商业地产内含报酬率 (2)

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商铺投资收益率四种算法

商铺投资收益率四种算法1. 简单收益率（Simple Return Rate）简单收益率是最基本的收益率计算方法，其计算公式为：简单收益率=（期末总回报-期初总投资）/期初总投资其中，期末总回报包括商铺租金收入、卖出商铺所得和商铺增值收益等。

期初总投资指购买商铺的总成本，包括购买价格、装修等费用。

通过计算简单收益率，能够直观地评估商铺投资的回报情况。

2. 投资回报率（Return on Investment，ROI）投资回报率用于衡量商铺投资的回报效果，其计算公式为：ROI=（总回报-总投资）/总投资×100%投资回报率是一种相对指标，可以帮助投资者比较不同投资项目的回报水平。

一般来说，投资回报率越高，说明商铺投资的回报越好。

3. 资本化率（Capitalization Rate，Cap Rate）资本化率是用于评估商铺投资的现金流收益的指标，其计算公式为：资本化率=净年租金收入/商铺价值其中，净年租金收入指商铺每年的租金收入扣除管理费用的剩余收入。

商铺价值可以通过市场评估或者类似的方法获得。

资本化率反映了商铺投资每年的现金流回报率，可以帮助投资者评估商铺投资的稳定性和可持续性。

4. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是评估商铺投资的回报率的常用指标之一，其计算公式需要通过迭代计算得到。

内部收益率是使总现金流量净值等于零时的折现率，可以衡量商铺投资项目的盈利能力。

一般来说，内部收益率越高，说明商铺投资的回报越好。

投资者通常将投资项目的内部收益率与其他投资项目的回报率进行比较，以选择最具吸引力的投资项目。

综上所述，商铺投资收益率可以通过简单收益率、投资回报率、资本化率和内部收益率等算法进行计算。

不同的算法有助于从不同的角度评估商铺投资的回报情况和风险水平，帮助投资者做出更明智的投资决策。

三种方法教你怎样计算商铺投资收益率

三种方法教你怎样计算商铺投资收益率方法一：租金回报率分析法;公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

方法三：IRR法（内部收益率法）房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。

而未来租金的涨跌是个未知数。

一个简单的投资价值评估公式.下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

我很少花时间去总结在过去的十年从事地产行业工作中的得失，在新旧交替之际，如云邀请我写点东西给新入行的朋友，我欣然接受了这一邀请，说是新朋友的一点建议，倒还不如说我是对过去职业生涯的总结。

入地产行，对我来是完全属于机缘巧合，我过是从事管理咨询工作的，具体的说是根据不同性质企业，为提业供各方面的解决方案，比如在公司战略、组织机构、价值链、企业文化、营销体系等方面的东西。

商业房地产收益法比较因素条件指数表

商业房地产收益法比较因素条件指数表一、商业房地产收益法概述商业房地产收益法是一种评估商业房地产价值的常用方法，其主要依据是房地产的租金收益、投资回报率、资本化率等指标。

这种方法注重分析房地产的经济效益，因此具有较高的实用性。

二、商业房地产收益法的比较因素1.租金收益租金收益是商业房地产收益法中最直接的因素。

通常，租金收益越高，房地产的价值越高。

在评估过程中，需要对比不同房地产的租金收益，以体现其价值差异。

2.投资回报率投资回报率是指投资者从房地产中获得的年度收益与投资额的比率。

投资回报率越高，说明房地产的投资价值越高。

评估时，可通过比较不同房地产的投资回报率，判断其投资潜力。

3.资本化率资本化率是房地产收益法中的关键指标，表示房地产的净收益与价值之间的比例。

资本化率越高，说明房地产的价值越高。

在评估过程中，应充分考虑各种因素对资本化率的影响。

4.净收益净收益是指房地产在扣除各种费用后的实际收益。

净收益越高，说明房地产的经济效益越好。

在评估时，需要分析不同房地产的净收益，以得出合理的价值评估结果。

三、条件指数表的运用1.指数表的作用条件指数表是商业房地产收益法评估的重要工具，主要用于分析和比较不同房地产项目的经济效益。

通过指数表，可以直观地了解各个项目的优劣，为投资决策提供依据。

2.指数表的构成条件指数表主要包括以下几个部分：项目名称、租金收益、投资回报率、资本化率、净收益等。

在编制指数表时，需要确保数据的准确性和完整性，以便为评估提供可靠的依据。

四、商业房地产收益法的实际应用1.案例分析某投资者拟投资一个商业房地产项目，分别为A、B、C三个项目。

通过收集相关数据，编制条件指数表进行比较。

2.收益法评估流程（1）收集数据：包括租金收益、投资回报率、资本化率等。

（2）编制条件指数表：根据收集的数据，编制指数表。

（3）分析评估：分析指数表，判断各项目的经济效益和投资价值。

（4）投资决策：根据评估结果，选择最优投资项目。

中级会计职称《财务管理》高频考点：内含报酬率

中级会计职称《财务管理》高频考点：内含报酬率中级会计职称备考，为了帮助大家更好的夯实基础，真正的理解和掌握知识点，店铺精心整理了中级财务管理考点，赶快行动起来吧。

内含报酬率(IRR)(一)含义内含报酬率(Internal Rate of Return)，是指对投资方案的每年现金净流量进行贴现，使所得的现值恰好与原始投资额现值相等，从而使净现值等于零时的贴现率。

(二)计算1.当未来每年现金净流量相等时：利用年金现值系数表，然后通过内插法求出内含报酬率。

【教材例6-6】大安化工厂拟购入一台新型设备，购价为160万元，使用年限10年，无残值。

该方案的最低投资报酬率要求12%(以此作为贴现率)。

使用新设备后，估计每年产生现金净流量30万元。

要求：用内含报酬率指标评价该项目是否可行?【答案】C方案30×(P/A，i，10)=160(P/A，i，10)=160/30=5.3333该方案的内含报酬率为13.46%，高于最低投资报酬率12%，方案可行。

2.当未来每年现金净流量不相等时：逐次测试法计算步骤：首先通过逐步测试找到使净现值一个大于0，一个小于0的，并且最接近的两个折现率，然后通过内插法求出内含报酬率。

【教材例6-7】兴达公司有一投资方案，需一次性投资120000元，使用年限为4年，每年现金流入量分别为30000元、40000元、50000元、35000元。

要求：计算该投资方案的内含报酬率，并据以评价该方案是否可行。

表6-5净现值的逐次测试单位：元年份每年现金流入量第一次测试8%第二次测试12%第三次测试10%1 30000 0.926 27780 0.893 26790 0.909 272702 40000 0.857 34280 0.797 31880 0.826 330403 50000 0.794 39700 0.712 35600 0.751 375504 35000 0.735 25725 0.636 22260 0.683 23905 现金流入量现值合计127485 116530 121765减：投资额现值120000 120000 120000净现值7485 （3470）1765【例题•单选题】已知某投资项目按14%折现率计算的净现值大于零，按16%折现率计算的净现值小于零，则该项目的内部收益率肯定( )。

房地产的相关的计算公式

房地产的相关的计算公式房地产的相关计算公式房地产行业是一个涉及多方面计算的领域，从投资回报率到贷款利率，都需要运用到各种公式来进行计算和分析。

本文将介绍房地产领域中一些常用的相关计算公式，并解释其应用场景和计算方法。

1. 净收益率（Net Income Yield）净收益率是用于衡量房地产投资回报率的重要指标。

它计算的是房产租金减去房产税、维护费用和其他开销后的净收益与房产市值之间的比率。

净收益率 = 净收益 / 房产市值例如，某房产租金年净收入为10,000美元，房产市值为100,000美元，则净收益率为10%。

2. 价值增长率（Appreciation Rate）价值增长率是衡量房产价值增长速度的指标。

它计算的是房产市值的增长与初始购买价格之间的比率。

价值增长率 = (房产市值 - 初始购买价格) / 初始购买价格例如，某房产初始购买价格为80,000美元，当前市值为100,000美元，则价值增长率为25%。

3. 租金回报率（Rental Yield）租金回报率是用于衡量投资房地产租金收益的指标。

它计算的是每年租金收入与房产市值之间的比率。

租金回报率 = 租金收入 / 房产市值例如，某房产年租金收入为12,000美元，房产市值为150,000美元，则租金回报率为8%。

4. 贷款利率（Mortgage Interest Rate）在购买房地产时，贷款利率是一个重要的考虑因素。

它表示贷款所需支付的年利率。

贷款利率可以根据具体的贷款协议来确定，通常以百分比表示。

例如，贷款利率为5%。

5. 投资回收期（Payback Period）投资回收期是指从购买房产到收回全部投资的时间。

它计算的是房产的总投资额与每年净收益之间的比率。

投资回收期 = 总投资额 / 年净收益例如，某房产的总投资额为200,000美元，每年净收益为20,000美元，则投资回收期为10年。

6. 债务资本比率（Debt-to-Equity Ratio）债务资本比率用于衡量房地产投资中债务与所有者权益之间的比例。

信贷高级考试(试卷编号111)

信贷高级考试(试卷编号111)1.[单选题]关于办理抵（质）押担保手续，下列说法错误的是（）。

A)抵（质）押担保手续由抵押（出质）人办理B)取得抵（质）押权证后按信贷档案管理要求复印、扫描C)按照总行相关规定，由运营部门对抵（质）押担保手续进行账务登记和保管 D.抵（质）押担保办理人要在《放款审核表》上签字答案:A解析:2.[单选题]结清全部信贷业务的法人客户，从该客户与我行最后一笔信贷业务结清后次年的1月1日起，保管( )年。

A)5B)10C)15D)20答案:A解析:3.[单选题]审计委员会按（）向理事会报告审计工作情况，并通报高级管理层。

A)年B)半年C)季D)月答案:C解析:审计4.[单选题]采用自然人保证担保的农村个人生产经营贷款，贷款金额不超过（）A)30万元B)50万元C)100万元D)300万元答案:C解析:5.[单选题]关于投资项目内含报酬率，下列表述错误的是( )。

A)内含报酬率是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的折现B.率投资方案净现值为零的折现率B)率投资方案净现值为零的折现率C)在多方案中，应选择内含报酬率最大的方案D)内含报酬率是指能够使未来现金流入量现值大于未来现金流出量现值的折现率答案:D解析:6.[单选题]借款人连续（）未按借款合同规定履约还款的，信贷人员原则上应采取上门、书面催收等方式迸行。

A)2期或累计4期B)3期或累计4期C)2期或累计3期D)3期或累计5期答案:A解析:7.[单选题]房地产贷款的资金管理要求是( )。

A)加强项目销售资金回笼的封闭运行管理，住房和商业用房（出售型）开发贷款应根据销售计划合理确定贷款期限和分期还款计划B)对多家银行联合支持的房地产开发项目，资金回笼可不要求封闭管理C)可不按照销售进度还款D)农业银行支持的项目，无论是否农业银行独家支持，销售回笼款全部回笼农业银行账户监管答案:A解析:8.[单选题]质押贷款与抵押贷款的不同点主要在于( )。

商业地产投资回报率测算（八种测算公式）

商业地产投资回报率测算（八种测算公式）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。

但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。

该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。

二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。

四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

商业地产的常用财务指标

商业地产的常用财务指标商业地产是一个复杂的投资领域，其财务指标用于评估投资的回报率、风险以及经营绩效。

以下是商业地产常用的财务指标：1. 租金收入率（Cap Rate）：租金收入率是衡量商业地产投资回报的重要指标之一、它是净操作收入（NOI）与购买价格或当前市场价值之比。

较高的租金收入率意味着投资回报更高，但也可能暗示较高的风险。

2. 现金流（Cash Flow）：现金流是商业地产投资者最看重的指标之一、它是净操作收入减去债务支付、维护费用和其他支出后的剩余金额。

正的现金流意味着投资者在每个周期获得了正现金余额，而负的现金流则意味着每个周期需要支付额外的现金。

5. 贷款利率（Loan-to-Value Ratio，LTV）：贷款利率是商业地产投资者向银行贷款的债务与购买价格或市场价值之比。

较高的贷款利率可能意味着较高的财务风险，因为投资者承担了更大比例的债务。

6. 贷款利率覆盖（Debt Service Coverage Ratio，DSCR）：贷款利率覆盖是用于评估商业地产投资者能够通过现金流支付债务的能力。

DSCR是净操作收入与债务服务支付之比。

一个较高的DSCR意味着投资者能够更容易地支付债务。

7. 投资回报率（Return on Investment，ROI）：投资回报率是用于评估商业地产投资的效益的指标。

它是投资收益与投资成本之比。

ROI可以根据不同的时间段进行计算，并用于比较不同投资项目的回报率。

8. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：内部收益率是用于衡量商业地产投资项目的回报率的指标。

它表示投资在其预期寿命内实现的总收益率。

IRR可用于比较不同投资机会，较高的IRR意味着更高的投资回报率。

9. 折现现金流量（Discounted Cash Flow，DCF）：折现现金流量是一种用于评估商业地产投资的方法，它考虑了未来现金流的时间价值。

DCF计算了预期现金流的现值，并将其与投资成本进行比较。

地产运营必备——常见经济评价指标

地产运营必备——常见经济评价指标地产运营是指通过对不动产进行合理规划、管理和运营，实现经济效益最大化的一项活动。

常见的经济评价指标是对地产项目进行经济分析和评价的重要工具，用来评估项目的收入、成本、投资回报率等关键指标。

下面是地产运营中常见的经济评价指标。

1.总收入：总收入是指地产项目在一定时期内所获得的全部收入，包括出租收入、销售收入、停车费等。

总收入是评估项目经济效益的一个重要指标，可以反映项目的盈利能力和市场竞争力。

2.出租率：出租率是指在一定时期内，项目所出租的面积与可出租总面积的比例。

出租率可以反映项目的出租情况，高出租率说明项目租赁需求旺盛，对投资回报有利。

3.值回期：值回期是指地产项目投资回收期限，也就是从项目投入资金开始到获得投资回报所需要的时间。

值回期较短，说明项目收益较高，投资回报速度较快。

4.净现值：净现值是指将投资现金流量按照现金流贴现率折现，再减去初始投资额后的剩余价值。

净现值越大，说明项目的投资回报越高。

5.内部收益率：内部收益率是指使净现值等于零时的贴现率。

内部收益率表示了项目的盈利能力和投资回报率。

当内部收益率大于市场利率时，说明项目具有吸引力。

6.ROI：ROI是指投资回报率，是投资获得的利润与投资成本之比。

ROI越高，说明项目的收益越高，投资回报越好。

7.成本控制率：成本控制率是指项目的成本与预算成本之比。

成本控制率可以反映项目的成本管理水平和效率。

8.收益率：收益率是指项目收益与投资额之比，用来衡量投资的盈利能力。

收益率可以反映项目的回报水平和盈利能力。

9.现金流量：现金流是指项目在一定时期内所产生的现金流动情况。

现金流量分析可以帮助评估项目的资金回笼能力和偿债能力。

10.投资回报率：投资回报率是指项目的净收入与项目投资额之比。

投资回报率可以评估项目的盈利能力和市场竞争力。

总之，地产运营中常见的经济评价指标涵盖了收入、成本、投资回报率等多个方面，用于评估项目的经济效益和投资回报水平。

商业地产租金与收益率分析

收益率与风险的关系
1 2
风险与收益平衡
高收益率通常伴随高风险，投资者需权衡收益与风险。
市场波动性
市场波动性越大，商业地产的收益率和风险性越高。
3
经济周期影响
经济繁荣时期，商业地产需求增加，租金和收益率相应提高；经济衰退时期则相反。
CHAPTER
04
商业地产投资策略建议
选择合适的投资项目
地理位置
政策法规
政府的政策法规对商业地产的租金和收益率也有一定的影响。例如，政府的税收政策、房地产政策以及商业法规等都可能对商业地产的租金和收益率产生影响。
CHAPTER
03
收益率计算与分析
收益率计算方法
直接资本化法
将租金收入直接资本化，以评估地产价值。
折现现金流法
预测未来现金流，折现后加总得到地产价值。
物业品质
建筑质量
高品质的建筑和装修能够提升商业地产的吸引力，从而获得更高的租金和收益率。
配套设施
完善的配套设施，如电梯、空调、消防等，能够提高商业地产的使用价值和舒适度，进而提高租金和收益率。
物业管理
专业的物业管理能够提供优质的服务和良好的维护，使商业地产保持较高的品质和价值，从而获得更好的租金和收益率。
专业、高效的物业管理是保障商业地产项目持续稳定运营的关键。
在投资商业地产项目时，应充分考虑项目的收益率和投资回报周期，以确保投资价值。
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成功案例介绍
建筑设计独特，吸引知名企业入驻租金水平高，租户满意度高
物业管理专业，提供高品质服务收益率稳定，投资回报可观
失败案例分析
案例一：某老旧商业街设施陈旧，缺乏维护租户质量参差不齐，多为小规模经营者

房屋租赁内含报酬率测算表

房屋租赁内含报酬率测算表
1. 租金收入，列出每个租赁单位的预期租金收入，可以根据市场租金水平和租赁合同来确定。

2. 支出，包括房屋维护费用、管理费用、税费、保险费用等各种支出项目，以及预留的维修基金等。

3. 净现值（NPV），计算投资项目的净现值，即未来现金流的折现值减去初始投资成本，用于评估项目是否值得投资。

4. 内含报酬率（IRR），内含报酬率是指使得项目的净现值等于零的折现率，表示投资项目的实际收益率。

5. 投资回收期（Payback Period），投资回收期是指项目投资成本能在多长时间内得到收回，通常以年为单位。

6. 财务指标分析，包括财务杠杆比率、资产负债比率等指标，用于评估项目的财务风险和偿债能力。

通过房屋租赁内含报酬率测算表，投资者可以全面了解投资房
地产租赁项目的收益情况和风险状况，从而做出明智的投资决策。

同时，这个表格也可以帮助投资者进行不同方案的比较，找到最具吸引力的投资机会。

在填写表格时，需要准确获取各项数据，并进行合理的预测和假设，以确保测算结果的准确性和可靠性。

房地产开发作业——内部收益率、利润率、基准收益率等的比较

房地产开发作业1.最低期望收益率当资本投入银行时，该笔资金（P）的将来值（F）等于到期的本金与存款期获得的时间价值（积累的利息）之和，即F=P(1+i)n。

其中，n为投入时间，i为利息率。

当资本投入开发项目时，该笔资金（P）的将来值等于回收期的资本金加上资本投入之时至将来某时期间应获得的时间价值（累计投资收益）之和，计算同上式。

其中，i为投资资本最低期望收益率。

利息率和最低期望投资收益率都属于单位时间资本的增值（利息或净收益）与投入资本的比率。

但是两者在性质上和数值上有很大差别。

当投资者将资本投入银行时，投资者无须参与资本运营与管理，通常也基本上是无风险地取得回报一利息，当投资者将资本投入开发项目时，投资者则必须参与项目的经营与管理，进行项目决策活动等，即投资者须在项目中花费精力并付出知识，还要承担一定的风险，从而取得回报—收益.因此，只有在项目的预计收益能够大于存款利息时，投资者才愿意把资本投向项目。

最低期望收益率=借贷利息率+管理报酬率+风险报酬率。

2.基准收益率也称基准收益率、基准投资收益率、最低可接受收益率，是企业、行业或投资者以动态的观点所确定的可接受的投资方最低标准的收益水平。

是投资决策者对项目资金时间价值的估值。

基准收益率的确定既受到客观条件的限制，又有投资者的主观愿望。

影响因素：（1）资金成本：资金来源主要有借贷资金和自有资金二种。

借贷资金要支付利息；自有资金要满足基准收益。

因此资金费用是项目借贷资金的利息和项目自有资金基准收益的总和，其大小取决于资金来源的构成及其利率的高低。

1)资金来源是借贷时，基准收益率必须高于贷款的利率。

如果投资者能实现基准收益率，则说明投资者除了归还贷款利息外，还有盈余，是成功的。

基准收益率高于贷款利率是负债经营的先决条件。

2)投资来源是自有资金时，其基准收益率由企业自行决定，一般取同行业的基准收益率。

这是该行业的最低期望收益率。

如果不投资于本项目，投资者可以投资于其他项目，而得到起码的收益。

房地产项目成本控制限额指标

房地产项目成本控制限额指标1、在方案及扩初阶段,要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。

2、在施工图设计阶段,要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时,应保持较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计来降低结构成本。

3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。

第二章、成本控制限额指标（一）综合限额标准指标序号项目名称档次调整系数住宅类指标说明别墅住宅及公寓1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；主体概念设2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设计（方案评审会）备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上计（方案评审会）述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。

1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；主体概念设2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗计（方案评、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。

审会）3、高地价项目可适当调高。

1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管主体概念设用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；计（方案评2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；审会）3、会所不超过一个。

1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要主体概念设求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；计（方案评3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1O/个；超过1/2时，车位审会）面积增加3O/个；4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3O/个。

商业地产投资回报率计算方法

商业地产投资回报率计算方法商业地产投资是一种常见的投资方式，具有较高的回报潜力。

投资者通常希望能够准确计算投资回报率，以评估投资的可行性和利润潜力。

本文将介绍几种常见的商业地产投资回报率计算方法。

一、总投资回报率（Total Investment Return，TIR）总投资回报率是指投资者从购买商业地产项目中所获得的总回报与所投资金额之间的比例。

总投资回报率可以通过以下公式计算：TIR = （总回报 - 投资金额）/ 投资金额其中，总回报包括租金收入、升值收益以及其它相关收入，投资金额是指购买该商业地产项目的总成本。

总投资回报率可以帮助投资者评估整个投资周期中的回报情况，但并不考虑投资的时间长度和现金流量分布。

二、内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是指商业地产项目的年均收益率，它考虑了不同时期现金流量的时间价值。

计算内部收益率需要使用试错法或数值计算软件，但我们可以使用以下公式来近似计算内部收益率：IRR = [(净现金流量1 / (1+IRR)^1) + (净现金流量2 / (1+IRR)^2) + ... + (净现金流量n / (1+IRR)^n)] - 初始投资金额其中，净现金流量是指每年的现金流入减去现金流出，n为投资周期的长度，初始投资金额为购买商业地产项目的总成本。

内部收益率是一种重要的指标，可以告诉投资者他们的投资收益率是否超过了他们的预期回报率，从而帮助投资者做出决策。

三、净现值（Net Present Value，NPV）净现值是指商业地产项目的未来现金流量的现值之和与初始投资金额之间的差额。

净现值可以通过以下公式计算：NPV = 净现金流量1 / (1+r)^1 + 净现金流量2 / (1+r)^2 + ... + 净现金流量n / (1+r)^n - 初始投资金额其中，净现金流量是指每年的现金流入减去现金流出，n为投资周期的长度，r为折现率。

商业地产销售中的投资回报率计算和评估方法

商业地产销售中的投资回报率计算和评估方法随着经济的发展和城市化进程的推进，商业地产市场呈现出蓬勃发展的态势。

作为一个专业销售人员，了解商业地产销售中的投资回报率计算和评估方法是非常重要的。

本文将从投资回报率的概念入手，介绍商业地产销售中常用的计算和评估方法。

一、投资回报率的概念投资回报率是衡量投资项目盈利能力的重要指标之一。

在商业地产销售中，投资回报率可以帮助投资者评估项目的可行性、风险和收益。

投资回报率通常以百分比的形式表示，是投资收益与投资成本之间的比例关系。

二、投资回报率的计算方法1. 总投资回报率（Total Investment Return，TIR）总投资回报率是指投资项目的总收益与总投资成本之间的比例关系。

计算公式如下：TIR = （总收益 - 总投资成本）/ 总投资成本2. 净投资回报率（Net Investment Return，NIR）净投资回报率是指投资项目的净收益与净投资成本之间的比例关系。

计算公式如下：NIR = （净收益 - 净投资成本）/ 净投资成本3. 年化投资回报率（Annualized Investment Return，AIR）年化投资回报率是指投资项目在一定时间内的平均年收益与投资成本之间的比例关系。

计算公式如下：AIR = （总收益 - 总投资成本）/ 总投资成本 × 1 / 投资年限三、商业地产销售中的投资回报率评估方法1. 内部收益率法（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是指使得项目净现值等于零的折现率。

在商业地产销售中，IRR可以帮助投资者评估项目的回报率和风险。

通常，如果IRR高于投资者的最低要求收益率，则项目被认为是可行的。

反之，如果IRR低于最低要求收益率，则项目被认为是不可行的。

2. 净现值法（Net Present Value，NPV）净现值是指将未来现金流折现到现在的价值与投资成本之间的差额。

在商业地产销售中，NPV可以帮助投资者评估项目的价值和可行性。

收益法概述及报酬率公式

收益法概述及报酬率公式收益法基于一个简单的基本原则：资产的价值是与其未来所产生的现金流相关的。

因此，通过估计未来现金流并应用适当的贴现率，可以得出资产的预期价值。

收益法的核心是计算资产的未来现金流量。

这一过程可以分为三个步骤：首先，确定资产的预期现金流。

这通常需要考虑租金、销售额、利息收入等。

其次，确定预期现金流的增长率。

这涉及到考虑市场的增长潜力、行业趋势等因素。

最后，确定适当的贴现率。

贴现率是折现未来现金流以反映资金的时间价值的利率。

贴现率的选择取决于资产的风险水平、市场利率等因素。

在这个基本框架下，收益法使用两个核心的概念：净现值（Net Present Value，NPV）和报酬率（Capitalization Rate）。

净现值是将未来现金流折现到当前值并减去初始投资的总和。

如果净现值为正，意味着资产有价值。

如果净现值为负，意味着资产没有价值。

报酬率是将预期现金流折现到当前值所需要的折现率。

它是资产的收益率，用于评估投资的潜在回报。

报酬率公式是收益法的关键公式，用于计算资产的价值。

报酬率公式如下：\[报酬率 = \frac{资产的净年收入}{资产的市场价值}\]其中，资产的净年收入是指资产每年所产生的净现金流。

资产的市场价值是指市场上买家愿意支付购买该资产的价格。

报酬率公式可以帮助投资者判断资产的价值是否合理。

如果报酬率高于市场的平均水平，意味着该资产的投资回报率高于其他类似资产，可能是一个不错的投资机会。

相反，如果报酬率低于市场的平均水平，意味着该资产的投资回报率低于其他类似资产，可能不是一个良好的投资选择。

然而，需要注意的是，报酬率公式只是一种估算资产价值的方法，它并不能考虑到所有的因素，如市场波动、经济周期等。

因此，在使用收益法进行资产估值时，投资者需要结合其他的估值方法和相关的市场、行业因素进行综合分析。

同时，收益法使用了大量的预测和假设，所以估值结果可能会随着这些假设的改变而变化。

一文搞透，地产项目的各项经济指标（上）

一文搞透，地产项目的各项经济指标（上）NO.5/18对于衡量项目收益的经济指标来说，主要有利润率、净现值(NPV)、内部收益率(IRR)、净资产收益率(ROE)、资金峰值比例、投资回收周期等。

这一期，我们从运营的视角来看这些如何提升这些指标。

01.净利润指标的经营分析利润指标的经营分析逻辑较为简单，一般为提高收入、降成本、降费用、降税金。

净利润率是常规的经营指标在这里仅就费用和税金进行阐述。

首先，三费管理中的销售费用、管理费用一般根据销售额的一定比例计提，进行费用控制，部分房企采用费用包干制控制，考虑到不同地区价格因素的差异，将费用的计提比例与销售均价进行负向挂钩。

这样既能保证不同地区不会因为销售均价的差异导致费用的绝对值偏差过大，又能保证去化量所需的资金支持。

其次，税金的控制逻辑主要是税务筹划，比如营改增后，提高进项税抵扣比例，严格进行“清算前、清算时、清算后”土地增值税测算以预防“跳点”，并进行合理的成本分摊。

综上，经营监测中，如果利润指标出现偏差，均可基于收入、成本、费用和税金四个维度分析原因，并提出利润管控优化措施。

02.现金回正周期指标的经营分析现金流回正即累计经营性现金流为0的节点。

现金流回流的快慢不仅关系到企业扩张的速度，更关系到企业安全与持续健康。

因此，确定好现金流回正，对明确企业经营模式和项目经营定位有着非常重要的指导作用。

影响现金流回正的因素要从时间和规模两个维度来分析：抢开盘时间，越早开盘则现金流回正越快，规模上要求累计回款大于或等于累计前期投入，而累计回款过慢、资金峰值过大影响回正，具体体现在地价、建设规模与销售计划及成本支付计划三大因素上。

并在销售策略中重点确定首开货量比，去化率，和回款率这三大指标。

什么是“项目资金峰值”？就是项目累计投资的最大值，也就是项目在开发周期内，累计净现金流出额（开盘前项目的所有支出）的最大值，也是项目运转的最大资金需求量，或者说资金的最大缺口。

房地产估价实践中有关报酬率问题的探讨

房地产估价实践中有关报酬率问题的探讨在评估实践中，估价师对具有收益性的物业经常采用收益法进行评估，收益法的原理是采用适当的报酬率将物业未来各期的收益折现到估价时点的现值之和。

对于未来各期的收益，可以通过目前市场客观收益并结合市场走势来确定，对于报酬率，则不同程度存在测算困难，依据不充分的问题，房地产的评估价值在很大程度上受到估价人员经验的影响。

问题一：基本概念的澄清——报酬率、资本化率、还原利率、折现率、内部收益率。

在估价实践中，经常遇到上述几个概念。

在《房地产估价规范》中对报酬率的表述为“报酬率（yield rate，Y）即折现率，是与利率、内部收益率（internal rate of return，IRR，又称内部报酬率）同类性质的比率”。

资本化率、还原利率、折现率本质上都是投资报酬率，只是在不同的资产评估业务的不同称谓。

如在资产评估中常表述为折现率或资本化率，土地评估中常表述为还原利率，在房地产评估中则称为报酬率或资本化率。

而内部收益率是指使投资项目在整个寿命期内各年的净现金流量的现值之和(即净现值NPV)等于零的折现率，亦称内部报酬率，是财务以及投资分析中的一个常用概念。

报酬率与资本化率对比使用环境在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率含义是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率是房地产某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格计算）收益流模式多样不区分，通常只采用第一年的净收益计算与净收益本身变化及收益期限长短的关系无直接关系有直接关系方法优点报酬资本化法：体现了预期原理并考虑资金的时间价值；每期的净收益或现金流直观；同等风险的投资报酬率是相近的，可以通过其他同等风险投资求取报酬率直接资本化法优点：通常仅需测算第一年的收益；资本化率或收益成数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系；计算简单方法缺点未来预期收益依赖估价人员判断，较难对可比实例的要求苛刻问题二：估价实践中报酬率求取方法如何运用。

融资租赁内部报酬率测算公式

融资租赁内部报酬率测算公式
融资租赁内部报酬率是衡量一个项目或投资的收益性的重要指标。

它能够帮助企业或个人评估投资项目的可行性，并做出合理的决策。

下面将介绍融资租赁内部报酬率的测算公式，并解释其含义。

融资租赁内部报酬率是指在融资租赁项目中，投资所获得的报酬率。

它可以通过以下公式来计算：
内部报酬率= ∑(现金流量/（1+内部报酬率）^n)
其中，现金流量表示每期的现金收入减去现金支出，n表示每期的时间点。

融资租赁内部报酬率的计算过程如下：
1. 首先，确定融资租赁项目的持续时间，通常以年为单位。

2. 然后，计算每期的现金流量。

现金流量包括租金收入、租金支出、税收等。

3. 将每期的现金流量代入公式中，求解内部报酬率。

融资租赁内部报酬率的测算结果可以帮助企业或个人判断投资项目的可行性。

如果内部报酬率大于预期的回报率，说明该项目具有投资价值；反之，则可能不具备投资价值。

融资租赁内部报酬率的测算公式是评估投资项目的重要工具，但在实际应用中也需要考虑其他因素，如风险、市场需求等。

因此，在
进行投资决策时，需要综合考虑多个因素，以做出全面和合理的判断。

融资租赁内部报酬率是一个重要的评估指标，可以帮助企业或个人评估投资项目的可行性。

通过合理运用内部报酬率的测算公式，可以提高投资决策的准确性和科学性。