物业项目经理操盘工作基本要点(.11.29)复习过程
物业项目经理操盘工作基本要点(2014.11.29)
物业项目经理操盘工作基本要点(2014.11.29) 概述作为物业项目经理，负责操盘一个项目是一项非常大的工作，其中涉及到了很多方面的知识和技能。
又因为每个项目都有各自的特点和难点，因此，在实际工作中我们需要灵活运用我们所掌握的知识和技能，并结合实际情况不断经验，不断提高自己的能力。
本文将会从以下几个方面来介绍物业项目经理操盘工作的基本要点：1.项目前期的准备2.项目的执行3.项目后期的收尾工作项目前期的准备了解项目的背景情况和需求在项目开始前，首先我们需要了解项目的背景情况和需求，包括项目的地点、规模、用途、业主等方面的情况，并针对这些情况做出相应的规划和方案。
制定项目计划书制定项目计划书是项目开始前的重要工作。
项目计划书是我们制定项目计划并全面掌握项目的重要依据，也是与项目方进行沟通的桥梁。
在制定项目计划书时，我们需要考虑到项目的目标，项目的限制条件，资源的使用等方面的内容，并在项目开始前与项目方做好充分的沟通和协商。
确定项目执行计划当项目计划书制定完成后，我们需要根据项目计划书来制定项目执行计划，包括项目各阶段的时间节点、任务分配等方面。
在制定项目执行计划时，我们需要做到合理、可行、有效，并与项目方进行充分的沟通。
保证项目的合法性和合规性在项目前期的准备中，我们还需要保证项目的合法性和合规性，包括项目规划的合法性、项目选址的合法性、项目建设的合规性、项目交付的合规性等方面。
如果项目不合法或不合规，我们就需要做出相应的调整和修改，以保证项目的正常进行。
项目的执行项目管理项目管理是项目执行的核心。
在项目执行过程中，我们需要对项目进行持续的跟踪、监控和控制，确保项目按照计划的进度、质量和指标完成。
我们需要利用各种项目管理工具，如项目计划表、进度日历、项目分析报告等，帮助我们更好地管理项目。
管理项目人员在项目执行过程中，我们还需要管理项目人员，包括招聘、培训、安排工作等方面。
我们需要根据项目的需要，合理安排项目人员的工作，确保项目成员的合理分配和团队协作效果。
物业项目经理的一天和工作重点
物业项目经理的一天和工作重点作为一名物业项目经理，工作内容涵盖诸多领域，包括但不限于规划、预算、合同管理、维护和绩效监控。
在桥城花园物业管理有限公司工作两年后，以下是我一天的典型日程和工作重点。
早上8:30-9:00am我在公司早上会议开始前30分钟到达办公室，准备各种会议资料，并回复一些紧急的相关电子邮件和电话回复。
我检查来自技术组、会计组、销售组的进展报告，然后记录绩效、监控供应商的绩效并考虑针对各种项目的解决方案。
9:00-10:00am早上会议通常由物业经理或高级主管主持，参加会议的人员包括物业经理、工程师、项目助理、客户服务代表和数据分析员。
我们讨论我们需要关注的大多数项目，并预测新的问题并解决现有的问题之后需要采取的步骤。
10:00-11:00am接下来的一小时，我要确定谁能回答相关问题，展开讨论。
如果需要，我或我的团队可以与业主、租户和承包商进行电话、邮件或在线交流。
中午11:00am-12:00pm在这个时间段内，我们大多数人都会同行出去吃午饭，除了极少数人在公司内解决问题。
12:00-1:00pm午饭后一小时我处理一些关键业务相关电子邮件和处理紧急客户服务电话。
下午1:00-3:00pm下午时间往往忙于客户服务，包括回复业主、承包商和租户有关物业和公寓维护的问题，这是为了确保物业和公寓的秩序、温馨而不受干扰的关键之一。
3:00-4:30pm下午的时间往往用于制定和更新物业计划、预算和项目的协调工作。
我检查合同的执行情况，批准支出单，并推出一些创新运营策略以提高物业管理效率。
4:30-5:00pm收尾工作，整理一天工作的笔记和资料，做好必要的文件备份和保存。
在开展下一天的工作前我会在晚上做简要的回顾和计划。
工作重点管理物业经理负责物业、设施、房地产和其他管理领域的业务。
他们负责建筑物、预算规划、安全管理、运维和人员管理。
物业经理还处理管理活动所需要的计划和文件，并监督物业保养和维护。
物业项目经理个日常工作重点
物业项目经理日常工作重点1. 项目策划与管理作为一名物业项目经理，日常工作的重点之一是项目的策划与管理。
这涉及以下几个方面：1.1 项目需求分析与规划物业项目经理需要仔细分析和了解项目的需求，包括业主的期望、项目的规模和面积、对设施和服务的要求等。
在此基础上，制定项目规划，包括项目的目标、项目进度计划和项目资源分配。
1.2 合同管理物业项目经理需要与业主或业主代表进行合同谈判，并确保合同条款的合理性和可执行性。
同时，要负责合同的履行与管理，确保项目按照合同约定的要求进行。
1.3 项目团队管理物业项目经理需要组建项目团队，并负责对团队成员进行管理和指导。
这包括确定团队的组织结构、明确团队成员的职责和任务，以及监督和评估团队成员的工作表现。
1.4 项目风险管理物业项目经理需要对项目进行全面的风险评估和管理。
这包括识别潜在的风险因素，制定相应的风险应对措施，并及时跟踪和监控项目进展情况，以确保项目按计划进行。
2. 技术维护和保障另一个物业项目经理日常工作的重点是项目的技术维护和保障。
以下是具体工作内容：2.1 设备维护与保养物业项目经理需要负责维护和保养项目中的设备和设施，包括空调、供电系统、消防设备等。
这包括定期检查和维修设备，确保设备的正常运行和安全性。
2.2 工程项目管理物业项目经理需要管理和监督工程项目，包括装修、维修和改造等。
这包括项目的招投标、合同管理、工程进度的跟踪与控制，以确保项目按照质量要求和时间节点完成。
2.3 IT系统支持与管理物业项目经理需要提供IT系统支持和管理，包括网络设备的维护、软件的安装和更新、数据备份和恢复等。
这有助于保持项目的信息安全和正常运行。
2.4 安全与环境管理物业项目经理需要负责项目的安全与环境管理，包括防火、防盗、消防演练等。
同时，要关注环境保护和节能减排等相关工作，确保项目的可持续发展。
3. 业主关系与沟通良好的业主关系与沟通是物业项目经理日常工作中不可或缺的重要环节。
项目经理在项目各阶段的工作重点
项目经理在项目各阶段的工作重点项目经理是负责规划、组织、指导和控制项目全过程的关键角色。
他们在项目的不同阶段承担不同的责任和工作重点，以确保项目的顺利实施和达到预期目标。
以下是项目经理在项目各阶段的工作重点。
1. 项目启动阶段：在项目启动阶段，项目经理的工作重点主要包括以下几个方面：1.1 项目目标和范围的确定：项目经理需要与项目发起人和相关利益相关者一起明确项目的目标和范围，确保项目的目标与组织的战略目标相一致，并明确项目的边界和可交付成果。
1.2 项目计划的制定：项目经理需要制定详细的项目计划，包括项目时间表、资源需求、风险管理计划等，以确保项目能够按计划进行，并能够及时发现和应对潜在的风险。
1.3 团队组建和沟通：项目经理需要组建项目团队，并确保团队成员之间的良好沟通和协作。
他们需要明确团队成员的角色和责任，并建立有效的沟通渠道，以便及时传递信息和解决问题。
1.4 风险评估和管理：项目经理需要进行全面的风险评估，识别项目可能面临的各种风险，并制定相应的风险应对策略。
他们需要与团队成员合作，制定应对计划，并定期监测和评估风险的发展情况。
2. 项目执行阶段：在项目执行阶段，项目经理的工作重点主要集中在以下几个方面：2.1 项目进度和资源管理：项目经理需要监督项目的进度和资源使用情况，确保项目按计划进行，并合理分配和利用项目资源。
他们需要与团队成员密切合作，解决项目执行过程中的问题和障碍，并及时调整项目计划。
2.2 风险控制和变更管理：项目经理需要继续监测和控制项目的风险，并根据需要进行相应的调整和变更管理。
他们需要与团队成员和利益相关者合作，评估变更的影响，并制定变更管理计划，以确保项目的稳定和成功实施。
2.3 质量控制和验收管理：项目经理需要确保项目交付的成果符合预期质量要求，并与相关利益相关者一起进行验收。
他们需要制定详细的质量控制计划，并监督团队成员的工作，确保项目交付的成果达到质量标准。
项目经理在项目各阶段的工作重点
项目经理在项目各阶段的工作重点标题：项目经理在项目各阶段的工作重点引言概述：项目经理在项目的各个阶段扮演着至关重要的角色，他们需要在不同阶段有针对性地制定工作重点，以确保项目的顺利进行。
本文将详细探讨项目经理在项目各阶段的工作重点。
一、前期准备阶段1.1 制定项目计划项目经理需要与团队成员一起制定详细的项目计划，包括项目目标、时间表、资源分配等，确保每个人都清楚自己的任务和责任。
1.2 确定项目需求项目经理需要与客户充分沟通，了解客户需求，并将其转化为明确的项目需求，为后续工作奠定基础。
1.3 确定项目范围项目经理需要明确定义项目的范围，包括项目的边界、交付物、所涉及的工作内容等，以避免范围蔓延导致项目延期或超支。
二、项目执行阶段2.1 管理团队项目经理需要有效管理团队成员，包括指导他们完成任务、解决团队内部冲突、激励团队成员等，确保团队高效协作。
2.2 监控项目进度项目经理需要定期监控项目进度，及时发现问题并采取措施解决，确保项目按计划进行。
2.3 风险管理项目经理需要识别和评估项目风险，制定风险应对计划，并在必要时调整项目方向，以降低风险对项目的影响。
三、项目收尾阶段3.1 完成项目交付物项目经理需要确保项目交付物按照客户要求完成，并经过验收，以确保项目成功交付。
3.2 收尾工作项目经理需要完成项目的收尾工作，包括整理项目文档、总结项目经验教训、向客户交接项目等，为项目的顺利收尾做准备。
3.3 评估项目绩效项目经理需要对项目的绩效进行评估，包括项目的成本、进度、质量等方面，以为未来项目提供经验借鉴。
四、项目验收阶段4.1 与客户验收项目经理需要与客户进行项目验收，确保项目交付物符合客户要求，并解决客户提出的问题。
4.2 完善项目文档项目经理需要完善项目文档，包括项目计划、需求文档、风险管理文档等，以备将来项目管理和经验总结。
4.3 总结经验教训项目经理需要总结项目的经验教训，包括项目成功因素、失败原因、改进措施等，为未来项目提供借鉴。
物业项目经理的日常工作重点
物业项目经理的日常工作重点物业项目经理的日常工作重点作为物业项目经理，日常工作的重点可以分为六个方面。
首先是重点区域，即容易出现问题的区域需要特别关注。
其次是重点岗位，领导和客户经常关注的位置需要特别留意。
第三是重点设备，老化、新置或正在运行的设备需要特别检查。
第四是重点时间，上午和下午的黄金两小时需要特别关注。
第五是重点客户，包括业主、领导和终端客户，需要特别关注联系。
最后是重点工作，需要跟踪和协调节点性工作的落实。
物业项目经理日常工作计划的主要内容物业项目经理的日常工作计划包括日计划、周计划、月计划、季度计划和年度计划。
日计划包括巡视各部位、检查业主投诉回访、安排员工工作、检查区域安全情况、检查设施设备运行、日收费台帐工作和日工作日记。
周计划包括大检查、检查空置房和出租房、走访业主。
月计划包括制定工作报告和下月工作计划、员工和业主投诉回访、项目考勤和物资申购、大扫除和走访业主。
季度计划包括消防安全大检查、隐患工程检查、机电设施设备检查、二次供水检查和抓培训、规范管理、服务品质和收费工作。
年度计划包括走访全区业主、编制项目费用预算和维修养护计划、业主意见调查和制定年度工作总结报告，并制定下年度的工作计划和培训计划。
工作计划的编制要求在编制工作计划时，需要考虑各个方面的需求和要求。
要特别关注容易出现问题的区域、领导和客户经常关注的位置、老化、新置或正在运行的设备、上午和下午的黄金两小时、业主、领导和终端客户以及节点性工作的落实。
同时，要制定详细的日、周、月、季度和年度计划，并考虑组织实施和进行业主意见调查。
最后，要制定下年度的工作计划和培训计划，以确保物业项目经理的日常工作能够顺利开展。
项目经理培训项目经理操盘培训
注意事项保持整体推广时间的一致性和宣传频率的紧凑性忽如一夜春风来避免由于宣传的不连贯而造成的物质和客户资源的浪费举例
总结分析
接听电话、接待客户 未成交原因归纳整理 找出焦点问题 解决问题
价格调整
价格调整原因价格与市场总体情况有出入低价入市，吸引客户定价五原则1.开发公司利润最大化2.为低开高走打好基础3.不成为销售的绊脚石4.合理维护当地地产市场的销售秩序
2.实战准备内力修炼：销售人员的培训外力借助：营销推广的展开、卖场的包装、工地形象的建立在此过程中根据市场情况制定大体价格
四、项目准运作期
宣传推广总结分析价格调整销售控制
宣传推广
1.主流媒体的发布:报纸、电视、网络等大众媒体2.辅助媒体:如中邮夹报、派单3.户外媒体的利用：高炮、道旗、指示牌、车体、广告牌等4.小众营销的展开：发送客户短信、项目吉祥物的制作、赠送5、组织活动
定价方法
成本加成法类比定价法
类比定价
影响因素
标准
兴隆家园
海华山景
海岸阳光
均价
/
6500
6500
地理位置
10
8
7
6.5
升值潜力
12
10
10
10
交通条件
10
8
7
5.5
户型设计
10
8
8
8
外部环境
8
5
8
4
周边配套
9
9
7
7
园林景观
8
8.5
7
7.5
工程进度质量
7
7
6
5
发展商品牌
6
6
4
5
物业类型
项目经理在项目各阶段的工作重点
项目经理在项目各阶段的工作重点一、项目启动阶段的工作重点在项目启动阶段，项目经理需要完成以下工作重点：1. 项目目标和范围的确定：项目经理需要与项目相关方进行沟通，明确项目的目标和范围。
这包括明确项目的预期成果、项目的关键要素和限制条件等。
2. 项目计划的制定：项目经理需要制定详细的项目计划，包括项目的时间安排、资源分配、风险管理等。
项目计划需要确保项目能够按时、按质量要求完成。
3. 团队组建和角色分配：项目经理需要组建项目团队，并根据项目需求分配团队成员的角色和职责。
这包括确定项目经理、项目组成员和其他相关方的角色和职责。
4. 风险管理计划的制定：项目经理需要制定风险管理计划，识别项目可能面临的风险，并采取相应的措施进行风险管理和控制。
5. 沟通与沟通渠道的建立：项目经理需要建立有效的沟通渠道，确保项目团队和相关方之间的沟通畅通。
这包括制定沟通计划、明确沟通方式和频率等。
二、项目执行阶段的工作重点在项目执行阶段，项目经理需要完成以下工作重点：1. 项目进度的监控和控制：项目经理需要监控项目的进度，确保项目按计划进行。
如果出现偏差，项目经理需要及时采取措施进行调整和控制。
2. 资源管理和协调：项目经理需要管理和协调项目所需的各种资源，包括人力资源、物资资源和财务资源等。
确保资源的合理分配和利用。
3. 问题解决和决策：项目经理需要及时解决项目中出现的问题，并做出相应的决策。
这包括与项目团队和相关方进行协商和沟通，找到最佳解决方案。
4. 质量管理和质量控制：项目经理需要确保项目的交付物符合质量要求。
这包括制定质量管理计划、监控项目的质量进展，并采取相应的措施进行质量控制。
5. 风险管理和变更管理：项目经理需要持续进行风险管理和变更管理。
这包括识别和评估项目的风险，制定相应的应对措施，并及时处理项目的变更请求。
三、项目收尾阶段的工作重点在项目收尾阶段，项目经理需要完成以下工作重点：1. 项目交付和验收：项目经理需要确保项目按时、按质量要求交付，并与相关方进行验收。
物业项目经理熟盘、控盘、操盘三个步骤
物业项目经理熟盘、控盘、操盘三个步骤近些年，随着物业管理行业的快速发展，法律法规的不断完善，客户需求的日趋多元化，物业企业要在激烈竞争的市场中取得有利地位，必须要有一批优秀的物业经理人团队。
2019年，房地产物业管理行业进入发展、创新关键时期，同时，市场竞争加剧、经营环境恶劣、物业服务成本上升等。
第一部分：物业管理的基石、原则和特点1、物业管理的三大基石2、物业管理的五项基本原则（1）让你干啥就干啥（委托管理原则）（2）入户门以外的事情我们管（公共服务原则）（3）一分价钱一分服务（质价相符原则）（4）趋利避害是人的天性（避险免责原则）（5）依法依规管理不仅能让你走得远，还能让你成本低（依法依规原则）3、物业管理的六大特点（1）现状管理（2）视觉管理（3）需求管理（4）行为管理（5）纠纷管理（6）认知管理4、当前物业管理存在的二个主要问题及解决方法第二部分：基于成本控制的现场情境管理1、业主反感我们的8个常见场景场景一：看你们值岗的样子，我就来气！场景二：“是谁动了我的奶酪？”场景三：坐错了凳子，站错了队场景四：只收钱、不办事场景五：不公平、不公正场景六：我们没有执法权场景七：举白旗场景八：以包代管2、业主需要我们提供什么样的服务？（1）信用管理的4项核心内容（2）10项工作满足业主对生活环境的基本要求（3）保证生活秩序的4项工作内容（4）确保小区安全的7项重点工作3、我们应该怎样为业主服务？（1）物业服务的三层含义（2）物业服务的三个境界（3）物业服务的四个必须（4）物业服务的五项基本要求第三部分：物业项目管理的重点、难点、要点解析一、物业服务体系的建立与完善1、构建物业服务体系的三个基本要素2、制度是物业服务体系有效运行的基本保证（1）基本制度：员工手册、岗位职责（2）运行制度：管理制度、突发公共事件应急预案指引、员工礼仪礼节行为规范3、如何建立快速反应的物业服务体系？（1）企业组织机构设置的基本形式及优缺点（2）物业公司或项目管理处常见机构组织形式及弊端（3）大客服体系的运行和探讨二、交房前物业公司应重点处理好的若干问题1、为什么所有的测算都亏损？2、前期物业服务合同的三个核心要点3、隐蔽工程——让物业管理事半功倍4、尴尬的承接查验要解决什么问题？5、你的物业管理用房达标了吗？6、谁来支付启动资金？7、提高保修期内的维修效率的技巧和方法三、物业项目管理的重点、难点、要点解析与责任划分1、交房管理的三个重点和四个技巧2、“三个重点”、“四个抓”让装修管理轻轻松松3、消防安全管理，责任大于天（1）消防控制室（含监控室）的5个管理要点（2）消防设施管理的3项基本要求（问题：消防管网冬季排空问题）（3）消防通道仅仅是指小区的道路和楼道吗？4、如何对电动车进行有效的管理？5、小区物业如何清理楼道杂物？6、电缆井——容易被忽视的火灾发生地7、充电桩不是一个好东西8、易燃的外立面保温材料9、应对火灾——一定要有预案、有演练10、物业公司消防安全管理的底线是什么？四、居住安全管理1、物业公司安全防范工作的性质和重点2、高空坠物的8种常见类型及管理要点3、高空抛物——悬在城市上空的痛4、解决排水管堵塞的几个实用小技巧5、头疼的冬季爆管爆表五、电梯安全管理实施“五个一”工作方法，让不懂电梯的物业公司对电梯安全实施有效的管理六、住改商管理的四个核心要点七、水电公摊管理实用技巧和方法八、物业费诉讼时效的4个核心要点九、物业项目常见突发事件处理技巧和要点十、物业公司减少支出、增加收入的11个管控要点和技巧1、业主良好的缴费习惯具有示范引导作用2、做他人替代不了的延伸服务3、提高设备使用效率这篇文章值得做4、在水电公摊上下功夫5、注意供电倍率、水电表失效问题6、业主要增容，物业怎么做？7、盘活业主资产，实现增收双赢十一、物业公司如何履行劝阻、制止、报告职责第四部分：接盘难，守盘更难一、物业公司应正确认识和处理好的几个关系1、管理与服务的关系2、控制成本与提高服务质量、提升服务品质的关系3、管理权与执法权的关系4、物业公司与政府行政主管部门的关系5、物业公司与开发企业的关系6、物业公司与业主、业主委员会的关系二、物业公司项目拓展的主要方式和途径1、实力型方式2、“背靠大树好乘凉”方式3、“抱大腿”方式4、“游说业委会”方式5、“跑马圈地，收购兼并”方式三、物业公司“丢盘”的内部因素和外部因素分析1、内部因素2、外部因素（1）来自开发商的撕毁合同（2）来自业委会的“同床异梦”（3）来自同行的“巧取豪夺”四、物业公司“守盘”的8个经典基本策略1、下功夫做好自己的事情2、如何应对少数业主扬言“赶走物业”？3、开发商和物业公司能分得开吗？4、主动到社区居委会报到去5、项目有异常，时时须关注6、取暖可抱团，合作须谨慎7、千里大堤，毁于蚁穴8、谨慎决策，避免滑铁卢。
项目经理在项目各阶段的工作重点
项目经理在项目各阶段的工作重点标题：项目经理在项目各阶段的工作重点引言概述：项目经理在项目管理中扮演着至关重要的角色，他们需要在项目的各个阶段负责不同的工作，确保项目能够顺利完成并达到预期目标。
本文将详细探讨项目经理在项目各阶段的工作重点，帮助读者更好地了解项目管理的流程和要点。
一、项目启动阶段的工作重点1.1 制定项目计划：项目经理需要与团队成员一起制定详细的项目计划，包括项目目标、时间表、资源分配等。
1.2 确定项目范围：项目经理需要明确项目的范围和目标，确保团队明白项目的重点和方向。
1.3 确定项目关键干系人：项目经理需要确定项目的关键干系人，并与他们建立有效的沟通和合作关系。
二、项目规划阶段的工作重点2.1 制定详细的项目计划：项目经理需要细化项目计划，包括工作分解结构、资源计划、质量计划等。
2.2 确定项目风险：项目经理需要识别项目可能面临的风险，并制定相应的风险管理计划。
2.3 确定项目团队：项目经理需要确定项目团队的组成和角色分工，确保团队具备完成项目的能力和资源。
三、项目执行阶段的工作重点3.1 监督项目进展：项目经理需要监督项目的进展情况，确保项目按计划进行并及时解决问题。
3.2 管理团队：项目经理需要管理项目团队，包括激励团队成员、解决冲突、提供支持等。
3.3 沟通与协调：项目经理需要与团队成员和干系人保持良好的沟通，确保信息流畅和协作顺畅。
四、项目监控阶段的工作重点4.1 定期评估项目进展：项目经理需要定期评估项目的进展情况，及时调整计划并解决问题。
4.2 管理项目风险：项目经理需要持续监控项目风险，并采取措施降低风险对项目的影响。
4.3 与干系人沟通：项目经理需要与项目的关键干系人保持密切联系，及时沟通项目的进展和问题。
五、项目收尾阶段的工作重点5.1 确认项目交付物：项目经理需要确认项目的交付物是否符合要求，并准备交付给客户或相关部门。
5.2 整理项目文档：项目经理需要整理项目文档和经验教训，为将来的项目提供参考和借鉴。
物业管理项目经理培训
物业管理项目经理培训标题：规范管理踊跃工作做合格的物业经理第一部分序言物业公司基础管理的定义物业管理的定义和基本内容物业管理波及哪些法律、法例和政策物业管理基础工作包括的十项内容：一、人员管理（一）人员选聘（二）人员定岗（三）人员使用（四）人员培训（五）人员查核二、财务管理（一）财务估算（二）收费（三）成本控制与创收三、计划管理（一）年度指标计划管理（二）平时工作计划管理四、客户服务管理（一）工作要求及特点（二）行为及礼仪要求（三）地区负责制（四）抓好先期五个节点（五）平时服务受理（六）业主回访五、工程维修管理（一）常有问题的办理流程（二）设备、设备管理（三）装饰装饰管理（四）成立维修网络（五）资料管理六、安保服务管理（一）人员定编（二）礼仪及行为规范（三）重点掌握（四）监控与消控中心管理七、保洁、绿化管理（一）人员定编（二）礼仪及行为规范（三）管理重点八、制度和信息化管理（一）作业标准和程序管理（二）现代化信息效能与作用九、监察检查管理（一）按期检查（二）履行掌控十、会议管理（一）会议形式和会议召开标准（二）会议要求第二部分一、物业管理项目经理一定做的事每日一定做的每周一定做的每个月一定做的每季一定做的每半年一定做的每年一定做的二、物业管理项目经理的基本素质要求要具备优秀的职业道德。
要熟习掌握行业的法例、规章、制度等。
要具备优秀的人际交流能力。
要具备科学的管理能力。
要具备物业管理执业资格。
项目经理工作计划要点
项目经理工作计划要点一、引言作为项目经理，制定一份全面且详细的工作计划是确保项目成功实施的关键。
本文将围绕项目经理工作计划的要点进行阐述，包括项目目标设定、资源分配、风险管理、进度控制和团队管理等方面，以期为项目经理提供一份实用的工作指南。
二、项目目标设定1. 明确项目目标：项目经理首先需要与项目发起人、团队成员等相关方沟通，明确项目的整体目标、关键成果指标（KPI）以及具体的业务需求。
确保项目目标具有明确性、可衡量性、可达成性、相关性和时效性（SMART原则）。
2. 制定项目计划：根据项目目标，制定详细的项目计划，包括项目范围、时间、成本、质量等方面的规划。
确保项目计划具有可行性，并与项目团队成员达成共识。
三、资源分配1. 人力资源分配：根据项目计划，合理分配项目团队成员，确保每个成员明确自己的职责和任务。
同时，关注团队成员的技能和能力，确保资源得到充分利用。
2. 物资资源分配：根据项目需求，提前采购所需的设备、材料等资源，确保项目进度不受资源短缺影响。
3. 时间资源分配：合理安排项目时间，确保项目按计划推进。
对于关键任务，要预留足够的时间，以应对可能出现的延误。
四、风险管理1. 识别潜在风险：在项目执行过程中，项目经理需要密切关注项目进展，及时发现并识别潜在的风险因素。
2. 评估风险影响：对识别出的风险进行评估，分析其对项目目标、进度、成本等方面的影响，为制定应对措施提供依据。
3. 制定风险应对策略：针对识别出的风险，制定相应的应对策略，如风险规避、风险降低、风险转移和风险接受等。
确保项目在面临风险时能够及时调整策略，保证项目目标的实现。
4. 持续监控风险：在项目实施过程中，项目经理需要定期对项目风险进行监控和评估，确保风险应对措施的有效性。
对于新出现的风险，要及时调整策略，确保项目顺利进行。
五、进度控制1. 制定进度计划：根据项目目标和资源分配情况，制定详细的进度计划，包括各个阶段的开始和结束时间、关键里程碑等。
物业公司项目经理工作内容
物业公司项目经理工作内容第一篇：物业公司项目经理工作内容xxxx物业管理有限公司物业服务处经理日常工作内容一、每日对本项目各岗位及各项工作的质量检查，并填写检查记录表，对各岗工作进行布置落实、监督检查、跟踪整改。
具体工作内容如下：1、客户服务检查客户服务人员仪容仪表是否得体；来电来访记录内容是否完整详实；档案文本是否安全存放、保存完整并能有据可查；物业费及其它费用的催欠；接访、报修、投诉是否处理得当；楼管工作情况；维修派工及时性；满意度回访情况等。
2、保洁服务检查保洁员仪容仪表是否得体；清洁工具是否按规定存放；清洁易耗品使用方法是否正确；环境卫生是否清洁否达到标准要求；清洁范围是否已覆盖所有服务区域（如：卫生死角是否存在、垃圾桶/垃圾池卫生、大院角落卫生等）3、秩序维护服务秩序维护员仪容仪表是否得体；是否执行“门禁”制度（如：是否主动对外来人员进行礼貌问询登记、对车辆进入是否检查等）；工作交接是否有效衔接；巡逻情况；巡更仪记录；监控情况；非机动车和机动车辆管理；消防安全管理；突发应急事件妥善处理；值班室内务；安全巡检是否存全部覆盖服务区域；各种记录是否完善详实；沟通、报告、协调是否及时有效等4、绿化浇水、施肥、修建整修、杂草、病虫害、死株清理及补栽、落叶的清理、绿化带内卫生等5、工程维修服务检查工程人员仪容仪表是否得体；保养计划是否制定，是否实施；操作是否规范、安全；接到报修信息后是否五分钟内到达现场，维修后业户是否满意；上门维修的监督；是否对维保单位维保的设施设备进行监督；各种记录内容是否完整详实；其他工作的完成情况；6、每早对各岗位领班的各工作记录签字审核，并对问题及时跟踪。
二、每周召开一次项目人员工作例会；三、编写本月工作总结、下月工作计划，并对工作总结进行公示；四、每月制作本项目培训需求并进行实施监督，及时参加公司组织的培训工作；五、每月25-30日申报下月的物品采购计划；六、监督本项目各类物品领取、发放并定期盘点仓库；七、每日分析物业费收缴率、核对收费台帐、监督收费工作；八、每月核对花名册员工资料、及时更新员工意外险资料报至管理部；九、根据岗位编制确定用工需求、办理入职、离职手续及时与管理部接洽；十、做好各方面的沟通，与业主、业主委员会、外联各部门；十一、合理安排本项目的夜间查岗工作；十二、每月对业主进行回访，协调处理业主反映的各项问题回访；十三、对本项目日常发生的典型问题整理成案例并上报公司品保部；十四、监督装修手续的办理及巡查工作；十五、处理各类突发事件，依据事件大小及时上报副总经理；十六、及时参加公司召开的各类会议、做好领导交办的其他工作；十七、对部门的服务支持满意度进行评议。
物业管理项目经理工作纲要
物业管理项目经理工作纲要九条：1、坚持一个中心，全心全意为业主服务。
大家都说物业公司是业主的管家，物业从业人员是通过对业主的服务来实现对物业的管理，从业人员的薪资，物管企业的利润，全部来源于业主所交纳的物业费，因此全心全意为广大业主服务，是从业人员必须牢固树立并始终坚持的中心思想。
只有坚持这一中心思想，物业人员才能主动自发积极工作，才能心甘情愿默默奉献，才能真正做到“急业主之所急，想业主之所想”，也才能做到和颜悦色、温馨服务，优质高效、文明服务。
对于物业公司来讲，只有真正做到了“全心全意为业主服务”，企业才能生存和发展。
因此，作为物业公司“封疆大吏”的项目经理，必须要带头自觉践行这一点，为广大一线员工做好服务业主的榜样。
通过不断提升服务质量，改进服务态度，开发服务项目、创新服务模式来践行这一中心思想。
只有做到这一点企业才能稳步、健康、长久的发展。
2、创造两种效益：创造经济效益、创造社会效益项目经理作为物业公司派驻小区的负责人，其担负着两项重要使命，即：一是要让企业盈利（创造经济效益），因为企业是以盈利为目的的，没有盈利，就根本谈不上服务，所以项目经理要在合理合法的前提下想方设法为企业多增加收入；二是要千方百计提升业主的满意度，提高企业的知名度，为企业树立品牌，树立良好的社会信誉和口碑（创造社会效益）。
这两个目标相辅相成、不可或缺；撇开质量抓效益会“杀鸡取卵”，撇开效益抓质量会“巧妇难为无米之炊”。
因此，物业小区只有做到经济效益和社会效益双丰收，企业才能步入到良性发展的道路上来。
3、做到“三勤”：眼勤多看、腿勤多转、嘴勤多说项目经理作为一名物业小区的负责人，每天不能只坐到办公室里，依靠属下的汇报来进行决策或安排工作；因为那样的话掌握的信息极有可能是片面的、或是虚假的、也可能是错误的；用有瑕疵的信息做决断，结果肯定会出问题。
为了亲自掌握一线最真实的情况，项目经理必须要坚持到现场去（腿勤），多看一看（眼勤）现场的真实情况，对小区的房屋建筑、机房设备、道路园林、人员面貌、工作质量等进行细致的观察，发现问题要在现场进行及时的讲评（嘴勤）和纠正；要通过多到现场巡视，发现工作中的进步与不足之处，多掌握现场最真实的资料，为改进各项服务工作提供依据；同时，项目经理多到现场检查可以给一线工作人员形成一定的思想压力，有助于工作效率和工作质量的提高。
项目经理工作计划要点
项目经理工作计划要点项目经理是负责组织、协调和管理项目的全面负责人，他的工作涉及项目从计划、执行到收尾的整个生命周期。
因此，制定一个有效的项目经理工作计划对于确保项目成功至关重要。
本文将重点讨论项目经理在工作计划中需要注意的要点，包括明确项目目标、制定项目计划、分配资源、建立沟通机制、风险管理以及监控和调整计划。
一、明确项目目标在制定项目经理工作计划时，首先需要明确项目的目标。
这包括确定项目的范围、预期成果、关键成功因素以及可交付成果等。
只有明确了项目的目标，才能确保项目团队的工作方向一致，避免在执行过程中出现偏差。
在制定项目目标时，还需充分考虑利益相关者的需求和期望，以确保项目成果能够满足各方的要求。
二、制定项目计划制定项目计划是项目经理的核心职责之一。
这包括确定项目的进度、成本和质量目标，以及制定相应的实施计划。
在制定项目计划时，需要考虑项目的特点、资源可用性和风险等因素，以确保计划的可行性和有效性。
此外，还需将项目计划与组织战略目标相协调，以确保项目的实施能够支持组织的发展。
三、分配资源项目经理需要负责分配项目所需的资源，包括人力、物力、财力和时间等。
在分配资源时，需要充分考虑资源的可用性和成本效益等因素，以确保资源的合理利用和高效利用。
此外，还需制定相应的资源管理计划，以确保项目团队成员能够按照计划的要求完成各自的任务。
四、建立沟通机制建立有效的沟通机制是项目经理的重要工作之一。
这包括与项目团队成员、利益相关者和上级领导等进行及时、准确和有效的沟通。
通过建立沟通机制，可以确保信息的顺畅传递和共享，提高项目的透明度和协同效应。
此外，还需定期召开项目会议，以检查项目的进展情况、解决存在的问题和调整工作计划等。
五、风险管理项目经理需要关注项目的风险管理，识别、评估和控制项目中可能出现的风险。
这包括制定风险管理计划，确定风险识别、评估、监控和应对的策略和方法。
在制定风险管理计划时，需要考虑项目的特点和历史数据等信息，以确定可能出现的风险和相应的应对措施。
项目经理工作流程及要点概述
项目经理工作流程及要点概述The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020项目经理工作要点概述“项目经理”，是信息化行业中最常见的一种职务称谓。
从职业角度来讲，他是指：“企业为了全面提高其水平，为了对项目的质量、进度、成本、人力、沟通、风险、变更等方面进行管理而专设的重要”。
项目经理是为项目的成功策划、执行和收尾负总责的人，是项目团队的领导者。
他需要能够在预算范围内按时优质地领导项目小组完成全部项目工作内容，并使客户满意。
为此项目经理必须在一系列的项目计划、组织和控制活动中全面扎实的做好工作，从而这一目标。
为了能顺利完成项目的整体建设目标，作为项目经理必须具备或培养出一定的素质和能力。
包括对项目实施全过程整体管理，组织各项管理组具体实施时所需要的组织和管理能力；用以激发各成员的工作积极性的号召力和影响力；用来有效倾听、劝告和理解他人行为的交流能力；在人与人之间友好交际、顺畅沟通的交际沟通能力；因项目各异而在千变万化的实施过程中解决不同问题的灵活应变能力；同时，还应具备必要的财务、法律和技术知识以及自信、热情和活力。
在这些基本能力的保障下，项目经理将在严格履行与建设单位签订的合同的基础上负责组织编制项目管理规划，实施项目设计方案，组织施工。
对人力、材料、设备、资金、技术、信息等生产要素进行优化配置和动态管理。
严格财务制度，加强成本管理，搞好经济分析与核算。
组织办理工程、审计、验收及协调处理项目内部与外部问题等诸多基础性工作。
如此之多的工作内容，让很多项目经理都感到自己的工作纷繁杂乱，没有头绪。
为此，我们以工作流程为主线，结合自身相关经验，依次列举出项目建设过程中的要点内容，并对项目经理的主要工作进行如下概述。
一、前期准备过程本阶段的主要工作内是：通过公司相关部门了解项目概况。
同时明确，项目经理在该阶段应当将工作要点集中在：项目概况及干系人识别，弄清项目基本情况及甲方，我方，监理的基本关系和要求。
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物业项目经理操盘工作要点（供参考）前期介入要点：1、售楼部卖场、案场的配合（配合销售工作）；2、对项目周边同等楼盘现场调研，做好物业服务相关收费标准测算工作（配合销售工作）；3、前期物业管理招投标工作的落实（招标文件编写、标书正副本编制、房管部门关系协调、相关图纸等资料上传武汉市前期物业管理招标投标网上）；4、卖场物业形象展示，前期与业主进行初步沟通后，为后期服务作好铺垫。
5、施工工地介入站在后期使用人的角度提出可行性的建议，及时有效做好前期介入工作，以达到为开发商节约资金和减少物业管理日后管理麻烦之目的。
并与各施工单位熟悉建立良好的合作关系《建立配套工程通讯录》方便工程后期质保及维保工作展开；6、与项目周边政府单位熟悉并打好良好的基础；7、标识标牌、果皮箱、垃圾桶安装（如：楼栋标识、停车场标识、消防疏散图、安全出口指示牌、应急灯、楼层指示牌等）集中交房前：1、承接检验（预验收、正式验、工程图纸资料移交列出清单）；2、开荒工作；3、物业进场（岗位设置合理整合人力资源，有效开展培训工作，努力提高凝聚力和战斗力、开办费测算、物业办公室装修方案及物业办公区域面积分布情况）；4、交房方案、资料表格印刷（含房屋使用说明书、质量保证说明书由开发商提供、业主手册、前期物业服务协议（与业主签订）、临时管理规约等）5、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏，业主办理装修，提出可行性的建议；6、地产营销部门向物业提供业主实测面积的测算分布表；《作为计算业主物业费的依据》交房后：1、集中配合清理；2、集中进场清理；3、项目各部门工作流程和规程、服务标准、质量记录表单编制；4、日常管理、服务现场监管；（交房手续、装修办理、整改配合等工作流程标准化、业主户内装修巡检和公共区域、公共设施设备的巡查规范化、安防巡检工作常态化、品质监管制度化）5、车辆管理；6、了解楼盘情况（1）产业、设备情况（开发年限、开发单位、总面积、总套数、配电量、隐蔽工程、电梯、弱电、绿化、公共配套）；（2）价格审批备案情况（物业费、运行费、维护费、停车费、合同约定的其他费用）；（3）员工队伍状况（来源、结构文化层次、持证情况、工资标准）；（4）服务对象构成。
7、项目经理一定要看财务报表，心存一本明细账，有多少收入、多少开支，量入为出 (经济核算到位)，还有多少抗风险的能力，都要了然于胸。
做好节能降耗对分承包方作出评价（电梯、绿化、智能化）、增收节支，力争实现费用收支平衡。
（采取不断地走出去、请进来，学习其他公司及优秀楼盘的成功理财经验及控制成本经验，合理地配置及储备人员，要提前预防规避经营中的各种风险，使项目实现良性及可持续的发展。
）8、开展菜单式特色服务，提升业主满意度（社区文化活动及便民服务开展）；9、各政府单位的协调；10、业委会组建（质保期一般为5年，物业接管在第3年至第4年之间操作此事较好，有利于帮助小区改善硬件上存在的问题动用公共维修基金）；10、沟通交流及公关能力。
（国家及地方法律法规外，项目经理人还必须熟悉本公司的各项规章制度，要建立层级管理的秩序，要依靠团队的力量进行充分有效的沟通。
自己首先要以身作则，作遵章守纪的表率，吃苦耐劳的表率，勤奋学习、艰苦奋斗的表率。
利用自身人格魅力、职业操守、业务知识及社会经验，妥善应对，合理出资，也要学会借用公司职能部门的各种有利资源及技术力量来帮助自己项目的完善及成长，更要重视自己服务产品的质量，质量决定企业寿命，品质代表差距，要具有如履薄冰的危机感，真正做到竭诚服务、追求完美。
）11、物业项目经理要把握住细节，每天亲临现场并关注每个员工的工作过程，体验客户的真实需求，有效解决所有具体问题，管理就会变得顺畅。
写字楼项目管理现场控制要点一、向客户提供优质的服务，树立企业品牌“物业品牌”、“地产品牌”。
二、实现预期利润目标，为企业提供利润贡献追求利润是企业的最终目标。
内部管理控制要点一、财务状况（一）收入1、物业管理服务费收入；2、停车费收入；3、有偿服务收入；4、其他收入。
（二）成本1、人力成本2、采购成本（1）物料采购成本（2）服务采购成本3、运行成本4、工程维护保养成本5、租金、税金及其他二、资源配置（一）人力资源1、数量；2、质量。
（二）基础设施提供1、工作场所；2、工作硬件和软件；3、通讯交通；4、其他。
三、采购、供方选择和管理、库存管理1、采购采购申请→核实采购需求→选择供方→采购实施→验收入库→货款结算→库存管理→领用出库2、供方选择（1）价格（2）产品质量和售后服务（3）特许服务的专业资质（4）市场份额（5）市场信誉（6）技术力量（7）现场服务效果3、供方管理（1）现场服务人员是否具备相应的专业资质（2）是否按照约定的频次和时间要求提供服务（3）产品或服务的质量是否达到合同的约定标准（4）是否存在因服务不到位（如服务质量、及时性等）而导致客户投诉（5）服务过程中是否有其它不良行为（如侵犯顾客或我方财产）4、物料库存管理（1）验收入库（数量、型号/规格/品牌、质量抽检）（2）贮存保管分类分区保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎、有毒物料）的特殊贮存环境（如温度、湿度、隔离火源磁场等）。
（3）领用出库按照“先老后新”的原则办理物料领用出库，并对领用数量和用途进行严格控制，使用剩余物料应重新入库。
（4）库存盘点定期清查各类物料的库存，做到“帐实相符”。
根据实际需要对大量使用的低值易耗品设定库存底限，实际库存接近或越过库存底限时，及时采购。
四、QMS的建立和运行1、建立（1）覆盖影响服务质量的全部过程和活动。
（2）“P-D-C-A”的闭循环管理。
（3）程序设计体现“有效控制、简化手续、提高效率、方便员工和客户”的原则。
2、运行（1）不允许“两张皮”。
（2）文件的预期使用。
（3）必需的培训。
（4）记录控制与管理。
3、持续改进（1）内部审核（2）日常检查（3）“日讲评”（4）管理评审第四章现场服务控制要点一、客户服务（一）客户满意度调查1、哪个部门组织？职责是否清晰？2、怎么做？（1）抽样比例、频次设置（2）调查内容（项目）是否包括现场服务的全部活动（3）发放和回收问卷是否关注客户感受（4）是否基于数据的客观分析，调查结果是否真实（5）是否分析和研究调查报告（6）对满意率较低的服务项目是否采取改进措施3、注意避免：（1）生硬的问卷发放/回收方式，导致客户反感（2）对客户在问卷上签署的投诉视而不见（3）调查结果不真实，提供达到预期目标的虚假信息（4）不分析调查报告，调查报告一出来就成为档案（二）客户投诉处理1、人人都是客户服务员2、客户投诉渠道的顺畅（电话、来访、来函、网站）3、客户投诉的识别（不满、抱怨、责令）4、客户投诉信息登记（无遗漏）5、快速沟通和反应，调查处理6、处理信息反馈，因故不能及时处理的及时沟通7、注意避免：（1）客户投诉信息登记遗漏（2）置之不理或敷衍、搪塞、推诿（3）指责客户（4）内部沟通不畅，造成“管理环”断链（5）将内部问题转嫁给客户（三）客户管理1、建立客户档案资料（入伙时填写，及时更新）2、项目主要管理人员和客户服务人员熟悉客户情况3、注意避免：将客户个人资料对外泄露（四）客户沟通1、客户沟通方式（电话、走访、座谈会、社区文化等）2、定期或不定期沟通，有意识地开展情感服务3、客户反馈信息的利用（作为改进工作的输入）4、注意避免：在客户不方便的时候打扰，漠视客户感受（五）服务态度和礼仪1、要点：覆盖全员，具体内容见《礼仪手册》2、注意避免：过于夸张，引起反感二、工程（一）电梯1、现场运行效果（1）运行是否平稳，有无异响（2）平层是否准确（3）门开门合是否正常（4）对讲系统是否正常2、导向、警示标识和环境（卫生、通风、照明等）（1）门厅（2）轿厢（3）机房（4）层站（5）井道（6）地坑3、紧急预案（1）跑水（2）困人（3）自救（4）寻求外包方解决（5）注意避免：紧急预案成为摆设，紧急情况发生时无法快速启动。
（二）消防系统（5A系统）1、消防设备设施必须处于完好、随时可启动状态：（1）消防自动联动（2）气体灭火系统（3）防火卷帘（4）喷淋灭火系统（5）消火栓灭火系统（6）消防泵、消防水池水位正常、消防水阀门开启（7）烟感、温感（8）消防栓（箱）、水带及接头（9）灭火器（10）应急灯（11）防火门闭合，严禁上锁（12）正压送风负压排烟系统（13）消防广播（14）配电强切（15）电梯迫降2、注意避免：发生火灾时，消防系统整体或部分不能正常运行。
（三）供配电系统1、供配电系统处于正常运行状态2、作业人员必须接受过专业培训，具备上岗资格3、紧急预案：跳闸、停电、停送电操作规程、主备供切换操作规程等4、发电机组（1）定期空载试运行（2）随时可紧急启动（油位、水位、自动/手动状态）（3）维修保养，供方监管（四）给排水系统1、供水泵、潜水泵及其电气控制系统是否运行正常2、水池高、低水位和溢水报警装置是否运行正常3、二次供水水池/水箱/泳池是否定期进行清洗消毒4、水质清洗消毒供方监管5、水质化验报告6、二次供水水池/水箱是否加盖上锁7、给排水管网有无跑、冒、滴、漏现象8、紧急预案（五）空调暖通系统1、确保以下设备处于正常运行状态：（1）空调机组（2）热力系统（3）送排风设备（4）防火排烟设备（5）水泵、冷却塔、末端风柜、新风机、风机盘管2、供暖、供冷时间控制、温湿度控制3、空调机组维修保养和供方监管4、空调水质处理和供方监管（六）弱电系统1、楼宇门禁；2、电子监控和防范报；3、通讯和网络（适用时）；4、火灾自动报警；5、气体/喷淋灭火、消防自动报警系统；6、燃气泄露报警；7、停车场管理系统（本大厦目前没有此系统）；8、电、水、气自动抄录系统（适用时）；9、巡更、广播系统；10、其它：视频监视系统、门禁系统、巡更系统、消防报警系统、通讯网络系统、办公自动化系统、建筑设备监控系统。
（七）公共设施1、建筑本体（1）天面（2）外墙（3）楼梯（4）走廊（5）地下室2、建筑外观（1）外墙砖、石材；（2）外墙涂料；（3）外墙玻璃或玻璃幕墙3、公共设施（1）公共道路；（2）公共照明；（3）建筑小品；（4）停车场；（5）总平水井；（6）康乐器材和场所；（7）会所；（8）泳池；（9）各类标识。
（八）装修管理1、施工方案审批备案；2、施工人员和时间段控制；3、施工现场巡查；4、动火作业控制；5、装修垃圾清运；6、装修竣工验收；7、注意避免：（1）破坏建筑承重结构（梁、柱、墙体等）（2）不做防水或防水质量差导致渗漏（3）施工噪音扰民（4）建材和装修垃圾不按规定时间和路线运送，乱堆放，挤占、争用、刮坏电梯（5）违章装修乱搭建，侵占公共部位（6）施工人员留宿（九）维修服务1、明码标价；2、设计并控制好服务流程；客户需求受理→告之收费标准→开单派工→现场服务→客户验收→收取服务费→服务费入帐 3、注意避免：服务费收入流失。