111217两房赠送面积专题报告

≤2.2m
主卧飘窗，凸出外墙不大于0.6米， 高度不大于2.2米，全送。
≤0.6m
限制条件四
总面积限制：每套住宅阳台（含各类形式的室内花园、 总面积限制：每套住宅阳台（含各类形式的室内花园、入户花园 等非公共活动空间） 等非公共活动空间）的水平投影面积捕不大于该套住宅套型建筑 面积的20% 20%。 面积的20%。
鑫苑现代城
露台
金晨嘉园
高度达到或超过二个层高的阳台，市场中露台为奇偶错层， 高度达到或超过二个层高的阳台，市场中露台为奇偶错层，面积全部 赠送，如金晨嘉园、天骄华庭等。大露台与客厅或者卧室相连。 赠送，如金晨嘉园、天骄华庭等。大露台与客厅或者卧室相连。
露台全送，约7㎡，奇偶层相错。
连接客厅
露台的作用有起居、喝茶、就餐、晒衣、园艺等。露台赠送面积较大，市场露台都为挑空， 私密性受到一定限制，后期可以根据需要进行改造。
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郑 州 住 宅 市 场 二 房 常 见 赠 送 方 式 专 题
自我介绍
姓 名 杨培河 年 龄 23 籍 贯 专 业 河南省平顶山舞钢市 房地产开发与管理
阳光城87㎡ 阳光城87㎡二房 87
飘窗框的底面与对应楼层的地面平齐，拆卸后 可以做柜子或者电脑桌。
飘窗形状
郑州住宅市场上常见的飘窗按照形状可以分为转角飘窗和直角飘窗。 郑州住宅市场上常见的飘窗按照形状可以分为转角飘窗和直角飘窗。 转角飘窗和直角飘窗
德润黄金海岸
亚星盛世
郑州住宅市场上以直角飘窗为主，增加 卧室舒适度，增添生活趣味。转角飘窗 使得卧室的观景面更大，方便欣赏户外 美景。
阳台 露台
室内花园 入户花园 飘窗
｝
≤20%
报告内容
1
面积赠送依据
2 3
郑州二房常见赠送方式分析 总结
郑州市部分在售楼盘二房赠送方式: 郑州市部分在售楼盘二房赠送方式:
项目名称
恒大名都 蓝堡湾 天骄华庭 金晨嘉园 怡丰新都汇 壹号城邦 华林尚峰苑 锦艺国际华都 亚星盛世 德润黄金海岸 鑫苑现代城 金域上郡 郑东新世界 美景鸿城 阳光城 财信圣堤亚纳 海马公园 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
阳台
德润黄金海岸
客厅布置阳台能给使客厅空 间显得大气宽敞。这种布局 特别适用于二房产品。
厨房的小阳台使厨房的空气流通更好。
客厅与卧室的阳台相连，空间一体 感更强。
阳台的位置布局首先要考虑使用功能，最大限度的提高舒适度，另一方面又要根据二房户 型的整体设计特点合理调整二个阳台的位置以及阳台的大小。
使用功能的转变
建筑面积（㎡） 建筑面积（㎡） 84 89 85 81 93.53 82.75 78.52 95 85 86 85 87 赠送面积（㎡） 赠送面积（㎡） 10 16 6 5.5 11.52 9.16 15 5 7 7 10 10.5 赠送率 11.9% 18% 7% 6.7% 12% 11% 19.1% 5% 8% 8% 11.7% 12% 均价（元/㎡） 均价（ 9500 6300 7000 7200 7800 9700 8700 9300 7800 6800
1，高价出让土地 提高政府收入 2，控制城市开发，改善居住环境
开发商: 开发商: 追求价值最大化
1，收购土地，挖掘最大价值 2，呼应政府政策，挖掘政策漏洞
设计院： 设计院：研究技术上可行性
1，深入研究规范，寻找规范漏洞 2，实施指导报建，报建制约实施
我们的目标客户？ 我们的目标客户？
将赠送变为可用： 将赠送变为可用：
飘窗
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阳台
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挑空露台
入户花园
内庭院
花池
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郑州市住宅市场常见赠送方式：阳台、露台、飘窗、入户花园、 内庭院、地下室等。 面积大小局限 产品地位
二房赠送方式
阳台、飘窗、露台、入户花园、 阳台、飘窗、露台、入户花园、内庭院
阳台的功能决定了其不同于室内空间，是作为卧室、 阳台的功能决定了其不同于室内空间，是作为卧室、客厅的附属品 存在的，是人们在家与大自然亲近的场所， 存在的，是人们在家与大自然亲近的场所，如果因家庭住房较为紧 张可以把阳台进行封闭，阳台封闭意味着本身使用功能的转变， 张可以把阳台进行封闭，阳台封闭意味着本身使用功能的转变，尤 其对于南向连接客厅的阳台。 其对于南向连接客厅的阳台。
限制条件一
住宅层高限制：有效利用层高限制，制定差异化产品。 住宅层高限制：有效利用层高限制，制定差异化产品。 当住宅层高大于 4.5米时建筑面积 按该层面积乘1.5 倍计算。
4.5m≤层高≤ 4.5m≤层高≤4.9m 层高
层高＞ 层高＞4.9m
当住宅建筑标准 层层高大于4.9米， 建筑面积的计算 值按该层水平投 影面积的2倍计 算。
飘窗在卧室能够增大 卧室的空间，使卧室 具有良好的采光通风 效果。可以根据客户 需求把飘窗变为实用 的空间。
可拆卸飘窗
由于建造时这部分结构做过处理，后期窗台可以方便地拆除， 由于建造时这部分结构做过处理，后期窗台可以方便地拆除，拆除后可得 到较高净高的空间，加大了房屋的可使用面积，并使房屋内的空间更舒 到较高净高的空间，加大了房屋的可使用面积， 适。
阳光城
恒大名都
阳台可由连接客厅、卧室、厨房等，全封闭的阳台不赠送面积，阳台不赠送面积容易被消费者 所抗拒。在设计产品时阳台可以不封闭，可由消费者后期自行改造。
阳台的位置布局：阳台连接客厅、卧室或者厨房。 阳台的位置布局：阳台连接客厅、卧室或者厨房。
阳台
阳 阳台 台
阳台
阳台
金域上郡 新蓝钻
阳 阳台 台
限制条件二
阳台限制：单个阳台出挑尺寸大于1.8米 水平投影面积大于6 阳台限制：单个阳台出挑尺寸大于1.8米、水平投影面积大于6平 1.8 方米者按其水平投影面积计算，其数值计入地块容积率。 方米者按其水平投影面积计算，其数值计入地块容积率。
全 封 闭 阳 台
进深〉1.8m 开间*进深 〉6㎡ 进深≤1.8m 开间*进深 ≤6㎡
英地天骄华庭84㎡二房：露台一般赠送面积较大，在整个户型赠送中占据较大比重。 英地天骄华庭84㎡二房：露台一般赠送面积较大，在整个户型赠送中占据较大比重。 84
挑空露台，全赠送， 挑空露台，全赠送， 约 7㎡
挑空露台，全赠送， 挑空露台，全赠送， 约 7㎡
奇数层平面图，户型总赠送面积约8.7㎡
偶数层平面图，户型总赠送面积约10㎡
1，买越多送越多，送越多价越高 买越多送越多， 2，通过建筑结构改造，进行二次设计 通过建筑结构改造，
设计原则
在设计产品时要以市场为基础，要考虑建筑施工技术上的可行， 在设计产品时要以市场为基础，要考虑建筑施工技术上的可行，又要 考虑二次改造利用。功能合理性、技术可行性、 考虑二次改造利用。功能合理性、技术可行性、市场接受度高是我们 设计产品的原则。 设计产品的原则
户型整体设计上合理，不浪费空间， 满足与住宅建筑相关的各项规范。
功能合理性
设计原则
技术可行性
施工建造技术上要可行，要考虑到功能结 构的二次改造。
市场接受度高
要满足当地市场的需求，符合购房者的居 住习惯。
赠送面积要以当地政策为依据，郑州市相关 赠送面积要以当地政策为依据， 部门对于赠送面积有哪些限制条件？ 部门对于赠送面积有哪些限制条件？
财信圣堤亚纳
83㎡两室一厅两卫。整个户型的设计，非常的独特与创新。 5.8米挑高，二楼的空间可以继续加模版利用。
一层
二层
可变 空间
二房赠送率
郑州市二房赠送率为8%左右，赠送面积在5.5㎡ 16㎡之间。其中， 郑州市二房赠送率为8%左右，赠送面积在5.5㎡到16㎡之间。其中， 8%左右 5.5 天骄华庭、金晨嘉园、金域上郡等楼盘的二房赠送面积较多。 天骄华庭、金晨嘉园、金域上郡等楼盘的二房赠送面积较多。天骄 华庭相对于周边的恒大名都、蓝堡湾赠送面积多，价格差距不大。 华庭相对于周边的恒大名都、蓝堡湾赠送面积多，价格差距不大。 性价比较高，在一期房源推出后销售较快。 性价比较高，在一期房源推出后销售较快。
2 3
郑定与政府规划部门、开发商、 房屋容积率及赠送面积的最终确定与政府规划部门、开发商、设计院有直 接的关系，最终由目标客户对赠送部分利用或者二次改造。 接的关系，最终由目标客户对赠送部分利用或者二次改造。在开发商和客户利 益之间寻求平衡点，是决定我们产品成功与否的重要因素。 益之间寻求平衡点，是决定我们产品成功与否的重要因素。 政府规划部门： 政府规划部门：给定容积率
做成孩子卧室或书房，要考虑其美观性、 与屋内空间合理连接。
蓝堡湾阳台，交房三个月后封闭起来
阳台转变为健身场所、书房以及小卧室。 由阳台的大小及位置决定。厨房、餐厅 的阳台面积小，设计更实用。
飘窗
郑州市赠送面积常用的方法。飘窗赠送全部面积， 郑州市赠送面积常用的方法。飘窗赠送全部面积，一些项目的飘窗可 以拆卸。 以拆卸。
毕业院校
郑州大学西亚斯国际学院
2011年4月18-2011年9月30日 恒辉地产顾问公司运营专员、市场专员 技术中心顾问部助理策划师 工 作 经 历 2011年10月24日至今 个人性格 职业规划 座 右 铭 偏内向 个人爱好 看书、听音乐、运动 专业、专注 在房地产领域做一名专业人士
报告内容
1
面积赠送依据
室内花园
室内花园又叫内庭院或者阳光房，一般位于客厅的对面，朝北设置。 室内花园又叫内庭院或者阳光房，一般位于客厅的对面，朝北设置。 室内花园面积较大，可以做成独立的房间使用。只计一半建筑面积， 室内花园面积较大，可以做成独立的房间使用。只计一半建筑面积， 性价比较高的赠送方式。置业者对于这种赠送方式比较认可。 性价比较高的赠送方式。置业者对于这种赠送方式比较认可。
室内 花园
室内 花园
英地天骄华庭二房89㎡
阳光城二房
室内花园：赠送面积较大，后期可以改为小书房或者卧室使用。 室内花园：赠送面积较大，后期可以改为小书房或者卧室使用。
金晨嘉园 小卧室
书房
入户花园
所谓入户花园， 所谓入户花园，即在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的 花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。由于总赠送面积一定， 花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。由于总赠送面积一定，入 户花园的设计使得室内空间面积减少。 户花园的设计使得室内空间面积减少。入户花园的赠送常见于大面积 户型，郑州市二房赠送入户花园的项目较少。 户型，郑州市二房赠送入户花园的项目较少。
75㎡ 郑东新世界 75㎡二房
复式产品
郑州市二房复式住宅占用二层空间，并不具备完整的两层空间， 郑州市二房复式住宅占用二层空间，并不具备完整的两层空间，通过 夹层复合，可使住宅的使用面积提高很多。 夹层复合，可使住宅的使用面积提高很多。 在有限的空间里增加使用 面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅，由于性价比较高，价格相 面积，提高住宅的空间利用率。复式住宅，由于性价比较高， 性价比较高 对偏低，成为住宅市场上的稀缺产品。客户主要是首次置业者， 对偏低，成为住宅市场上的稀缺产品。客户主要是首次置业者，注重 生活质量、追求时尚的年轻人，是典型的刚需人群。 生活质量、追求时尚的年轻人，是典型的刚需人群。
主流 非主流
阳台
阳台是住宅产品最常见的赠送方式，是人们吸收新鲜空气、采光、 阳台是住宅产品最常见的赠送方式，是人们吸收新鲜空气、采光、观 晾晒衣物的重要场所，阳台的位置决定其应用方式的多样。 赏、晾晒衣物的重要场所，阳台的位置决定其应用方式的多样。郑州 住宅市场上阳台多赠送一半面积，个别项目阳台封闭不赠送面积。 住宅市场上阳台多赠送一半面积，个别项目阳台封闭不赠送面积。
全部算入面积。
不 封 闭 阳 台
不封闭算一半面积， 封闭全部算入面积。
限制条件三
飘窗限制：若窗台高度小于0.4米 高度在2.2米及以上者按全面积 飘窗限制：若窗台高度小于0.4米，高度在2.2米及以上者按全面积 0.4 2.2 计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率。 2.2米者按1/2面积计入容积率 计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率。当飘窗突出 外墙的距离不大于0.6 0.6米 高度不大于2.2 2.2米 窗台高度不小于0.4 0.4米 外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米 时，不计入面积。