房地产大盘开发模式及策略思考汇编
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考32页PPT
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
大盘-房地产项目开发模式研究及应用 思考
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。—乌申斯基
谢谢！
地产大盘开发模式及策略思考
地产大盘开发模式及策略思考1. 引言地产大盘开发是指在城市或区域内，规模庞大的综合性房地产项目，通常包括住宅、商业、办公等多种功能。
地产大盘开发是房地产行业中的重要组成部分，具有较高的市场风险和投资回报率。
本文将从模式和策略两个方面对地产大盘开发进行分析和思考。
2. 地产大盘开发模式地产大盘开发模式是指在地产大盘开发过程中，开发商所采用的组织架构、资源配置和运营方式等。
下面将介绍几种常见的地产大盘开发模式：2.1 开发商自主开发模式开发商自主开发模式是指开发商自行负责地产大盘的规划、设计、建设和销售等各个环节。
开发商拥有完全的决策权和控制权，可以确保项目的整体一致性和开发速度。
然而，这种模式需要开发商具备较强的资金实力和运营能力，对开发商而言承担的风险较大。
2.2 合作开发模式合作开发模式是指开发商与地方政府或其他合作伙伴共同参与地产大盘的开发。
在这种模式下，合作方可以提供资金、土地或其他资源，分享开发风险和利润。
合作开发模式可以协调各方的利益，降低开发商的风险和成本，但也需要各方之间的合作和协调。
2.3 物业管理公司参与模式物业管理公司参与模式是指由专业的物业管理公司参与地产大盘的规划和运营。
物业管理公司可以提供全方位的服务，包括物业管理、设施维护、安全保卫等。
通过引入物业管理公司，可以提升地产大盘的品质和价值，提供更好的居住和工作环境。
3. 地产大盘开发策略思考地产大盘开发的成功与否，除了模式选择外，还需要制定合适的策略来应对市场变化和挑战。
下面将介绍几种地产大盘开发的策略思考：3.1 市场定位与产品定位在进行地产大盘开发之前，需要进行充分的市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
根据市场需求和竞争优势，确定地产大盘的市场定位和产品定位。
市场定位和产品定位是制定营销策略的基础，直接影响到项目的销售和盈利能力。
3.2 建立良好的品牌形象地产大盘开发需要建立良好的品牌形象和口碑。
通过提供高品质的产品和服务，以及积极参与社会责任活动等方式，树立企业形象和品牌。
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考随着城市化进程的加速，房地产行业成为了一个十分重要的经济支柱。
在房地产行业中，大盘开发模式已经逐渐成为主流，这是因为大盘开发模式具有一定的经济效益和市场竞争力。
本文将重点讨论房地产大盘开发模式的特点及其策略思考。
首先，房地产大盘开发模式是指以大规模的土地资源为基础，通过集中开发大型住宅小区或综合体项目，实现规模化、标准化生产与销售的一种开发模式。
这种模式具有以下几个特点：1.规模化:房地产大盘开发模式的主要特点就是规模化，通过整合土地资源和资金，一次性规划开发大面积的住宅小区或综合体项目。
这种规模化的开发方式可以降低单位面积成本，提高生产效率。
2.标准化:为了实现规模化开发，房地产大盘开发模式通常会采用标准化的设计和施工流程。
例如，采用模块化的建筑设计、统一的工程标准和装修规范等，以提高施工效率和降低成本。
3.集约化:房地产大盘开发模式通常会将各种配套设施和服务集中在项目内部，从而实现资源的共享和集约化。
例如，大型住宅小区通常会配备综合性商业中心、学校、医院、公园等，为居民提供便利的生活服务。
基于以上特点，房地产大盘开发模式可以带来一定的经济效益和市场竞争力。
首先，规模化和标准化的生产方式可以降低成本，提高盈利能力。
其次，集约化的配套设施和服务可以增加项目的附加值，提高销售吸引力。
此外，大盘开发模式还可以通过快速销售和迅速回笼资金，降低开发商的融资压力和风险。
然而，在实际操作中，房地产大盘开发模式也存在一些挑战和风险。
首先，大盘开发需要大规模的土地资源和资金投入，对于开发商来说，融资压力较大。
其次，大盘项目的开发周期长，市场波动的风险也较高。
此外，大盘项目一旦推出，就需要面对庞大的市场需求，如果销售不佳，有可能造成项目滞销和资金链断裂的问题。
为了应对以上的挑战和风险1.规划科学合理:开发商在进行大盘项目规划时，应根据市场需求和资金投入等因素，科学合理地确定项目规模和阶段性开发目标，避免过度扩张和过度投资。
大盘开发模式及策略思考
大盘开发模式及策略思考随着现代化程度的提高，大盘开发成为各地政府和企业重要的发展方向之一、大盘开发以其广阔的发展前景和巨大的经济效益，受到了广大投资者的关注。
在大盘开发的过程中，选择适合的开发模式和制定科学合理的策略是至关重要的。
本文将对大盘开发模式及策略进行思考。
首先，大盘开发模式可以分为传统开发模式和创新开发模式两种。
传统开发模式主要通过大规模土地开发和房地产投资来实现经济增长。
这种模式的优势是开发周期短，投资回报快，但同时也带来了土地资源的大量浪费和环境污染问题。
创新开发模式则主要通过科技创新和产业升级来推动经济增长，以创造知识经济为目标。
这种模式相对于传统开发模式更加可持续，但同时也需要较长的投资周期和较高的创新成本。
其次，制定科学合理的开发策略也是大盘开发的关键。
在选择开发模式的同时，还需要考虑到当地的资源环境和经济条件，以及市场需求和政府政策等因素。
比如，在资源丰富的地区可以选择传统开发模式，并结合当地的产业特点发展相关产业链；而在资源匮乏的地区，则应更加注重科技创新和提高资源利用效率。
另外，大盘开发还需要注重生态环保，以保护生态环境和可持续发展为前提，避免资源过度开发和环境破坏。
此外，大盘开发还需要注重培养和引进人才，提高整体开发水平和创新能力。
在大盘开发中，人才是最重要的资源，只有有能力的人才才能推动大盘的发展。
因此，政府和企业应加大人才培养和引进的力度，为大盘开发提供坚实的人才保障。
另外，还应进一步完善人才培养和引进的机制，吸引更多优秀的人才参与到大盘开发中。
最后，大盘开发还需要注重与周边地区的合作和互利共赢。
在大盘开发中，与周边地区的合作是非常重要的，可以通过共同开展项目合作、资源共享和市场拓展等方式实现互利共赢。
同时，也可以在大盘开发中借鉴周边地区的经验和成功案例，推动大盘开发向更高水平发展。
综上所述，大盘开发模式及策略的选择对于大盘的发展至关重要。
在选择开发模式时，需要充分考虑当地资源环境和经济条件，并注重可持续发展；在制定开发策略时，需要注重人才培养和引进，建立合作共赢的机制。
929288-房地产开发-大盘开发模式及策略思考
成功关键因素
本报告严格保密
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建筑非凡空间
模式二： 新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇
结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
主要建设措施： 外部功能内部化
公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ……
New town 的来源
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
本报告严格保密
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建筑非凡空间
模式三： 产业驱动模式
关键词： 特色产业； 产业经营； 产业影响力； ……
深圳华侨城
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营 提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发
产业驱动模式
通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项 目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价 值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。
➢ 盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
➢ 开发风险评估与应对
➢ 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
➢波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; ➢华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; ➢波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
准确定位、科学分区、合理的烂功尾能：配开发比商、永符远合的市痛场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
大盘开发模式及策略思考
大盘开发模式及策略思考大盘开发模式及策略是指在建设大盘的过程中，通过明确的发展模式和合理的策略思考，实现大盘的可持续发展。
大盘开发是指将已有的资源进行整合利用，形成一个相互关联、互相促进的整体，实现资源的最大化利用和效益的最大化。
大盘开发的模式可以根据具体情况而定，但一般包括以下几种方式：一、资源整合大盘开发的第一步是资源整合，即将各种资源进行整合利用，形成一个整体。
这些资源包括土地、人力、资金等。
通过整合资源，可以发挥资源的优势，提高资源的利用效率。
二、差异化竞争大盘开发的第二步是差异化竞争，即通过与其他大盘的差异化竞争，获得竞争优势。
这可以通过创新，提供独特的产品或服务，或者通过降低成本、提高效率等方式获得竞争优势。
三、开放合作大盘开发的第三步是开放合作，即通过与其他大盘的合作，实现互利共赢。
开放合作可以通过各种形式实现，包括合作开发项目、共同利用资源、共同研发产品等。
通过开放合作，可以实现资源的互补和优势的互相促进。
四、可持续发展大盘开发的最终目标是实现可持续发展。
可持续发展包括经济、社会、环境三个方面的发展。
在经济方面，要实现经济的持续增长和发展；在社会方面，要实现社会的和谐发展和人民生活水平的提高；在环境方面，要实现环境的保护和可持续利用。
在制定大盘开发的策略时，可以根据具体情况确定，但应该考虑以下几个方面：一、优势资源的发挥在制定大盘开发的策略时，应该考虑如何充分发挥自身的优势资源。
这包括土地、人力、资金等方面的资源。
通过发挥自身的优势资源，可以实现资源的最大化利用和效益的最大化。
二、市场需求的调研在制定大盘开发的策略时，应该调研市场需求，了解市场的需求状况和发展趋势。
只有了解市场需求，才能制定出符合市场需求的开发策略，并实现市场的需求和资源的匹配。
三、合理规划和管理在制定大盘开发的策略时，应该进行合理规划和管理。
这包括土地规划、人力规划、资金规划等。
通过合理规划和管理，可以实现资源的合理配置和利用。
房地产大盘开发模式及策略思考
惠城区片区量价成交情况
7.09-7.15成交量前十片区量价情况
7.09-7.15，河南岸片区网签139套排名第一，网签均价为6212.37元/平米， 汝湖片区网签成交均价11836.7元/平米，片区均价最高。
Part.2 地块认知
一、项目地块经济指标 二、项目地块简析
【项目地块简析】
1、项目基本经济指标：
合生的强大的品牌效应，加上项目本身具备 的无可比拟的一线江景和CBD核心区位价值 是支撑项目豪宅价值的核心要素
【豪宅市场分析】
2、量价分析：月均10套/月，主力价格区间1.0-1.5万/平米 从帝景湾的成交量看，新政后成交量较大幅度震荡，但相对稳定，月均走速 15套左右，12年上半年看新政对豪宅产品影响不会太大；
规划定位：一个充满活力、充满情调的中心配套区，具有国际水准
的生活、工作和渡假的理想居住场所。以发展第三产业和房地产业为 主导，依托良好的区位条件和设施，发展成为惠州市商业气氛浓厚， 社会服务齐全，多功能的现代化都市片区。
Part.3 微观层级
一、分产品类型市场分析 二、区域市场分析
市场主要产品类型——
入高于新村地区。
【项目地块简析】
2、项目地块区位：
项目位于惠州江北片区的中部，紧邻三环路，属于CBD一级辐射区
及核心居住配套区域。
三环路
区位：项目紧邻惠州北 三环南侧，是传统市场认 知意义上的“市区用地”
本项目
项目到惠州市政府距离： 不足4公里
惠州大道
与惠州CBD距离：通过 三环与惠州大道连接，约3 公里
项目占地面积130万平米，属于大规模旧改项目,未来规划为住宅、
商业、工业用地。
三新村项目基础信息
工业用地：三新工业区，约
房地产大盘开发模式及策略思考-2022年学习资料
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘-开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流-大盘在中国-西 -长沙-哈尔滨-成都->据统计2007年底，全-郑州-济南-国建筑面积在50万平-方米以上的在建、拟-重庆 建大盘项目300个以上，-几乎遍布所有中心城-南昌-上海-市；->大盘由于规模优势、-配套相对齐全与营销宁-宣传上的优势，对城-广州-市的影响力大大强于-昆明-深圳-小盘，大盘不但价格-高，而且相对而言获-得更 的开发利润。
大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标-准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造->标准化的建设过程 项目建设对项目附加价值贡献降低；->营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期-经营成功使项目 值，增加项目吸引力。->后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。-目价值-定位规划-运营附-设计价 -时间-定位设-项目运-计阶段-设阶段-销阶段-营阶段
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？-能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考-大盘反思->盲目 发下的贪大求-全，定位随意化、缺-乏市场及技术支撑，-华润万象城-风险规避不足下的盲-目启动导致的资金链波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米；-断裂，是国内外大盘->华侨城建设经过20年，已经 为“旅游+地产”成功开发模式样板；-失败的根源；->波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。->开发风 评估与应对->定位及规划设计的前-瞻性、科学性，后期-生活方式打造的市场-性与运营科学化、专-业化是大盘成 必要-准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略-条件。-是大盘成功的基本保证。违背大盘开 规律必将遭到市场无情抛弃
房地产大盘开发模式及策略思考33页文档
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
房地产大盘开发
金地模式
专业化精品型
• 注重企业文化与企业制度建设 • 精品路线 • 品牌与企业成长性很强 • 开始由区域市场向全国市场扩张
奥林匹克花园模式
主题与专业开发型
• 概念地产，复合地产，主题地产 • 注重速度与创新 • 注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营
销 • 由项目公司到专业化公司 • 与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专
• 祈福新村与同样做白领阶层洋房市场的后起之 秀相比，其优势还在于它发展历史长，社区成 熟。即使南国奥林匹克花园上升迅速，但也只 是瓜分其部分市场，由于白领小康家庭市场数 量庞大，祈福新村仍以其成熟优势领先市场。
祈福新村给中国楼市的启示
• 牢牢占领30-40万/套房子的小康阶层置业市场， 居住性价比做到最好，或者是最好的选择之一。
福综合医院落成。
祈福新村：单店做大的典型销售六大利器： • 交通：外线：广州7条线路、市桥、香港、澳门、珠海、
深圳、顺德等，内线社区穿梭巴士。全市唯一的区内公交 体系，拥有屋村巴士近３００辆，上下班时间每１０分钟 就有巴士接送。 700多班次屋村大巴，24小时运营（1998 年开始） • 8万平方米大会所（1999年对外营业） • 5000平方米的超市、一万平方米的菜市场，食街（1999年 对外营业） • 医院（2002年对外营业） • 20万平方米的小学、中学、幼儿园 • 绿化环境，绿化率超过70%，大型人工湖、200亩农庄
祈福新村：单店做大的典型
• 总体概况 • 占地6500亩 • 总建筑面积：200万平方米 • 容积率：1 • 建筑密度：20%
祈福新村：单店做大的典型
• 开发时间：1991年至今，十二年。 • 已开发面积：5000亩 • 已销售面积：3万套，170万平方米 • 销售价格：洋房3800元/m2，别墅从60万-
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第一部分：关于大盘发展与大盘价值
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大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占 地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。
关于大盘
传统对大盘物业类型的 理解是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅， 也包括商务、商业体和 都市综合体等。 传统对大盘影响力的理 解仅仅是大盘规模；
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大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标 准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造
大盘价值创造
标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低； 营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期 经营成功使项目增值，增加项目吸引力。
后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。
认识
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
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5
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
小盘 大盘
以单一功能开发
追求短期市场价值最大 大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。 单楼盘开发短期市场实现
义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。
模块二
国内外成功大盘开发模式
大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。
第三阶段：大规模住 区开发。
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我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
大盘在中国
西安 “大盘风”席卷大地 成都 长沙 哈尔滨
据统计2007年底，全 国建筑面积在50万平 重庆 方米以上的在建、拟 建大盘项目300个以上， 几乎遍布所有中心城 市；
大盘注重功能多元化
前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想
小盘建设
大盘开发
小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ……
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大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; 华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板;
波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
烂尾：开发商永远的痛 准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
盘产品将成为市场主流……
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
-----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一
大盘发展与发展规律
大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主
地产项 目价值
地产项 目价值
建设 标准化 推广营销 附加价值 定位规划 设计价值 建设 标准化 推广营销 标准化
定位规划 设计价值
运营附 加价值
时间
时间
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
定位设 计阶段
项目建 设阶段
推广营 销阶段
项目运 营阶段
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第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
大盘开发模式及策略
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引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形
成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随
土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市 场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大
第一阶段：住宅楼宇 开发； 第二阶段：住宅小区 开发；
1960~~1980
1920~~1960
1980~~目前
现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘
城市功能分区
场所精神
和谐空间 功能符合协调； ……
住宅是居住的机器； 历史、文化与传统； 公共空间； “公园中的高楼”； 建筑内在品质； …… ……
大盘由于规模优势、 配套相对齐全与营销 宣传上的优势，对城 市的影响力大大强于 小盘，大盘不但价格 高，而且相对而言获 得更多的开发利润。
南宁 昆明
郑州
济南
南昌
上海
广州
深圳
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大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面： 体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面： 开发利润与社区 响力最重要的是 对社会发展的影响力。
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润； 大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
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开发模式
通过对国内外多个大盘分析
郊区陌生区大盘开发模式
城市中心大盘开发模式
主题社区 开发模式
老年社区
体育社区 教育社区
新市镇开 发模式
产业驱动 开发模式
休闲产业
体育产业 商务商业
中心城镇 开发模式
综合体 紧缩城市 紧缩城市开发模式 开发模式 开发模式