小区物业前期介入流程及时间安排 (1)

供配电系统
1.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。
2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。
3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。
4.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。
小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。
对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。
单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。
电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。
通常设置在单元门附近。
巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统
3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。
4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。
5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。
6.地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。
7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。
项目图纸出来以后
垃圾房位置、垃圾桶位置设置
设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。
雨水收集
对于有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。
水景设计、水质处理
考虑人工湿地的循环部分。
给排水系统
考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。
4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。
天面露台
1. 10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。
防火门
1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。
2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。
停车场及出入口
1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。
2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。
管理用房：服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室、食堂、宿舍
位置和面积的确定。
食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。
配套用房：居委会、社康中心、
按照要求进行对接。
配套设施：非机动车停放点、公共洗手间
督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。
第二阶段：开发建设至项目开盘期间
实施时间
控制要点
2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；
3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题；
4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。
5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。
明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。
商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。
按照物业前期介入关注点的要求，督促地产进行实施。
水电气配套
1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。
2.电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。
3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。
4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于的一楼以上全部采用变频加压供水。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
实施内容
对接部门
项目图纸确认以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供：
占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、
住户户数、车位数量、房屋类型
电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
项目开盘前半年（或根据营销要求）
管理方案包括四部分内容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。
5.各种配电箱（柜）钥匙通用。
6. 发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。
7. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。
学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。
服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题
消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万m2设置一个，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最好设置在小区中心位置，
管理费测算：首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。
在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。
1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。
1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。
2. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
沟渠井盖
1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。
2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。
围墙护栏、支持杆
1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。
2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。使用钢筋的围墙，直径应该大于14厘米。
3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。
4.围墙安装防爬网。
外立面管道、栏杆
一根巡更棒一般可以设置40-60个点
内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。
设置位置：重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。
人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。
4.水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。
5. 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。
6. 水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。
7.水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。
8. 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。
9. 地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。
消防系统
安全出口，疏散指示灯宜采用发光二级管作为光源。
重要设备机房设置消防电话，可与消控中心双向通话。
8. 车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。
娱乐设施
1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。
2. 娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。
3. 室外娱乐场所设置排水口、沟。
信息栏
在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。
交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。
其他方面：周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。
临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内
安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。
周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。
3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。