loft产品溢价和赠送空间专题研究

溢价率
0 24% —— 50% 20% 37% 30% 35% 40%
户型面积
loft项目面积多集中在40-65平方米，其中以45-55平方米供应量最大
宝利金国际公馆 天下晶立方 普提金国际公寓 宝利金中央荣御 人信汉商银座 南国SOHO520 新华名典 金地国际花园
福星惠誉水岸国际 金寓 爱家国际华城 南国北都城市广场 福星惠誉福星城 光谷坐标城峯馆 兰亭熙园 优活城 金鑫御江名苑 壹加壹空间 朗诗绿色街区 大武汉1911
5.4
5.2 5.1 4.95 5.4 5.4 5.4
精装修
毛坯 毛坯 精装修 毛坯 毛坯 毛坯
壹加壹空间
大武汉1911
5米左右
5.55
——
——
武汉loft项目市场表现 loft项目面积计算及偷 面积方式
loft项目案例
面积计算
按照武汉市的2010年10月发布的相关计算标准，商业办公类建筑 标准层层高超过4.5米时，需要折损容积率
在售 待售
基本指标
武汉市loft项目主要为商住用地性质项目中的商业性质产品，单 栋的loft产品较少
项目名称 天下晶立方 福星惠誉水岸国际 德成金寓 爱家国际华城 南国北都城市广场 福星惠誉福星城 光谷坐标城峯馆 兰亭熙园 优活城 金鑫御江名苑 壹加壹空间 汉飞又一城 朗诗绿色街区 大武汉1911 人信汇 产权年限 占地（万㎡） 建面（万㎡） 40 40 50 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 0.3 8.3 2.7 29.3 3.2 12.5 26.7 3.6 2.2 1.4 0.6 2.4 5.1 3.3 15 1.5 40 4.3 70 9.9 60 40 12.5 9.2 3.7 2.9 7.6 12.2 11 70 容积率 5.06 4.8 2.13 2.39 2.0 4.81 1.3 3.5 3.5 2.6 4.0 3.17 2.38 2.5 5.35 物业地址 长江日报路与北湖路交汇处(长江日报路28号) 武昌友谊大道隧道口（沙湖车管所对面） 黄陂汉口北大道16号（华中企业城附近） 武昌区武青四干道临28号 姑嫂树路和兴业路交叉口（近新华下路） 武汉市江岸区常青路中段（靠近汉口火车站） 关山大道519号（关山大道与南湖大道交汇处） 汉阳马鹦路与马沧湖路交汇处（汉阳区法院西侧 徐东大街1号 洪山白沙洲大道与江盛路交汇（烽火村车站旁） 汉阳龙阳大道特8号（欧亚达家居建材城正对面） 彭刘杨路与文明路交汇处（围合武汉音乐学院） 龙阳大道68号（惠涛医药大楼旁） 江汉区新华西路与发展大道交汇处 汉阳龙阳大道邱家大湾
武汉市Loft专题研究
2012年1月
武汉loft项目市场表现 loft项目面积计算及偷 面积方式
loft项目案例
项目分布
武汉市loft项目主要集中在中心区，仅德成金寓位于三环以外
2011年开盘loft项目： 1. 福星惠誉水岸国际 2. 德成金寓 3. 爱家国际华城 4. 南国北都城市广场 5. 福星惠誉福星城 6. 光谷坐标城峯馆 7. 兰亭熙园 8. 优活城 9. 金鑫御江名苑 目前在售loft项目： •天下晶立方（尾盘） •福星惠誉福星城 （尾盘） •光谷坐标城峯馆（尾盘） •兰亭熙园 （在售） •金鑫御江名苑（在售） 2012年待售loft项目： •壹加壹 •汉飞又一城 •朗诗绿色街区 •大武汉1911 • 人信汇
整体平面图
户型分析
5.2米挑高，双层享受，南北通透、户户阔享大阳台、 独有天然气入户
外廊式设计，南北通透，37 ㎡变身两房两厅两卫，天然 气入户
▼
外廊式设计，南北通 透，51㎡变身三房两 厅两卫，天然气入户
▼
卖点分析
• 高性价比：汉口后中心稀缺的LOFT公寓，5.2米挑高，买一送一；36-51㎡主力户型， 总价44万起；按实得面积计算单价仅约6000元/㎡，低于周边楼盘均价； • 商业配套：南国•北都SOHO自带南国〃北都城市广场7万方垂直大商业，涵盖超市、 商场、影院、餐饮、娱乐；目前，已成功引进大润发、金逸影城等多家国内外知名 品牌商企，独享一站式便捷生活；
案例2
南国北都城市广场（2011.05.29）
项目概况： 项目位于江汉姑嫂树路和兴业路交叉 口，占地3.19万平米，总建面9.93万 平米， 容积率2.0。 本期房源: 本次推出 2 栋小户型公寓， 14 层， 3 梯 20 户，面积段 36-71 平米，共推 房源560套。 推盘价格： 起价：11670元/㎡最高价12987； 每两层楼差100元/㎡ 折前均价：12300元/㎡ 折后均价：11700元/㎡ 销售情况： 开盘去化率100% 。 优惠活动: 认筹2万抵3万，再享9.7折
77-99 31-54 40-60 78-99 31-81 48-50 30-60 53-77
40-70 45-67 53-78 37-72 48-53 48-76 50 33-39 34-52 30-65 45 60
30
35
40
45
50
55
60
65
70
75
80
85
90
交房标准
目前市场上loft项目层高多在5米以上，其中以5.4米居多；多为 毛坯交房
销售分析
本次开盘推出高附加值LOFT产品，开盘即售罄
推出房源 套数 140 238 154 比例 25% 42.5% 27.5% 去化 140 238 154 去化率 100% 100% 100% 100%
面积（㎡） 36.02——37.83 40.08——48.67 50.37——52.36
71.43——71.52
方式四——走廊上部空间，二层可以实现空间扩展，增加使 用面积
南国北都城市广场
Loft偷面ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ方式五
方式五——飘窗，，可以结合空调机位设计，保证外立面公 建化的基础上实现全面积赠送
宝利金中央荣御
武汉loft项目市场表现 loft项目面积计算及偷 面积方式
loft项目案例
案例1
福星惠誉水岸国际，层高较低，实用性差，未实现溢价，但开 盘即去化90%
开盘价：
折前均价：9700元/ ㎡ 折后均价：9600元/ ㎡
Loft偷面积方式一
方式一——层高，按5.4m层高计算，可以隔为两层使用
2.6米
2.8米
南国北都城市广场
Loft偷面积方式二
方式二——阳台，下层阳台赠送一半面积，上层可隔为使用空 间
宝利金中央荣御
Loft偷面积方式三
方式三——设备平台，利用产品商业/工业性质，设置设备平 台，实现面积全赠送
Loft偷面积方式四
区域 江岸区 武昌区 盘龙城 武昌区 江汉区 江汉区 洪山区 汉阳区 武昌区 白沙洲 汉阳区 武昌区 汉阳区 江汉区 汉阳区
供应/去化
2011年开盘loft项目平均供应套数在300套左右，开盘去化率基 本在70%以上，去化较好，其中南国北都城市更是开盘即售罄。
区域
武昌区 盘龙城 武昌区 江汉区 江汉区 洪山区 汉阳区 武昌区 白沙洲
根据武汉建筑与城市设计处信息中心2010年10月的相关文件，
1. 居住建筑层高：规定住宅建筑的层高不宜大于3.2米，且最低不得低于2.8米； 2. 办公、酒店建筑层高：办公、酒店的标准层层高不宜大于4.5米，建议公寓式办公、酒店式办 公楼、公寓式酒店标准层高确定最低不得低于3.3米且不宜大于4.5米。另外，在实际设计中，
客户分析
现场到场的客户以35-45岁左右的客户为主，多为投资客户。
现场到场客户约1000人，认筹客户约550组，摇号选房
到访客户对该楼盘的投资价值认可度较高，比较青睐总价在50万左右的40㎡户型； 在未选到满意的楼层和房型的条件下，也愿意考虑其它楼层和户型。
开盘点评
此次开盘即售罄，取得了很好的销售业绩，与其极具性价比的产品是分 不开的，其产品设计有效针对投资客户，控制总价
合计
28
560
5%
100%
28
560
100%
100%
40-49㎡面积段中拥有40、42、45、46、47、49六种面积户型，分别占总套数比例10%、2.5%、 10%、12.5%、2.5%、5%； 南国北都LOFT5.2米挑高，相当于买一层送一层，附加值高；底层大型综合性购物中心的配套，赋 予住宅更高升值潜力；户型主力面积36-51㎡，总价低，得到投资客户的青睐。 周边项目汉口花园幽兰居北区均价7200元/㎡，尚都一品均价8000元/㎡，项目按实得面积计算均 价6000元/㎡，价格在区域拥有优势
4.8米层高，不分割，客户自行分割
福星惠誉水岸国际又准备推出该项目的第 二套商业产品LOFT。产品面积在40—70㎡， 挑高4.8米，均价9000元。超高空间利用率， 相当于买一层送一层。
在社区配套方面，LOFT楼下即是10万㎡ 的SOHO商业街。有大型超市、国际电影城 和各种品牌服饰、连锁中西餐饮店，既可满 足日常生活需要，也可就近享受各种品牌时 尚和娱乐。
项目名称
福星惠誉水岸国际 德成金寓 爱家国际华城 南国北都城市广场 福星惠誉福星城 光谷坐标城峯馆 兰亭熙园 优活城 金鑫御江名苑
面积段
40-70 45-67 53-78 37-72 48-53 48-76 50 33-39 34-52
开盘时间
2011-1-16 2011-3-12 2011-4-23 2011-5-29 2011-7-4 2011-8-28 2011-9-10 2011-9-25 2011-11-1
福星惠誉水岸国际 德成金寓 爱家国际华城 南国北都城市广场 福星惠誉福星城 光谷坐标城峯馆 兰亭熙园 优活城 金鑫御江名苑
价格（元/㎡）
9000 5200 16000（含装修） 12000 9600 15500（含3700 元/㎡装修） 11000 12000 9800
同期周边项目价格
欧林湾10200元/㎡、金地国际花园精装15000元/㎡、友谊国际百老汇11800元/㎡ 翰林雅居4200元/㎡ 爱家国际华城住宅8900元/㎡、万科金域华府1200元/㎡、徐东雅苑9800元/㎡ 汉口花园幽兰居北区均价7200元/㎡，尚都一品均价8000元/㎡ 福星城8000元/㎡ 天慧神秘墅6800元/㎡、光谷新世界1000元/㎡、健龙尚谷杰座二期9000元/㎡ 兰亭熙园8500元/㎡、兰亭都汇7500元/㎡ 优活城8900元/㎡、徐东雅苑8900元/㎡ 御江名苑7000元/㎡、万科金色城市精装6900元/㎡
部分楼层因为功能需要，如入口大堂、大厅、会议厅、餐厅、厨房以及总统套房等功能时，建
议此部分楼层的建筑层高不受标准层层高的限制，根据实际需要确定。 3. 设备平台：建议设备平台个数不超过居室（客厅、卧室）个数，而且每个居室设备平台面积不 宜大于1.5平方米。对于集中布置的设备平台，面积不宜超过每个平台控制面积 的总和，即设 备平台面积=1.5*居室个数 当建筑层高超过以上要求时，不论层高有无隔层，容积率指标计算时建筑面积计算值均按该层水平投 影面积的（设计层高/规范要求标准层高）倍计算
产品面积设计合理，有效控制总价； 区域内高性价比楼盘，吸引投资客户 大规模商业配套，赋予住宅更高升值潜力
案例3
福星惠誉〃福星城（2011.07.24）
项目概况：
项目位于江汉常青路中段（靠近汉口火车站），占地 12.5万 ㎡，总建面60万㎡，容积率4.81。
本期房源:
本次开盘推出 32 层 5.1 米层高的 LOFT 公寓，其中， 11 、 21 层 为避难层，共 504 套，5 梯 18 户，面积段为 48.31—56.92 ㎡。毛 坯交房，商业性质。
供应
300 500 108 480 504 208 256 —— 75
去化
271 400 —— 480 388 152 80 189 53
去化率
90% 80% —— 100% 77% 73% 31% —— 70%
价格体系
目前市场上loft项目价格相比于同期周边平层住宅项目，平均溢 价达到30%
项目名称
项目名称 天下晶立方 人信汉商银座 新华名典 金地国际花园 福星惠誉水岸国际 德成金寓 层高（米） 5.4 4.85 4.5 —— 4.8 5.4 装修状况 精装修 毛坯 毛坯 精装修 毛坯 毛坯 楼板搭好 天然气入户 3700元/㎡装修 民用水、天然气入户 备注
爱家国际华城
南国北都城市广场 福星惠誉福星城 光谷坐标城峯馆 兰亭熙园 优活城 金鑫御江名苑