；产权属全体业主所有的设备、工具、材料；与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

物业管理工作的移交

新建物业的移交

㈠移交双方：

在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。

㈡移交内容：

移交的物业资料包括：产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料，业主资料。

移交的对象包括：物业共用部位、共用设施设备以及相关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）。

建设单位应按照法规政策规定，向物业管理企业提供物业管理用房。

物业管理机构更迭时管理工作的移交

㈠移交双方：

物业管理机构更迭时管理工作的移交包括：原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。

㈡移交内容

1、物业资料：

⑴物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

⑵业主资料包括：业主入住资料，房屋装修资料。

⑶管理资料包括：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等种类服务质量的原始记录。

⑷财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的种类凭证表格清单。

⑸合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

⑹从事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

⑺其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。

2、物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

房屋建筑工程共用部位及共用设施设备；共用配套设施；物业管理用房。停车场、会所需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。

3、人、财、物的移交或交接

㈢办理交接手续

在办理交接手续时应注意以下几个主要方面：

对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度；

种类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业服务费）应明确收取、支付方式；

确认原有物业管理企业退出或留下人员名单；

提出遗留问题的处理方案。

㈣注意事项

⑴明确交接主体和次序。即不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清移交的主体及责任。

⑵各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

⑶如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

⑷在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现问题。

新建物业承接查验所发现问题的处理

1、发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：

设计方案不合理或违反规范造成设计缺陷；

施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；

验收检查不细、把关不严；

建材质量不合格；

建设单位管理不善；

气候、环境、自然灾害等其他原因。

2、对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序是：

⑴收集整理存在问题。

收集所有的《物业查验记录表》。对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现的问题登记造表。将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

⑵处理方法。

工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性的整改。

从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一是施工单位引起的质量问题，在保修期内发现或发生的，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，由建设单位督促施工单位负责。第二是由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理经济等问题，应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。