四川广元商务中心项目营销策划方案_105PPT_XXXX
商务中心营销策划方案
某某商务中心营销策划方案目录1、某某商务中心项目区位分析 (3)1.1项目地理位置 (3)1.2、项目区位状况 (3)2、某某商务中心SWOT分析 (4)2.1、项目优势分析 (4)2.2、项目劣势分析： (4)2.3、项目机遇分析： (4)2.4、项目威胁分析 (5)3、某某商务中心主卖点分析 (6)4、某某商务中心目标客户群定位分析 (7)4.1、目标客户群体定位细分 (7)4.2、目标客户群体心理需求 (8)5、某某商务中心项目定位分析 (9)5.1、项目市场定位 (9)5.2、项目产品定位 (9)5.3、项目核心推广主题定位 (10)5.4、项目投资主题定位 (10)5.5、项目功能定位 (10)5.6、项目户型定位 (11)6、某某商务中心整体营销节奏安排及执行策略 (12)7、某某商务中心推广媒体、物料选择策略 (12)7.1、媒体及物料选择策略 (12)7.2、媒介组合策略 (13)1、某某商务中心项目区位分析1.1项目地理位置项目位于白云区新市墟齐富路。
新市街位于广州市中心区的北面，地理位置十分优越，是广州市中心连接广州远郊和花都、从化的重要交通枢纽。
机场高速公路，让该区域形成国际化的链接。
1.2、项目区位状况新市街辖区面积6.91平方公里，辖区内有11个大型居住社区，19个社区居委会，户籍及常住人口12万多人，是广州市北区一处比较成熟集中的居住区和商务区。
总结：项目位于广州北区新市路，周边居住人口密集，聚集了众多中心型企业，具有发展商务写字楼市场的潜力。
2、某某商务中心SWOT分析2.1、项目优势分析项目整体体量约为13000平方米，货量不多，相对容易消化。
建筑规划及平面布局比较方正实用，便于进行改造提升，可塑性较高。
周边建筑物均不高，能够看到东边白云山及白云大道、白云会展中心等自然景观及良好的城市规划新区风景，具有一定的景观价值。
租赁户型的实用率较高，具有较强的吸引力。
租赁户型户内空间方正实用，方便入驻企业的办公功能规划。
商务活动策划方案PPT
如恐怖袭击、火灾、人员伤害等突发事件。
技术风险
如设备故障、网络问题等导致活动无法正常 进行。
法律风险
如合同纠纷、知识产权纠纷等法律问题。
风险影响程度评估
风险概率评估
根据历史数据、经验判断等方式，评估风险发生的可能性。
风险损失评估预测风ຫໍສະໝຸດ 发生后可能带来的经济损失、声誉损失等。
风险等级划分
根据风险概率和损失程度，将风险划分为高、中、低等级。
商务活动目的
提升品牌知名度
促进产品销售
通过活动策划和执行，提高品牌在行 业中的知名度和影响力。
通过精准营销和有效推广，提高产品 销售量和客户满意度。
拓展销售渠道
借助商务活动，开发新的销售渠道， 提高市场占有率。
预期效果与成果
营销指标
设定具体的营销指标，如参与人 数、曝光量、转化率等。
业务指标
根据商务活动目的，设定相应的业 务指标，如销售额、客户增长率等 。
奖品设置
设置具有吸引力的奖品，激发参与者的抽奖欲望。
抽奖环节时间控制
合理控制抽奖环节时间，避免影响活动整体进度。
表演节目安排
01
节目类型选择
根据活动主题和参与者喜好，选择适合的表演节目类型，如歌舞、小品
等。
02
节目质量把控
提前审核表演节目内容，确保节目质量。
03
节目顺序安排
合理安排节目顺序，使活动流程更加顺畅。
品牌形象
通过商务活动策划和执行，提升品 牌形象和美誉度，增强客户黏性。
02
CATALOGUE
活动创意与主题
创意来源及理由
市场洞察
通过对目标市场的深入洞察，发 现潜在需求和行业趋势，为活动
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工作计划/指标汇报/总结汇报/年度总结
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某商务大厦营销策略推广方案
某商务大厦营销策略推广方案1. 引言随着城市发展和经济的繁荣，商务大厦作为商务活动的重要场所，所需的租赁率和客户满意度成为商务大厦管理者关注的重点。
为了提升某商务大厦的知名度和吸引更多的租户，本文将探讨一个营销策略推广方案。
2. 目标受众本次营销策略的目标受众主要包括以下两类人群：•企业租户：希望吸引更多的企业租户将其办公场所设在商务大厦中，提高租赁率。
•商务活动组织者：旨在引入更多的商务活动以增加商务大厦的知名度和吸引力。
3. 营销策略推广方案3.1 提供高品质服务为了提高客户满意度和留存率，商务大厦应重视提供高品质的服务。
以下是一些建议：•建立专业服务团队：组建专门的服务团队，提供客户需要的定制化服务，并及时响应客户的需求。
•提供高速稳定的网络：确保商务大厦内提供高速稳定的网络，满足租户的办公需求。
3.2 加强网络推广利用互联网的力量，通过网站和社交媒体平台来推广商务大厦。
以下是一些建议：•设立官方网站：建立专业、易于导航的官方网站，提供商务大厦的详细信息以及租赁咨询。
•利用社交媒体：积极参与各种社交媒体平台，发布商务大厦的优势、特色以及租赁优惠活动等内容，吸引目标受众的关注和参与。
3.3 举办商务论坛和交流活动通过举办商务论坛和交流活动，商务大厦可以吸引更多的企业租户和商务活动组织者。
以下是一些建议：•组织行业研讨会：邀请行业内专家和企业代表，举办各种行业研讨会，为企业提供学习和交流的平台。
•主办商务活动：积极举办商务活动，如高端论坛、展览会等，增加商务大厦的知名度和吸引力。
3.4 提供优惠政策和奖励计划为了吸引更多的租户，商务大厦可以制定优惠政策和奖励计划。
以下是一些建议：•租赁优惠：在特定时期内提供租赁优惠，例如租金折扣或免租期等，吸引更多企业租户。
•奖励计划：推出租户奖励计划，例如引荐奖励、续租奖励等方式，激励租户继续租赁商务大厦。
4. 营销推广方案效果评估为了评估营销推广方案的效果，商务大厦可以采取以下措施：•定期客户满意度调查：通过定期客户满意度调查，了解客户对于服务质量和租赁优惠的满意度，以及他们对商务大厦的反馈和建议。
商务营销策划书招商方案PPT
03
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04
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Data Analysis
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2019/1/9
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2018/1/8
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商务营销策划书计划方案PPT模板
02
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01
投资项目介绍
But all sunshine without shade, all pleasure without pain, is not life at all. Take the lot of the happiest
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项目背景
CEO & FOUNDER
A telegraph wire, or a strand of cobweb, it is all the same. Likewise a fish is technically. A telegraph wire, or a strand
输入标题名称
市场分析
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut lobortis purus aliquam erat condimentum fermentum. Phasellus
sed nisl eleifend.
Gifted
关键词
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某某商务大厦广告与营销策略推广方案
某某商务大厦广告与营销策略推广方案引言某某商务大厦作为一座高档商务楼，致力于提供高品质的办公环境和服务，吸引优秀的企业入驻。
然而，要实现这一目标，广告与营销策略的推广是至关重要的。
本文将提出一份广告与营销策略推广方案，以帮助某某商务大厦吸引更多合适的租户。
目标受众某某商务大厦的目标租户主要是中大型企业、初创企业以及个体工商户。
目标受众群体需要具有一定的商业规模和财力，有意愿在高档商务大厦落户，同时对办公环境和服务有一定的要求。
广告与营销策略推广方案1. 器材拓展为了提高广告投放的资源和效果，请考虑以下器材的采购和租赁： - LED广告屏幕：在大厦门口和商务区域设置LED广告屏幕，用于播放精美的广告视频和图片，突出大厦的品牌形象和优势。
- 宣传展板：在大厦门口、电梯入口等人流密集区域设置宣传展板，用于展示大厦的特点、租赁优势和租户信息。
2. 线上广告推广随着互联网的快速发展，线上广告推广已成为吸引目标受众的重要手段。
以下是几个线上广告推广策略建议： - 建设专业网站：创建一个专业的商务大厦网站，包含大厦的介绍、办公空间展示、租户案例、服务优势等内容，提高大厦在搜索引擎的曝光度。
- 搜索引擎营销：通过搜索引擎优化和付费广告推广，提高商务大厦相关关键词的排名，增加潜在租户的点击率。
- 社交媒体推广：利用社交媒体平台（如LinkedIn和微信公众号）定期推送大厦的最新资讯、租户成功案例、精美照片等，吸引目标受众关注，并加强品牌形象。
3. 合作联盟推广与相关企业、机构和社区建立合作伙伴关系，共同推广商务大厦的品牌形象和租赁优势。
以下是几个合作联盟推广策略建议： - 与房地产中介公司合作：与知名房地产中介公司建立战略合作伙伴关系，共同宣传商务大厦的优势，并提供优惠的租赁政策。
- 行业专业论坛和展会：参与行业相关的论坛和展会，展示大厦的优势、服务和租户案例，增加潜在租户的认可度和注意力。
- 社区活动赞助：赞助当地社区活动，如慈善活动、商业活动等，提高商务大厦的曝光度和品牌形象。
商务项目营销策划书ppt
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02/PART 项目汇报
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商务营销活动策划方案
商务营销活动策划方案一、背景分析随着市场竞争的加剧和消费者需求的多样化，企业需要通过不断开展营销活动来提升品牌知名度、增加销量、培养用户忠诚度。
然而，一场成功的商务营销活动需要经过周密的策划和执行，以确保活动的目标得以实现。
本文将围绕商务营销活动策划方案展开讨论，以提供参考。
二、目标设定和定位1.目标设定确定活动的整体目标是策划一个成功的商务营销活动。
细化目标如下：- 提升品牌知名度：通过活动来增加目标消费者对品牌的认知和了解程度。
- 增加销量：通过活动刺激消费者购买行为，提升销售额和销量。
- 培养用户忠诚度：通过活动建立与消费者之间的情感连接，增加用户对品牌的忠诚度。
2.定位确定活动的目标消费者群体以及定位策略，细化如下：- 目标消费者群体：25-35岁的都市白领群体，有较高的购买能力和消费欲望。
- 定位策略：将品牌定位为高品质、时尚、个性化的产品，满足目标消费者群体的品味和需求。
三、活动内容和计划1.活动主题确定一个吸引消费者注意力和参与度的活动主题，例如“狂欢购物季”、“品质生活节”等。
2.活动内容- 促销活动：提供折扣、赠品或积分等优惠活动，刺激消费者购买行为。
- 体验活动：开展产品试用、互动游戏、抽奖等活动，增加消费者对产品的体验和参与感。
- 线上活动：通过社交媒体等平台举办线上话题讨论、抽奖等活动，扩大品牌影响力。
- 线下活动：在商场或品牌旗舰店举办现场活动，吸引人流量和消费者参与度。
- 合作活动：与其他品牌联合举办活动，通过资源互补提升品牌曝光度。
3.活动计划- 策划阶段：确定活动主题、目标、计划等。
- 准备阶段：制定实施方案、确定活动预算、准备活动所需物料等。
- 宣传阶段：通过媒体、互联网等渠道开展宣传，提前引起消费者关注。
- 执行阶段：按照活动计划进行活动执行，包括促销活动、体验活动、线上线下活动等。
- 跟进阶段：活动结束后进行成果总结和效果评估，为下一次活动提供参考。
四、预算分配和资源整合1.预算分配根据活动所需资源和预期效果，合理分配活动预算，细化如下：- 营销费用：占总预算的50%，包括广告宣传、活动奖品、物料制作等。
商业写字楼营销策划方案
商业写字楼营销策划方案一、背景分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，写字楼作为商务办公、企事业单位驻地的重要场所，需求量逐渐增加。
与此同时，市场竞争也日趋激烈，各写字楼房产商需要制定一套行之有效的营销策划方案以吸引潜在租户。
二、目标定义1. 增加写字楼的知名度和曝光度。
2. 提高写字楼的租售率，增加稳定收入。
3. 提升写字楼的品牌形象和企业美誉度。
4. 拓展合作伙伴和租户资源，增加商业合作机会。
三、目标市场分析1. 企事业单位：包括国有企事业单位、外资公司以及中小型私营企业。
2. 创业者和初创公司：年轻人群体中有一定数量的创业者和初创公司，对写字楼办公场所需求较高。
3. 外企和跨国公司：随着全球化的加深，越来越多的外企和跨国公司进驻中国市场，对高品质写字楼的需求日益增加。
4. 金融企业和投资机构：金融业的发展使得金融企业和投资机构对写字楼的需求量大幅增长。
5. 专业公司和咨询机构：传媒、法律、会计、咨询等专业公司和机构对办公场所的需求较高。
四、竞争对手分析竞争对手主要包括同地区的其他写字楼房产商，他们可能通过价位优势、地理位置、服务等方面对我们构成竞争。
五、营销策略1. 品牌定位通过深入市场调研，确定写字楼的目标客户群体和卖点。
根据调研结果，确认写字楼的品牌定位和特色，使其在市场上形成独特且有吸引力的品牌形象。
2. 建立线上线下营销渠道（1）线上渠道：利用互联网和社交媒体平台，建立写字楼的官方网站和社交媒体账号，发布最新的楼盘信息、动态和优惠政策。
通过搜索引擎优化（SEO）和网络广告投放，提升网站的曝光率和搜索排名，吸引更多的潜在租户。
（2）线下渠道：与房地产中介合作，将写字楼信息推荐给他们的租客。
定期组织写字楼开放日活动，邀请潜在客户参观，了解楼盘的环境和设施，并提供一对一的咨询服务。
3. 优化楼盘设施和服务提升写字楼的硬件设施和软件服务水平，包括但不限于以下方面：（1）办公环境：提供舒适、安全的办公环境，包括中央空调、光纤网络、24小时监控等设施。
商务中心大楼销售方案
一、项目背景随着我国经济的持续发展，商务中心大楼作为企业商务活动的聚集地，市场需求日益旺盛。
本项目位于市中心，交通便利，配套设施完善，是理想的商务办公场所。
为满足市场需求，现推出商务中心大楼销售方案。
二、项目概况1. 项目名称：XX商务中心大楼2. 项目地址：市中心XX路XX号3. 项目面积：总面积约10万平方米，共30层，其中1-3层为商业配套，4-30层为商务办公。
4. 建筑风格：现代简约风格，彰显商务气质。
5. 配套设施：停车场、餐饮、休闲娱乐、健身房、会议室等。
三、销售策略1. 定价策略（1）根据市场调研，确定商务中心大楼的合理价格。
（2）针对不同楼层、户型，制定灵活的定价策略。
（3）实行分阶段定价，根据销售进度逐步调整价格。
2. 推广策略（1）线上线下同步推广，包括网络广告、户外广告、媒体宣传等。
（2）举办开盘活动、品鉴会等，吸引客户关注。
（3）邀请知名企业家、政府领导参加活动，提升项目知名度。
（4）与相关企业、机构合作，开展联合推广活动。
3. 销售团队（1）组建一支专业、高效的销售团队，负责项目销售。
（2）对销售人员进行培训，提高业务水平。
（3）设立销售顾问，为客户提供专业咨询服务。
4. 政策支持（1）针对企业客户，提供优惠政策，如减免税费、贷款优惠等。
（2）针对个人客户，提供购房优惠、装修补贴等。
（3）提供一站式服务，包括装修、家具、网络等配套服务。
四、销售目标1. 短期目标：在项目开盘后，实现销售额的50%。
2. 中期目标：在项目交付使用前，实现销售额的80%。
3. 长期目标：打造市中心商务地标，成为商务办公的首选之地。
五、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，调整销售策略。
2. 政策风险：密切关注政策变化，及时调整项目定位。
3. 法律风险：确保项目合法合规，避免法律纠纷。
4. 财务风险：加强财务管理，确保项目资金安全。
六、总结本项目凭借优越的地理位置、完善的配套设施和合理的销售策略，必将成为商务办公的热门选择。
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汇报人：某某某
日期：2688.09.12
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广元营销策略业务
广元营销策略业务针对广元营销策略业务的发展，我们需要制定一系列的策略来推动销售和市场份额的增长。
以下是一些建议和实施措施：1. 定义目标市场：首先，我们需要明确我们要针对的目标市场是谁。
通过市场研究和分析，确定我们的产品或服务最适合的市场细分，并以此为基础制定我们的营销策略。
2. 品牌建设：广元营销策略业务的成功离不开一个强大的品牌。
我们需要投入资源来打造一个有竞争力且有吸引力的品牌形象。
这包括设计有吸引力的标识、品牌故事的传播以及提供高品质的产品或服务。
3. 多渠道营销：为了扩大市场覆盖率和增加销售机会，我们应采用多渠道营销策略。
这意味着我们需要利用线上渠道如社交媒体、搜索引擎优化和电子商务平台，同时也要与实体店铺、分销商和合作伙伴合作，以便更多地触达目标客户。
4. 社交媒体营销：随着社交媒体的普及，我们可以利用Facebook、Instagram、Twitter等平台来与目标客户进行互动，并推广我们的产品或服务。
通过定期发布有趣和有用的内容，与粉丝互动，回答他们的问题，我们可以建立人际关系并提高品牌曝光度。
5. 个性化营销：个性化的营销策略可以更好地满足客户的需求，提高销售转化率。
我们可以通过分析客户数据，并利用自动化营销工具，向客户提供个性化的产品建议、特别优惠和定制化的服务，从而增加客户黏性。
6. 增加口碑：积极管理和提高口碑对于广元营销策略业务的长期成功至关重要。
我们应关注客户的反馈和评价，并及时回应和解决问题。
同时，鼓励客户通过在线评论、社交分享和口口相传来推广我们的产品或服务。
7. 数据分析和追踪：最后，我们应当密切关注销售和市场营销数据，从中收集关键业务指标，了解何种策略和活动对于销售和市场份额的增长最为有效。
通过数据分析和追踪，我们可以及时调整我们的营销策略，提高市场反应速度和竞争力。
总之，广元营销策略业务的发展需要全面而有针对性的策略和措施。
通过明确定义目标市场、品牌建设、多渠道营销、社交媒体营销、个性化营销、口碑管理以及数据分析和追踪，我们可以提高市场份额，获得更多的销售机会，并建立可持续的商业成功。
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藤雅×项目营销策划部门
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03
阶段推广策略
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阶段营销策略
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2012年4月
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2011年3月
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阶段销售目标
正面 观点
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01
阶段销售目标
阶段销售目标
201X
201X
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广元策划方案
广元策划方案背景介绍广元是位于中国四川省的一个城市，由于其丰富的自然资源和强大的经济实力，吸引了大量的游客和投资者。
为了进一步推动广元的发展，本文将提出一份广元策划方案，旨在提升广元的知名度和吸引力。
目标1.提高广元的知名度。
2.吸引更多的游客和投资者。
3.推动广元的经济发展。
方案内容1. 发展旅游业广元拥有得天独厚的自然资源，如川西大峡谷、武陵山国家级自然保护区等。
通过将这些自然景点进行整合和开发，可以打造具有特色的旅游线路，并通过市场推广活动，将广元的旅游资源推广给更多的人。
具体措施： - 开展旅游资源评估和规划，确定优先开发的景区和旅游线路。
-引入专业的旅行社合作，组织推广活动，如旅游展览、线上线下宣传等。
- 提供优质的旅游服务，如酒店、导游等，提升游客的满意度和回头率。
2. 举办文化活动广元拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴，可以通过举办各类文化活动来推广广元的文化。
例如，可以举办传统的文化节日活动，如舞狮表演、灯笼展览等。
这些活动既可以吸引本地居民参与，也可以吸引外地游客前来观赏。
具体措施： - 策划并组织举办广元文化节，集中展示广元的传统文化和特色。
- 邀请知名的文化团队或艺术家进行演出和展览，提升活动的品质和影响力。
- 利用各类传媒渠道进行宣传，提高活动的知名度和影响力。
3. 招商引资为了推动广元的经济发展，可以积极招商引资，吸引更多的投资者到广元投资兴业。
广元可以通过提供优惠政策、建设先进的基础设施等方式，吸引各类企业前来投资。
具体措施： - 设立专门的招商引资部门，负责招商工作的统筹协调。
- 参加国内外的投资推介活动，展示广元的投资环境和潜力。
- 加强与各大企业的合作，共同推动广元的经济发展。
预期效果通过以上的方案实施，预期能够达到以下效果：1.广元的知名度提升，更多的人了解和关注广元。
2.游客数量增加，旅游业蓬勃发展，带动相关产业的发展。
3.吸引更多的投资，促进广元的经济发展和产业升级。
广元促销活动策划方案模板
广元市全民购物狂欢节二、活动目的1. 提振广元市消费市场，推动商品销售；2. 丰富市民生活，提升城市活力；3. 展示广元特色产品，提升城市品牌形象；4. 促进企业转型升级，推动产业高质量发展。
三、活动时间2023年X月X日至X月X日四、活动地点广元市各区、县主要商业街区、商场、超市、专卖店等五、活动内容1. 线上线下联动促销（1）线上活动：通过广元市官方电商平台、社交媒体平台等，开展线上秒杀、优惠券发放、直播带货等活动，吸引消费者参与。
（2）线下活动：在全市各区、县主要商业街区、商场、超市、专卖店等地，开展形式多样的促销活动，如打折、满减、赠品、抽奖等。
2. 特色产品展销（1）组织广元特色产品展销会，邀请知名企业参展，展示广元特色农产品、手工艺品、文化旅游产品等。
（2）举办广元特色产品推介会，邀请专家学者、媒体记者、消费者代表等，共同品鉴广元特色产品。
3. 优惠活动（1）开展“全民购物狂欢节”期间，全市商家给予消费者不同程度的优惠，如满减、折扣、赠品等。
（2）推出“优惠券大派送”活动，消费者在指定时间内领取优惠券，享受购物优惠。
4. 文艺活动（1）举办文艺演出、民俗表演、亲子活动等，丰富市民文化生活。
（2）开展“最美广元”摄影比赛，征集市民眼中的广元美景，展示广元城市魅力。
5. 健康体检活动（1）联合医疗机构，为市民提供免费健康体检服务。
（2）开展健康知识讲座，提高市民健康意识。
六、活动宣传1. 利用广播、电视、报纸等传统媒体进行广泛宣传；2. 通过微信公众号、微博、抖音等新媒体平台进行推广；3. 与各大电商平台合作，进行线上宣传；4. 制作活动海报、宣传册等，发放至全市各大商业街区、商场、超市等。
七、活动组织1. 成立活动组委会，负责活动的整体策划、组织、协调和实施；2. 设立活动办公室，负责具体事务的处理；3. 邀请政府部门、行业协会、企业代表等参与活动；4. 加强与媒体、消费者的沟通，确保活动顺利进行。
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综合体研究 产品线研究 独立产品研究
住宅 写字楼 商业 酒店 SOHO
写字楼研究
写字楼 区 域 特 征 广元市场现在还没有纯粹的写 字楼 暂时没有写字楼的相关信息 写字楼市场前景：由于当地在写 字楼市场还没有真正意义上的纯 粹写字楼，但是每个县级城市都 拥有一批机关或是企业单位有这 个实力改善自己的办公环境，提 升单位形象，因此肯定拥有一定 的市场。
劣势：
项目拆迁有一定难度， 不利于整体规划，间接影 响区域价值及信心降低；
市场上在售或即将上市 的项目较多，竞争相对激
励；
周边商业业态定位不明 显，杂而无章。
区域市场
区域概况 区域交通 发展走势
区域交通概况
现在项目所在区 域——老城区有两 条城市主干道，分 别是东西向的利州 路和南北向的蜀门 北路，主要次干道 为南北街、大小西 街、东街、新华街、 烟波街、政府街， 其中利州路是主城 主要的商业步行街。 冰滨河路是主城主 要的生活干道，蜀 门北路通过皇泽大 桥连接上西片区， 通过蜀门大桥连接 南河片区，利州路 向东与东坝相连。
截至2009年年底，年GDP增幅达15.2%，创建市以来的新高，投资完成439亿元，增幅158%。这 一年的投资相当于广元建市前21年的总和，财政收入增幅66.2%，城市居民可支配收入增幅 15.3%，农民人均纯收入比年增长10%。
小结：全市经济发展势头迅猛，GDP增长屡创新高，城镇人均收入稳步大幅增长，居 民消费能力与消费水平不断提高。
宏观市场——房地产走势
2010年地产供需市场的转换：按照经济规律，供应市场将超过需求市场，同时 在最 近政策方面，对供应政策是刺激供给，对需求市场是抑制需求，因此2010年供需结构性 市场关系将再次回到供过于求市场，一旦需求萎缩幅度较大，那么市场将不可避免产生 向下的压力。而基于房地产行业的敏感性，一旦成交萎缩，势必形成负反馈机制。导致 市场产生较大的下挫力。
城市标杆，树立项目及开发商的品牌形象，最终实现项目价值最大化。
4
本次项目提案时间较为仓促，对市场和产品的研究尚未做到精确全面， 如有偏颇之处，敬请海涵。
总体框架
市场分析
项目分析
区域市场
综合体研究
产品分析
定位分析
项目开发建议
整体开发建议
一开发建议 住宅开发建议
综合体研究 产品线研究 独立产品研究
住宅 写字楼 商业 酒店 SOHO
产品线研究－－功能定位
住 宅：保障现金流，满足基本居住需求，吸引人气，追求短期效益。 SOHO：保障现金流，满足基本投资需求，吸引人气，追求短期效益。 写字楼：现金流及固定资产的混合体，提升项目综合价值，吸引人气， 追求短中期效益结合。 集中式商业：利润最大化的主要来源，提升项目综合价值，吸引人气， 追求短中期效益结合。 星级酒店：固定资产投资，树立项目标杆形象，提升综合价值，追求长 期效益。
广元商务中心项目营销策划方案
2010.3.25
前言
1
本项目要做的第一点是借助项目位于老城、紧邻步行街这个优势，如果 想要借助成功，使项目附加值提升，这需要我们首先认清区域价值、竞争
环境及可借资源，并合理充分运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。
其次是确定物业发展的方向。由于本项目位于广元步行街口，所处位置
成熟期 （5年）
交通体系完全成熟， 方便快捷
少量城市豪宅推出
以招商和经营为主， 少量高档写字楼推出
大量高档公寓产品推 出
实现一站式购物，商 圈完全形成
大量五星级酒店落成 营业
区域小结
总体来说，根据老城市新中心的开发及发展的规律（人气带 动商气，商气带动财气），老城新街的开发一般遵循“住宅— 商业—商务—酒店”的顺序。在发展初期以住宅和商业开发为 主，因为老城本身的人气可以带动商业的销售和提升商业氛围， 拉升项目的价值，后期项目价格上升也比较快；中期以商务办 公开发为主，价格稳步提升；后期以商业写字楼及酒店开发为 主，形成集休闲、居家、办公和购物的核心商圈，使区域价值 达到最大化。鉴于项目的地段特色和发展的沿革，广元商务区 中心项目——定位为广元市商务中心，未来级城市综合体项目， 广元市城市新地标。
房地产市场的不稳定因素：2010年市场最大的不稳定因素还在于2009年大量非地产国 有企业以高 成本进入地产市场，但面临巨大的市场压力情况下的表现。2008年市场出现异动的首先 就是以南奥，鲁能，保利等大型企业带头的价格调整。在没有经验与没有心理预期的情 况下，一旦市场行情发生变化，2009年新进入国企的表现，将对市场起到推波助澜的作 用。
综合体研究 产品线研究 独立产品研究
住宅 写字楼 商业 酒店 SOHO
商业研究
区域商业业态
项目名称
步行街一带商 业
永隆百货市场
摩尔天城
面积（㎡）
较大 40000
50000
业态
餐饮、剧场、百货、购物、酒店、超市、服 饰等
1—4楼为百货类，5—6楼餐饮娱乐，7—13 层酒店
综合百货、超市、沿滨江路餐饮、娱乐等
房地产区域市场
区域概况 区域交通 发展走势
区域总体概况
项目位于广元市， 广元位于四川盆地北部边 缘，雄踞嘉陵江上游，地处川陕甘结合部。广 元市市区位于市域中北部，地处嘉陵江与其之 流南河汇合冲击台地上，依山傍水，自然生态 条件优越。项目所在规划区位于广元市嘉陵组 团即老城区中心，地块北临市场街和利州路步 行街，南临大西街和冻结东靠蜀门北路，西街 政府街，用地面积约为2.5公顷。
城南新世界 双羽凤凰城
两层夹酒店 较大
一层烟酒、日用品、针纺织品、粮油副食， 二层时尚服饰
综合百货、超市、娱乐、家居、西餐等
南河车站商业 三层零星
酒店、旅馆、休闲娱乐、餐饮等
商业研究
区域商业租售横向对比
项目名称 面积（㎡）
租赁价格
业态
步行街一 带商业
永隆百货 市场
摩尔天成
城南新世 界
双羽凤凰 城
南河车站 商业
较大
40000
50000 两层商业
夹酒店 较大
三层
黄金位置50—150元/月 餐饮、剧场、百货、购物、
/平米，街铺15-30元/天
酒店、超市、服饰等
/平米，
临街旺铺位置4万/平方， 1—4楼为百货类，5—6楼餐
商场不出租，以联营方
饮娱乐，7—13层酒店
式和租户合作。
招商已经完成，租赁价 综合百货、超市、沿滨江路
独立商业较小
政府配套开发、数 量较少、档次以三
星为主
开发商介入酒店建 设、数量仍较少，
档次开始提升
快速发展期 （4-5年）
引入地铁 新增交通网络
以高档项目为主 开发接近尾声
高端写字楼集中放 量
出现大体量高档公 寓产品
裙楼商业健康快速 发展，出现部分购 物广场，休闲旅游
产业 五星级酒店部分落 成，形成开发热潮
格在20—150元/月平方
餐饮、鱼类等
暂时未定
一层烟酒、日用品、针纺织聘、 粮油副食，二层时尚服饰
外街70—90元/平方/月，内 街15—50元/平方/月，外街
细点
交通 住宅 写字
楼 公寓 商业
酒店
起步期 （3-4年）
原有交通网整改 新路网规划
中档项目为主 开发量较小
以政府配套开发为 主、定位中档、开
发量小
无
初步发展期 （4-5年）
新路网建成
中、高档项目并存 开发明显放量
逐步出现高端写字 楼
开发明显放量 无
以依托住宅的底商 为主
出现大量依托高档 住宅的裙楼商业，
住宅研究
广元未来上市产品体量及价格
未 来 预周 估边 价住 格宅 上 市
由此可以看出，未来两年之内，广元上市的总量不是很大， 产品供求较为平衡。
住宅研究
住宅区域特征
1、区域住宅面积区间以60—90平方米和120—130平方米为 主，90—120平方米面积户型所占比例较少，经济三房 的市场空间较大。
区域生活概况
项目位于老城中心，紧邻步行 街，是未来的步行街延伸段， 也是未来城市新中心。
项目周边配套非常完善，拥 有银行、超市、学校等全面 配套设施。
区域现状问题
多样性问题：城市功能多向性相 对丰富，发掘深度不够，档次参 差不齐，未形成良好体系。
产品形态问题：项目所处老城区 整体形象不佳，建筑立面造型和 城市天际线很单调，缺乏能体现 城市活力和形象的地标建筑。
一期营销策略
宏观市场——城市经济
2007 年，GDP 总量首次突破200亿元大关，达到208.46亿元。按可比价格计算，比上年同期增长 14.3％，,比全省平均水平快0.1个百分点，比去年同期上升4位。其中，第一产业实现增加值60.53 亿元，增长5.2％,对经济增长的贡献率为10.8%,拉动GDP增长1.54个百分点；第二产业实现增加 值74.47亿元，增长24.2％,对经济增长的贡献率为55.4%,拉动GDP增长7.92个百分点；第三产业 实现增加值73.46亿元，增长12.9％,对经济增长的贡献率为33.8%,拉动GDP增长4.83个百分点。
2008年，生产总值（GDP）233.56亿元，按可比价格（下同）比上年增长3.3%，增速比上年回 落11个百分点，其中，第一产业增加值69.90亿元，增长1.0 %；第二产业增加值80.38亿元，下降 1.2 %；第三产业增加值83.28亿元，增长9.4 %。第一、二、三产业结构比为29.9：34.4：35.7。 城市化进程加快。城镇化率31.2%，提高1.1个百分点。民营经济发展良好。实现增加值115.95亿 元，增长9.8%，占生产总值的49.6%，比上年提高1.6个百分点。
区域交通分析
步
步行街
行 街
本案 本项目地块 北临市场街和 利州路步行街， 南临大西街和 冻结东靠蜀门 北路，西街政 府街，本应是 得天独厚的地 理优势，但是 由于老城区陈 旧的交通设施 和规划，现在， 老城区的交通 很一般。