物业前期介入意见小区取水点

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物业前期介入要点及标准

b)该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。
c)根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。
d)根据现场实际情况，应可以设置每台泵运行切换时间。
e)设备在维修时，相应的每台泵应能退出自动切换运行程序，并可复位。
9、泵房内宜有检修水泵的场地。检修场地尺寸宜接水泵或电机外形尺寸四周有
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物业前期介入要点及标准
序号一、设备类
类别
标准
设备房通用标准：
1、小区设备房优先考虑集中规划设计，便于后期维护与
2、设备房内墙面土建装饰基本要求：
设备房名称
墙面要求
地面要求
水泵房
通高铺设墙砖
满铺防滑地砖
外
电梯机房
内墙打磨，套白，涂料两地面水泥收光，打
遍
磨，地坪漆
打磨
设备房标准： (并闭所＼配电
施工进行时：
1、机房内基座墙体提前处理；
2、钢丝绳上的平层标识完好；
3、电梯井道内土建水泥抹平；
4、在每层电梯口做高差为 2-5mm 的向电梯前室的放坡处理；防止电梯厅有水
5、建议在施工时在电梯公共使用部位做好防护，以免施工、装修期间对设备的
6、电梯机房设置通风、降温措施，预留安装一个 250mm*250mm 百叶窗洞口
施工跟进时：
1、前期需重点考虑配电房抽风及除潮问题。
2、穿地下室的电缆洞口应进行反坡处理，同时进行封堵防止雨水倒灌。
3、多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准 0.2
4、强弱电井应设置照明，开关在井道内：弱电井内需要设置检修插座；
页脚内容
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5、各电缆沟应设置盖板并有防鼠功能，配电柜底座应与接地带可靠焊接。

物业前期介入要点及标准

精心整理
7
智能化介入
8
信号覆盖
二、园林景观类
1
绿化介入
8、室外消防给水可采用高压、临时高压或低压给水系统，如项目在滚动开发期水系统，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑物的最
柱不小于 1 Om。 9、封闭式消防楼梯应设置 24 小时常亮的照明灯。 10、消防控制室与安全控制中心合并设置。
3、所有大厦（小区）地下安排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵，设备报警信号连接到监控中心。
4、水泵电机的控制柜等电气设备应有防止水泵及管网漏水喷溅到配电柜上的措后电器设备被浸泡，控制柜柜底安装支架，柜体底部应高出成型地面 2 动启动，泵房积水坑应安装高水位报警信号连到控制中心。
5、小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和修理。 6、对于高层的天台水池供水泵，建议其控ห้องสมุดไป่ตู้系统安装变频启停装置，使水泵在
设备房标准：
(并闭所＼配电房
＼控制中心＼电梯
1
机房＼水泵房＼弱
控制中心配电室
内墙打磨，套白，涂料两遍
内墙打磨，套白，涂料两遍（涂料要求为白色）
地面素水泥收光，安装防静电地板
地面水泥收光，打磨，地坪漆
外墙施工墙
外墙施工墙设备房均在结，如用内墙
电机房＼风机房＼
交付后墙面
泳池泵房)
3、照明亮度合理，主要关注是否有照明死角，影响检修，控制回路分维修及日
8、发电机房设计水源和排水设施，发电机在静电时能自动启动，机房送、排风时（3 分钟）关闭动能。
精心整理
5
给排水介入
6
消防介入
9、发电机房进风口应有降噪措施，并安装不绣钢防虫网。 10、发电机排烟通道与发电机之间采取软连接．应可拆卸进入检修，排烟道

物业工程前期介入规划建议书

物业工程前期介入建议书***物业管理有限公司一、配套用房-- 物业服务用房设置要求1、面积要求：依照贵州省地方法规规定，房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置，最低不得低于90平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，物业服务用房的配置以300平方米为起点，超过10万平方米的部分，按照超过部分建筑面积2‰的比例增加配置，超过50万平方米的部分，按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置；业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，不得低于60平方米。

建筑面积应当不少于20平方米。

2、位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。

配套用房应为地面以上的成套房屋。

3、水电、计量要求：具备水、电、供热、通讯等条件；业委会用房水、电、采暖单独计量。

4、时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。

应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置。

5、消控中心设置数量：尽可能设置为一个，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。

6、消控中心面积：10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。

二、架空层布置与利用楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，在留足业主活动休闲空间的前期下，可考虑设置物业服务用房，但需在规划验收后正式交房前提前围闭以；架空层与其他公共区域进行分割密封管理；整体规划、功能分区、定位明显。

物业管理前期介入合理化建议（写写帮推荐）

物业管理前期介入合理化建议（写写帮推荐）第一篇：物业管理前期介入合理化建议（写写帮推荐）物业管理前期介入合理化建议一、对物业设计几点建议：(1)要考虑物管用房的预留(管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。

(3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。

(4)应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口洗手池。

(5)信报箱的设置亦要考虑放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

(6)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。

(7)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(8)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(9)绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。

充分考虑到错落有致，四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物；注意保护原有树木、保存原有表土。

(10)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(11)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械，以免给后期的物业管理造成不必要的安全隐患。

(12)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

(13)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(14)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。

(15)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

(16)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

小区物业前期介入重点注意内容（5篇模版）

小区物业前期介入重点注意内容（5篇模版）第一篇：小区物业前期介入重点注意内容小区物业前期介入重点注意内容小区物业前期介入重点注意内容1、物业用房的预留位置（物管楼、垃圾房、洗手间、信报箱、公共告示栏）；预留大空调外机位置；底层户型窗户内应预先装好防盗网。

2、小区人车分流、出入口设置、空调主机安装位置及空调滴水管。

3、外墙、铝合金窗、顶层排烟管口、伸缩缝、卫生间、中庭花园等容易发生渗漏的问题。

4、入户门应在交叉施工期间做好成品保护、大堂应设置无障碍通道、公共楼梯的感应灯应采用声光控。

5、尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。

乔灌木栽植应防止长满下水道，以防造成沟渠破损、管道开裂，排水排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。

绿化取水点的位置应安全不可出现喷头高高凸起,可设小水池还可以保洁取水；园林工程施工应先绿化后景观。

6、尽量减少外墙外凸平台不利清洁；楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等。

7、各种监控镜头的设置位置是否足够和合理，能否有效的控制商场人员进入住宅小区。

尽量不要配置有安全隐患又没有专人管理的深水池、秋千、转盘、高低杠杆等健身设施和器械。

打孔和装修时要注意了解：哪些是整体混凝土墙，哪些是空心砖墙，墙体、天花、地面在哪些位置有管线。

8、售楼形象方面（1）要注意售楼处、样板房的管理与检查，规范服务标准，建立良好的物业形象，促进房产销售。

（2）提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料，对销售人员进行物业管理基础培训，物业管理统一对外口径，现场集中解答业主对小区物业管理方面的咨询与疑问。

（3）审核售楼说明书、媒体广告和房地产销售合同，对不利于物管的条款和承诺应建议删除或修改，以免带来后患（如买顶楼可送旁边空置拐角，空置拐角是属于本单元的全体业主的；近期买房可以免1000元物业费；停车费业主可以不交等）9、注意收集复印所有施工单位、供应商、安装单位的保修协议、维修保证金等书面，以及资质、合格证明、单位地址、联系电话等。

小区物业前期介入流程及时间安排

信息栏
在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
非机动车
合理设置非机动车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。
小区清洁设施
1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。
2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。
3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。
4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。
5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
地产成立项目组
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。

物业前期介入优化建议

右語
物业前期介入优化建议
3、排水管道与楼板接口处应采用双防水，先对管道周边进行防水材料嵌缝，然后再施工大面防水，避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。

4、绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖；道路排污井井盖采用塑胶井盖为宜，减小噪声。

5、排水管道不得穿过沉降缝。

6、地下污水#排污泵排水管道建议采用钢管连接，避免软连接因泵启动时连接处脱落,
排污管道阀门采用止回阀，防止水倒流或回流。

10、末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处，避免影响二次装修
（二）空调机组
1、设备机房管道/设备应有明显的标识（包括：分色油漆、使用功能、流体流向）
（四）低压配电
4、供配电一次电路图应在配电室主墙面张贴上墙。

住宅物业前期介入关注点

景观格，可考虑为植草砖、混凝土砖或石材。道路草地与道路最好用绿篱隔离。设计中将慎重考虑人行习惯，在
易踩踏部位可考虑设置灌木地被。高出路面的绿地，必须设置道牙石或者流水渠沟，保证雨水排泄，雨水可以流入人工湖或者雨水井。绿化布局不遮挡住宅采光，便于人通行，宜考虑行走习惯。
绿化应该尽量采用乔灌木、果树，四季有观赏价值。种植设计时，乔灌木栽植应避开沟渠管网及地下阴井。且与业主窗户之间距离不宜栽植过近，以减少后期纷争或移栽修剪的景观水系应该循环，水质不变质、不污臭。可设置潜污泵，结合绿化浇灌使用更换水。广场砖、道路砖不要采用光面砖，防止雨雪天摔人。景观栈道尽可能少使用防腐木，防腐木维护、更换成本高。在设计要求允许条件下可考虑使用塑木。单元大门建议设计为非机动车无法进入。
景观尽可能少使用防腐木，防腐木后期维护、更换成本高。可
以考虑使用再生木（塑木）。房前房后朝阳、背阴处，根据植物习性合理选择植物品种。避
免以后因植物习性不符生长环境而影响景观效果。
园区道路承载应考虑搬家车辆、消防车和垃圾车通过。
商业与居民用水分别计量，抄表到户。
高层供水尽量采用无负压供水设备，采用缓冲生活水箱，每年
办公室、员工宿舍和活动室如果设在地下室，应考虑排烟、通
风和排污。
应该设置能够储存常用的油漆、稀料和农药仓库储物间，满足
消防和防盗。
物业根据小区规模和分区组团情况，应考虑增加服务中心数量。
管理各类管理用房总面积确定按照物业规范要求，确定实际配置面
用房积（根据小区所在城市，满足当地要求）。管理用房面积：多
保排证水少管量保的证水雨淹水没不污能水倒泵灌。集污水水坑泵，与应排该污设管计道接采近用地软面连的接反，水方弯

物业工程部前期介入指引

一.物业工程部前期介入指引项目分项标准备注/图片总体规划建筑总体布局1.建议采纳围合式建筑，四周房屋，中庭景观；2.坐北朝南，多采纳玻璃窗；3.应考虑每一户的私密性。

出入口设置1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。

注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。

建议在小区入口设置出租车停泊位；2.有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；3.住宅小区总坪出入口不宜超过3个〔40万平米以上的小区能够考虑设计4个〕，其中一个设为人行主出入口。

地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起，以降低后期治理成本。

住区交通实行全封闭式治理；4.商业出入口应与住宅出入口分开设置；5.要紧道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；6.园区大门口设总平面图；7.出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传成效；8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留间隙。

假设无地面停车位的车库出入口道闸一律设置在地下。

道闸设在地下的样式。

地面也采纳该样式。

9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道：①、业主专属通道采纳箱式双摆闸机，宽度为1.9米〔净宽为1.5米〕。

访客通道为1.2米〔净宽〕，采纳箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，建议安装滚闸机，像地铁进出一样〔如图样式〕；②、摆闸机均用门禁操纵。

到里面去刷卡，出来自行按钮。

刷卡感应器离门应有0.6米的距离；③、应在出入口及岗亭处设固定摄像机〔摄橡机应有逆光补偿功能〕，分别监控车行和人行；④、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；⑤、业主卡应具有一卡通功能。

摆闸机样式滚闸机样式岗亭样式1.岗亭样式应与建筑风格相匹配；2.岗亭设置要四面通透，方便观看来往车辆和行人，大岗因后期返修率高。

保洁工具间、拖把池、取水点1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间〔3－5平方米〕，并设置给水点和220v10A五孔插座及地漏；2、建议水景水绿化、保洁循环使用；3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采纳快速接头连接器。

物业工程前期介入优化建议

物业工程前期介入优化建议物业工程管理前期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。

从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。

一、给水排水（一）生活水泵机房1、生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。

2、供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。

3、供水水箱应设置2个并联使用，便于水箱清洗。

4、水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温。

5、水箱应设置密封水箱盖并加双锁。

6、供水机房顶、墙面应做隔音处理（铁皮吸音板），地面铺设地砖。

7、供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。

8、生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。

（二）管网设施1、供水管网应按双路环网供水系统设计。

2、供水管道色标清晰，弹簧减振材料保证质量。

3、排水管道与楼板接口处应采用双防水，先对管道周边进行防水材料嵌缝，然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。

4、绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖；道路排污井井盖采用塑胶井盖为宜，减小噪声。

5、排水管道不得穿过沉降缝。

6、地下污水＃排污泵排水管道建议采用钢管连接，避免软连接因泵启动时连接处脱落，排污管道阀门采用止回阀，防止水倒流或回流。

7、建议地下车库出入口与道路交口处设置集水沟，避免雨水直接入侵地下车库。

8、卫生间排污系统无防臭装置，排水支管及地漏无存水弯。

（三）计量设施1、建议园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系统。

2、管网的使用水点都应装独立计量表。

3、供水水平干管支路一律安装独立计量表（如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等），分路控制。

（四）管道井1、管道竖井建议增设防水并设置排水地漏。

2、建议管道井门锁钥匙通用，井内应设置照明，开关在井道内。

物业管理前期介入建议

物业管理前期介入的建议物业管理是房地产开发链的最后一个环节，也是时间跨度最长的环节，是最易产生矛盾的环节。

物业管理前期介入是减少日后业主对物业质量投诉的有效手段之一，也为日后的物业管理提供了良好的基础。

物业管理的前期介入是指在物业交付使用前，在物业的规划设计、施工建造、竣工验收阶段进行物业管理的介入。

从使用人角度，物业管理角度提出建议，开发商予以调整和修改。

我公司就多年物业管理实践经验，现从环境布局、设施设备配置、节能建筑、智能化设置等方面曾遇到的有问题的地方和方面，提请开发建设中应注意：一．环境方面（一）道路1、汽车通道地面建议采用沥青材料，以降低汽车通行噪声及地面养护成本，忌用小块广场砖铺设，避免广场砖铺设强度不够而损坏的反复维修及维修时对道路畅通的影响；2、汽车通道拐弯处看不到前方道路的路边，设置凹凸反光镜，避免因安全提示鸣喇叭而对入驻业主的影响；4、道路马路牙子高度应设计为高于路面十公分，防止车辆碾压草坪及减少跨路牙乱停车现象。

3、中心广场的地面及露天公共通道，不宜采用抛光大理石或抛光大理石镶嵌铺设，以避免人员滑倒；4、与汽车道路相通的人行通道路口，不宜用水泥桩浇注作为阻止车辆通行的障碍物，建议采用放置盆载植物，这样既有防阻效果又不失衬托景观的功效；5、居住区内的消防车道可设计成隐蔽式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用，有效地弱化了单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。

（二）绿化1、要重视绿化用地的整理和表土采集。

很多绿化用地绿化前，因前期施工，石灰、水泥沙浆、钢渣及涂料散落、超大型机械肆意碾压、营养丰富的表土随意掩埋、各类机械油污外漏等，给后期绿化的栽植和养护带来不利。

建议在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。

物业管理前期介入合理化建议

物业管理前期介入合理化建议一、物窗方而对物业设计应该提出以卜儿点建议：(1)要考虑物骨用房的预留(管理处办公用房、员I:宿舍食堂、职丁业主娱乐活动室、保丈岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、淸洁丄丄貝房等)。

(2)配套设施设备、讶銭配酉和布线要合理，包扌占预谢空凋安装位冒及空调滴水管「(3)设计时尽屋减少外墙外凸沿，尤其是高空位養不可上人的平台、条杜等个利清洁。

(4)岛层楼宇和大型小区应考电介理配置淸洁楼道及绿化浇水处所必须的水背接口洗手池.(5)信报箱的设酉亦要石虑邮政需要放在曽层，并11信报箱的规格和锁要袴合要求，也对以同时老虑送奶的存放.(7)小区述出口位置和数凰配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出.(9)小区的外舸尽虽垮虑到封闭式治安倉理的需要，铁鬧栏的设计婆防举防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考堪到以后小区创评的需要=(门)绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。

充分考废到铅落有致，四李有花，配制原则是人方得体，合理选择背阴卑阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设汁亦要考虑到易于低成本维护・(13)小区内尽屋不要配首有安全临患的水池(仟游泳池)、沙池、秋「、转盘、窗低扌I村等设施和器械，以纶给后期的物业筒理造成水必要的安全隐思。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用奁管，以方便管体爆裂时更换.(20)楼道内电表箱尊具它线盒箱不耍用通用锁应采用专用锁.楼道丿『•关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(2()小区内的消防水管是否考虑可用(在地而)汕漆的红竹或不易退色的汕漆管(以减少髙空作业).(22)小区路灯不必多，只畫満足一定的光照度就可以，路灯尽鼠采用人路货灯座要耐锈述. 牢同、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便H常维修、减少开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便丁•垃圾淸运弔在外而作业不影响小区安宁。

物业管理前期介入工作要点

物业管理前期介入重点工作物业管理的前期介入，可以从未来物业服务和用户使用的角度为开发建设单位提出专业的物业使用、服务建议，帮助开发商更好地完成物业的建设期工作，针对交付使用后的物业营运、物业自身价值的升值奠定良好的基础，实现前期建设与后期服务的无缝衔接。

为此，针对“（项目名）”项目我司在前期介入工作中将从工程和物业两方面开展工作：一、工程服务内容1、协助甲方提出使用功能的专业修改建议意见。

2、协助甲方对主要设备设施的选型、使用提出建议。

3、跟踪施工阶段设施及设备的安装及调试，尽可能消除物业建设过程中可能出现的隐患。

4、先期掌握和熟悉设备、设施的操作方法和性能，为今后的管理积累技术资料。

5、协助甲方竣工验收，搞好工程收尾，整理移交竣工资料、办理移交手续。

6、按照国家相关技术标准、规范、规程，进行初期预验收，为接管验收做了有利的铺垫。

<一>．具体内容定期与开发商工程师召开工程会议1、对物业的建筑提出意见和建议➢人流和车流导向➢监控和消防中心的设置➢公共区域装饰益于维修和清洁➢管理用房适合位置和配备➢垃圾房设置➢信报箱设立方便使用和管理2、对物业的机电设施提出意见和建议➢对各类机电设备系统设计参数提出合理建议➢对机电设备选型提出合理建议3、对物业的智能系统提出意见和建议➢红外报警系统（重点配置点）➢消防报警系统➢防盗监控系统（安全可靠）➢可视对讲系统➢园区广播及应急广播系统4、跟进物业建筑施工和设备安装过程➢了解隐蔽工程➢协助跟踪检查工程质量➢在交楼前先作验收，并将发现问题汇报甲方<二>．设计介入楼宇的设计人员通常在设计过程中，从整体上的把握考虑较多，诸如楼宇的外观及主要结构。

因其没有具体管理楼宇的经验，因此对楼宇的设计细节上难以做到既符合物业的整体布局和经营时的具体需求，又便于物业管理公司有效的管理。

基于上述考虑我们将从以下几点提出意见和建议：➢变配电室布置、自动化运行➢节能降耗、环保低碳➢建筑结构及人流、车流导向➢监控和消防中心集中➢公共区域装饰易于维修保养➢设备机房标准化➢管理用房适合位置和配备➢垃圾房设置问题<三>．设备设施安装的介入物业的设施、设备多，安装合理，布局得当，可避免物业竣工交付使用后一些不必要的变动。

前期介入物业管理前期介入工作要点

前期介入物业管理前期介入工作要点1.调研分析阶段：在介入物业管理前，需要进行调研分析，了解物业管理的现状和问题。

这一阶段的工作要点包括：-调查物业的基本情况，包括物业的规模、结构、建筑状况等。

-调研物业的使用情况，了解租户的规模、行业分布、租金收入等。

-分析物业的运营状况，包括物业设施的运行情况、租赁合同的履行情况等。

-调查物业管理公司的情况，包括公司的规模、行业声誉、服务品质等。

2.现状评估阶段：通过对物业进行现状评估，确定存在的问题和改进的方向。

这一阶段的工作要点包括：-评估物业设施的状况，包括建筑物的老化程度、设备设施的正常运行情况等。

-评估物业管理公司的服务质量，包括物业管理公司对租户的响应速度、服务态度等。

-评估物业的资产价值，包括租金收入、资产增值潜力等。

-分析物业存在的问题，例如设备设施维护不及时、租户投诉问题频发等。

3.目标设定阶段：根据现状评估的结果，制定物业管理的目标和策略。

这一阶段的工作要点包括：-设定物业管理的发展目标，例如提高租户满意度、降低运营成本等。

-制定物业管理的策略和计划，包括设施维护计划、租赁市场开发计划等。

-定义管理团队的职责和权责，明确各岗位的工作职责。

4.引入合作伙伴阶段：在前期介入物业管理时，可以考虑引入合作伙伴来提升物业管理的水平和效果。

这一阶段的工作要点包括：-确定合作伙伴的选择标准，例如行业声誉、资质证书等。

-筛选潜在合作伙伴，进行评估和比较，选择最适合的合作伙伴。

-和合作伙伴进行谈判，制定合作协议和合作模式。

5.人员培训阶段：在引入合作伙伴的同时，也需要对物业管理团队进行培训，提升他们的专业水平和管理能力。

这一阶段的工作要点包括：-分析物业管理团队的现状，了解他们的职业素质和能力水平。

-制定培训计划，包括管理知识培训、技术培训等。

-组织培训活动，例如请专业培训机构进行培训、组织内部培训讲座等。

-加强人员管理，定期评估和考核，及时调整和补充人员。

物业服务中心前期介入管理要点

6.沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。
7.小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。
天面露台
1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽（防水处理）。
2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。
3.10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。
A、岗亭尺寸：宽1800—2000x长2800-3100mm。
B岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。
5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。
6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。
设施名称
前期介入监控要点
小区清洁设施
4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。
5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
绿化设施
1.有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵措施，不影响美观。
2.绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系需综合考虑。
3.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器报警信号连接到中心。
设备名称
前期介入监控要点
供配电系统
4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源；如有，在上层做好防水处理。
5.发电机油箱房设置防爆灯、通风口。
4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。

物业前期介入关注要点

前期介入规划设计物业关注要点
1 目的
从客户感受和物业管理角度对小区设计、建筑施工提炼一些建议，节省后续物业管理人工成本及其它。

2 范围
适用于前期介入工作管理。

3 职责
4 内容与要求
4.1项目总体规划设计建议总原则
4.1.1注重客户使用和感受的舒适度
4.1.2降低物业管理成本
4.1.3便于使用维护
4.2规划设计和施工安装阶段建议的主要内容
4.2.1规划设计阶段的建议主要内容包括对交通规划、景观、给排水系统、电气设备、安防系统、绿化、建筑配套设施、新材料新技术应用等方面的建议。

4.2.2施工建设阶段建议主要内容包括房屋配套设施和配套设备安装等方面的建议。

4.3项目规划设计和施工安装的具体建议
4.3.1交通规划类
4.3.2景观类
4.3.3给排水配套设施设备类
4.3.4建筑配套设施类
4.3.5电气设备类
4.3.6安防、消防系统类
4.3.7绿化类
4.3.8新材料、新技术应用类。

新建小区物业前期介入优化建议

新建小区物业前期介入优化建议物业管理早期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。

本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同。

开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资，而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。

物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。

因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。

笔者走访了多家旧小区和新建小区，并根据日常工作经验从开发成本、物业服务及业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

但所提的建议中并不适用所有小区，仅供参考。

1、建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置，并考虑位置的大小和孔洞的位置及外露管的隐蔽处理。

理由：市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响美观等问题。

2、建议室内安装空气自动循环系统。

理由：安装此系统能有效地使室内空气循环，保证室内空气的新鲜，避免了开窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内，造成给室内污染和经济损失。

物业前期介入意见小区取水点

小区取水点：项目及类别关注要点及要求备注功能分类地下车库目的：用于保洁取水清洗作业、地面冲洗作业；楼层取水点目的：用于保洁取水清洗作业便利；绿化取水点目的：用于保洁取水、绿化园林浇灌作业；取水点接入单独计量、单独铺设管线使用直供自来水或泵房加压用水；环保节能考虑优选雨水收集系统的过滤水源；地下车库取水点选址机动车库保洁取水点50米-80米设置一个取水点；取水点需设置拖把池与排水设施；（建议可以考虑设置在集水井旁便于下水），设置位置不影响车位使用；材质材质应优先选用PPR管件，拖把池不应小于50×50CM；排水管径不小于DN50，PVC材质；计量取水点按照片区应单独装表计量，以便后期公共能耗统计；龙头取水点采用专用接口设计，避免无关人员擅自使用，建议采用沉头式三角锁，钥匙专用；防护部分接近户外或通风天井口的管道需进行保温包裹，防止管道冻裂；楼层取水点选址高层项目，消防楼道内5—8层设置一处取水点、排水池；公共可上人天台、露台设置取水点，设专用阀。

（楼层架空层区域应优先考虑设置取水点，并设有拖把池及排水地漏。

）材质材质优先考虑使用PPR材质，根据水管井设计空间，应设置拖把清洗池，面积不小于30×30CM；并设有排水管，管径不得小于DN50；计量取水点按照楼栋应单独装表计量，以便后期公共能耗统计；龙头取水点采用专用接口设计，避免无关人员擅自使用，建议采用沉头式三角锁，钥匙专用；防护部分安装在架空层的管道需进行保温包裹，防止管道冻裂；景观用去水点选址日常绿化、保洁用水较为频繁，园林景观设计时应考虑取水点的合理分布要求取水点供应半径不小于50米，建议设置在园林边角处或绿化带中；取水点设置在路面时，应设有水池及排水设施，如果取水点设置在绿化中间位置，应考虑设置水池到路面的人行硬质路面；计量取水点应单独设置计量表，以便后期能耗统计；（建议按照片区独立挂表）龙头取水点龙头应采用沉降式地插龙头设计（地面看不到，并留有足够的维修空间），取水点应设置在井中，四周应留有硬化的操作区域及排水口；防护绿化用取水点龙头后方设置独立阀门，便于维修和龙头的跟换；按照浇灌面积划分区域设置总阀门，控制给水，便于维修。