《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》分析整理
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知
关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知一、背景我市长期以来在城市更新实施工作中积极推进，使城市面貌焕然一新，市民生活质量得到明显提升。
然而，随着城市发展的进一步加快，城市更新的任务也越来越繁重。
为了更好地推进城市更新工作，提高工作效率和质量，现制定以下措施。
二、加强组织领导和协调1.成立城市更新工作领导小组，由市政府主要领导亲自挂帅，统一领导工作，做出重大决策，并推动各部门合作。
2.建立城市更新工作协调机制，包括定期召开联席会议，解决各部门间合作中的问题和矛盾，确保工作的顺利推进。
三、完善规划和政策支持1.制定城市更新规划，明确城市更新的方向和目标，确保更新工作按照规划进行，提高工作效率和质量。
2.加大对城市更新的政策支持力度，包括财政资金的适度增加，优惠税收政策的制定，提高土地使用效率等。
四、加强资金保障1.加强引资工作，积极吸引社会资本参与城市更新，提供资金保障。
同时，建立专项资金，用于城市更新的运营、维护和管理。
2.探索建立市场化的融资渠道，通过发行城市更新债券等方式，筹集更新资金。
五、完善人才培养和队伍建设1.加强对城市更新工作人员的培训和学习，提高其专业素质和管理能力。
同时，加强团队建设，组建一支高素质、专业化的城市更新队伍。
2.对城市更新项目实施单位进行评估和监管，确保项目质量和施工进度，提高效益。
六、加强社会宣传和市民参与1.加强城市更新工作的宣传力度，向市民普及城市更新的重要性和意义，提高市民对城市更新工作的理解和支持。
2.鼓励市民参与城市更新工作，发挥市民的主体作用，对城市更新工作提出建议和意见，促进工作的有效推进。
七、加强监管和评估1.建立城市更新工作监管机制，加强对项目的监督和管理，防止违规和不合理情况的发生。
2.对已完成的城市更新项目进行评估，总结经验教训，提高工作质量和效益。
八、加强与周边地区合作1.主动与周边地区进行协商和沟通，加强城市更新规划的整体性和协同性，确保整个地区的一体化发展。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.08.17•【字号】深府办[2012]45号•【施行日期】2012.08.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知（深府办〔2012〕45号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
深圳市人民政府办公厅二○一二年八月十七日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻《中共深圳市委深圳市人民政府关于提升城市发展质量的决定》（深发〔2011〕8号）和深圳市人民政府《关于深入推进城市更新工作的意见》（深府〔2010〕193号），落实“十二五”期间城市更新各项工作目标，加快土地二次开发利用，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，制定以下暂行措施。
一、加快城市更新历史用地处置（一）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置：1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。
2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
3．政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。
前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。
4．处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。
工改保政策梳理
1《深圳市安居型商品房定价实施细则》深建规【2017】
13号
22017年5月2日《深圳市住房和建设局关于发布人才住房
户型面积和户内装饰装修设计指引的通知》深建规建【
2017】1号
面积（35㎡、65㎡-150
㎡），户型面积由区人才住
房主管部门研究批复，并报
市人才住房主管部门备案
3
4
2016年2月26日《中共深圳市委深圳市人民政府关于实
施人才安居工程的决定》深发【2010】5号
安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设、面向符合条件家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房
人才安居型商品房
52015年1月1日《深圳市人才安居办法》深府令273号
62013年4月8日《深圳市安居性商品房轮候与配售办法》
深建规【2012】10号
72016-7-30《关于完善人才住房制度的若干措施》深发
【2016】13号
82011年6月13日《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》深圳市人民政府令（第228号）
9安居型商品房申报流程
102010年3月3日《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》深圳市人民政府令第88号
112015年5月6日《关于促进安居型商品房用地供应暂行规
定》深规土【2015】226号
12《深圳市安居新商品房定价实施细则》深建字【2014】
98号
才安居型商品房。
城市更新类工改工最新政策要点解读
一站式工改产业更新运营平台|城市更新·产业运营·园区基金罗宇合一城市更新集团董事总经理广东省三旧改造协会副会长华勤城市更新研究院副理事长北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授相关政策1.深圳市城市规划标准：①用地性质、用地年限、容积率等基本信息指引；②建筑设计用途指引规范。
2.“1+6”文件：①产品建成以后后期销售或转让等要求限制；②销售收益分成、地价补缴等规范。
3.深圳市建筑设计管理规定：①产品建筑设计规范要求与指引；②关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）4.《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》：①高新北区工改工改造指引；销售突破：城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按配套物业基准地价的5倍补缴地价后可进入市场销售配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施。
工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让产权划分及销售：新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易改造前产业用房为非商品性质的高新技术产业升级改造项目和非高新技术产业升级改造项目，改造后，扣除政府回购创新型产业用房面积之外，其不超过新增空间的50%部分允许分割转让。
改造前产业用房为商品性质的产业升级改造项目，改造后允许分割转让。
上述受让对象应为高新技术企业或高新技术项目承担单位或南山区政府。
高新区北区产业升级改造后形成的新增产业用房，在办理房地产权登记并取得房地产权证书后，可以抵押，性质是商品房的，可以转让。
存量时代下深圳城市更新的规则构建
伴随着城市的超常规发展，2000年初深圳面临着土地空间、能源水资源、人口压力、环境承载等四个“难以为继”的困境。
2004年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》出台，“查处违法建筑暨城中村改造工作动员大会”拉开了全市城市更新工作的大幕。
自2009年深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》以来，深圳市城市更新活动进入到一个新的发展阶段。
2012年，深圳市存量土地供应首次超过新增供地，2013年，存量用地供应占比已达到70%，土地二次开发利用成为深圳城市发展空间的主要支撑。
截至2016年底，我市批准纳入更新改造计划项目近600项，拆除重建面积将近4 000ha，拆除重建类城市更新项目大小约6ha，平均容积率为5.47，平均土地移交率为30%。
通过城市更新，落实了74所中小学、159所幼儿园、2家医院、126家社康中心，并将提供1 268万平方米的产业用房。
毋庸置疑，城市更新正以前所未有的速度和力度影响着我们生活的城市。
相对零散的城市更新容易引发城市布局的紊乱在城市更新实施过程中，主要依据原有土地性质和权属来确定更新项目的用地范围。
而深圳市多年来城市空间快速扩张，各类用地的分布是犬牙交错的状态，相互之间有分隔和渗透，各类型旧区的空间范围并不能清晰地界定。
这一方面容易导致城市更新项目的零散，同时也导致许多亟待更新的地区，由于土地权属不清和土地利用状况复杂而难以开展城市更新工作。
而法定图则中划定的城市更新单元主要着眼于较小区域内的规划建设控制，也导致城市更新项目的布局较为零散，缺乏更大范围内对城市更新对象进行全面整合。
客观上导致以局部利益为主导的城市更新项目很难顾及城市整体功能和可持续发展的目标，加上更新路径依赖使得大量城市更新项目在功能方面选择呈现出趋同化的特征，很容易造成新的城市功能布局紊乱。
重经济利益，轻生态和空间环境品质的现实局面城市更新涉及多元利益主体，其中最主要的是政府、开发商与拆迁居民，他们三者的目的是不一致的，成功的城市更新必须依靠三者的合力。
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措
深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知(2016)【法规类别】城市规划与开发建设【发文字号】深府办[2016]38号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2016.12.29【实施日期】2017.01.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知（深府办〔2016〕38号）各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
关于《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(二)
关于《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的政策解读为深入贯彻落实城市更新“强区放权”依法依规、提质提效的改革要求，进一步强化统筹、统一认识、明晰标准、把握政策，确保全市城市更新工作一盘棋，保障我市城市更新工作有序推进，2017年12月11日，我委印发规范性文件《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》（深规土规〔2017〕3号），对城市更新相关政策理解适用进行解释，对审查标准进行细化，以利于各区对城市更新政策的统一理解，操作标准一致。
一、起草背景及必要性2016年10月，城市更新改革以后，各区承接了大部分城市更新业务的审批。
近期，我委通过座谈、调研等形式，多方收集了各区（新区）、人大代表、政协委员、开发企业等提出的建议和意见。
意见主要集中在计划、规划、用地审查等具体执行操作方面，如计划审批方向、保障房配建比例测算、地价缴纳等。
为进一步加强各区对城市更新政策的统一理解，确保操作标准一致，我委对反映的问题进行了汇总整理和研究，对相关政策理解适用进行了解释，对审查的操作标准进行了细化。
此外，2016年以来，为全面贯彻国家土壤防治行动计划要求，省、市政府均出台了相关文件，因此，《处理意见（二）》相应也增加了城市更新过程中土壤环境风险防控的内容，以保障人居环境安全。
二、主要内容《处理意见（二）》主要是针对现行城市更新政策的解释，分为五个部分：一是关于城市更新单元计划管理；二是关于城市更新单元规划管理；三是关于城市更新单元用地管理；四是关于土壤环境风险防控；五是关于规范业务办理的内容。
（一）关于城市更新单元计划管理该部分共3项内容，第一条针对《深圳市城市更新办法实施细则》规定的城市更新计划管理。
主要包含三个方面：一是进一步强调了城市更新计划的重要性，明确城市更新计划审查的重点内容。
由于强区放权改革后，各区根据情况对城市更新流程进行了相应调整，部分区将城市更新计划与规划环节进行了合并。
因此，该部分内容强化城市更新计划的意义。
加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知
深圳市人民政府办公厅印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》各区人民政府，市政府直属各单位：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。
深圳市人民政府办公厅2016年12月29日关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施为深入贯彻落实党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，按照“四个全面”战略布局和“五大发展理念”要求，深入推进供给侧结构性改革，完善城市功能，提升城市发展质量，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推动我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市，结合《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。
一、坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展（一）科学编制全市更新“十三五”规划。
市规划国土部门组织编制《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《城市更新“十三五”规划》），经市政府批准后作为全市城市更新工作的纲领性文件。
《城市更新“十三五”规划》重点研究“十三五”期间全市城市更新总体目标与发展策略，划定城市更新的标图建库范围和不同更新模式的分区指引，确定全市及各区拆除重建类城市更新计划规模、供应用地规模及综合整治类城市更新计划规模，明确配建保障性住房、创新型产业用房及各类配套设施的任务等。
（二）分区落实市更新“十三五”规划。
各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。
各区（含新区，下同）城市更新五年规划以《城市更新“十三五”规划》划定的更新模式分区范围为指引，确定实施拆除重建与综合整治的空间范围，落实各类城市更新的计划用地规模和供应用地规模，分解各项配建和建设任务，保障全市城市更新规划目标的实现。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
深圳城市更新及相关政策解析
经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善 沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测 绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后 最早测绘成果提出范围。 实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（ 四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地 经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府 【2010】66号 处理对象： 深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产； 特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产； 宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的 房地产； 批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。
深圳城市更新调研
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知
关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知为进一步推动城市更新工作，加快城市建设和发展进度，提高市民的居住质量和生活水平，经研究决定，决定采取以下暂行措施，加强和改进城市更新实施工作。
一、加强政府领导，健全工作机制1.成立城市更新工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，相关部门领导和专家组成，负责联合协调、指导监督城市更新实施工作。
2.制定城市更新实施规划，明确工作目标、重点领域和时间节点，并定期进行进度评估和调整。
3.加强与相关部门的合作，形成合力，共同推进城市更新工作，确保政策的贯彻落实和资源的有效利用。
二、优化土地资源配置，提高空间利用效率1.制定土地利用规划，结合城市更新需要，合理确定各类土地用途及面积，提高土地资源的利用率，确保城市更新工作的顺利进行。
2.加强土地开发和供应管理，鼓励利用现有建筑物改造提供新的建设用地，减少土地浪费。
3.推进闲置和低效用地的整理，加强土地流转和再利用，促进城市更新进程。
三、加大资金支持力度，完善融资体系1.加大财政投入，设立专项资金，用于支持城市更新项目的推进和实施。
2.鼓励社会资本参与城市更新项目，提供相应的金融扶持政策和税收优惠。
3.建立健全融资体系，提供多样化的融资渠道，让更多的资金流入到城市更新领域。
四、强化市场监管，规范市场秩序1.建立健全城市更新市场准入和退出机制，提高市场竞争力，打击恶意炒作和非法操作。
2.加强对开发企业和施工单位的监管，确保工程质量和安全，防止出现低质量和违法建设。
3.促进居民参与城市更新，加强对居民权益的保护和监督，让居民能够分享城市更新带来的红利。
五、加强宣传教育，营造良好氛围1.加大宣传力度，向市民普及城市更新的意义、目标和政策，增强市民的参与意识和支持度。
2.组织开展城市更新知识培训和技术交流活动，提高相关从业人员的专业素质和水平。
3.加强媒体宣传，打造城市更新的品牌形象，树立良好的社会形象和口碑。
以上是关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知，希望各级政府部门按照通知要求，积极落实，确保城市更新工作顺利进行，为市民创造更美好的生活环境。
深圳城市更新及相关政策解析
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析
国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严 格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有 控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土 地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设 用地。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
（一）城市更新的意义 对于政府：
可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。
对于深圳市来讲意义重大：
2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133% 。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中 生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供新增建设用地只有不到59 平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况 ，只能通过盘活存量用地来实现。
深圳、广州城市更新政策演变及案例解析
现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。
改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。
城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。
伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。
在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。
本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。
深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。
深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。
1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。
在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。
在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。
2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。
该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。
城市更新规划的政策与实施分析
城市更新规划的政策与实施分析引言：城市更新是指对老旧城区进行综合改造和提升，以适应城市发展的需要。
随着城市化进程的加速，城市更新成为了一个重要的议题。
本文将对城市更新规划的政策与实施进行分析，以探讨其对城市可持续发展的影响。
一、城市更新政策的背景与意义城市更新政策的出台是为了解决老旧城区存在的问题，包括基础设施老化、环境污染、社会矛盾等。
通过城市更新，可以提升城市形象，改善居民生活质量，推动城市可持续发展。
二、城市更新政策的内容1. 土地利用规划：城市更新政策通过合理规划土地利用，提高土地利用效率，确保城市更新项目的顺利实施。
2. 建筑物改造：城市更新政策鼓励老旧建筑物的改造，提高建筑物的耐久性和节能性，同时保留历史文化价值。
3. 社会保障：城市更新政策要求保障老旧城区居民的基本生活需求，提供适当的补偿和安置方案，确保居民的利益不受损害。
4. 环境保护：城市更新政策强调环境保护，鼓励使用可再生能源，减少污染物排放，改善城市生态环境。
三、城市更新政策的实施1. 政府主导：城市更新政策由政府主导，通过制定相应的法律法规和政策措施，推动城市更新项目的实施。
2. 多元参与：城市更新政策鼓励多元参与，包括政府、企业、社会组织和居民等各方力量的参与，形成合力推动城市更新。
3. 资金支持：城市更新政策提供相应的资金支持，包括政府投资、金融机构贷款和社会资本投入等，确保城市更新项目的资金需求得到满足。
4. 监督与评估：城市更新政策建立相应的监督与评估机制，确保城市更新项目按照规划和政策的要求进行实施，并及时发现和解决问题。
四、城市更新政策的影响与挑战1. 城市形象提升：城市更新政策可以改善城市形象，提升城市的吸引力和竞争力，促进城市经济的发展。
2. 居民生活改善：城市更新政策改善了老旧城区的基础设施和居住环境，提高了居民的生活质量。
3. 历史文化保护：城市更新政策注重保护历史文化遗产，提升城市的文化价值和认同感。
《《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》分析整理》
《《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》分析整理》一、明确了原农村集体经济组织继受单位是唯一的土地确权主体。
适用范围为处置用地属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地，用地行为发生在xx年6月30日之前，且用地处置以完善土地征（转）手续为前提，原农村集体经济组织继受单位就必须作为唯一的土地确权主体，其他市场主体包括“小产权房”权益人均无权作为土地确权主体。
二、采取“房地分离、确定权益”的处置方。
《暂行措施》采取地上建筑物等由继受单位自行拆除、清理，土地按照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。
其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
此外，在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍应按照城市更新的一般性要求，将不少于15%的土地无偿移交，纳入政府土地储备。
三、改造土地以基准地价的110%计收地价。
地价方面，《暂行措施》参照了原城中村政策规定，明确该部分用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中，10%的部分用作对继受单位历史用地行为的处理。
四、70个历史遗留项目通过协议方式出让。
《暂行措施》明确，对于市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府[xx]258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，可以通过协议方式出让。
五、采取优惠措施推进“工改工”（旧工业区升级改造，仍为工业用途）项目。
《暂行措施》规定，在限定自用的情况下，配套设施地价应当按照“工改工”项目适用的政策计收。
其中，配套商业设施地价按照公告基准地价全额计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定，即根据配套设施的实际功能按照公告基准地价的50%计收。
同时也规定，配套设施进入市场销售的，则应当按照市场评估地价标准补缴地价。
关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知2017
关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知2017附件1各用地类别或改造类型适用地价标准及修正系数汇总表更新类别序号用地类别或改造类型适用地价标准地上部分修正系数地下商业修正系数备注拆除重建类1 城中村用地公告基准地价容积率5及以下部分：0容积率5以上部分：11适用于按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元容积率2.5及以下部分：0容积率2.5至4.5部分：0.2容积率4.5以上部分：1适用于未按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元2 旧屋村用地容积率2及以下部分：0容积率2以上部分：1适用于按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元容积率1.5及以下部分：0容积率1.5以上部分：1适用于未按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元3未办理转地补偿的零星国有未出让用地1按历史遗留违法建筑处理相关规定进行处理给原农村集体经济组织或其继受单位且权属未转移的用地国有已批住宅、办公、商业等用地改造为经营性用途的国有已批城市基础设施及公共服务设施用地改造为经营性城市基础设施及公共服务设施的限定整体转让政府社团用地产权置换给政府的物业，其性质确定为非商品性质深府〔2006〕258号文件确定的70个旧城旧村改造项目除城中村用地、旧屋村用地外的其余用地— 1 —更新类别序号用地类别或改造类型适用地价标准地上部分修正系数地下商业修正系数备注4 历史用地处置1.1（其中0.1为对历史用地行为的处理）5国有已批工业用地、仓储用地、物流用地、城市基础设施及公共服务设施用地升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的自用：0.1整体转让：0.7分割转让：工业厂房、新型产业用房：1(工业与办公基准地价的平均值)；配套设施：56国有已批工业用地、仓储用地、物流用地、城市基础设施及公共服务设施用地升级改造为经营性用途住宅、办公、商务公寓功能部分45按照本暂行措施配建保障性住房或人才公寓的城市更新单元，其住宅、商务公寓功能部分（不含保障性住房及人才公寓）按相应修正系数的80%测算酒店功能部分 3商业功能部分5已办理转地补偿的零星国有未出让用地小地块城市更新项目应移交未移交用地1— 2 —更新类别序号用地类别或改造类型适用地价标准地上部分修正系数地下商业修正系数备注功能改变类原有建筑面积部分 1按照改变后功能和土地使用权剩余年限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价增加建筑面积中工业楼宇及其配套设施部分自用：0.1整体转让：0.7分割转让：工业厂房、新型产业用房：1(工业与办公基准地价的平均值)；配套设施：5按照改变后功能和土地使用权剩余年限计算增加建筑面积中非工业楼宇及其配套设施部分 5旧工业区综合整治类历史用地处置（地上原有建筑面积部分）自用：0.2整体转让：0.8分割转让：工业厂房、新型产业用房：1.1(工业与办公基准地价的平均值)；配套设施：1.1（其中0.1为对历史用地行为的处理）新建建筑面积部分自用：0.1整体转让：0.7分割转让：工业厂房、新型产业用房：1(工业与办公基准地价的平均值)；配套设施：5属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收地价— 3 —附件2社区级公共配套设施汇总表序号项目名称规模（平方米）地价标准移交方式接收部门建筑面积用地面积1 社区警务室≥50 - 免地价无偿移交区政府2 社区管理用房≥300 - 免地价无偿移交区政府3 社区服务中心≥400 - 免地价无偿移交区政府4 文化活动室1000-2000 - 免地价无偿移交区政府5 社区健康服务中心≥1000 - 免地价无偿移交区政府6 社区老年人日间照料中心≥750 - 免地价无偿移交区政府— 4 —附件3无偿移交的公共配套设施汇总表序号项目名称规模（平方米）地价标准移交方式接收部门建筑面积用地面积1 社区警务室≥50 - 免地价无偿移交区政府2 社区管理用房≥300 - 免地价无偿移交区政府3 社区服务中心≥400 - 免地价无偿移交区政府4 文化活动中心8000-10000 - 免地价无偿移交区政府5 文化活动室1000-2000 - 免地价无偿移交区政府6 幼儿园1600-5800 1800-6500 免地价无偿移交区政府7 社区健康服务中心≥1000 - 免地价无偿移交区政府8 社区老年人日间照料中心≥750 - 免地价无偿移交区政府9 小型垃圾转运站150-480 500-800 免地价无偿移交区政府10 再生资源回收站60-100 - 免地价无偿移交区政府11 公共厕所60-120 90-170 免地价无偿移交区政府12 环卫工人作息房7-20 20-30 免地价无偿移交区政府13 公交场站- - 免地价无偿移交市交通运输委或区政府14 公共车行通道- - 免地价无偿移交区政府— 5 —— 6 —。
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2012年8月17日，深圳市人民政府出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，该文件明确了城市更新涉及历史用地的处置方案、城市更新地价政策以及城市更新项目的实施管理等内容。
其为了推进深圳城市更新的主要措施包括：
一、明确了原农村集体经济组织继受单位是唯一的土地确权主体。
适用范围为处置用地属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地，用地行为发生在2007年6月30日之前，且用地处置以完善土地征（转）手续为前提，原农村集体经济组织继受单位就必须作为唯一的土地确权主体，其他市场主体包括“小产权房”权益人均无权作为土地确权主体。
二、采取“房地分离、确定权益”的处置方。
《暂行措施》采取地上建筑物等由继受单位自行拆除、清理，土地按照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。
其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。
此外，在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍应按照城市更新的一般性要求，将不少于15%的土地无偿移交，纳入政府土地储备。
三、改造土地以基准地价的110%计收地价。
地价方面，《暂行措施》参照了原城中村政策规定，明确该部分用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中，10%的部分用作对继受单位历史用地行为的处理。
四、 70个历史遗留项目通过协议方式出让。
《暂行措施》明确，对于市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府[2006]258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，可以通过协议方式出让。
五、采取优惠措施推进“工改工”（旧工业区升级改造，仍为工业用途）项目。
《暂行措施》规定，在限定自用的情况下，配套设施地价应当按照“工改工”项目适用的政策计收。
其中，配套商业设施地价按照公告基准地价全额计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定，即根据配套设施的实际功能按照公告基准地价的50%计收。
同时也规定，配套设施进入市场销售的，则应当按照市场评估地价标准补缴地价。
六、城市更新项目市场评估地价确定及其优惠。
在城市更新项目市场地价评估方面，《暂行措施》则提出了两项具体措施，一是引入市场评估机构参与地价评估，法定机构和市场评估机构的评估结果各占一半权重；二是基于城市更新项目谈判过程艰难、运作周期较长、用地贡献等特殊性，地价金额按照上述评估结果的85%计收。
七、城市更新项目地价可免息分期缴纳。
《暂行措施》提出，城市更新项目的地价可以不计息分期缴交，其中，由于按照市场评估地价标准计收的部分一般涉及的地价金额较大，首次缴付比例不低于30%，余款一年内交清。