物业管理师经营管理试题2下

31．在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。

A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D. 失业率答案：B解析：A空置量属于市场供给指标，C平均建设周期也属于市场供给指标，失业率属于需求指标。

32．介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（）A．年度计划B．短期计划C．中短期计划D．长期计划答案：C解析：P145，物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。

年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期，通常为3～5年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。

33．物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（）A．业主的态度B．物业管理人员的态度C．双方的约定D．物业服务水平答案：A解析：P150下面。

34．财务收支计划通常以（）的形式体现，这是业主非常关注的内容。

A．收入计划B．支出计划C．收益估算D．预算计划答案：D解析：P149页下面。

财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。

预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

35．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（）A．意愿租赁B．私房租赁C．定期租赁D．自动延期租赁答案：A解析：P157页下面，与定期租赁不同的是，意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动终止。

这一页中下部，自动延期租赁的租赁行为不因租约一方的死亡而中止。

36．吸引租户的主要策略不包括（）A．强调租金低廉B．宣传手段C．租约条款优惠D．现场看楼答案：A解析：P164，物业管理的市场宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。

一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于经营性物业来说，租金水平相对于物业的其他特性对租户可能并不十分重要。

37．在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）A．物业出租经营成本B．业主希望的投资回报率C．同类型物业的市场供求关系D．出租策略答案：C解析：P163页底部，从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

租金方案还会受到出租策略的影响。

38．租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（）承担。

A．出租方B．承租方C．转租方D．双方当事人在合同中约定答案：D解析：P171下面，租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

39．即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加，这种成本称为（）A．固定成本B．变动成本C．混合成本D．差异成本答案：C解析：P185页下面，半固定或半变动成本又称混合成本，指的是即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。

40．非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（）。

A．辅助材料B．燃料C．动力D．原材料购买成本答案：D解析：P185，D原材料购买成本属于比例成本，即所发生的费用随业务量而成正比例变化的费用。

41．（）是最具综合性的服务质量评价指标。

A．物业增值率B．业主满意率C．维修及时率D．房屋完好率答案：A解析：P205页中下部，考核物业管理企业成本（费用）控制中心服务质量的定量指标，主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。

其中，物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标。

42．某物业管理企业，年人工工资总额为369600元，则福利基金为（）元。

A．7392B．73920C．51744D．5544答案：C解析：P188页，福利基金为人工工资的14%，所以，福利基金为369600×14%=51744元。

43．以下关于投标工作说法错误的是（）A．招标文件是投标方编制投标书的依据B．投标书最重要的内容是物业管理服务费用的测算C．封送标书时一般是正本1份，副本2份D．物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种答案：B解析：P225页下面，投标书最重要的内容是详述物业管理的实施计划。

44．雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（）A．附加医疗费保险B．附加雇员个人财产保险C．附加第三者责任险D．附加公众责任保险答案：C解析：P239中下部。

45．以下关于雇主责任保险赔偿额度的说法错误的是（）A．死亡：最高赔偿额度按保单规定办理B．永久丧失全部工作能力，按保单规定的最高赔偿额度给付C．暂时丧失工作能力10天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付D．保险人总的赔偿金额，最高不超过保单规定的赔偿限额答案：C解析：P239页上面，暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。

46．风险的（）是保险人能够经营保险的基础。

A．负面性B．可测性C．不确定性D．可控性答案：B解析：P227页下面，风险具有三个特征：负面性、不确定性和可测性，其中，可测性是保险人能够经营保险的基础。

47．按风险影响的程度和范围划分，风险可分为（）A．纯粹风险与投机风险B．财产风险、责任风险及人身风险C．自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险D．基本风险与特殊风险答案：D解析：P228页下面，A纯粹风险与投机风险，是按损失的性质来划分的；B财产风险、责任风险及人身风险，是按风险的对象来划分的；C自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险，是按风险发生的原因来划分的。

48．以下哪一项不属于企业的基本财务报表？（）A．现金流量表B．成本报表C．资产负债表D．损益表答案：B解析：P252页下面，企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。

其中，前三张报表是企业的基本财务报表。

49．以下关于绩效评价和财务分析的说法中错误的是（）A．财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较B．企业绩效评价则是对企业绩效的指标完成情况进行评价C．企业绩效评价可以代替财务分析D．企业绩效评价是对企业财务分析的升华答案：C解析：P263页中间，企业绩效评价不能代替财务分析，因为从企业绩效评价的结果上，看不出企业存在的具体问题以及产生这些问题的症结，因此在得出企业绩效评价结果后，要对企业的主要财务指标进行深入分析，对评价结果进行阐释，补充说明评价结论。

50．以下说法中正确的是（）A．净资产收益率是指企业一定时期内的税前利润同平均净资产的比率B．利息保障倍数是企业一定时期的息前税后利润总额与利息支出的比值C ．资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率D ．不良资产比率是指企业年末不良资产总额占年初资产总额的比重 答案：C解析：A 正确的是净资产收益率是指企业一定时期内的税后利润同平均净资产的比率；B 正确的是利息保障倍数是企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值；D 正确的是不良资产比率是指企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重。

51．以下能测算当期流动负债偿还能力的指标是（ ） A ．资产负债率 B ．流动比率 C ．速动比率D ．现金流动负债比率 答案：D解析：P274页，现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流入同流动负债的比率。

现金流动负债比率是从现金流动角度来反映企业当期偿付短期负债的能力；资产负债率、流动比率、速动比率都能反映企业偿债能力的强弱，资产负债率是企业一定时期负债合计同资产合计的比率，属于长期偿债能力指标，速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，衡量企业的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。

流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率，衡量企业短期债务偿还能力。

52．某企业流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为（ ）。

A ．3.152 B ．1.693 C ．2.288 D ．1.288 答案：D解析：529150312600100%1.288168150--⨯===速动资产流动资产存货流动负债流动负债53．综合评价结果五种类型优（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）当中，低的资格界限是（）A．50~70分（含50分）B．40~50分（含40分）C．50~60分（含50分）D．60~70分（含60分）答案：B解析：P280页中间。

54．（）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。

A．位置B．环境C．品牌D．服务答案：C解析：P328页，品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。

55．写字楼出租过程中，物业管理师常要计算R/U系数，它是（）A．可出租面积/出租单元内建筑面积B．出租单元内建筑面积/可出租面积C．可出租面积/出租单元内使用面积D．出租单元内使用面积/可出租面积答案：A解析：P316页下面，在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数（R/U系数），实际划归租户独立使用的面积是单元内建筑面积，但在计算租金时使用的是可出租面积，应将该单元内建筑面积再乘以R/U系数。

56．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。

A．基础租金是租户能接受的最低租金B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异答案：D答案：P316-317页，A不正确，基础租金根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的一个租金，不能说成是租户能接受的最低租金；B正确的是基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；C正确的是写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。

57．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。

当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。

A．13.2B．15.9C．19.5D．20.4解：根据前面的分析，此题应缴纳的租金应是基础租金加上超出人为平衡点的营业额乘以3%，即15+（180-150）×3%=15.9万元58．（）是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。