解析北京市房地产管理局关于进一步贯彻《北京市房地产抵押管理办法》有关问题的通知

北京市房地产管理局关于进一步贯彻《北京市房地产抵押管理办法》有关问题的通知

(京房产籍字[1994]第357号)

各区、县房地产管理局：

为进一步贯彻实施《北京市房地产抵押管理办法》(以下简称《办法》)，做好房地产抵押管理工作，现对实施《办法》的有关问题通知如下：

一、关于设定抵押房地产的范围

1.划拨国有土地上的房屋，只要其所有权合法，均可设定抵押。但划拨国有土地使用权不在抵押范围内，其土地不予评估。

2.违章建筑或临时建筑的房屋，不能设定抵押。

3.租赁合同中未约定租赁期限的非住宅房屋，不能设定抵押。但租赁双方修订租赁合同、明确租赁期限后，该房屋可以抵押。

4.《办法》第六条第四项的规定，是指房屋的用途为教育、医疗、市政等公共福利事业，包括出租用于公共福利事业的房屋。

5.危险房屋符合《办法》规定的，可设定抵押。

二、关于办理抵押登记时提交的文件

1.《办法》第十八条规定申请抵押登记，应提交五种文件。市房地产管理局京房产籍字(1994)239号文件规定当事人还应提交相关的六种文件。当事人在办理抵押登记时，须按其具体情况，提交相应的全部文件。

2.抵押贷款合同是抵押合同的一种。当事人办理抵押登记时，可提交抵押贷款合同作为登记文件，登记部门只对合同中涉及有关房地产抵押的部分进行审核。

3.设定抵押的房地产，无论其保险单是否连带其他房地产，均应向登记部门提供其保险的全部单据。

4.新建商品房、外销商品房明确规定价格，并签定购销合同的，不必提交资产评估报告。

5.《办法》第十条规定的两种“告之”，当事人须以书面通知形式告之。在抵押登记时，当事人应提交送达书面通知的证据文件。

6.《文件》第十一条规定抵押人进行二次或二次以上抵押时，须提交前面所有的抵押权人书面同意的文件。

7.《办法》第八条规定到国有资产管理机关备案。当事人办理抵押登记时，应提交向国有资产管理部门备案的书面证明。

8.有自主权的企业以其房地产作抵押时，不必提交上一级机关批准的文件。

9.对当事人提交的抵押登记有关文件的复印件，登记部门应与正本核对无误后，方可收件。

三、关于登记日期

1.登记日期为登记部门收到全部登记文件之日，也是抵押行为的生效日期。

2.《办法》生效前抵押合同到期，抵押人能够按期偿还债务的，不再补办抵押登记;抵押合同未到期的，均须补办登记。

四、关于抵押当事人及其行为

1.抵押权人，一般是指银行及金融机构。

作为一般债务的担保，也可以以房地产抵押担保，但必须是债务在先，抵押行为在后。

个人以其所有的房产进行抵押，其抵押合同必须写明“发生纠纷申请人民法院解决”条款，方可办理抵押登记。

2.抵押率由当事人自行约定。

3.《办法》关于第十九条与第二十二条的关系。第十发条的合同变更是指抵押当事人双方对抵押合同内容的变更，这种行为，应自变更之日15日内办理变更登记。第二十二条，是指抵押合同当事人的变更，即合同主体变更，当事人应重新签定合同、重新办理抵押登记。

4.根据《办法》第二十八条的规定，共有人和承租人都享有优先购买权。二者同时存在的，共有人的优先购买权先于承租人。

5.抵押终止后，对该房地产再设定抵押的，应重新签定抵押合同，重新办理抵押登记。

抵押权人在抵押合同有效期内，分期支付贷款的，支付方式双方自行设定，不再重新登记。

6.抵押权人办理抵押登记，取得《房地产他项权利执照》后，不得扣押抵押人的房地产权证。

7.划拨国有土地使用权范围内设定抵押的房屋，处分时按下列方式处理。

(1)该房地产的受让方符合《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》第四条规定的，其划拨土地使用权可以划拨方式随房屋转移。

(2)除上述情况外，房屋连同划拨土地使用权一同出售、拍卖的，按《办法》第二十七条的规定办理。

8.抵押当事人之间发生纠纷，申请房地产管理部门解决的，一般采取调解的办法处理，调解不成的，双方均可向当地法院提起诉讼。

1994年8月5日

文章来源：中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网）