签订合作开发房地产合同应注意的法律问题
合作开发房地产合同纠纷 典型案例
合作开发房地产合同纠纷典型案例一、案例背景在现代社会，房地产合作开发是一个常见的商业模式。
但是，由于合作方之间的利益分配、责任承担等问题，很容易出现纠纷。
今天，我们就来探讨一下合作开发的房地产合同纠纷典型案例。
二、案例分析1. 合作方责任分配不明确在某个地区，A和B两个开发商合作开发一块地，但是在签订合同时对于责任分配等方面并没有做清晰的规定。
在项目进行过程中，双方发生分歧，最终导致合作失败。
在此案例中，合作双方在签订合同时没有充分考虑到责任分配等问题，导致后续纠纷的发生。
2. 业绩考核机制不健全另外一个案例是，C公司与D公司合作开发一处房地产项目，合作双方在合同中约定了业绩考核机制，但是具体的考核标准和权责并没有清晰规定。
在项目结束后，双方对于业绩的考核产生了分歧，最终导致了合同纠纷的发生。
这个案例中，虽然合作双方在合同中有规定业绩考核机制，但是具体的细节并没有明确规定。
三、纠纷解决方式在上述两个案例中，合作开发的房地产合同纠纷都是由于合同签订阶段的不完善导致的。
我们在合作开发过程中，应该更加重视合同的签订，并在合同中明确责任分配、业绩考核、合作期限等细节问题。
四、个人观点作为一名房地产从业者，我认为合作开发的房地产合同纠纷是一个非常值得重视的问题。
合同是合作双方之间权利和义务的约定，只有在合同中规定清晰，才能有效地避免纠纷的发生。
我们在实际操作中需要更加重视合同的签订工作，以避免不必要的合同纠纷。
总结在传统的房地产合作开发中，合同纠纷是一个常见的问题。
通过以上案例分析，我们可以看到，签订合同时责任分配、业绩考核等细节是导致纠纷的主要原因。
我们在合作开发过程中应该更加重视合同的签订，以避免不必要的纠纷发生。
我个人也将会在实际工作中更加重视合同签订的细节问题，以确保合作的顺利进行。
以上就是关于合作开发房地产合同纠纷的典型案例分析和个人观点，希望能对大家有所启发。
房地产合作开发的合同纠纷是一个十分复杂的问题，需要不断总结经验，完善法律法规，以保障合作双方的合法权益。
房地产合作开发中应注意的法律风险是什么
房地产合作开发中应注意的法律风险是什么随着社会的发展，⼈们⽣活的进步，在⽇常⽣活中，我们都知道在现在的社会⽣活中，有很多的房地产开发⼈员，并且由于⼈⼝需求量的问题，房地产⾏业存在着相应的暴利想象，故很多⼈都会想要拥有，那么在房地产合作开发中应该注意哪些法律风险呢？下⾯店铺⼩编就为⼤家介绍⼀下。
房地产合作开发中应注意的法律风险是什么1.合同不要约定保底条款。
联营合同的各⽅应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。
但有很多合作开发合同却约定：不论项⽬是否赢利，联营的其中⼀⽅均要收回投资或收取固定的利润。
根据最⾼⼈民法院《关于审理联营合同纠纷案件若⼲问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权⼈的合法权益，应认定为⽆效2.加强和完善对“共管账户”的管理措施。
在⾮法⼈型合作开发合同履⾏中，为办理合作开发项⽬的转账结算、投资资⾦使⽤资⾦收付活动，合作各⽅常常约定设⽴“共管账户”，以共同监督项⽬资⾦的使⽤。
在实践中，因“共管账户”的管理不规范⽽产⽣纠纷的例⼦很多。
有的合作⽅疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另⼀⽅控制。
为了保护合作各⽅的利益，需要合作各⽅在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使⽤管理办法。
尤其是预留印鉴中的财务章和⼈名章不应由⼀⽅掌管，⽽应由各⽅分别管理，这样有利于合作各⽅相互制约和监督。
3.不能借合作开发之名，⾏借贷之实。
例如，房地产合作开发合同中的投资⽅与⼟地⽅约定：投资⽅仅提供资⾦，不承担其他义务，由对⽅在项⽬完⼯后返还出资⽅的本⾦及利息。
根据国家有关法律和中国⼈民银⾏发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资⾦收取利息，是被禁⽌的。
因此，以合作开发为名，⽽⾏借贷之实，也是⽆效合同。
根据最⾼⼈民法院《关于审理联营合同纠纷案件若⼲问题的解答》的规定，出借⽅只可收回本⾦，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款⽅则应处以相当于银⾏的利息的罚款。
合作开发合同8点注意事项
合作开发合同8点注意事项
1. 目标和任务清晰明确：在合作开发合同中，必须明确双方的合作目标和任务，确保双方有共同的理解和期望。
2. 责任和权利的明确：合作开发合同应明确双方各自的责任和权利，包括项目管理、决策权以及知识产权等方面。
3. 时间表和期限：合作开发合同中应明确项目的时间表和期限，确保合作进度能够按时完成。
4. 保密协议：如果涉及机密信息或商业机密，合作开发合同应包括保密协议，明确双方对机密信息的保护义务。
5. 费用和付款方式：合作开发合同中应明确项目费用和付款方式，确保合作关系的财务方面得到良好的管理。
6. 变更和解决争议的机制：合作开发合同应包括变更合同条款和解决争议的机制，以便双方在发生变动或争议时能够有明确的协商和解决方式。
7. 终止合同的条件：合作开发合同应包括终止合同的条件，以及终止合同后各方的责任和义务。
8. 法律适用和管辖：合作开发合同应明确适用的法律和争议解决的管辖法院，以确保合同的有效性和执行力。
合作开发合同点注意事项
合作开发合同点注意事项合作开发合同点注意事项：
一、双方基本信息
双方需在合同中完整明确自己的名称、地址、联系方式、法定代表人、经营范围等基本信息，并确认双方签订本合同的真实意愿和权力。
二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任
1. 合作开发的主要内容：双方应明确合作开发的内容，如共同研发产品、共同销售、开展合作市场等，并规定双方的合作期限。
2. 合作方式：双方应明确合作方式，如合资、合作、授权、代理等方式，并规定各方的责任和义务。
3. 各方权利：双方应明确各自的权利，如知识产权、商标专利等，以及合同期内的分配方式。
4. 各方义务：双方应明确各自的义务，包括技术支持、服务质量、市场推广等。
5. 履行方式：双方应明确履行方式，如产品交付、支付方式、发票结算等。
6. 期限：双方应明确合同的期限，包括合作期限、产品交付期限等。
7. 违约责任：双方应明确违约责任，如违约方应承担的
赔偿金额、违约责任的认定等。
三、需遵守中国的相关法律法规
在合作开发过程中，双方应严格遵守中国的相关法律法规，如相关知识产权保护法律法规，以及质量管理标准等。
四、明确各方的权力和义务
双方在合作开发过程中，应明确各自的权力和义务，确保双方在合作中处理好关系。
五、明确法律效力和可执行性
合作开发合同要求在签订过程中遵守合同法等相关法律法规，签订后确保合同有法律效力和可执行性。
六、其他
根据具体合作开发的情况，还可以增加其他涉及注意事项的条款，以确保合同的完整性和安全性。
注意：以上内容仅供参考，如有具体合同纠纷请咨询专业律师。
房地产合作开发的民事法律风险及防范
房地产合作开发的民事法律风险及防范房地产开发合作是指土地出让方与开发商之间所签订的科学合理的协议，按照约定共同发展房地产，将土地变成经济价值。
本文主要探讨房地产合作开发中涉及的民事法律风险及防范方式。
一、合作开发过程中存在的民事法律风险1. 合规风险房地产开发合作在项目启动之前需要进行相关程序、手续审批，如果程序不合规、手续不全，可能会导致后续合作开发过程中的各种风险。
具体而言，主要包括以下方面：•土地审批：土地出让方应当能够依法获取土地使用权，采取公开招标、公开拍卖、协商等方式确立土地使用性质和使用期限，确保取得土地使用权是确凿的。
•合同审查：在签订合同之前，双方需要逐一审查合同各项条款是否符合相关法律法规要求并达成共识，否则可能面临法律纠纷。
•投资审批：在开发过程中如果需要再次投资，就需要依据国家管理办法，进行相关审批手续，否则可能会被违法。
2. 民事纠纷风险凭借房地产合作开发的模式，双方承担的风险是不一样的，难免产生一些争端。
具体而言，主要包括以下几个方面：•立项风险：合作开发项目在立项阶段，由于合意无法达成，或法律政策发生变化，或者开发商资信出现问题，都可能导致合作关系解除，或投资款不能收回等风险。
•风险分摊方式：开发期途中，开发商将遭遇资金、品质、贷款其它问题，如何对风险做出合理、公正、清晰、合法的分摊成为了必须关注的要素。
•资金监管风险：合作开发中的投资款没有实现效益，或不按照要求使用，或存在滞纳、冻结等问题，都可能引发争端。
•质量风险：如果项目的质量标准出现争议，会影响投资商的利益和信任。
3. 合同风险房地产合作开发的核心是合同。
如果合同条款设置不合适、数据不真实、关系不明晰、衔接不到位，就会引起各种风险。
•调整风险：开发商与出让方在合作开发过程中，可能会因为市场变化、政策调整及房地产市场波动而调整相关计划，此类调整将直接影响合同标的，因此合同中需要规定调整前提条件和调整标准等相关规定。
房地产合作开发合同和项目转让合同应注意的问题
由于这 两类合 同的许 多环 节均 需有 法律规定
的政 府 批 准 手 续 和 法 定 条 件 ， 许 多 合 同 因 使
不 符 合 这 些 手 续 和条 件 而 导 致 无 效 。
（ ） 作 开 发 合 同应 约定 建 筑 面 积 增 加 九 合 时 的政 府 批 准 手 续 、 加 面 积 的 成 本 和 增 加 增
（ ） 七 一个 地 块 上 合 作 开 发 涉及 几 个 性质 不 同 的项 目， 分 别 立 项 、 别 进 行 审批 并 办 应 分
理不 同的证照。
（ ） 作 开 发 各 方 的投 资 回 报 方 式 ， 八 合 应 按 是 否 以开发 项 目的房 屋 为 标 的分 别 规 定 权 利 义 务 。投 资 回报 系 约 定 分 房 的 ， 明确 房 应 屋 分 配 的 具 体 办 法 ； 资 回 报 系 分 配 利 润 投
、
夫 妻 共 同所 有 。 主要 包 括 ： 妻 双 方 夫
在婚 姻 关 系 存 续 期 间 一 方 或 双 方 购 置 的 房 屋 ； 前 一 方购 置 ， 后 共 同使 用 、 营 、 理 婚 婚 经 管
八 年 的房 屋 ； 承 或 赠 与 所 得 的房 屋 。 夫 妻 继 双 方对 共 同所 有 的 房 屋 有 平 等 的 处 理 权 ， 任 何 一 方 都 不 能 无 视 他 方 意 志 擅 自处 理 。 因
法。
的 问 题
（ ） 明 确 合 作 各 方 的 开 发 资 质 或 取 得 一 要 资 质 的 相 应 责任 。 （ ） 约定先合 伙 或合作 、 成 立项 目 二 要 后 公 司 的方 式 ， 其 承 担 民 事 责 任 方 式 先 后 不 因 同 ； 明确 先 后 的 权 利 义 务 关 系及 办 理 相 应 要 手 续 的 责任 主体 。 （ ） 成 项 目公 司合 作 开 发 的 ， 明 确 三 组 要
房地产开发商与代理商合作注意事项
房地产开发商与代理商合作注意事项房地产开发商与代理商之间的合作是房地产行业中非常重要的一环。
开发商需要代理商在销售渠道上提供帮助，而代理商则需要开发商提供优质的产品和好的服务，共同获得双方的利益。
但是，房地产开发商与代理商之间的合作也需要遵守一些注意事项，以保证合作的顺利进行。
合作方式合作方式是房地产开发商与代理商合作中首先需要考虑的问题。
常见的合作方式有以下几种。
直接代理直接代理是指代理商和开发商签署合作协议，直接代理开发商的项目。
代理商在销售过程中，要负责宣传、销售和收款等工作。
委托代理委托代理是指开发商委托物业服务公司或品牌代理商，对其所开发的项目进行销售、推广和宣传。
此种模式下，代理商需要向物业服务公司或品牌代理商缴纳一定的佣金，物业服务公司或品牌代理商再向开发商收取一定的委托代理费。
物业合作物业合作是指开发商和物业公司合作，物业公司提供销售、推广和宣传等支持，同时还承担该项目的物业管理工作。
在商讨合作方式时，应综合考虑其优缺点，并根据双方实际情况选择最适合的合作方式。
合作协议在选择好合作方式后，双方必须签订合作协议。
合作协议是合作双方之间的一份法律协议，其内容应包括以下方面：合作方式与责任协议中需要明确双方的合作方式以及各自的责任。
包括所代理项目的类型、售价、佣金比例、销售期限、合作期限等。
佣金支付佣金支付是合作协议中最为重要的部分之一。
应当明确佣金的支付方式、时间、比例及其结算方式。
只有明确了佣金的支付，才能保证代理商的合法权益。
宣传与推广协议中需要明确宣传和推广的责任。
包括广告宣传的承诺、接受媒体采访的承诺、代理商自行活动的限制等。
项目细则协议中需要将所代理项目的详细信息进行说明，包括建筑高度、景观、物业服务等方面，以便代理商在销售过程中给顾客提供更加全面的信息。
终止合作合作协议应当在协议内容中规定如何终止合作。
双方在合作关系中出现利益冲突或其他原因时，应协商终止合作。
经营风险控制在房地产开发商与代理商合作过程中，双方也需要注意经营风险控制。
签订合作开发房地产合同应注意的法律问题.doc
签订合作开发房地产合同应注意的法律问题-三、当事人请求分配开发利益时应注意的问题该解释第十九条规定：在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。
根据上述规定，房地产合作开发合同当事人在订立合作合同时，应注意审查合作方是否取得了项目开发所需的审批文件，如果在订立合同时尚未办理相应的审批手续，应及时督促负有相应义务的合作方办理相应的审批手续；在合作过程中，应妥善行使本方的监督权利。
四、关于不同收益分配的约定对合同性质的影响在合作合同中，当事人往往出于自身利益的考虑，而对收益分配有不同的约定，然而，不同的约定，往往带来不同的结果。
对于不同的收益分配约定，司法解释作出了如下规定：（一）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；（二）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；（三）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，因收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；（四）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
因此，按照上述规定，合作收益分配方式的约定，直接决定着合同性质，进而决定着当事人合同目的能否得到实现。
如果合作各方在签订合同和履行合同中没有按照法律规定进行，就算合作收益分配方式的标准和比例再高，在实现收益时，合作方在发生争议，那么所有约定也是无效的，都必须依照法律的规定来确定。
这样，就会出现原来约定分配比例低的一方最后得到的收益远远大于约定，而约定分配比例高的最后得到的收益远远小于约定，甚至会出现所得收益被收缴等情况，这可能会导致合作方投资的失败。
房地产开发商与代理商合作注意事项
房地产开发商与代理商合作注意事项房地产开发商与代理商合作注意事项1. 引言房地产开发商与代理商之间的合作是商业发展中常见的一种合作模式。
房地产开发商通过代理商的销售渠道和服务能力，实现房地产项目的快速销售和推广。
，在房地产开发商与代理商合作过程中，存在一些需要注意的事项。
本文将详细介绍房地产开发商与代理商合作的注意事项，以便双方能够更好地合作和取得共同的商业成功。
2. 合作目标的明确在合作开始之前，房地产开发商与代理商应明确双方的合作目标。
合作目标可以包括销售指标、市场份额、品牌推广等方面的要求。
通过明确合作目标，双方能够更好地协调合作方向和资源配置，确保合作的有效进行。
3. 合作方式与合作模式的选择在合作方式上，房地产开发商与代理商可以选择不同的合作模式，如独家代理、非独家代理或合作开发等。
不同的合作模式有不同的优势和限制，双方需要根据自身的需要和实际情况选择最适合的合作模式。
4. 权责的明确在合作关系中，双方应明确各自的权责。
房地产开发商应明确代理商的销售权和代理权范围，以及代理商的责任和义务。
代理商在代理销售过程中应遵守相关法律法规和合同约定，并对销售过程中的风险承担相应的责任。
5. 合作协议的签署房地产开发商与代理商应签署合作协议。
合作协议应包括合作的条款和条件、合作期限、双方的权益和义务等内容。
签署合作协议可以有效地保护双方的利益，避免合作中的纠纷和争议。
6. 信息沟通与流程管理在合作过程中，房地产开发商与代理商应建立良好的信息沟通和流程管理机制。
双方应及时交流销售进展、市场动态、竞争情况等重要信息，确保信息的准确性和及时性。
，双方还应建立合作流程，明确各环节的责任和流程，确保合作的高效进行。
7. 培训与支持为了提高代理商的销售能力和服务水平，房地产开发商应提供培训和支持。
培训可以包括产品知识、销售技巧、市场分析等方面的内容。
通过培训和支持，代理商能够更好地了解产品特点、把握市场需求，并提供专业的销售服务。
房地产开发协议书的风险和注意事项
房地产开发协议书的风险和注意事项一、引言房地产开发协议是进行房地产开发项目合作的重要文件，其中涉及到的风险和注意事项对于双方的合作至关重要。
本文将就房地产开发协议书中的风险和注意事项进行详细探讨。
二、开发项目风险1. 市场风险房地产市场的波动性较大，投资者应意识到市场需求、政策调整等因素对项目可行性的影响。
在签订开发协议前，双方应对市场进行充分的调研和评估，以确保项目的可行性和长期稳定的投资回报。
2. 法律风险房地产开发涉及到的法律法规繁杂，包括土地法律、建筑法律、环境法律等等。
双方在签署协议前应咨询专业律师，确保协议符合相关法律法规，并充分考虑未来可能发生的法律风险。
3. 资金风险房地产开发项目通常需要大量的资金投入，包括土地购置、工程建设、营销推广等费用。
双方应确保项目能够获得充足的融资，防范资金短缺的风险，以确保项目的顺利进行。
4. 技术风险房地产开发项目需要涉及土地规划、建筑设计、工程施工等技术方面的问题。
双方应确保项目具备合适的技术支持，避免由于技术问题导致的工程质量问题和项目延误。
5. 市场竞争风险房地产市场竞争激烈，双方应对项目周边的竞争情况进行充分了解，并制定合适的竞争策略。
同时要注意对项目的特色和市场定位，以在竞争中脱颖而出。
三、开发协议注意事项1. 完善合作条款协议中应包含明确的项目描述、各方的权责和义务、合作期限和终止条件等条款。
各项协议都应能够合理保护各方的利益。
2. 规避风险措施协议中应包含相应的风险防范措施，包括但不限于充分考虑市场波动、制定解决争议的方法和程序、明确违约责任等。
3. 明确资金分配和返还机制开发协议应明确资金的分配方式、支付时间和方式，并在项目终止或完工后规定资金的返还程序。
4. 认真审查土地使用权和规划审批文件在签署协议前，双方应认真审查土地使用权和规划审批文件的合法性和真实性，确保项目可行和符合相关法律法规。
5. 充分调研市场和项目潜力双方应进行充分的市场调研和项目潜力评估，确保项目的可行性和投资回报，并在协议中体现相关调研数据和结果。
房产合作开发法律风险及防范
《城市房地产管理法》第 28 条规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开辟经营房地产。
《解释》第 14 条进一步规定，合作开辟房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开辟房地产为基本内容的协议。
合作开辟房地产合同(以下简称“合作合同”)通常具有如下特征：(1) 主体的特殊性，合作一方应具有房地产开辟经营资格； (2) 标的的特殊性，用于合作开辟的土地标的只能是出让国有土地使用权，以划拨方式取得土地未经批准不能成为合作开辟经营的土地；(3) 合同内容的特殊性，合作开辟合同，须以开辟房地产为基本内容。
合作方共同投资，共享利润、共担风险。
在形式上，有时表现为承揽合同与互易合同的混合，有时表现为合伙合同，其内容具有特殊性，为混合性质。
合作开辟房地产，通常分为项目公司型合作开辟和非项目公司型合作开辟。
项目公司型合作开辟，又叫法人型合作，是指合作各方可以组成项目公司共同经营房地产，相关事宜以项目公司名义办理，合作各方权利义务由项目公司章程和股东会议决定。
非项目公司型合作开辟，又叫合伙型合作，本质是合同行为，相互之间权利义务取决于合作协议。
对项目管理有两种方式：一是组建合作管理机构，对合作重大事项作出决定；二是不成立联合管理机构，只按合作合同约定各自独立履行义务。
非项目公司型合作手续简便、费用低，但容易滋生纠纷，具有较大法律风险。
根据我国现行法律法规的规定，依法取得房地产开辟企业营业执照及房地产开辟资质证书，是从事房地产开辟经营的必要条件。
对于合作开辟而言，其主体要求的关键在于，合作各方中至少应有一方具有房地产开辟经营资格，同时这也构成为了影响合作合同效力的重要因素。
《解释》第 15 条规定：“合作开辟房地产合同的当事人一方具有房地产开辟经营资质的，应认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开辟经营资质的，应当认定合同无效。
房地产合作开发协议中的风险划分和利益分享
房地产合作开发协议中的风险划分和利益分享在房地产项目的开发过程中，为了最大程度地减少风险并实现利益的共享，开发商和投资商之间常常达成合作，签订房地产合作开发协议。
本文将探讨房地产合作开发协议中的风险划分和利益分享的相关内容。
一、风险划分在房地产项目合作开发中，涉及的风险众多，主要包括市场风险、土地风险、资金风险等。
为了公平合理地划分这些风险，协议中可以采取以下方式：1. 合作方风险担保：合作方在签订合作开发协议时，可以约定各自承担一定比例的风险。
例如，开发商承担30%，投资商承担70%。
这样一来，无论是市场风险还是资金风险，都能按照约定的比例进行划分，避免一方承担过多的风险。
2. 分阶段划分风险：房地产项目的开发一般分为前期规划、中期开发和后期销售等阶段。
协议中可以根据不同阶段的风险特点，划分相应的风险责任。
比如，在前期规划阶段，主要是土地调查和开发方案设计，由开发商承担较大的风险；而在后期销售阶段，则投资商的风险相对较大。
通过分阶段划分风险，能够更加合理地控制风险并保障各方的利益。
二、利益分享房地产合作开发协议中的利益分享是合作双方关注的重点。
下面是一些常用的利益分享方式：1. 投入产出比例：合作方可以约定投入资金的比例，按照比例分享项目的利润。
比如，开发商投资30%，投资商投资70%，那么最终利润也按照这个比例分享。
这种方式相对简单明了，容易操作，但需要双方有一定的信任和共识。
2. 风险利益平衡：协议中可以约定，在项目风险较大时，利益分享比例加大，以补偿承担的更多风险。
相反，风险较小的情况下，利益分享比例适当减少。
通过风险利益平衡的方式，能够激励各方更加积极地参与到项目的开发中。
3. 业绩奖励机制：合作方可以约定一些业绩指标，并根据实际达成的业绩给予相应的奖励。
例如，项目的销售额超过预期，则合作方可以分享额外的利润；反之，销售不达预期，则奖励相应减少。
通过设立业绩奖励机制，能够推动双方共同努力，实现项目的共同利益。
房地产合作开发的法律特征与法律风险提示
房地产合作开发的法律特征与法律风险提示随着城市化进程的不断加速，房地产开发行业成为了一个朝阳产业，并形成了以房地产公司为主导的开发模式。
然而，随着房地产市场的竞争加剧，开发企业面临越来越大的市场风险，这就需要开发企业与其他企业开展合作开发，共同分享市场风险和开发成本，从而实现收益最大化。
本文将重点探讨房地产合作开发的法律特征及其法律风险，以便有关方面在合作开发中能够把握风险、防范风险，以达到既能共赢又能保障自身利益的目的。
一、房地产合作开发的法律特征作为一种合作开发模式，房地产合作开发固然有其合同合作协议的基础，更重要的是有其法律特征：1. 风险共担房地产合作开发模式下，各方需共同承担市场风险和资金风险，因为开发企业往往会将一些风险与合作方共同分摊。
2. 收益共享房地产合作开发模式下，各方模式的收益往往通过销售后按约定的比例进行分成，因此各方都应该亮明自己的收益比例，确保自身利益。
3. 管理分工在房地产合作开发模式下，各方往往根据各自的专业能力和资源优势，分工明确，实现合作的互补。
4. 法律约束房地产合作开发过程中，各方应遵循合同约定，确保合法合规，在法律范围内进行合作。
二、房地产合作开发的法律风险提示与房地产开发行业相伴相生的是各种法律风险。
因此，在房地产合作开发过程中，各方应注意以下几个风险：1. 合同风险房地产合作开发的基础是协议合同，对于各方而言，要严格遵守合同协议，因而需要各方了解、掌握相关法规、法律条款、反复确认各方约定，确保协议合同的完整性和有效性。
2. 担保风险为防范资金风险，开发商往往需要向银行等金融机构提供抵押担保和质押担保，对于受担保方有义务关心所担保的资产和资金存在的可能风险，确保双方利益均衡，保证风险可承受。
3. 法律责任风险在房地产合作开发中，一旦开发项目违反相关法规，就会导致巨大的法律风险，需对所开发的项目规划、审批、期限限制、符合环境保护要求等进行严格的要求和把控，确保不产生违规情况。
签订房地产合作开发合同需注意的几个问题
签订房地产合作开发合同需注意的几个问题房地产合作开发合同是指两方或者两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例、约定方式分享利益的协议。
广义的房地产合作开发合同的外延非常丰富，只要是两方或两方以上当事人约定合作在土地上增添建筑物的活动，都属于房地产合作开发合同。
它不限于一方出地另一方出资，也可以是双方共同出地出资；不限于开发后进入市场，也可以是建设完毕后归自己使用；合作的主体也不限于单位之间，而可以是单位与自然人之间，或自然人与自然人之间。
一个有合格资质的开发企业如果既有土地，又有资金、技术、劳务等要素，它完全可以自主完成开发而不必寻求合作。
但在实践中，往往是有土地的一方没有资金，有资金的没有土地或资质，而合作开发可以有效的整合各种要素，实现共赢，因此，房地产合作开发正在成为一种重要的开发模式。
房地产合作开发合同由于履行周期长，投资密度高，涉及的风险利益因素又比较多，因此是一个很容易发生纠纷的过程。
在此，我们将签订房地产合作开发合同需注意的几个重点问题提出来，以求准备寻求合作开发的当事人顺利实现和谐合作和共赢。
（一）主体要求在签订房地产合作开发合同时，至少有一方需要有房地产开发经营资质。
如果双方均不具有开发资质，但是在形成诉讼前一方取得开发资质的，或者双方已经成立房地产公司的，合同仍然可以认定有效。
当然，如果项目经批准系自用性质，非用于向社会发售，对主体则没有开发资质的要求。
（二）土地性质要求依相关法律规定，房地产开发应当在国有出让土地上进行，因此，集体土地不能用于房地产开发，国有划拨土地非履行特定手续也不能用于房地产开发。
尤其需要注意，即使是领取了《国有土地使用证》的出让土地，也不一定绝对保证合法，还要注意土地证的发放部门是否市辖区政府或开发区政府，依照法律和最高人民法院司法解释的规定，市辖区和各类开发区政府无权出让土地。
合作开发房地产项目的法律风险防范指引讲解
合作开发房地产项目的法律风险防范指引一、项目合法性的法律风险1、项目公司开发资质不相符的法律风险：导致项目的开发报建等手续不能通过行政审批，合作目的难以实现。
防范措施：（1向工商登记部门了解项目公司设立前是否需要办理前臵行政审批；(2组建项目公司时,应确保该公司具备与所开发项目规模相适应的房地产开发资质.2、土地使用权存在瑕疵的法律风险：导致合同无效,房地产项目不能成立。
防范措施:（1审查土地使用权出让合同、土地使用权证书,以及通过向土地管理部门调查土地使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法、有无设定抵押的情况、是否被司法查封、土地用途与出让合同约定是否一致以及是否缴纳了全部的土地出让金;（2应将土地使用权过户至项目公司名下；(3以划拨方式取得的土地使用权作为投资的，应得到有关政府部门批准并补缴土地出让金。
3、项目未通过相关行政主管部门审批的法律风险:可能导致合同无效,以及项目将不能通过验收.防范措施:签订合作开发合同时,必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和办理期限,并约定未能如期办理的违约责任，以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果，赔偿合作方因此所承受的损失。
二、合作模式选择不当的法律风险:可能导致我方须承担与项目无关的债务。
防范措施：(1房地产开发实践中，主要有合伙型联营模式（即不组建项目公司，直接以一方或多方名义进行房地产项目开发和法人型合作模式(即由合作各方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司进行房地产项目开发这两种合作方式，签订合同之前应认真调查项目的实际情况,选择最有利于我方的合作方式；（2建议优先选择法人型合作模式，由合作各方共同出资设立项目公司,将合作各方的权利义务限制在项目公司范围内,采取该模式有利于加强管理，减少纠纷，降低风险.三、合作方资信不真实的法律风险1、合作方履约能力不足的法律风险:导致合同不能顺利履行，产生纠纷，不能实现合同目的。
防范措施:(1慎重选择合作伙伴，建议选择资金实力雄厚、运作规范的合作方;（2签订合同时应将与原件核对无误的有效营业执照、法定代表人身份证、资质证书、资信证明、批准文件证书、以及图纸作为合同的附件;（3收集合作方债权债务情况、实际办公地址、银行账号、资产等信息；(4考察合作方的诚信状况和最近一些成功项目的履行情况;（5我司若作为出资方,应当审查合作对方与该项目建筑公司、监理单位是否存在关联关系；(6审查合作方对外往来函件，尽量排除存在潜在债务的可能性。
房地产项目合作开发的法律风险、对策及如何起草合作开发房地产合同(整理)
房地产项目合作开发的法律风险、对策及如何起草合作开发房地产合同（一）概述1、概念、性质根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，所谓的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
按照该司法解释对合作开发房地产的定义，可以看出，合作开发房地产有三个法律特征：一是，共同出资；二是，共享利润；三是，共担风险。
近些年来，随着房地产业的发展，合作开发房地产的现象非常普遍。
上述司法解释摒弃了共同经营的要价，“共同经营”不是合作开发协议的法律特征，它并不影响法院对该协议性质的判断，使合作开发房地产不同于联营。
2、合作方式的多样化（１）从出资方式上看，当事人可以土地使用权、资金等有形资产出资，也可以技术、劳务等无形资产出资。
实践中，往往以土地使用权和资金作为出资。
（２）从组织方式上看，可以分为法人型（项目公司型）合作开发和合伙型、合同型合作开发（后两种统称为非法人型联营，即非项目公司型）。
现实中，因采用非项目公司型的合作方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非项目公司型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。
但“三资”企业的特殊性，一般采取项目公司型的方式合作开发房地产。
（3）对外名义上，可以以双方共同名义开发，也可以以其中一方的名义开发（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配销售款或者利润等（5）双方的资质上看，表现为双方都有资质，土地提供方没有资质但资金提供方有资质，土地提供方有资质但资金提供方没有资质。
（二）法律风险1、合作开发合同被认定无效的法律风险；在实务中，很多合作开发合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。
司法解释规定合作开发必须具备的特征为：共同投资、共享利润、共担风险。
房地产合作开发注意的问题
房地产合作开发注意的问题
房地产合作开发注意的问题
房地产合作开发注意的问题
（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
房地产合作开发注意事项
房地产合作开发方案合作开发房地产如何避免合作纠纷房地产合作开发方案——北京德恒律师事务所长沙分所冯正元律师一、合作建房双方如何出资合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金，还是双方既出资金又出土地，完全由合作双方根据自愿、平等的原则，进行协商，达成一致协议。
重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。
该土地如果还是行政划拨土地，应当由土地使用单位在国土部门办理手续，缴纳土地出让金，将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。
如果该土地是集体土地，应当首先在国土部门办理征地手续，由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地，再办理国有土地出让手续，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。
二、合作建房双方的主体资格合法合作开发双方法人的主体资格，根据我国《城市房地产管理法》等有关法规，如果合作开发是为了建商品房，其目的是为了出售盈利，那么，双方均应当是具有房地产开发资质，取得房地产开发企业执照的企业法人。
如果出让土地的一方建房的目的是为了解决本单位的生产或办公用房，不对外出售盈利，则该方相当于自筹自建，就不需要设立一家房地产开发公司。
一句话，只有房地产开发公司才能开发商品房，销售商品房，否则，就是主体资格不合法。
三、合作双方应共同报建合作开发强调“合作”二字，双方应当在合作开发合同中约定共同负责立项报建和工程施工，并按照投资比例享受权利、承担义务。
双方共同立项、共同报建，在一系列许可证件上共同列名，这既是享受权利，又是承担义务的表现。
如果合作建房双方在立项报建时只以一方的名义，而没有合作他方的名义，这在法律上就意味着是独家开发，而不是合作开发。
那么，房屋产权登记发证时，产权证上就是独家名称，没有合作他方的名称。
更通俗的说，出资的是双方，拥有产权的却是一方。
这等于是另一方应当分配的房产面积变为购买房产，性质完全变了。
如果合作双方共同立项报建，共同开发建设，产权发证时，按照双方的合同约定比例的房屋面积、楼层、位置分别发给双方房产权证，这实际上也节省了一笔重复缴纳的税费。
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签订合作开发房地产合同应注意的法律问题
作者：云南建广律师事务所李雪宇律师加入时间：2006-8-11 15:30:13 点击数：59
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。
房地产合作开发是市场经济条件下房地产市场发展的产物，由于房地产开发需要的资金量巨大，它的出现，在很大程度上缓解了合作双方在房地产项目开发前期面临的资金压力，因此，现阶段，房地产合作开发这一经营模式大量存在，在今后一定时期内，这一模式也还将继续存在和进一步发展。
由于房地产业在我国存在和发展的时间还很短，相应的管理制度还不健全，房地产法律法规也极不完善，致使在发生纠纷时，对相关法律问题不能形成统一认识和理解，特别是房地产合作开发，在以前的房地产法律法规中，基本上没有对涉及此方面的问题作出过规定，以致于在司法实践中对相关问题产生较大的争议和分歧。
然而，房地产开发是一项高投入的工作，一旦合作方产生分歧和争议，对相关法律问题的认定不同，将会对合作方产生非常大的影响。
因此，在司法实践中，亟需对相关问题有一个统一的规定，在此形势下，最高人民法院于2005年6月18日颁发了法释[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对房地产合作开发合同中出现的相关法律问题作出了明确的规定。
根据该解释的规定，房地产开发企业与他方合作进行房地产项目开发，在订立合作合同时，应注意以下方面问题：
一、对于合作开发合同的认定
该解释规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
”
根据此规定，合作方只有在合作合同中明确约定双方须“共同投资、共享利润、共担风险”并且实际操
作过程中也是以此为基础进行投资和利润分配的，才能视为合作行为。
二、关于合作合同效力的认定
该解释规定，合同开发房地产合同的当事人，必须要有一方具备房地产开发经营资质，如果合作方各方都不具备房地产开发经营资质，合作合同无效。
同时，该解释还规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。
因此，在合作方订立合作合同时，如果没有房地产开发经营资质的一方与他人合作时，应当审核合作方是否具备房地产经营开发资质。
非提供土地合作一方，要注意审核以土地使用权合作方的土地使用性质。
如存在于上述法律规定相违背的情况，则订立的合同无效，合同订立，如果因此发生纠纷，则不利于保证各自的权益。
三、当事人请求分配开发利益时应注意的问题
该解释第十九条规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：
（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；
（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
（三）擅自变更建设工程规划。
”
根据上述规定，房地产合作开发合同当事人在订立合作合同时，应注意审查合作方是否取得了项目开发所需的审批文件，如果在订立合同时尚未办理相应的审批手续，应及时督促负有相应义务的合作方办理相应的审批手续；在合作过程中，应妥善行使本方的监督权利。
四、关于不同收益分配的约定对合同性质的影响
在合作合同中，当事人往往出于自身利益的考虑，而对收益分配有不同的约定，然而，不同的约定，往
往带来不同的结果。
对于不同的收益分配约定，司法解释作出了如下规定：
（一）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；
（二）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；
（三）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，因收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；
（四）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
因此，按照上述规定，合作收益分配方式的约定，直接决定着合同性质，进而决定着当事人合同目的能否得到实现。
如果合作各方在签订合同和履行合同中没有按照法律规定进行，就算合作收益分配方式的标准和比例再高，在实现收益时，合作方在发生争议，那么所有约定也是无效的，都必须依照法律的规定来确定。
这样，就会出现原来约定分配比例低的一方最后得到的收益远远大于约定，而约定分配比例高的最后得到的收益远远小于约定，甚至会出现所得收益被收缴等情况，这可能会导致合作方投资的失败。
从以上分析可以看出，在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为。
对房地产合作开发当事人来说，只有对此问题有清醒的认识和把握，才能在与他人合作的过程中，最大限度的保护自身的合法权益，依法取得自己应得的收益。