对上海保障性住房建设的思考与建议

还根据新的历史条件做 了不少新的尝试 。
但 是 ， 们 也 应 看 到 ， 一 轮 保 障房 建设 我 这
的 内涵 有别于 以往 的 大规模 住宅 建 设 ， 特别是颇 受争议 的经济适 用房大量 建设 可能带来 的问题 ，大量 配套 商品房 可能
异化为投 资产 品 的问题 ，地段 相对优越
“ 军令状 ”方式确定开工 建设 目标 。 以千 亿 元单位 计 的大规模 保 障房 建设 ，从 决
策 程 序 、 规 划 和 建 设 程 序 的科 学 履 行 来
说 ，是 否太快 了点？ 三 是建设 模式似 曾
相 识 ，让 人 不 免担 心 。政 府 主 导 ，国企 运
作 ，各 大居住 社 区的 建设模 式让人 感觉
袁康 ， 上海 中大股份 有限公 司总经理 。
２ ０ ２ 住宅科技 ５５ ０ ９１／
Leabharlann Baidu ● 其
他
解 决 上 海 的 “ 荒 ” 难 题 作 出 了 历 史 房
理 部 门 积 极 预 判谨 慎 应 对 的 。 ２ 理清 概念 ，区别对待
引起争论 的住宅保 障措施 。随著社 会经
用 ， 也 应 看 到顾 村 、江桥 和 周 康 等 大 基 但 地 ，由于 路途 遥 远 、基础 设施 薄弱 和 公 共 配 套 项 目缺 乏 等 种 种 原 因 ， 开 发 过 程 艰 难 曲折 、交付 使 用 困难 重重 、大 量 空房 闲
是指面 向中低收入 家庭 出售 ，享受 政府 政策优 惠 ，限定 建设标准 、供应对 象 、销售价格 的政策性 保障住房 。按理 说这项 造福于 广大城镇居 民的 民生措施 应该 受到普遍欢 迎和最 广泛推广 。可情 况 并 非如 此 ，有 两 个 现 象值 得 引起 注 意 ：一是 经济适用 房建设饱 受争议 ，这 项 措施 的存废甚至成 为好 多年全 国 “ 两 会 ”期 间代 表委 员们激 烈争论 的焦 点 ； 二 是上海作 为最大 的经济 中心和商 品房 价最 高的城市 之一 ，十 多年 来经济适用 房 建设还是盲 点 ，是全 国为数极少不搞
宅 ，是 需 要 采 取 不 同 对 策 措 施 区 别 对 待 的。二 是 运 作 过 程 仓 促 激 进 ，难 免 考 虑 不
注重产 销挂 钩等 ，还是 必须 在保 障房建
设 中 给 以贯 彻 的理 念 。
加 快 保 障 房 建 设 ，体 现 了 党 和 政 府 推 进 民 生 工 程 构 建 和 谐 社 会 的 大 政 方 针 ， 对 于 平 抑 高 企 的 房 价 和 解 决 中 低 收 入 市 民 的 住 房 困 难 问题 ，具 有 非 常 重 要 的 意 义 。
房 建 设 和 大 型 居 住 社 区 建 设 ，提 法 的 前 后 不 一让 人 搞 不 清 这 ２０ ０万 ｍ ０ 究 竞 是
好像 又 回到 了计 划经济 年代 。这样 的运 作难说好坏 ，但尊重市场经济规律、利用
市 场 机 制 提 高 资 源 配 置 效 率 和 住 宅 建 设
建 什么 类别 的保 障住宅 ？ 目标 客 户到底 是 哪些７ 其 实 ，保 障房 所含 不 同类别住
出于对建立完善上海住房保障制度的
热 心 ， 者 经 过 深 入思 考 ， 这 里 回顾 ３ 笔 在 Ｏ
周 。从年 初宣 布 的保 障房 年 内开工 面积
４ ０ ， ９月份 变成 了计 划 开 工 约 １２ ０ ０万 到 ０ 万 ｍ 那 些 几 无 基 础 设 施 的 建 设 基 地 都 。 是 通 过 突 击 选 址 圈地 突 击 规 划 设 计 ， 以
购 房 意 愿 。 至 于 那 些 购 房 进 户 而 不 实 际
入住 导致大量 房屋隐性 空置 的问题 ，更 是管理部门力所不能及 的了。 今年 以来 ，加 快保 障房 建设步 伐的
“ 年 建成 ２ ０ ０万 ｍ ’该 是 最 新 一 轮 五 ０
政府主导 的大规模住 宅建设 。令人 欣慰 的是 ，这 一次大动作 除 了以往 政府号 召 企 业 雷厉风 行响 应 的传统 得 以延续 外 ，
益 有 可 能 引 起 不 公 平 占有 并 导 致 腐 败 现 象 的 产 生 。 十 多 年 来 不 少 城 市 在 建 设 和 销 售 环 节 太 多 不 尽 人 意 之 处 的 发 生 ， 也 是 争 论 不 断 的 原 因 。 完 善 经 济 适 用 房 实 行 办 法 的 目 的 ， 就 在 于 让 该 获 得 者 享 受 ，将 不 该 获 得 者 拒 之 门 外 。 上 海 已经开 始大 规 模 的经 济 适 用 房 建 设 ， 再 去 追 究 为 什 么 长 期 不 搞 的 原 因 已 没 有 什 么 实 际 意 义 。 但 是 ，分 析 研 究 上
２０ ０ ９年以来 ，关于加快上 海保障性 住房建设步伐 的各种报道 不断见诸媒体 ，
从政 府 管理 部 门到 各大 国 有房 产企 业 ， 都 已行 动 起 来 为 实现 “ 年 开 工 ４ ０万 ， 每 ０
五 年 建 成 ２ ０ ０万 ｍ 的 目标 而 努 力 。 ０ ”
多 年 来 由政 府 主 导 的 住 宅 建 设 历 程 ，分
析 目前 保 障房 建设 中 存在 的 问题 矛盾 ， 提出 自己对完善住房 保障制度 的建议。
１总 结 经 验 。谨 慎 应 对 政 府 主 导 的 大 规 模 住 宅 建 设 ， 在 上 海 已经 有 ３ ０多 年 的历 史 了。 自上 世纪 ７ ０ 年 代 后 期 开 始 延 续 了十 多 年 的 第 一 轮 住 宅 建 设 高潮 ，使 曲阳 新村 、 长 白新村 、 田 林 新 村 等 几 十 个 居 住 区相 继 建 成 ， 为
房 。 虽 然 国 家 住 建 部 最 近 也 在 相 关 文件
中似乎 确认 了用 于拆 迂安置 的 配套 房纳 入 保 障房建 设范 围 ，但笔者 认 为 ，将 配 套 商品 房纳 入保 障性住 房范 畴在概 念上 是 很 牵 强 的 。 上 一 轮 政 府 主 导 的 以顾
村 、 江 桥 、 周 康 为 代 表 的 一 批 大 基 地 配 套 房 建 设 ， 实 行 的 是 政 府 主 导 、市 场 化 运 作 的 模 式 ， 由于 生 产 建 设 过 程 包 揽 很 多 ，而 最 后 达 成 销 售 回 笼 资 金 却 取 决 于 购 房 家庭 的 意 向 ，形 成 产 销 脱 钩 的现 象 ，从 实 践 来 看 主 要 存 在 四 方 面 问 题 ：
ｓｒ ｔ ｙ ａ ｂａ ａ ｔ ｒｐｌｎｎｉ ｏ ａ ｈａ ． ｔａｅｇ ｎｄｕｒ ｎ ｍ ｓｅ ａ ｎｇ ｆ ｒＳｈ ｎｇ ｉ
【 ｅ ｗｏｄ Ｓ ａｇ ａ， ｅｆｒ—ｒ ｎｅ ｏ ｓ ｇ ｃ ｎｔ ｃｉｎ ｐａ ｎｎ Ｋ ｙ ｒｓ】 ｈ ｎ ｈ ｉｗ ｌ ｅｏｉ ｔｄｈ ｕｉ ，ｏ ｓ ｕｔ ， ｌ ｉｇ ａ ｅ ｎ ｒ ｏ ｎ
■ 袁 康 Ｙ ａ ａ ｇ ｕ ｎＫ ｎ
【 摘 要 】文章针 对上 海 市多年 来各 类保 障性住 房 建设 的称谓 、 内涵和 配套等
存 在 的 问 题 ，提 出 符 合 上 海 长 期 发 展 战 略 和 城 市 总 体 规 划 要 求 的 具 体 建 议 。
【关 键 词 】上 海 市 ；保 障 性 住 房 ；建 设 ：规 划 【 ｓｒｃ 】 ｅｅｉ ｉｇｐｏ ｌ ｌ ｉｇｔ ｅｔｌ，ｏ ｎ ｔｔ ｎａｄｃ ｍｐｅ Ａｂ ｔ ｔ Ａｓｏｔ ｘｓｎ ｒｂｅ ｒ ａ ｎ ｔ ｔ ｃ ｎ ｏａｉ ｎ ｏ ｌ ａ ｔｈ ｔ ｍｓｅ ｔ ｏ ｈ ｉｅ ｏ —
济的不断发展 ，政府应该逐步 降低 门槛 ， 扩大廉租房 救助范 围 ，让 更多 的市 民从
中 受益 。 ２２经 济 适 用 房 ．
性 的贡 献。最近一 次政府主 导的大规 模
住 宅 建 设 ，可 说 是 自 ２ ０ 开 始 的 “ ０ ３年 两
个 １０ ０万 ”工程 了。开发商通 过招标 ０
获 得 土 地 开 发 权 ，政 府 限定 房 屋 销 售 途
虽然 目前进行的大规模住宅建设常被 统称为 “ 保障性住房建设 ” ，但政 府为解 决 不同层次 中低 收入 家庭住房 困难而 采
取 的措 施 应 该 是 各 不 相 同 的 。 笔 者 认 为 ，
径和房 屋售 价 ，运作似 乎一切都 在掌控 之 中。但是 ，几年过 去了 ，“ 两个 １０ ０ ０ 万 ”工程却有点不了了之的味道。不能否
其
他＿
对上海保障性住房 建设 的思考与建议
Ｔｈ ｏｕ ｔａｎ ｇｇ ｓ ｉ ｎ ｆ ｅｌ ｅ ｏｒ ｔ ｄ ｅ Ｔｈ ｇｈ ｄ Ｓｕ ｅ ｔｏ ｏｒＷ ｆ ａｒ － ｉ ｅ ｅｎ Ｈｏ ｓ ｎ ｎ ｔｕ ｔ ｎ ｉ ａｎ ｈ ｉ ｕ ｉｇ Ｃｏ ｓ ｒ ｃ ｉ ｎ Ｓｈ ｇ ａ ｏ
售 的政 策 性 保 障 住 房 。 实 行 廉 租 房 救 助
城 镇 居 住 困 难 的 最 低 收入 家 庭 ， 是 最 少
保 障性 住房建设 具有现 实的意义 。第一
轮 大 规 模 住 宅 建 设 是 在 计 划 经 济 模 式 下
运作 的 ，其消化 形式是 以房屋 福利 分配 为产品的基础 。时过境迁 ，“ 两个 １０ ０ ０ 万”工程则 处在 了一 个全新 的历史条 件
的经济适用房 与商 品房 基地 混杂可能 引 起 的矛盾 ，以及延续开 发外环 线外大 型 住宅基 地可 能继 续扩大房 屋空置 和隐性
闲 置 规 模 的 问题 等 等 ，都 是 需 要 政 府 管
５６ 住宅科技 ／０ ９１ ２ ０ ．２
其
他一
经济 适 用 房 自推 出 以来 引 起激 烈争 论 的原 因 ， 主 要 在 于 其 所 含 的 公 共 财 产 利
ｔｏ ｆａ ｌ ｎ ｅｆ ｒ ｏ ｉ ｎ ｅ ｏｕｓｎ ｏｎｓｒ ｃ ｉ ｎ ｉ ｈａ ｈａ ｈｅ ｅｙｅ ｒ ，ｈｅ ｉ ｎ ｏ ｌ ｄｓｏｆｗ ｌａ ｅ— ｒｅ ｔ ｄ ｈ ｋｉ ｉｇｃ ｔｕ ｔｏ ｎ Ｓ ｎｇ ｉｔ ｓ ａ ｓ ｔ ａ ｔ ｒｍ ａ ｕ ｈｏ ｋｅｓａｃ ｏｎｃ ｅ ｅ ｓ ｒ ｔ ｕｇｇ ｔｏ ｈｉｈ ｃ ｏｒ ｉｈ ｔ ｏｎｇ ｔ ｒ ｅｖ ｌ ｍ ｅ ｔ ｅｓｉ ｎ ｗ ｃ ａ ｃ ｄｓｗ ｔ ｈｅｌ —ｅ ｍ ｄ ｅ ｏｐ ｎ
下 ，经 过 多 年 住 宅 商 品 化 过 程 的 房 地 产
市场 初步形成 ，住宅产 品消化 的主动权
已 由 卖 方 市 场 变成 了买 方 市 场 。 福 利 分
配转 变为市场销售 的买卖 关系 ，使住宅 产品衍 生出 了财产利 益 的转移关 系。管 理 部 门可以通过搭桥确 定销售 对 象和 限 定销售价格 ，但难 以决定购房 者 的真 实
待 的重 要性 和必 要性 。 ２１廉 租 房 ． 主 要 指针 对 解决 城 市 低 收入 家庭 住 房
置等 问题 的存在是相 当严重的。
回顾 ３ ０多 年 政 府 主 导 的 大规 模 住 宅
建设 ，总结其 中的经验教训 ，对于 目前 的
困难 ， 照限定标准建设、筹措的只租 不 按
经 济适 用房 的城 市 。
定 配套 商品房建 设对拆迁工 作的促 进作 理 清概 念内涵 ，区 分保 障房不 同类别采
用 不 同 的 建 设 实 施 对 策 ，具 有 非 常 重 要 的 意 义 。 下 面 ， 通 过 对 目前 上 海 几 种 主
要 的保 障房 类别 的分析 ，来 说 明区别对
笔者从事住宅建 设业 务工作 已经 ３ ０多年 时 间 ，参 与政府 主导 的大规 模住 宅建 设
和 多 年 房 产 开 发 管 理 的 经 历 ，让 我 对 目 前 的保 障 房 建 设 工 作 在 欣 喜 之 余 ，也 产 生 了种 种 忧 虑 和 不 解 ：一 是 提 法 不 一 ，往 往 引 起 概 念 模 糊 。 经 济 适 用 房 ，配 套 商 品 房 ， 中低 价 商 品 房 ，还 有 笼 统 的 保 障