捡漏法拍房
六折买了套房子，淘宝司法拍卖，你必须知道这些猫腻，不然，惨！惨！惨！
六折买了套房子，淘宝司法拍卖，你必须知道这些猫腻，不然，惨！惨！惨！为什么要开这篇帖子,因为我在淘宝上几经周折，买到了一套还算满意的房子，只花了市场价的六点几折。
对于苦逼的我来说，节约的钱，够我工作两年以上。
把我总结了一年半的经验和教训分享给大家，献给有需要的盆友。
我在成都，工作清闲，没事的时候就在淘宝上东点点，西逛逛。
几年前就看到了淘宝的“司法拍卖”这个版块，点进去看看，拍卖的有豪车，房产，商铺，地皮...很多东西，和我也没什么关系，也就没再关注。
直到去年，家里商量着要按揭一套小户型，我前期的任务就是网上查楼盘信息，实地考察，售楼部咨询，后期任务是筹首付，办手续，还贷款（仔细想一下，好像所有任务都是我的，呵呵！）。
看了很多楼盘，要么太贵买不起，要么位置不好户型不好，突然一天，想起淘宝上有个司法拍卖，房子比较便宜，立刻点进去看看。
司法拍卖，其实就是法院强制执行的资产。
比如你有套按揭的房子价值100万，欠银行10万元贷款，还不起月供了，银行就会向法院起诉你，起诉成功后，法院就强制执行拍卖，拍卖以80万成交，还掉银行10万元的贷款，剩下70万你就拿走，整个流程结束。
表面上看起来很简单，我们就去购买被拍卖的房产，付款，过户，就可以了，实际上，第一个猫腻，也是最难处理的猫腻出现了。
如果你是被执行人，你心甘情愿被赶走吗？但是你又还不起银行的10万元贷款，怎么办呢？没有办法，只能眼睁睁看着自己的房子被拍卖，被过户，但是（这里有一个但是），但是你不搬走，法院把你没办法，家里有个七老八十的老人效果就更好了，法警也不敢来拉你一下，买房子的人就更没办法了。
房子就这麽住着，法律还规定，如果被执行人名下只有一套房产，没有其他可供居住的地方，是不能被强制执行搬迁的，意思就是说如果你想让被执行人搬走的话，你还得跟他租一个房子，让他有个住的地方。
但事情都闹到这一步的话，你就算去租个别墅，被执行人不搬你也没办法。
法院理论上是有义务帮你清空房屋的，但是现在法院来一句“我们也没办法，你再等等吧”。
“法拍房”的7大“深坑”,看完你还敢“捡便宜”不？
什么是“法拍房”？“法院拍卖房产”的简称。
当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
1“便宜”是最大卖点“捡便宜”，是“法拍房”对于购房者的最大诱惑！按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般（也不一定）低于市场行情价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价；就长沙而言，起拍价一般为评估价的85折！房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分优惠（诱惑）了。
而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。
2“不限购”成宣传利器目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难；而“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。
目前除北京外，其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。
也就是说，购买法拍房，可以游离余政府的政策之外，不限购。
3“真便宜”还是“假便宜”？看似很便宜，动辄只有市场价6折的“法拍房”，究竟是不是真的便宜呢？以网友@JCX （化名）的亲历来看，真心不便宜！据网友@JCX透露，他拍得的房屋位于福建永安市某小区，建筑面积约为89㎡，开发商是建发地产，成交总价为56万；在办理过户中，转移方（原业主）的税费共计为35348元，承受方（购房者）的税费为14521元，而按规定，两项费用均由购房者承担，合计占总房价的8.87%。
除此之外，由于原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由购房者@JCX承担，合计税费加起来，超过了总房价的10%，比起同小区的普通二手房，已经没有任何优势了！4“法拍房”的7大“深坑”第一坑：多头债权，多次抵押，多方查封。
补漏洞、强监管 枪打“出头房”
视觉中国补漏洞、强监管枪打“出头房”国家统计局1月中旬发布的数据显示，在70个大中城市中，2020年新建商品住宅价格有涨有落，视觉中国人民视觉上海：法拍房也纳入限购《中国经济周刊》 记者 宋杰 | 上海报道94区域·城市Region & City责编：周琦 zhouqi@ 实习美编：李楠数）——也就是说，超过一半的房子的报名人数超过了10人（编者注：中位数指一组数据从小到大排列，位于中间的数）。
法拍房，这个曾是非常小众的房产市场，如今被越来越多的人知晓。
此前上海对于法拍房没有限购，导致不少没有购房资格的市民通过法拍途径来买房。
由于买的人多，在上海想“捡漏”买法拍房的概率正在变低，甚至一些法拍房价格已经高于市场价。
有业内人士复盘了2020年上海人气较旺的法拍房：“老破小”潍坊四村一套产证面积40㎡的房产，从235万元起拍，经过322次出价，最终302万元成交，折合7.55万元/㎡；市中心的中凯城市之光小区，产证156㎡的高区公寓，起拍单价12.2万元/㎡，经过433次出价，总价2417万元成交，折合单价15.5万元/㎡，远超该小区在某二手房平台上12万元/㎡的单价；还有拍出单价超16.5万元/㎡的御翠园（当地同期二手房挂牌价12万元/㎡）、单价超15万元/㎡的古北壹号（当地同期二手房挂牌价13万元/㎡）等。
2021年，热门法拍房依然抢手。
黄浦滨江一处产证面积406.23㎡的法拍房，起拍价为3920万元，共14人报名。
经过492轮的激烈竞价，近7万人围观，最后以6813万元成交，成交均价约16.77万元/㎡，而小区的二手房挂牌均价仅约14.4万元/㎡；另一处法拍房产证面积189.73㎡，起拍价1414.6万元，共28人报名，经过529轮竞价，最终成交价2801.6万元，成交均价约14.77万元/㎡，该小区二手房挂牌均价约12.3万元/㎡。
限购政策是“补漏洞”，震慑市场据王胜蓝分析，限购政策一出，法拍房源预计会减少。
成都法拍房拍卖流程
由于法拍房的价格一般都要低于市场价，吸引了不少人参与竞拍。
不过，捡漏法拍房，虽然优惠多多，但这里面也是门道复杂，险象环生。
今天，我们就一起来了解来了解一下成都法拍房拍卖流程。
1、拍卖行接受客户委托资产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。
2、拍卖的鉴定与估价对拍卖资产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定资产评估必须由资产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。
3、确定拍卖资产底价指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。
底价确定后，当事各方应保守秘密。
4、确定拍卖日期日期拟订和拍卖资产的产别、用途、数量都有关。
从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。
5、发布拍卖公告拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖资产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
6、审查竞买人资格参加资产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。
7、竞买人缴付保证金在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。
竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
8、组织拍卖会实施拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。
9、拍卖品的权属移交拍卖资产一旦成交，拍定人交付拍卖款和佣金，签署拍卖成交确认书，即完成了拍卖资产的权属转移。
买受人从拍卖行或执行法院领取资产权利转移证明后，就取得了该资产的所有权或使用权。
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“捡漏”还是“入坑”法拍房到底能不能买
“捡漏”还是“入坑”法拍房到底能不能买随着中国房地产市场的不断发展，房价也在不断攀升，而法拍房作为一种较为特殊的房产交易形式，逐渐受到不少买家的关注。
对于购房者而言，有的人选择“捡漏”，通过竞拍比普通市场低得多的价格购买到物超所值的房产；而有的人则选择“入坑”，通过一系列方式寻找理想的房源，并在法拍市场中进行有针对性的竞拍。
但是，就如同任何形式的房产交易一样，法拍房市场也有其自身的风险和门槛，那么，法拍房到底能不能买呢？首先，我们需要了解法拍房的一些基本概念和流程。
所谓法拍房，是指由法院对违约、破产等诉讼案件中涉及的房产进行拍卖出售。
买家需要在拍卖会上以竞拍的方式争取拍得该房产的所有权，从而成为该房产的合法主人。
在法拍房交易中，买家需要缴纳一定的竞拍保证金，竞拍保证金的数额根据房产的具体情况而异，一般情况下是房产市值的10%~30%。
如果竞拍成功，买家需要在一定时间内支付剩余房款，否则保证金将被没收。
同时，法拍房交易涉及的手续和产权移交也较为繁琐，需要有专业人士的指导和协助。
那么，对于购房者而言，法拍房到底能不能买呢？答案是肯定的，但需要引起购房者足够的重视和谨慎。
首先，法拍房市场具有较大的波动性和风险性，因此需要购房者进行充分的市场调研和信息搜集。
其次，购房者需要对自身的资金实力有准确的估算和把握，避免因妄想获取高额回报而贪心冒险。
再次，购房者需要认真了解法拍房交易的手续和程序，以避免自己在交易中陷入被动和损失的境地。
对于购房者而言，法拍房还存在一些值得注意的问题。
首先，法拍房市场中的房源通常存在着一定的隐患和瑕疵，需要购房者具备充分的判断和鉴别能力。
其次，对于一些投机者或者不良中介商，法拍房交易也容易被用来进行欺诈或者诈骗。
因此，购房者需要选择正规和信誉较好的房地产公司或者律师事务所进行合法合规的交易。
最后，购买法拍房的交易周期和手续较为繁琐，需要购房者具备足够的耐心和专业知识。
总的来说，虽然法拍房市场存在着一定的风险和难度，但从长期来看，它也是一个充满机遇和潜力的成长点。
有的法拍房价格低得难以置信却没有人竞拍是什么原因？
有的法拍房价格低得难以置信却没有人竞拍是什么原因？法拍房是法院通过司法拍卖强制执行的房产,司法拍卖中称为标的物。
法拍房价格一般低于市场价的20%~30%，且在郑州等大部分城市不受限购政策的影响，吸引了一些没有购房资格的人。
法拍房涉及的税费有很多，情况也比较复杂，由买受人没有资格查询不属于自己名下的房产信息，这就会导致买卖双方的信息不对称，拍卖标的物的隐蔽瑕疵和权利瑕疵，买受人在参加竞拍时是不完全知情的，即存在信息不对称。
如买受人在不知情的情况下竞拍获得，有可能出现高额税费、无法过户、不能入住、隐形瑕疵（如凶宅）等四大问题。
原本法拍房捡漏结果“掉坑”, 使买受人陷入进退两难甚至巨额损失。
拍卖公告提示：一、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。
特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
二、标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中，所产生的税费以及按照法律、法规所应缴纳的一切费用均由买受人承担。
自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。
水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。
能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。
涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项的规定，本院在本次变卖公告中已明确告知，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。
有的法拍房价格低得难以置信却没有人竞拍是什么原因？无外乎两点: 1、所拍房产真的有问题，会出现高额税费、无法过户、不能入住、隐形瑕疵等情况所以大家主动放弃。
拍卖房产捡漏机会几何 律师提醒：留意隐性成本
拍卖房产捡漏机会几何律师提醒：留意隐性成本资料图北京的张先生一口气花了104万买下了一处法院拍卖的房屋，但办理过户时才发现该房屋存在种种问题，竟需要缴纳各种税费共计40多万元，张先生以约定显失公平为由，一纸诉状将拍卖公司告上法庭。
目前本案正在审理中，虽然最终结果未知，但司法拍卖的房产是否靠谱这一话题引发许多网友关注，连淘宝上都开始接手法院拍卖房。
那么，从这一途径买房到底靠不靠谱，划不划算呢？这笔帐到底应该怎么算？法院拍卖房屋评估价约为市场价的80%中国经济网记者在北京法院网上看到，每天法院都会有2、3条拍卖公告，其中拍卖房屋的不在少数。
想要成功竞拍一套房子，其中要涉及保证金、竞拍购房款、相关税费、拍卖公司佣金等费用。
以一套位于北京市宣武区天宁寺东里的房产为例，标的信息介绍称，“证载建筑面积约69.32平方米，评估价186.16万元，保证金18万元（海淀法院委托，第一次拍卖）。
”跟这套拍卖的房屋相比，天宁寺东里周围类似的房屋价格基本上在230-250万元左右，也就是说，法院给出的评估价格大概在市场价的80%左右。
不过，评估价并不是起拍价格，也不是最后拍得房产的价格。
据中国经济网记者了解，起拍价会在拍卖现场由拍卖师给出，而成交价需符合“价高者得”的原则，如果竞标激烈，很有可能超过评估价甚至市场价，完全超出竞拍者的心理预期。
另一方面，如果有意参与竞拍，首先要向负责拍卖的交易平台交纳保证金，保证金大约为房产评估价的10%。
拍卖公司工作人员告诉中国经济网记者，没有拍到房屋的，保证金可以全款退回，对于拍得房产的人来说，保证金也可以优先充抵竞拍购房款项。
买拍卖房需交纳一切欠费中国经济网记者了解到，一般来说，通过法院拍卖而成功竞得房屋后，竞得人在办理产权过户时原则上只需要缴纳契税，但实际执行过程中，如果法院在拍卖公告中声明一切税费自理，则还存在缴纳营业税、个人所得税的可能性。
因此，建议拍卖人在拍卖之前去相关税务部门问清实际需要缴纳的税费，如印花税、交易费、测绘费、权属登记费及取证费等。
法拍房最大的坑是什么(精华)
法拍房最大的坑是什么？（精华）1.竞拍人，也就是购房人，就是买了以后，房产证上的户主，后续一切手续（比如竞拍、交保证金、贷款等）均以购房人名义进行，千万不要出现代替付款等情况。
2.法院：一般都是法院的执行局负责拍卖，法院有对该房屋的处置权，可以强制执行，是最权威的机构，不会收取任何费用，每套法拍房均有一个对应的承办法官。
3.被执行人：也就是房屋的原房主，大多数情况都是欠债还不上钱，名下房子被拍卖抵债。
4.司法辅助机构：法院案件太多，不可能事必躬亲，所以选择性地负责关键性步骤，不太重要的、程序性的步骤均委托给司法辅助机构代劳，协助法院具体负责集中看房、答疑等辅助性工作，法院将拍卖款的一部分作为司法辅助机构的佣金。
5.银行（如需贷款）：购房人申请贷款，银行在指定期限内将贷款直接打至法院账户，购房人长期向银行还贷。
6.担保公司（如需贷款）：担保公司是利用其资产作为担保，保证银行在规定时间内迅速向法院账户打款，并且会第一时间拿到你的房本，将你的房本送到银行将房子抵押，这样他们就没有担保责任了，任务完成。
这里需支付担保费。
7.法拍公司：社会上的商业盈利机构，法院公告明确：没有委托任何机构提供服务，不认可法拍公司的存在，自然人办理一切手续，法拍公司没有资质办理任何手续。
法拍公司属于社会上的盈利商业机构，购房人向其支付佣金，其提供咨询、调查等服务，这属于购房人与法拍公司双方达成合意的合同行为。
回首购房之路，备受坎坷，感慨良多，往日情景历历在目。
想起曾经无助的我，面对着法拍房这个新领域茫然失措，偌大的北京，能帮助自己的人却寥寥无几。
都知道法拍房水深，我曾无数次百度、知乎，看到的都是一些机构别有用心的套路，和夸大其词的描述，表面上是为自己着想，后来仔细想想才明白只是商家的手段而已，没有人说真话。
为了用东拼西凑的有限预算买更好的房子，我花了大量时间和精力研究，在家人、朋友的支持和帮助下，最终成功购买法拍房，虽然有过掉坑，也吃过亏，但最终结果甚感欣慰。
购买法拍房会面临什么潜在风险
房子买不起，贷款贷不到，这是许多没房一族的迫切心声，法拍房的出现，伴随着低价，不限购的优势，成为购房者的新选择。
但是需要注意，在这里特别强调，很多法拍房会存在多多少少的问题：恶意租赁、债权纠纷、高昂的税费等。
一、经常面临的问题：1、超长租赁：大部分法拍房都是带租约的，甚至有的拍卖房业主还会拟造一份假的租赁合同，以谋取利益。
但由于买卖不破租赁的原则，就算拍到了房也要等租期到了之后才能住进去，如果遇到一次性租十几二十年的情况，那么只能望房却步了。
2、债权纠纷：房子除了委托法院拍卖外，还可以用来抵挡了其他债务，尤其是高利贷，到时候找上门来，也是一种折磨。
3、高昂的税费：法院拍卖的房产过户费用一般都是由买家交付的，拍卖的房产除了过户的手续与普通的房产交易有所差别以外，税费方面都是一样的，比如个税、契税、增值税等。
但是还有一种情况，即前手是公司，公司在转让房产除了所得税等等之外还会面临土地增值税，土地增值税的费用简直高得可怕。
二、购买法拍房需要注意什么？1、提前审查清楚房源是否存在租约如果存在租约的房建议不要买，这个租约极有可能会很长，同时也要注意目前有人居住的房屋，若是到时候不肯搬走，还需要自己想办法腾空房屋。
2、明确房屋属性现场检查房屋是否存在瑕疵、向邻居打听房屋的情况，此外还要确认是否具有房产证、能不能过户。
3、了解前手的交易情况提前向法院确认，避免碰到天价的个税和土地增值税。
同时注意查清楚房屋之前的电费、水费、物业费等欠费情况，要知道这些都是由买方出的。
对可能产生的费用做计算，并与周边的二手房价作对比，才能不花冤枉钱。
4、调查房屋的债权关系尽量查清楚该房屋是否还被用作其它债务抵押，以免带来不必要的麻烦。
总之，法拍房是能“捡漏”，但也得看你的运气怎么样，因为买一套法拍房可不像买新房那么便捷，你需要考虑很多细节事情，没经验的朋友么建议还是找专业的机构来帮助处理。
法拍房捡漏需要注意什么？怎样避免风险 ？
法拍房捡漏需要注意什么，怎样避免风险第一条：实地看样：法院在公告中往往会把待拍房源的基本信息罗列清楚，但是房产的位置以及房产可能存在的瑕疵，法院并不负责公示。
针对户型和面积、采光等还是要靠现场实地调研才能摸清。
房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），拍下来之后出现瑕疵也退不了保证金第二条：法拍房不限购并不是针对所有城市：北京、广州、深圳的司法拍卖房的买受人要符合当地政府规定的限购政策。
根据当地政策的不同，限购政策也不同，因此在竞拍法拍房之前一定要注意查阅当地的购房政策，郑州的法拍房不限购但是限贷。
第三条：税费：房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。
除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
法拍房税费历来是网友觉得最坑的地方，不容易摸清到底有多少税费。
其实很简单，在竞拍之前一定要通过各种途径调查清楚，这套房产上次过户方式是正常买卖还是继承、赠予？以及这套房产的契税是什么时间交的。
弄清楚了这两件事情，法拍房的税费就一目了然了。
第四条：腾房和租赁：腾房和租赁都是房子没有腾空，不同点在于这套房产目前的住户是原业主还是租户，如果是原业主，一定要搞清楚业主配不配合拍卖，是不是唯一住房，有没有老人居住。
若是租户，问清楚租赁到期时间。
有些房源，法院会在公告中标明租赁到期时间。
如果这套房产没有人居住，那么这套房产就符合之前在文章中提到的相关租赁是否生效的问题，如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。
如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。
“法拍房”能捡漏,也有风险
（封面）冀教版四年级下册语文课件：《老人和鸟》授课学科：授课年级：授课教师：授课时间：XX学校教学目标：1、正确流利有感情的朗读课文。
2、想象老人与鸟儿们亲密相处的感人情景，体会老人的诚挚爱心，感受人与自然和谐相处的可贵与美好。
教学重难点：想象老人与鸟儿们亲密相处的感人情景，体会老人的诚挚爱心，感受人与自然和谐相处的可贵与美好。
教学准备：课件教学过程：一、回顾课文、导入新课1、课件1今天我们继续学习第九课《老人和鸟》，和老师一起写课题。
2、回忆课文内容师：上节课我们初步学习了课文，谁来说说课文讲了一件什么事？生回顾课文，简述课文内容。
相机板书：老人爱鸟鸟爱老人爱二、浏览课文、感知和谐1、师：结合我们上节课所学，快速浏览一遍课文，看看文中哪里给你留下了深刻的印象？2、汇报交流师：孩子们读得都很用心，谁读读给你留下深刻印象的地方？生交流，师相机引导。
3、细读第六段，品味老人和鸟的和谐关系。
师：我们一起来看看第六段课件2师：谁先来读读这段话。
（指名读第六段）师：这段话给我们描述了一幅怎样的画面？（生简述）（抓住“拜访、您好、馈赠”理解鸟儿信任老人，抓住“招待、笑、客人”进行理解老人喜爱鸟。
边理解边指导朗读，读出老人与鸟的亲密、和谐。
）4、指名朗读第六段。
（引导学生通过读体会老人和鸟之间的亲密，和谐）三、深入读文、品味爱鸟情师：这样的画面，多么美好呀！老人尽情地享受着鸟儿们与他的亲近，鸟儿们畅快的在老人身边玩耍！你有过这样的体验吗？老人是怎样做到的呢？请大家用心默读课文，找一找鸟儿们为什么愿意把老人当成朋友、亲人。
把你找到的地方画下来，写下你的感受，然后跟小组同学交流交流。
（学生默读，教师巡视指导）汇报交流理解第三段时，抓住“阻拦、争吵”理解老人这样做是为了保护山林，保护鸟儿，同时感受老人的善良与勇敢；抓住“老人是一尊真正的山神”，感受老人的高大形象以及老人的正义和勇敢同时指导朗读。
相机板书“阻拦、争吵”理解第四段时，抓住“抚摩、安放等词语理解老人对树木、对鸟儿像亲人一样的爱，以及老人的痛苦心情，同时指导朗读。
想7折捡漏法拍房？你要学会这八招！
想7折捡漏法拍房？你要学会这八招！上海法拍房限购后的第一周，大家还在犹豫不决的时候，法拍房频频七折成交，买到就是赚到呀。
今天成交的达安广场，内环内，静安区南京西路板块，163.9㎡，1995年竣工。
轨交房，紧邻地铁2&7号线静安寺站。
（成交页面）（挂牌价）市场价1475万，1132万成交，0.77折，捡漏343万！看到最近捡漏成交的法拍房，相信不少朋友都心动了，但是大家对法拍房都不是非常了解。
今天，我们就在这里与大家分享一下：如何零经验购买法拍房。
学会这些你就可以打败市面上90%的个人中介（因为他们大部分自己都没买过）。
了解我们的粉丝都知道，蓝鲸法拍团队里的成员基本上都是从自己买法拍的经历中发展起来，团队里有IT行业的、地产行业市场分析的、项目经理、规划设计师、律师等等，都不是传统的中介从业者。
所以有不少客户都会很惊讶，我们怎么能够成为京东法拍房服务自营服务商，怎么可以在行业内做得风生水起，更重要的是凭什么可以承诺安全买法拍？点击了解→全方位解析法拍房背后的故事核心就是，以给自己买房的心态，再加上近几年在市场上每年上百套的经验，打磨出了非常标准化的流程模块，通过专业能力，帮助客户避免风险、挑到有价值的好房子、节省时间精力，以此在这个市场上开辟了一条新的服务方式。
正是因为这样我们也非常乐意分享我们在购买法拍中亲身遇到的问题，别人遇到但是解决不了找我们解决的问题，我们逐渐总结出来几个对购买法拍房非常重要的工作步骤，分享给大家。
零经验购买法拍房，其实只需【八招】，只要你解决了这【八招】，就可以很大概率安心买到合适法拍。
01需要贷款的，联系法拍贷银行法拍房付款条件比较特殊，因此法拍房贷款贷（简称法拍贷）的业务与正常二手房有一点区别。
银行在买受人还没有拿到法院判决文书，没法办理他项证明的时候就为买受人放款，对于银行而言风险比较大，银行需要一个担保公司为借款人担保才可以放款。
正常来说，法拍房的担保服务费为贷款额的1.5%，但是也有一些中间人会额外收取其他费用，市面上出现了很多良莠不齐的“法拍房”贷款中介。
法拍房捡漏技巧和策略
法拍房捡漏技巧和策略
法拍房是指经过拍卖程序,由法院公开发布的房屋信息。
由于法拍房的价格低廉,很多投资者都会关注。
但是,如何通过一些技巧和策略来捡漏法拍房呢?本文将介绍一些相关知识。
1. 了解法拍房规则
在进行法拍房投资之前,需要了解相关的规则和流程。
需要了解法院对于拍卖房屋的规则和要求,例如房屋的状况、负债情况、查封情况等。
这些信息可以帮助投资者更好地评估房屋的价值。
2. 选择可靠的拍卖平台
选择可靠的拍卖平台是捡漏法拍房的重要保障。
投资者可以通过搜索拍卖平台的名称和关键词,找到最新的法拍房信息。
同时,要注意查看平台的官方网站、用户评价等信息,确保平台的可靠性。
3. 关注拍卖公告信息
在拍卖公告发布后,投资者要及时关注拍卖房屋的详细信息,包括房屋面积、位置、负债情况等。
同时,要密切关注拍卖房屋的进展情况,包括拍卖时间、地点、拍卖结果等。
4. 选择出价策略
投资者可以通过选择不同的出价策略来争取更好的拍卖结果。
例如,可以设置固定出价金额、最低出价限制、递增出价限制等。
同时,还可以加入竞拍群,与其他投资者进行实时交流和出价竞争。
5. 选择适合的房屋
在投资法拍房时,投资者需要选择适合的房屋。
选择房屋时需要考虑房屋的
状况、位置、负债情况等因素。
同时,要确保选择的房屋已经解除查封、抵押等限制,以保证房屋的合法和安全。
6. 谨慎投资
法拍房投资具有一定的风险性,投资者需要谨慎投资,不要将所有的资金都投入到法拍房中。
在投资之前,要充分了解市场情况和风险,做好风险评估和风险控制工作。
法拍房捡漏成功案例
法拍房捡漏成功案例
背景：2015年，小张在杭州购房市场上，因为价格高昂而无法购买自己理想的住房。
他决定尝试通过法拍房来获得价格合适的房产。
步骤1：了解法拍房信息
小张开始通过房产中介、互联网等途径收集有关法拍房的信息。
他注意到，每天都会有法院发布的法拍房公告，包括拍卖日期、拍卖地点、底价等重要信息。
步骤2：筛选潜在目标
小张在收集到的法拍房公告中，找出了他心仪的几个潜在房产目标。
他关注的首要条件是拍卖底价低于市场价的房产，同时也查看了房产的具体信息和照片。
步骤3：调查房产状况
为了确保自己投资的房产能够物有所值，小张联系了相关的房产中介和律师，对潜在目标进行了详细的实地考察和调查。
他特别关注房屋的地理位置、产权状况和装修情况等。
步骤4：参加拍卖
小张决定参加其中一处法拍房的拍卖。
他提前到达拍卖现场，仔细了解了拍卖规则和程序，并确保自己有足够的竞拍资金。
步骤5：成功竞拍
在竞拍过程中，小张遵循自己制定的底价限额，不陷入过度竞价。
最终，他以较低的价格成功竞拍到理想的房产。
结果：小张成功以远低于市场价的价格获得了自己理想的房产，并通过重新装修提升了房产的价值。
他的投资获得了不错的回报。
结论：通过深入了解法拍房市场、慎重挑选房产、严谨的调查和竞拍策略，小张成功地从法拍房中捡漏，实现了购房梦想。
这个案例证明，法拍房捡漏可以成为人们在房地产市场中发掘优质房产的途径之一。
捡漏法拍房第一步，学会看拍公告
捡漏法拍房第一步，学会看拍公告不论是在二手市场购买房产，还是通过网络拍卖平台竞买法拍房，深入了解房源都是不可或缺的重要步骤。
在法拍市场，法院不会像中介机构那样，把房屋背景调研的清清楚楚告知买受人。
所以，想要了解房源情况，就必须先学会看懂法拍房竞买公告。
然而一套上拍的法拍房配有几千字甚至上万字的公告。
要想读懂公告中密密麻麻的文字，对没有接触过着这个行业的竞买人来说，并不简单。
（某标的全部上拍公告）今天，我们就来聊一聊，法拍房上拍公告中有哪些是需要特别注意的，又有哪些需要注意但是上拍公告中没有体现的，以及我们该如何获取法拍房深层次信息。
01公告中有哪些需要我们特别注意以京东上拍的一套法拍房住宅为例，上拍页面主要有八个部分：出价页面、竞买公告、竞买须知、标的物详情、保证金须知、出价记录、优先购买权人、相关帮助。
出价页面（出价页面）打开标的上拍链接的第一眼，就是出价页面。
这一页面主要是简要概括标的信息：具体位置、拍卖时间、起拍价、评估价、保证金，以及加价幅度。
缴纳保证金报名之后，竞买人获得参拍资格后，就可以在拍卖时间内，出价竞拍。
竞买公告参拍之前，一定要仔细阅读竞买公告！一定要仔细阅读竞买公告！一定要仔细阅读竞买公告！（重要的事情说三遍）值得注意的是，法拍房的竞买公告，相当于二手房的购买合同，是具有法律效力的。
它规定了法拍房的竞拍方式及具体交易流程，即使房源不同，但竞拍公告的大体框架是一致的。
竞买公告规定了法拍房的竞拍方式及具体交易流程，一房一议。
一般竞买人需要注意：拍卖时间、竞拍规则、购房资格确认、瑕疵担保责任说明、全款时间、税费承担方式。
（竞买公告页面）在网络平台拍卖的法拍房，遵循网络竞价方式，一般以起拍价增价参拍，并设置延时出价功能。
如果拍卖时间为三天，在最后一天上午十点结束拍卖，只要有竞买人在结束拍卖前最后五分钟出价，则拍卖延长五分钟。
也就是说，法拍房“竞拍战”火力，在规定的拍卖结束的那一刻，才真正开始。
法拍房朋友圈文案
法拍房朋友圈文案【引言】在当今房地产市场上，法拍房作为一种特殊的房产交易形式备受关注。
法拍房源取得可能存在一些特殊的法律程序和风险，但也为购房者提供了一种较为经济、快捷的购房途径。
为帮助大家更好地了解法拍房，本文将从法拍房的基本概念、购房流程、风险和优势等方面进行详细的介绍。
【法拍房基本概念】首先，我们来了解一下什么是法拍房。
法拍房，顾名思义就是由法院执行拍卖出售的房产。
当房主因欠款、违约等原因无法按时还房贷时，银行或者债权人可以向法院申请强制执行程序，最终将房产拍卖出售以收回欠款。
而购房者在法拍房交易中，可以通过竞拍或者协议方式购得房产。
相比于传统的二手房交易，法拍房交易具有一定的特殊性和风险性。
【购房流程】接下来我们来了解一下法拍房的购房流程。
首先，在了解到法拍房的信息后，购房者需要前往法院网站或者相关的房产信息网站查询具体的法拍房信息，有关于法拍房的基本情况、起拍价、竞拍规则等。
确定心仪的法拍房后，购房者需要参加法拍房的竞拍会，提前办理竞拍资格、缴纳保证金等手续。
在竞拍会上，购房者可以通过竞拍或者协议的方式购得心仪的法拍房。
此后，购房者需要与法院或者相关部门办理过户手续、支付相关款项等操作。
【风险与优势】对于法拍房交易中的购房者来说，风险和优势是需要充分考虑的。
首先，我们来谈一下法拍房的风险。
在法拍房交易中，购房者需要考虑到可能存在的产权纠纷、房屋质量问题、价值缺口等情况。
因此，在选定心仪的法拍房之前，购房者需要仔细核实房产信息，了解房产状况，做好充分的调查和评估。
另外，法拍房交易的流程相对比较复杂，购房者需要了解并严格按照规定办理相关手续和程序。
当然，法拍房交易也有其优势。
首先，法拍房作为一种特殊的房产交易形式，往往起拍价较为低廉。
购房者有可能以较为便宜的价格在法拍房交易中成功购得心仪的房产。
其次，法拍房交易相对来说较为快捷，购房者可以在相对较短的时间内完成购房手续。
而且在法拍房交易中，普遍存在着更多的选择空间，可以更多地考察各种房源，找到适合自己的房产。
捡漏法拍房，是捡了便宜，还是陷阱？
捡漏法拍房，是捡了便宜，还是陷阱？作者：暂无来源：《理财·市场版》 2018年第12期由于法拍房的价格低于市场价的20%~30%，吸引了不少人参与竞拍。
不过，捡漏法拍房，虽然优惠多多，但这里面也是门道复杂，险象环生。
法拍房成交价普遍是评估价的七八折左右，较低的价格吸引了不少人参与竞拍。
数据显示，2018年1~10月，广东全省司法网拍成交金额同比增长近50%至437.98亿元。
10月16日，一套位于余杭的西溪山庄香山美墅别墅成交，评估价1505万元，最后成交价1018.2万元，相当于打了6.8折；一套岸上蓝山117平方米的房源，成交价为210万元，比起评估价303万元，也几乎打了6.9折。
今年“双11”期间，阿里和京东司法拍卖平台共挂出了29套住宅用房（北京区域），竞拍周期1天。
截至11月12日12:00，成交16套，流拍13套，多为7.5~8.5折。
其中，总价4800万元，单价19万元，降价1000万元挂出的老北京四合院流拍了。
法拍房价格为啥便宜法拍房之所以低于市场价，主要原因是与司法拍卖相关政策有关。
2004年，我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中该条例第八条明确规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
”换句话说，若一套法拍房的总价为1000万元，那么通常情况下，该套房源首次起拍价为800万元，若出现流拍，房价还有在前一次保留价基础之上降价160万元的下行空间。
在北京法拍网上就有很多低于市场评估价25%左右的捡漏房源，这些特价房通常都是流拍后再次降价的房源。
个人如何捡漏法拍房法拍房价格较低，个人买家该如何购买法拍房？据了解，通常法院民事执行局会与京东、淘宝等平台合作，将不动产在网络平台上拍卖。
北京购房人也可以登录北京法拍网，参与法拍房竞拍。
法拍房捡漏技巧和策略
法拍房捡漏技巧和策略法拍房是指由法院依法对被执行人的房产进行拍卖的一种方式。
由于法拍房价格相对较低，吸引了不少投资者和购房者的关注。
然而，如何在众多的法拍房中找到真正的捡漏机会，成为了摆在大家面前的一个难题。
本文将介绍一些法拍房捡漏的技巧和策略，希望能对大家有所帮助。
了解法拍房的来源是非常重要的。
法拍房主要来自于被执行人的抵押物或质押物，通常是因为其无法偿还债务而被迫拍卖。
因此，在选择法拍房时，要注意选择那些来自于正规金融机构或信用较好的个人的房产，这样可以降低风险。
了解法拍房的评估价和起拍价也是很重要的。
在法拍房拍卖前，法院会对房产进行评估，并确定一个评估价和起拍价。
评估价是根据市场价值和房屋状况综合考量得出的，而起拍价则是评估价的一部分。
因此，我们可以通过比较评估价和起拍价的差距来判断是否存在捡漏机会。
如果起拍价远低于评估价，那么就有可能存在较大的利润空间。
要密切关注法拍房的拍卖信息。
拍卖信息通常会在法院的官方网站或拍卖平台上发布，包括拍卖时间、地点、起拍价等。
及时获取这些信息，并参加实地看房，可以更好地了解房屋的实际情况和周边环境。
同时，还可以与其他竞拍者进行交流，获取更多的信息和经验。
在竞拍过程中，要制定合理的竞拍策略。
首先，要根据自己的实际情况确定一个心理底价，不要盲目追求低价而超出自己的承受能力。
其次，要注意控制自己的情绪，不要被其他竞拍者的激烈竞争所左右。
最后，要善于利用竞拍过程中的机会，比如在竞拍过程中出现其他竞拍者退出时，可以适当调整自己的出价。
要注意风险控制。
虽然法拍房价格相对较低，但也存在一定的风险。
首先，房屋可能存在一些隐患或瑕疵，需要仔细了解和评估。
其次，法拍房的竞拍过程相对较为复杂，需要了解相关的法律法规和程序，避免因为不了解规则而陷入麻烦。
要有耐心和坚持的心态。
法拍房捡漏并非一蹴而就，需要不断的观察和积累经验。
如果一次没有成功，也不要灰心丧气，要继续学习和尝试，相信机会总会出现的。
捡漏房宣传语
捡漏房宣传语法拍房“捡漏”之一：谋定而后动，无往而不利近一年来，向我们团队咨询有关法拍房问题的客户越来越多，可以明显感觉到法拍房日渐受到广大购房者的关注。
当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖成功所得价金偿还债权，这个过程中进行拍卖的房子就是所谓的法拍房。
近几年来，我们团队服务的很多客户，通过司法拍卖住上了满意的房子。
家住山东的李先生自2010年大学毕业后就在北京打拼，十年来他一心扑在工作上，拿到了令同龄人羡慕的薪水，也终于有能力换一个大一点的房子了。
李先生在国贸CBD工作，出于通勤便利的考虑，附近如团结湖、呼家楼、双井等社区自然是理想选择，但经过一番调查李先生发现，上述地区100平方米以上二室一厅户型的房子到售价均在千万以上，加上中介费用，是个令人咋舌的数字。
经朋友介绍，李先生得知可以通过参与司法拍卖购买房产，并且成本一般都会低于市场平均水平，抱着试一试的心态，他浏览了司法拍卖网站，惊喜地发现双井地铁站附近的一处房子符合自己的要求，起拍价仅为998万，远低于市场评估值1424万，存在“捡漏”的空间！为保险起见，李先生聘请我们律师团队（张仁藏不良资产处置律师团队）协助他参与竞拍。
经过尽职调查，我们发现拍卖公告中显示房屋的占有情况不明，腾退时间可能较长，实地走访中发现，房屋中居住的是一家老小，属于正常租客，我们在一番沟通后确定租客的态度和善，能够就后期房屋清退事宜进行沟通，预计收房的成本不会太高。
此外我们还建议李先生，在不超预算的前提下，设置好心理预期价位，一旦竞拍价格超过这个价格，就要理智放弃。
由于此房综合条件非常诱人，自然受到很多人的关注，在竞拍截止前的一个小时，竞拍价很快就涨到了1200万，之后就只有两个人在交替出价。
1240万、1250万，价格很快就要涨到李先生的预期价格1300万，这时，我们建议李先生果断出手，连续加价两次1265万和1271万，一方面是展示自己拿下房子的决心，让对方知难而退；二是当时已经临近竞拍截止的时间，果断加价到自己的预期价位，避免最后时刻因为网络问题加价失败，导致功亏一篑。
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REAL ESTATE 不动产
理财
Money 56
编辑|魏 冬 E-mail | 275327003@
文/本刊记者 魏 冬
房产限购政策让许多想买房的人吃了闭门羹，也让过去
不为人所关注的法拍房跳了出来。
捡漏法拍房
房产限购政策愈演愈烈，截至当下，据不完全统计已经有超过50个城市采取了限购措施。
像北京这个热点城市，更是层层加码，让限购愈来愈紧。
这不，4月27日，北京市对外发布的一则限购加码消息再次引起了人们的关注。
该限购政策明确规定住建部门对竞拍人购房资格审查纳入北京市司法竞拍流程，法院竞拍房产为纳入北京市限购政策范围内，且竞拍方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求竞拍家庭或个人符合北京市限购政策。
这让不为太多人所关注的法拍房跳了出来。
所谓法拍房，就是指遭法院强制执行的房产。
当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得补偿债权。
法拍房究竟有啥魅力，在限购如火如荼的当下，让北京专门为它出台一次政策？
法拍房有什么漏可捡？
法拍房最吸引人的地方，就是它不受限购条件影响。
在4月27日北京出台该政策之前，有数据显示，在北京法拍房的竞买者中，以没有购房资格的外地人居多。
正是由于北京的法拍房不受购房资质的限制，成为这一群体购买北京房产的主要途径。
有人竞拍房子时，没有去现场看过房子，都不知道房子长啥样。
北京针对法拍房出台措施，把法拍房纳入限购政策，也是因为法拍房太有诱惑力了，已影响了北京的限购政策发挥威力，这是堵塞突破限购的漏洞。
不过，除了北京，截至发稿，许多限购城市的法拍房还是不在限购范围之内的。
也就是说除了北京市场，余下的限购城市买法拍房照样是通行无阻的。
无论是没有购房资格人员，还是名下房产套数超过限购要求的家庭，均可参
不动产REAL ESTATE
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1 Jun. 2017
与竞价并购买法拍房。
除了不限购这个优势，记者在采访过程中发现，法拍房受到一些投资者的青睐，还在于法拍房有着非常有诱惑力的价格，起始拍卖的评估价格通常是同期正常市场价的八成左右。
记者查阅资料发现，法拍房第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。
而且按照规定，法拍房的评估报告有效期为一年。
在评估报告做出后，该房产究竟何时能进入实际拍卖则要由执行法官根据具体情况来确定，这中间往往会产生一个时间差。
如果这个时候处于房价快速上涨时期，那房子的起拍价格就比市场价低很多了。
一名了解法拍房市场，并且在这个市场上屡有斩获的王姓投资者告诉记者，由于信息渠道不顺畅，公众难以及时了解司法拍卖的信息，许多人甚至都不知道有这个购房通道。
因为程序的问题，举牌竞拍的人数也不多，许多时候还会出现流拍现象。
法拍房的拍卖价格通常也会比市场上的价格低，低个20%是很正常的，运气好的话还能捡个大漏。
该王姓投资者与三四个朋友一起专门做这块的投资，从去年到现在他们已经通过司法程序拍到了6套房子，并且这些房子在办理完手续之后，随着房价的上涨，每套最低加价30%，已经快速出手了4套。
这4套中有一套拍到手的价格是1.3万元/平方米，而同小区的市场价格在1.8万元/平方米，百十平方米的房子转手就赚了60万元。
记者在淘宝司法拍卖的平台上随机查阅了位于广州市荔湾区花地大道北某套正在拍卖的房产。
102.93平方米左右的房子，起拍价格在102.6万元左右，折合单价也就是1万元/平方米左右。
而记者在安居客、新浪乐居等购房平台上查阅该小区二手房价低的1.78万元/平方米，高的2万多元/平方米。
价格优势看起来真的是太有诱惑力了，感觉真是天上掉馅饼。
去哪里找法拍房？
据了解，作为被法院强制执行的房产，它主要有四个来源：一是按揭违约产生，银行会申请拍卖；二是欠钱不还了，被债主申请拍卖；三是司法没收；四是无主房产。
也就是说所有法拍房的第一手资料都在法院，法院的网站等平台对此也会发布一些消息。
当然，法院是没有精力去做拍卖的，往往会根据法律程序把需要拍卖的房子委托给拍卖公司。
拍卖公司的法拍
房是在法院摇号所得，是按法院委托进行拍卖的。
近几年，多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。
这样看来，有两个渠道可以参与法拍房的拍卖：一是线下的拍卖公司，二是线上的淘宝司法拍卖平台。
这两个渠道中，最方便的就是淘宝司法拍卖的平台了。
购房者只需要通过淘宝网，进入司法拍卖页面，选择自己需要的城市房产类型，交足够的保证金，就可以随时参与房产竞拍。
阿里巴巴创新业务事业部副总经理陈慧明在接受相关媒体采访时说，最高法司法出台之后，更多的法院都通过淘宝这个平台来卖他们的资产，特别是房产，越多的资产吸引想买的人就越多了。
记者在淘宝平台上司法拍卖房源信息中发现，房产拍卖涉及工厂厂房、商用物业、烂尾楼等多种物业形态，而在这中间总价较低的房产拍卖的成功率比较高，也受欢迎。
尽管有着淘宝这类相对直接快捷的拍卖平台，不过记者在采访中也了解到，本身房产交易都比较复杂，而法拍房又是比二手房交易还要复杂的一种交易。
流程复杂，风险敞口也要大一些，所以通常都是专业机构或者专业人士才敢去参与竞拍。
一般投资者或者是购房者参与拍卖，对中间的繁琐事项要做好心理准备。
法拍房的风险也不可忽视
法拍房这块肉好肥，但真吃下来也是要费点事的，特别是要注意风险控制。
根据规则，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受拍卖房产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院负责交接过户，至于有别的潜在的纠纷人家就不管了。
因此，竞买者对于法拍房可能存在的风险要有一定的心理准备。
上海易居研究院研究总监严跃进在接受采访时说，自北京把法拍房纳入限购范围之后，不排除别的地方也会出台类似的政策，这也会影响司法拍卖住房的交易价值，进而会导致部分司法拍卖房变得无人问津。
自己住的话还好点，投资的话，就要当心风险敞口。
通常来说，购买法拍房必须一次交付全款，也有的地方能够贷款，但是非常少。
竞拍成功后，一般要在签订“成交确认书”后7日或者10日内支付全款，目前的房价比较高，一套几百万元很常见，对资金要求比较高，竞拍者应当提前筹备好资金或者准备相应的预案。
否则，如果不能按时付款就要承担违约责任了。
上文提及的参与投资法拍房的王姓投资者，就是联合了好几个朋友，大家把钱攒到一块去投资的，因为资金成本高，他说自己都是快速入手，只要有赚头，办完手续加20%的利润，就快速出手。
法拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具法院的“执行裁决书”以及“协助执行通知书”等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。
这中间，每一步都需要法院根据案情的进展来做工作，时间快的话十天半月就行，慢的话一年半载也搞不定。
拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用。
如果对方拖欠了很久的物业费，那也是一笔不小的数目，购房者要承担这个费用的。
法拍房虽然经过法院程序，法院在决定拍卖之前，已经对房产进行了审查，但是也并不能完全排除产权不明晰的情况。
比如，有的房东把房子一房多卖或者多次抵押，虽然竞买人拍到了，但是其他受害者和竞买人也会来抢房子，虽然竞买人拿着强制执行的文书，但是还是有被恐吓、骚扰的风险。
特别是涉及民间借贷的情况，这些法院也不一定能查清楚，但当购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。
房屋虽然办理了手续，但也会出现住不上，被人占用的情况。
业内人士说，有的房子拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束，如果签订的是一个长期租赁合同，那就有一定的麻烦。
还有就是拍到了房子，但是原来房主家里有老人居住，人家要是不愿意搬，法院执行起来也有难度。
接受采访的王姓投资者，遇到一起情况就是如此，没办法最后通过法院调解，在竞拍的基础上，房子加价5万元，又出售给了原房主的一个亲戚。
法拍房只涉及房屋产权，不涉及户口问题。
原房主的房子被强制拍卖后，他一般不会配合竞买人办理户口迁出手续。
而且按现有的规定，在原房主不出面配合的情况下，其户口是无法强制迁出的。
所以，在竞拍前，竞拍人最好跟法院的法官联系一下，对房屋的产权有一个详细了解。
不要偷懒，去现场看看，通过现场勘查，了解房子是否存在瑕疵。
对房产交易的每个环节也要做功课，涉及的税费都要做到心中有数。
同时，向小区的物业、居委会、水电主管部门查询，看竞拍房的房主之前拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用的具体数额。
如果这些问题都能解决，竞拍的时候也能用相对优惠的价格把房子拍到，购买法拍房就是捡到了大便宜；但是如果解决不了，还是要谨慎做决定。
经验谈
就这样拍到了房
关注淘宝司法拍卖的房子已经两年。
自唯一的REAL ESTATE 不动产
理财
Money。