物业前期介入流程图
物业前期介入流程图
说明
资料： 1.竣工验收资料 2.承建档案 3.设备设施随机资料，安装调试资 料 4.承建合同复印件，售后质保维修 协议 5.物管用房报备、报档、产权资料
1.公共设施：土建装修、精装修工 程（大堂、电梯前室、楼梯间）、 安装工程、市政、园林工程 2.公共设备：供配电系统、电梯系 统、空调系统、智能化系统、给排 水系统、消防系统
说明
1.地产与物业需建立长效的沟通渠 道，制定问题反馈升级机制。 2.地产提前告知年度开发计划，物 业提前做好配合准备工作。
1.地产需提供必备的评估资料， 含：报批报建文件、企划文件、设 计文件（总说明、修建性详规规划 图、建筑〈设计说明书、设计图纸 （平面图、立面图、 *** 图）〉 、结构设计说明书、给水排水设计 说明书、电气设计说明书、弱电设 计说明书、采暖通风空调设计说明 书、动力设计说明书、交通分析、 绿化分析、经济指标等）。 2.地产需提供必备的测算资料， 含：设备设施安装数量、技术参数 等。
改
组织各部门进行复验
组织设备、设施移交接管 工作
移交接管工作完成
承接查验工作流程 物业
收到地产的联络单后，成 立接管承查方案，并成立
小组。
准备好各类接管承查记录 表单
1.分组查验，记录设备数 量、存在问题。 2.分类汇总初验问题，并 以书面函件形式反馈地产
1.分组进行复验。 2.问题整改完成，具备移 交接管条件后，以书面函 件形式反馈地产项目部。
公区钥匙清点
资料整理、归档，进入运 维阶段。
集中交楼后二个月内，提 报《承接查验工作总结报
告》
移交接管资料： 1.设备、设施目录及安装数量清单 2.公共钥匙目录清单 3.专用工具移交目录清单 4.移交记录表单（需多方改装、签 字确认）
物业项目早期介入
目的：
质量监控、设备设施功能的提前学习、随时提出功能改进建议
内容(设备安装与隐蔽工程)
了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调 试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计 中缺陷、遗漏的工程项目；
加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。
从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开 关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启 方向等。
物业管理前期开办服务协议
物业管理前期介入服务协议
物业管理零星服务协议
服务内容 与地产各部门业务对接方式 流程与操作规范 费用结算方式
vkwy-px-2005-001
11
道路交通系统
大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制
vkwy-px-2005-001
15
第六阶段：管理处成立至交付
公共关系 入住策划 管理流程 管理用房装修
前期介入持续推进
证照印鉴 物资装备 组织架构 工作移交 交付前一个月物业 管理见面会
16
第七阶段：交付使用半年内
商业街 非住宅物业 业务管理 客户关系 水电抄表办理 遗留问题 返修管理 装修管理
17
会所 学校幼儿园 高频度
！！！
第一章 物业项目早期介入
赵德敏
zhao-dm-2015-001
1
内容简介
1.物业管理的早期介入 2.物业项目前期介入的工作内容 3.物业项目前期介入的组织实施
2
物业管理前期介入的作用
（一）优化设计 （二）有助于提高工程质量 （三）有利于了解物业情况 （四）为前期物业管理做准备 （五）有助于提高建设单位的开发 （六）规避物业经营风险
四、入住流程图前期物业接管方案前...
前期物业接管方案第一部分：前期介入工作小组及工作计划一、成立前期介入工作小组从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。
组长：公司副总经理组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、工程主管、安全主管二、物业管理接管组织机构示意图（见下图）三、项目接管工作推进计划四、职责1、副总经理负责物业管理前期准备的组织工作。
2、接管小组负责前期介入移交手续的办理、物业管理合同的评审。
3、行政部负责新建管理处物资采购工作。
4、人力资源部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。
5、品质部负责各项规章制度及入伙资料的审核。
6、财务部负责各类收费项目及标准的核定。
7、新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。
五、前期准备工作1、行政部前期准备工作1.1负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。
1.2负责新建管理处员工工作服的订制。
1.3负责审核各类物资、设备工具的采购申请。
物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购臵计划的制定、询价、报批及采购工作。
包括：.办公用品：家私、各类文具等。
b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。
c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。
d.网络设备：电脑等。
e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。
.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。
g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。
1.4负责新项目入伙现场的策划、布臵及展板的设计、制作和摆放。
2、人力资源部前期准备工作2.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。
2.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。
2.3负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。
小区物业前期介入流程及时间安排
在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
非机动车
合理设置非机动车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。
小区清洁设施
1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。
2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。
3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。
4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。
5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
地产成立项目组
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
3张表格！浓缩物业前期介入全过程控制要点
3张表格！浓缩物业前期介入全过程控制要点第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施时间控制要点实施内容取得土地使用权以后二个月内在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业服务人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后项目的业主日常生活造成影响的事项。
地理位置：项目所处的位置。
治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。
交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。
其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。
地产成立项目组相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设图纸出来以后通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。
停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。
设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。
临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。
物业管理工作流程图
物业管理工作流程图物业管理是一项复杂而又重要的工作，涉及到众多环节和流程，以确保小区或商业区域的正常运转和居民、商户的舒适生活与工作环境。
以下是一个较为完整的物业管理工作流程图及相关说明。
一、前期介入阶段在物业项目开发建设之前，物业管理公司就需要介入，从物业管理的角度提供建议和意见，以便日后的管理工作更加顺畅。
1、规划设计参与与开发商沟通，了解项目规划，对小区布局、房屋设计、公共设施等提出物业管理方面的建议，如停车位数量和位置、垃圾处理设施规划等。
2、施工监督定期巡查施工现场，检查施工质量和进度，确保公共设施的施工符合物业管理要求，如管道铺设、电梯安装等。
3、竣工验收参与项目的竣工验收，对房屋及公共设施进行全面检查，发现问题及时提出整改意见，确保物业交付时的质量。
二、物业接管验收阶段1、资料交接接收开发商提供的各类图纸、文件、合同等资料，包括建筑设计图、设备清单、保修合同等。
2、现场验收组织专业人员对房屋及公共设施进行详细检查，包括房屋结构、门窗、水电设施、消防设施等，记录存在的问题。
3、问题整改跟进督促开发商对验收中发现的问题进行整改，再次验收直至合格。
三、入住管理阶段1、业主入住手续办理业主提供相关资料，如身份证、购房合同等，填写入住登记表，签订物业管理服务协议。
2、房屋交付验收陪同业主对房屋进行再次验收，记录房屋存在的问题，与业主确认房屋设施的完好情况。
3、发放钥匙及相关资料向业主发放房屋钥匙、业主手册、装修指南等资料。
四、日常管理阶段1、客户服务（1）接听业主的咨询、投诉和建议电话，记录并及时处理。
（2）定期回访业主，了解业主的需求和满意度。
2、设施设备维护管理（1）制定设施设备维护计划，包括定期保养、维修和检测。
（2）建立设施设备档案，记录设备的基本信息、维修记录等。
（3）及时处理设施设备故障，确保正常运行。
3、环境卫生管理（1）制定清洁工作计划，明确清洁区域和工作标准。
（2）监督清洁人员的工作，定期检查清洁质量。
物业工程部前期介入实施细则与流程
物业工程部前期介入实施细则与流程物业项目的前期介入，物业工程部必须为后期业主利益考虑。
为小区的建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便等把关。
按有关规范严格巡查每一栋楼，每一项设施设备。
重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。
从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等，发现问题及时向开发商反映，建议施工方立即整改。
同开发公司、监理公司及施工方都保持紧密联系。
对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。
建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。
一、工程部前期介入目的；1、完善物业的使用功能。
2、改进、改善物业的具体设计。
3、能更好地监理施工质量。
4、为竣工验收和接管验收打下基础。
5、便于日后对物业的管理。
6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯、景观等，致使工程存在许多通病和瑕疵。
有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。
后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然为后期的物业管理蒙上一层挥之不去的阴影。
7、全面熟悉小区总体规划，施工全过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。
并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。
记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。
也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。
物业管理前期介入工作指引ppt课件
03
前期介入的主要内容
参与规划设计
了解项目背景、规划 理念和设计目标，提 出合理化建议。
协助开发商优化设计 方案提出专业意见。
参与施工建设
跟踪施工进度，及时了解施工 情况，为后期管理做好准备。
参与隐蔽工程验收，确保施工 质量符合规范要求。
针对重大风险，制定详细的风险评估 报告，为后续应对措施提供依据。
结合历史数据和经验，对识别出的风 险进行评估，确定风险等级和影响程 度。
制定风险应对措施
根据风险评估结果，制定相应的风险应对措施，如风险规避、风险降低、风险转移 等。
针对不同类型的风险，制定具体的应对方案，如合同条款的修订、保险购买、应急 预案制定等。
02
前期介入的准备工作
了解项目基本情况
01
02
03
项目类型
了解项目的类型，如住宅、 商业、工业等，以便针对 不同类型项目采取相应的 管理措施。
项目规模
掌握项目的占地面积、建 筑面积、绿化面积等规模 指标，以便合理规划物业 管理资源。
项目进度
了解项目的建设进度和交 付时间，以便及时安排物 业管理团队介入。
目的
通过前期介入，物业服务企业能够更好地了解项目情况，为后续物业管理打下基础，同时协助开发商优化项目设 计、提高施工质量、降低后期运营成本等。
前期介入的重要性
提升项目品质
提高客户满意度
物业服务企业在前期介入中，可针对 项目规划、设计、施工等方面提供专 业建议，协助开发商优化方案，提升 项目品质。
前期介入能够确保项目在规划设计和 施工建设中充分考虑物业管理因素， 提高后期物业服务质量和客户满意度。
熟悉相关法律法规
物业管理条例
小区物业前期介入流程及时间安排
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
项目图纸出来以后
垃圾房位置、垃圾桶位置设置
设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。
雨水收集
对于有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。
水景设计、水质处理
考虑人工湿地的循环部分。
给排水系统
考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。
实施内容
对接部门
项目图纸确认以后
需要地产提供项目参数
要求地产提供：
占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、
住户户数、车位数量、房屋类型
电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、
项目开盘前半年（或根据营销要求）
管理方案包括四部分内容：项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。
6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。《业主临时公约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约印刷。
整个阶段
前期介入的跟进和落实
管理费测算：首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。
小区物业前期介入流程及时间安排
3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。
4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。
5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
绿化设施
1.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。
2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。
设备房环境
1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。
2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管
3.设备房设置对流通风口。
4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。
相互信息的交流跟进。
知会地产该项目物业的对接人员。
概念性图纸出来以后
在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。
在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。
信息栏
在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。
非机动车
合理设置非机动车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。
小区清洁设施
1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。
物业公司物业前期介入工作内容及流程
对接部门
物业工作费测算工作指引》执行。
成果输出 《前介档案目录》
《周边项目收费调 研表》
注意事项
《项目物业管理方 案》、《物业服务 费测算表》
先通过编制《项目规划设计前置建议书》与设计部
门进行初步沟通。
考察过程中注意交 通安全及进入项目 地块时的人身安全
审核过程中与设计 部保持充分沟通， 必要时召开物业内 部专题会进行充分 研讨后提出。
初步 设计
获取项目初步设计 获取信息 图纸，为后续审核
初设图纸做准备。
收集初步设计图纸，包括建筑结 构（目录、说明、平面图、立面 图、剖面图、节点图等）、建筑 电气、给排水、暖通空调等专业 （目录、说明、图例、系统、平 面图、立面图、剖面图等）、园 林、市政（综合管网图）等。
暖通、土建综合等专业，每个专业均应熟知相应的
设计说明和图例，再按照平面图—立面图—剖面图
的顺序分别审核。其中电气专业还应首先关注系统
图。
在施工图外审定稿 后，应向设计部门 索取终版施工图， 并对照审批完成的 《项目施工图审图 建议书》逐项复 核，复核结果无误 后，将终版施工图 、建议书存档，以 供施工建设阶段使 用。
规划 设计 阶段
获取项目施工设计 获取信息 图纸，为后续审图
工作做准备。
收集项目施工设计图纸，包括建 筑结构（目录、说明、平面图、 立面图、剖面图、节点图等）、 建筑电气、给排水、暖通空调等 专业（目录、说明、图例、系统 、平面图、立面图、剖面图等） 、园林、市政（综合管网图）等 。
1、参与新项目施工图审核工作,物业前介人员应根
物业管理项目前期介入流程
版本号：C 修改状态：
1 目的：明确前期介入的内容和方法 2 适用范围：物业公司进行前期介入服务的物业 3 管理内容
流程
开始
制订前期介入计划 No
经理审批
Yes 组织实施
对计划进行调整
前期介入 效果的评估
4 相关文件： 4.1《物业工程前期介入流程》 4.2《物业工程接管流程》 4.3《物业环境及绿化前期介入与接管流程》 4.4《物业保洁的前期介入与接管流程》 4.5《物业保安接管流程》
前期介入小组负责人根据公司计划、其它部门计划完成情况和物 业公司实际情况，调整计划并报行政部主管备案。
前期介入计划完成后，由介入小组负责人在10个工作日内撰写评 估和改进报告，交行政部主管审核后报部门经理。
程》
介入与接管流程》 与接管流程》
审批：
文件编号： 生效日期：
责任人 行政主管 行政主管
经理
行政主管
前期介入小组
负责人
行政主管
前期介入小组
负责人
前期介入小组
负责人
在2个工作日内审批完毕发还行政部
1、行政部主管抽调人员组成前期介入小组，任命各小组成员， 2、前期介入小组产生各种介入记录（如《工作联系单》、《会议 纪录》等）并保存，涉及专业的参照各专业前期介入流程。 3、每月15日前由行政部主管向小组负责人核实计划执行情况， 4、对未完成计划的相关负责人提出处理意见，并报部门经理， 5、督促未完成计划的执行。
5 相关记录： 5.1《工作联系单》 5.2《会议纪录》
6 附录ห้องสมุดไป่ตู้ 6.1《前期介入安排表》
编写：
文件名称
物业管理项目前期介入流程
容和方法 前期介入服务的物业
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
物业管理前期介入操作指南一、目的规物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和容，指导新项目物业服务业务的开展。
二、围适用于物业公司前期介入工作各环节。
三、职责各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。
四、方法和过程控制1、物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
2、前期介入的一般程序①.双方确定工作容要求；②.物业组成工作小组；③.制定工作计划；④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。
3、前期介入的容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。
①规划设计阶段包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的容。
②营销策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的容。
③施工建设阶段包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。
4、规划设计阶段介入（1）、规划设计评估准备：规划设计评估需要获得的资料。
①.报批报建文件：《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
②.企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
③.设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
（2）、地产公司需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
（3）、物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。
（4）、项目评估细则总体评估。
①.住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
②.住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
③.建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
④.生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
⑤.设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
⑥.注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
⑦.安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
⑧.智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
便于物业组织管理，节约管理成本。
⑨.各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
分类评估（1）安保布局①.便于安保管理区域分割，消除管理死角。
②.便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
③.人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
④.安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防。
⑤.安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速（详见5.2.2.6智能化设备）。
（2）消防布局①.消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
②.消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规。
③.消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规。
④.消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规。
（3）交通布局①.各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
②.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
③.机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加占车位数5%的访客车位，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加占车位数10%的访客车位）。
非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。
④.有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规。
（4）、生活配置①.根据小区周边（1公里围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
②.一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
③.如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。
如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。
④.如住宅区设置会所，宜独立设计。
会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。
例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
（5）、设备配套①.水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。
②.配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
③.沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
④.公共照明、楼道照明配置合理。
公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。
楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
⑤.配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规。
水泵房不应设在住宅建筑，给水泵房不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
（6）、智能化配置①.安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室紧急呼叫系统、电梯紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。
②.网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
③.设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。
④.中央控制中心位置宜设于管理部，或与管理部相邻相近，布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
⑤.智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。
（7）、房屋单体①.屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
②.墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
③.楼板厚度与隔音符合国家规。
④.住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
⑤.住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
⑥.厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。
⑦.卫生间不应直接开向起居房，不应布置在下层住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
⑧.厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。
⑨.管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
⑩.宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。
出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
⑪.底层地坪应充分考虑防潮措施。
⑫.房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。
⑬.有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。
⑭.阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
（8）、室配置①.室空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。
卧室宜避免对床直吹。
②.室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
③.室外空调机位应考虑安装及维修便利。
距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。
④.空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
⑤.室空调洞位置合理，应靠近室机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。
⑥.当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。
⑦.如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。
⑧.室各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。
配电箱配出回路设计分配合理。
⑨.电视、信息（和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置。
⑩.联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
⑪.高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
（9）、绿化配置①.绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
②.绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
③.绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
④.绿化品种便于养护，养护成本节约。
⑤.绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
⑥.绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。
⑦.主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
（10）、景观配置①.景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。
②.采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
③.水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
④.不宜在小区设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。
如利用自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。
⑤.景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
⑥.泛光照明不影响住户，不造成光污染。
（11）、公共空间①.应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。
②.宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
③.公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。
④.绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。
⑤.各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。
楼道应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。