房地产估价折旧与会计折旧分析

固定资产净值＝ ０ ０ １５ 万元 一１５ ７ 万元＝ ７ 万元 ８５ 第 １年累计折 旧＝ ５ ０ ３ 万元 ×１年＝ ５ 万元 ０ ３０ 固定资产净值＝ ００ １５万元一５ 万＝ ０万元 ３０ ７０ （ 作者单位 ： 宁省财 政厅资产评估 中心） 辽
一
、
折 旧的实质和 目的不 同
评估 上的折 旧， 实质是评估 建筑物 的重置 成本至评
估基 准 日的价值 减损 ， 即估算 由于各种原 因造 成的建筑 物价值 的贬值 或损失 。因此准 确地说 ， 估价上 的“ 旧” 折 不 是原本 意义上 的折 旧 ， 而是 一种减 价修正 ， 目的是 其 通 过这种减价修正求得建筑物在评估基 准 日的现值 。 会 计 上 的折 旧实质是 建筑 物这种 固定 资产 的原 始成本 在 产品成本 中的分 摊 ， 目的是使 该 固定资产 的原始取得 其 价值 ， 过折 旧这种价值转移（ 通 摊销） 式而收 回。 形
１５万元 ， ００ 预计净 残值为０预计使 用年限为３年 。使用 ， ０
至第 五年时 ， 因维修 、 保养不 当 ， 办公楼 受损较 严重 ， 重 置价 格为 １０ 元 ／ｍ ， ００ ｚ尚可 使用 年 限为２ 年 ； 后该工 ０ 之 厂对周 围环境进行 了改造 ， 建筑物维修 、 保养较好 ， 在该 办公楼使 用 至第 １年 时 ， ０ 因建筑 材料 降价 ， 置价格 为 重
据建 筑物 的建 成时 间 ， 护 、 养 、 用情况 ， 维 保 使 地基 的稳 定性等 ， 观察 、 定建筑物 的实 际新 旧程度 ， 合建筑 鉴 并结
折 旧法与会计核算 中的固定资 产直线折 旧方法 相混淆 ， 甚 至直接 用会计 上的直线法求取建筑 物的折 旧 。 虽然房 地 产估价 过程 中的建筑 物折 旧和会计 核算 上 的固定资 产 折旧都 叫直线法 ， 但是两者却有本质 的区别 。
二、 折旧的依据不同
普遍性 、 统一性 和法 定性 。 例如 ： 工厂办公楼 总建筑面积 １５ ０ 账 面原值 某 ００ｍ ，
房 地产估 价 中的直线 折 旧法作 为成本 法 中最 常用 的方法 ， 它遵循 替代 原理 ， 依据现 行《 房地产估 价规 范》 计算各种原 因造 成的建筑物价值 的损失 。 会计 核算 中的 直线折 旧法也是 固定资产折 旧中最 常用 的方法 ， 它根据 《 企业财务制度 》和会 计原则 中的收入费用配 比的原则 将 固定资产 使用过 程 中逐 渐损 耗而 消失 的那 部分价 值
使 用 至第 ５年 时 ，建 筑物 折 旧 ＝（ ５ ０ ０ ０ １ ０ ｍ ×１０ ０
元 ／ｍ ＿ １ 年 ÷ ５ ＝２ ０ ２０ ×５ ２年 １万元 建 筑 物 现 值 ＝１５ ０ ０ ０ ／ｍ － １ 万 元 ＝ ０ ｍ ×１０ 元 Ｚ２ ０
８ ０ 元 ４万
使用 至第 １年 时 ，建 筑物折 Ｉ＝ （ ５０ ０ 元 ０ Ｂ １ ０ ｍ ×８０ ０
， ２ １ ０ ÷ ８ ＝ ０ 万元 ｍ＿ ×１年 ２ 年 ３ ０ ０
面 ，固定资产是指企业 使用期 限超过 １ 的房屋 、建 筑 年
建筑物现值＝ ０ ０ ｍ ｘ８ ０ ｍ－ ０ 万元＝ ４ 万元 １５ ０ ０ 元， ２ ０ ３ ５０ ２会计 直线折 旧法 ： ． 第１ 年至第３ 年年折 旧额 ＝（ ５ 万元一 ） ０ ３万 ０ １ ０ ０ ０ ÷３ ＝ ５
房地 产估价 折 旧
李 兰萍
在房地 产估价 过程 中运用 成本 法评估 已使用 房地 产 的价值 时 ， 必须 计算建 筑物 的折 旧 ， 正确求 取建 筑物
折 旧是运 用成本法 对 旧有建 筑物资 产进行估 价 的难点 和关键 。实际工作 中， 常常有人 将建筑物折 旧中的直线
成之 日起 ， 筑物使用收益 与其使用成本相抵 时点的 至建 持续 时间。 评估 中使用 的折 旧年 限是指建筑物的经济寿 命， 这一年 限的确定 ， 是评估人员 亲临估价对象 现场 ， 根
一
物使 用功能 、 所处 环境 以及 已使 用年 数等 因素 ， 综合 分
析确定其折 旧年限或成新率 ， 时还要考虑土地使 用 必要 年 限对建筑 物经 济寿命 的影 响。同类 型 的数宗 建筑物 ， 因其所 在 区位 、 使用 年 限、 维修 保养 以及所处 环境等 的 不同， 评估 中综合 确定的折 旧年 限往往也不 同。会计 上 的折 旧年 限 ， 是在 考虑损耗 的同时 ， 也考虑社会技术 、 财 税经济政策 和生 产力发展水平 ， 以同类资产 中各项 资 且 产运转 条件 均相 同的假设 条件 为前提 确定 的适合 于同 类资产 的一个平 均年限 。 因此会计上 的折 旧年限是对某 类资产作 出的会计 处理 的统一标 准 ， 是一种高 度集 中 的理论系数或 常数 ， 于该类资产 中的每一项资产具有 对
８ ０ ／ｍ ， ０元 尚可使用年 限为 ｌ年 。 ８ １ ． 直线折 旧法 ： 估价
均衡 的分摊 到各期 的方法 。固定资产 损耗 的这部分 价
值 ， 固定 资产 的预计使用 年 限 内进行 分摊 ， 在 形成折 旧
费用 ， 计入各期成本 。 三、 折旧的范围不同 房地产包括 土地 和建筑物两大部 分 ， 土地在使用 过 程 中不存在损耗 ， 一般 不计算土地 的折 旧， 因此 ， 在房地 产评 估过程 的折 旧对象仅 指建 筑物 ；而在会 计核算 方
元
物、 器、 械、 机 机 运输 工具 以及其 他 与生 产 、 营有关 的 经 设备 、 器具 、 工具 等。不 属于生产经 营主要设备 的物品 ，
单位价值在２ ０ 元 以上 ， 用期 限在 ２年 以上 的也应 作 ００ 使 为 固定资产 。
四、 旧年 限不 同 折
第５ 累计折 Ｉ＝ ５ ×５ １５ 元 年 Ｈ ３万 ￣＝ ７万