房地产大盘开发
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
房地产项目开发周期基准(最新整理)
房地产项目开发周期基准（试行）一、说明（一）周期基准计算起点：自取得房地产开发项目、签署用地合同时间开始计算，极个别项目（如城中村改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。
（二）基准周期是指典型项目的周期上限，特殊项目参照执行。
（三）基准周期先试行，到一定阶段在总结优秀项目的管理经验，丰富完善，更新调整。
二、前期策划与设计周期基准（一）住宅设计周期表（二）商业设计周期三、工程量清单编制与总包招标周期基准（以100,000M2项目为例）签署合同⏹清单编制的前提用于招标的施工图质量有保障；因报批而返工可能性低。
⏹工程量清单编制与总包招标周期基准说明原则上要求项目采用“工程量清单招标”，签定“总价包干”合同，优点是：●保证成本可控、可预测，不出现大的偏差；●合同签定前，可争取谈判降低造价；●减少结算中与承包商的纠纷。
当图纸质量及深度不满足完全包干条件的，可以采用至少结构部分包干，其余部分暂定数量的方式。
四、典型物业施工周期基准（一）住宅类物业1.物业类型：别墅（4层）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153040204515050200成都、武汉、长沙等203050306019090280上海、苏州等1530452550165702352.物业类型：多层（6层+1层地下室）区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市153050205517050220成都、武汉、长沙等204550308022590315上海、苏州等1530603070205602653.物业类型：小高层11层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市154080308024550295成都、武汉、长沙等2045905010030590395上海、苏州等1545904590285603454.物业类型：高层24层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15601605015043560495成都、武汉、长沙等20602105016050090590上海、苏州等156020050150475605355.物业类型：高层33层+1层地下室区域施工准备基础施工主体框架封顶后屋面砌筑外架拆除单体合理工期室外工程施工综合工期深圳等珠三角城市15602005016048560545成都、武汉、长沙等20602605018057090660上海、苏州等15602405018054560605参照24+1修改。
房地产大盘营销模式研究——以某别墅大盘项目为例
（ ２ ） 整合资源 ， 促进和维 系老业主
公司充分整合资源 ，如举办 某证 券公司与某别墅大盘项 目Ｖ Ｉ Ｐ 客户联谊会 ；浅湾开盘活动中由某旅行社提供南极游
示着 楼市 进入了规 模化发展 的“ 大盘时代 ” 。本文研究涉及 的 名额等 ，通过集团资源的整合提高客户对于品牌的认知和 忠
响 力 的 营销 模 式 ． ．某 别 墅 大盘 作 为 国 内 某地 产 开发 商 的 首 个
超 级大盘 ， 通 过 对其 营 销 模 式 的研 究 表 明 ： 营销应 高端站住 ，
通过 圈层 营销 和体 验 营销 ， 不 断提 升 品 牌 势 能 ， 并 且 注 重 营 销 卖 点 的连 续性 、 节 奏 性 和 系统 性 ， 通过 全 员 营销 向 市 场 传 达 一 致 的 清晰 的品 牌 形 象 关键词 ： 房地产 ； 营销 ； 营销模式： 营销 策略
图 市 Ｍ Ａ 场 Ｒ Ｋ 营 Ｅ Ｔ Ｉ 销 Ｎ Ｇ Ｒ Ｅ Ｓ Ｅ Ａ Ｒ Ｃ Ｈ
房 地 产 大 盘 营 销 模 式 研 究
以某别墅大盘项 目为例
◇ 陈 明 蔡 志明
摘要 ： 近 年 来 由于 房 地 产 企 业 的增 多 ， 加 上 宏观 经 济 环 境
不可分的。通过对项 目的大盘营销模式研究 ， 希望可以为项 目
主， 爱传播 、 介绍 ２套以的一个市场 ， 档 次不高 、 品质较低 ， 数
年来别墅价格仅相当于城市核心区的公寓价格 ，而佛 山市 场
郊区高端楼盘短缺 ，客户还处于由农村向城市集 中的这样 一
个阶段 。经过四年多的建设 ， 项 目创造 了大盘 开发的奇迹 ： 在 权威人士 。二是精心设计圈层活动 ， 路线规划方面把最能体现
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
房地产：大盘操盘手法
房地产：大盘操盘手法概述房地产行业是一个具有巨大投资价值和风险的行业。
在这个行业中，大盘操盘是一个重要的投资策略。
大盘操盘手法是指通过分析整个房地产市场的趋势和动向，来指导投资决策的一种方法。
本文将介绍房地产大盘操盘的基本概念、具体操作方法和注意事项。
什么是大盘操盘大盘操盘是指通过对整个房地产市场的宏观分析，把握市场的总体趋势，从而指导个别投资决策的方法。
它的核心理念是市场是有规律可循的，通过研究市场的供需关系、政策变化和经济环境等因素，可以预测市场的走势和趋势。
大盘操盘的目标是通过把握市场的总体趋势，来选择合适的投资时机。
在房地产行业中，市场波动较大，大盘操盘可以帮助投资者避免市场的短期波动，寻找长期投资机会。
大盘操盘的操作方法1. 市场分析在进行大盘操盘之前，首先需要进行市场分析。
市场分析包括对市场的供需关系、政策环境和经济基本面等方面的研究。
通过深入了解市场的基本情况，可以更好地把握市场的总体趋势。
市场分析可以通过多种途径进行，包括阅读行业报告、研究经济数据和监测政策变化等。
在进行市场分析时，需要综合各种信息，形成对市场的全面理解。
2. 趋势判断在进行市场分析的基础上，可以进行趋势判断。
趋势判断是指根据市场的历史数据和当前情况，预测市场未来的走势和趋势。
趋势判断可以通过多种方法进行，包括技术分析和基本面分析等。
技术分析是通过研究市场的价格图表和指标等来分析市场的走势。
基本面分析是通过研究市场的供需关系、政策环境和经济基本面等来分析市场的走势。
3. 投资决策在进行趋势判断之后，可以根据自己的判断来进行投资决策。
投资决策包括选择投资标的和确定投资金额等。
选择投资标的时，需要综合考虑多种因素，包括标的的潜力、风险和收益等。
确定投资金额时，需要根据自己的资金状况和风险承受能力来进行判断。
4. 风险控制在进行投资决策之后，需要进行风险控制。
风险控制是指通过采取相应的措施来降低投资风险。
风险控制可以通过多种方式进行，包括设置止损点、分散投资和定期盈利回吐等。
房地产：大盘操盘手法
房地产：大盘操盘手法随着房地产市场的不断发展，大盘操盘成为了房地产市场的一个热门话题。
那么，到底什么是大盘操盘？大盘操盘手法是如何实现的？这些问题我们都需要深入了解。
本文将从以下几个方面进行探讨：1.什么是大盘操盘？2.大盘操盘手法有哪些？3.如何实现大盘操盘？4.大盘操盘的风险和注意事项。
什么是大盘操盘？大盘操盘是指在房地产市场中，通过一系列的投资合理安排和市场信息分析，控制房地产市场的行情，进而实现最终的盈利。
大盘操盘需要综合运用投资分析、市场调研、战略规划等多个领域的知识与技能，而且策略和手段都较为复杂和繁琐。
大盘操盘手法有哪些？大盘操盘手法主要包括以下几种：1.分散投资：大盘操盘者通常会在多个城市或多个区域购买多套商品房，实现资源的分散和风险的分散。
2.适时买入卖出：大盘操盘者要根据市场情况选择合适的时机进场操作、把握卖出机会。
3.避免短期盈利：大盘操盘者不会把短期盈利作为主要目标，而是注重稳定、长期的收益。
4.充分利用政府政策：政府政策是影响房地产市场走向的重要因素，大盘操盘者会保持对政府政策的敏感度，并充分利用政策优势。
5.精确掌握市场走势：大盘操盘者要通过经验积累和数据分析等手段，精确掌握市场走势，从而制定相应的投资计划和操作策略。
6.长期规划：大盘操盘者不仅要看短期市场行情，更要看长远趋势，制定长期规划和投资策略。
如何实现大盘操盘？要实现大盘操盘，需要从以下几个方面入手：1.提高分析能力：大盘操盘需要对市场数据和信号进行深入分析，提高自己的市场敏感性和准确度，充分掌握市场变化的趋势和特征。
2.保持审慎：大盘操盘需要保持稳健的态度，不盲目跟风，不被市场情绪左右，注重对风险的防范和控制。
3.多方配合：大盘操盘需要和多方进行密切配合，包括开发商、政府、金融机构、经纪人等，协调各方资源，实现协同作用。
4.约束自己：大盘操盘需要约束自己，不断学习和更新知识，不进行不道德、不合法的交易，遵守市场规则和法律法规。
房地产大盘项目的好处
对于企业来说，大盘的开发有不少独特优势，包括：１、易产生规模效应，形成规模效益；２、有利于提升“地气”，形成区位优势，提升板块价值；３、易集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中力量做好一件事情；４、有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；５、易因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间；６．通过集中统一管理，有利于降低开发、维护及管理费用。
不过，大盘同样也有它的劣势，包括：１、至于项目规模，在选址时可能缺乏地利，要么地块是尚未开发或初步开发，要么板块内强势竞争对手林立。
２、项目难于定位，尤其目标客户群更是难于定位，容易走进泛定位的误区；３、销售价格难以把握，尤其首期开盘价格；４、销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；５、销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险；６、若出现危机，局面难于控制；７、物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重；８、资金难度大。
房地产大盘开发模式及策略
产业驱动模式特征
特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； 特色产业在城市具有号召力与影响力； 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。
成功开发关键要素
适用条件
大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。
模式二：新市镇模式
凤凰城
新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施
New town 的特征
规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统；
成功开发关键要素
街区的建设：人性化的步行空间 社区规划：独立的社区布局 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）
地产项目价值
定位规划设计价值
建设标准化
大盘价值创造
项目建设阶段
推广营销阶段
推广营销附加价值
定位规划设计价值
运营附加价值
定位设计阶段
项目建设阶段
推广营销阶段
项目运营阶段
推广营销标准化
建设标准化
时间
时间
第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
通过对国内外多个大盘分析
中心城镇开发模式
紧缩城市开发模式
综合体开发模式
产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。
总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路；综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。
中国房地产排名50强(名单)
中国房地产排名50强(名单)中国房地产排名50强中国房地产排名有万科地产、保利地产、万达地产、绿地地产、恒大地产、中海地产、碧桂园地产、华润置地、龙湖地产、富力地产等地产商。
1、万科地产：万科我国最大住宅开发商之一，于1984年成立是一家高新技术企业，在全球拥有200家最佳中小企业。
2、保利地产：保利是一家大规模的国有房地产公司，它是国有房地产行业中的领导企业之一，也是中国房地产行业前十强。
3、万达地产：万达全球著名房产企业之一，成立于1988年，以创建万达广场城市而闻名。
4、绿地地产：绿地房地产行业中的领导企业之一，该房产排名于中国前十，创建于1992年。
5、恒大地产：恒大中国著名房产品牌，是我国在建工程面积最大的房产之一，也是进入省会省事最多的房产企业之一。
6、中海地产：中国海外地产成立于1979年，它是我国房产行业的领导品牌之一。
7、碧桂园地产：碧桂园中国著名房地产品牌，也是目前国内最大的房地产开发商之一，在行业中一直都是处于领先的位置。
8、华润置地：华润是一家上市的房地产公司，也是我国内地最具实力的房产开发商之一，该房产主要以高端房地产发展为主。
9、龙湖地产：龙湖中国十大品牌房产之一，是我国大规模地产开发商之一，也是行业中最具竟争实力的房地产企业。
10、富力地产：富力中国上市房产有限公司，是目前我国综合实力最强的企业之一，同时也是国内行业中最具影响力品牌之一。
中国前十房产公司排名中国前十房产公司排名分别是：万科地产、万达地产、恒大地产、绿地地产、保利地产、中海地产、碧桂园、华润置地、龙湖地产、富力地产。
1、万科地产万科成立于1984年，目前是国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济活力的三大经济圈及中西部重点城市。
从2016年到2020年接连上榜，跻身《财富》“世界500强”。
2、万达地产万达集团创立于1988年，目前是以现代服务业为主的大型跨国企业集团。
万达地产集团是中国较早城市旧区改造、较早跨区域开发的房地产企业，是的城市综合体开发企业，已在全国开发建设数百个万达广场、万达酒店、万达城、万达茂和住宅项目。
房地产十大开发模式(doc 21页)
房地产十大开发模式(doc 21页)一、规模化品牌扩张开发模式谈起这种模式，最典型的例子还是碧桂园。
碧桂园，广州人无人不晓，中国房地产业内人士无人不知。
碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。
其对广房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。
与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。
1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。
“跳出地产做地产”是碧桂园的聪绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。
（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。
这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。
建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。
“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。
2、大盘化（规模化）。
不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。
，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。
广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。
这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。
成都市房地产发展历程
2.河居时代到“臵信生活方式”(代表产品：上河城、臵信“双楠 谊苑”) 成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整 治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、 污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1998年，府南河 综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南河开创了成都最早的 河居时代，也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。 在1997年，臵信开发了他的第一个项目——双楠谊苑。当 时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问 津的农田。年轻的臵信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项 目中，起价每平方米不到 1600元的双楠谊苑被称为当时“老百 姓买得起，有钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。在 臵信双楠谊苑的带动下，才有今天高品质生活社区——双楠小区 的出现，臵信在双楠谊苑的营销基础上，开创了一种全新的“臵 信生活方式”模式，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子” 成为各大开发商恪守的信条。
4.上河城昙花一现 这一时期，由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府 改造工程——上河坝项目之后，几个具有艺术天赋的建筑文化人 聚集一起，就这个占地只有43亩的府南河住宅项目市场定位和营 销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人在内的当时豪斯 物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院情结、文化 人情结和品位。因此，对于上河城项目，他们融入了许多人文的 东西、艺术的因子。于是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧 情结的广告：“一座充满回忆的新城(新城博客,新城新闻,新城说 吧)”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小 巷。竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌广 告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销售回款就 达到了1.1亿元。
房地产开发全流程图解
房地产开发全流程图解房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为▶房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；▶中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；▶后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角案例：佳兆业项目整体开发流程▶18个关键节点——里程碑计划（一级计划）▶签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；▶拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。
）•项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；•国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；•建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；•总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；•方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；•方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；•桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；•主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；•建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；•精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；•项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；•施工许可证（指施工许可证的签发时间）；•主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；•预售证（指预售许可证的签发时间）；•开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；•主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；•竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；•入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
房地产营销的22种方式
房地产营销的22种方式1、企业营销除了企业品牌导入、推广外，开发商往往会将知名合作伙伴一并纳入到推广体系下，成为项目的一个卖点，主要体现的是开发商企业本身和合作伙伴的实力，以此来作为营销推广的卖点。
2、大盘营销所谓大盘，归根结底离不开一个“大”字，即大体量、大投资、大风险。
大盘因其体量大，具有相对的平均地价低廉、单位开发成本较低、易于树立项目品牌从而提升企业品牌等诸多优势，从而受到广大开发商的普遍青睐。
但是硬币总有其两面性，同样还是由于体量大的原因，大盘开发具有建设周期和销售较长、需要较大的消费群体来满足和消化、需要开发者雄厚的资金实力来支持等不利因素，这些特点决定了大盘营销区别于普通项目营销的特征。
鉴于大盘的特点，在大盘的前期策划工作中，我们会“舍近求远”。
首先在某种程度上淡化销售，更重要的是在战略的高度上通盘考虑，使项目定位和目标客户群体的定位具备相当的高度，为项目的后续工作预留出足够的空间，使全过程的销售工作顺利完成，从而避免出现虎头蛇尾的窘困局面。
而大盘讲究的，除了要具备战略营销的高度，还要具备坚信战略营销的眼光和容纳其厚积薄发的胸襟。
3、品牌导入品牌导入是具有一定品牌价值的开发企业在进行异地扩张时常采用的一种营销推广手法，将企业品牌主张与当地市场进行融合，在项目推广前期引起市场和购房者的关注，并向消费者传达企业品牌所赋予项目的品牌附加值。
同德极少墅引入万科物业管理顾问就是品牌导入的案例。
4、区位营销项目所处区位在当地市场具有一定优势，占据一定地理、社会、经济等优越条件，因此以项目区位作为主要卖点进行宣传推广。
CBD中央商务区定义为“商业汇聚之处”，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。
CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
午夜福利：房地产开发复习
第一章导论1.1 房地产房地产是房产和地产的总称。
由于房屋及其相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产。
房地产是一切社会、经济和生活活动的载体。
在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。
b5E2RGbCAP讨论：房地产的本质是什么？1、社会的角度：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”2、居住者的角度：安身立命安居乐业归属感3、业界的角度：房地产本质是金融，核心在建多方位融资渠道4、企业开发房地产目的：社会效益、经济效益1.2 房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。
p1EanqFDPw1.3 房地产业房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业。
产业结构.docDXDiTa9E3d房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
RTCrpUDGiT 它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比较高的产业。
房地产业为人们提供一定的空间地域,它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。
没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。
5PCzVD7HxA1.4 房地产开发的特点开发成本高,投资量大。
开发建设期长,投资周转慢。
市场具有地区性和分散性。
需求具有稳定性。
涉及面广,综合性强。
成交价格在某一范围内具有不确定性1.5 房地产开发分类根据开发工程所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。
根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。
根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。
房地产大盘项目如何分期浅析
房地产大盘项目如何分期浅析房地产大盘如何分期呢：这其实需要回答两大核心问题：第一，整体产品业态规划如何细分到各分期，特别是首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？第二，分期规模特别是首期如何确定？各期之间的耦合支撑关系如何？一、分期基本原则：因地制宜做好利润率、现金流的平衡和取舍项目分期应该怎么分？首要必须明确基本的管理原则，然后在原则的大框架下再依据项目内外部特征及管理诉求明晰具体的分期方法项目分期最本质的目标是要基于经营的视角，基于自有禀赋条件，解决好项目利润和现金流的平衡问题，实现项目运营的均好。
我们将这种平衡和取舍看做企业战略层面的抉择，这种抉择将直接指导和约束后续项目分期实务中的各分期业态配比、分期规模和分期期数的确定。
项目利润和现金流之间如何平衡和取舍呢？这种优先级的排序主要取决于企业发展模式及项目开发阶段的耦合作用，为此，可以构建一个基于企业发展模式及项目开发阶段的二维九方格矩阵，每个方格分别对应相应的策略。
通常情况下，越是选择快周转、开发处于早期的公司，分期目标中现金流居于优先地位，越是选择高利润模式，项目开发处于中后期的公司，分期目标中利润就居于优先地位。
二、分期策略：首期业态及规模是关键，各期业态均衡及前后衔接是关键在厘清了项目现金流及利润关系后，就为分期的具体方法提供了方向性指导，但还不够，我们需要进一步结合对项目基本要素的分析，双管齐下、上下发力来共同明确分期的具体策略问题1.分期业态配比：基于利润或现金流导向来明确业态规划在各期的分布整体产品业态规划如何细分到各分期？首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？要回答这一系列问题，首先我们需要基于大的管理导向进行分析，1）税务筹划视角：明确多业态模式及比例调节，规避利润风险，针对大盘项目业态丰富、分期多、体量大的特点，在分期业态配比上作出合理合法的筹划，即可较好地降低税负，增加项目整体的经济效益。
中国房地产十强企业有哪些
1.中国房地产十强企业有：
1.万科地产
始于1984年,高新技术企业,中国最大的专业住宅开发企业之一,全球200家最佳中小企业,万科企业股份有限公司
2.保利地产
大型国有房地产企业,国有房地产企业综合实力领先企业之一,房地产行业十强,保利房地产(集团)股份有限公司
3.绿地地产
成立于1992年,上海市国有控股特大型企业集团,房地产龙头企业之一,中国企业500强,绿地控股集团有限公司
4.恒大地产
国内在建工程面积最大.进入省会城市最多房地产企业之一,十大房地产品牌,著名品牌,恒大地产集团有限公司
5.中海地产
始创于1979年,中国房地产开发企业500强,中国房地产行业领导品牌之一,著名品牌,中国海外发展有限公司
6.碧桂园
国内最大的房地产开发企业之一,房地产行业大盘开发模式的倡导者,联交所上市公司,碧桂园控股有限公司
地
7.华润置地
华润集团旗下,中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,领先的高端房地产发展商,上市公司,华润置地有限公司
8.龙湖地产
联交所主板挂牌上市公司,大型地产开发运营商,极具规模与竟争实力房地产企业,著名品牌,龙湖地产有限公司
9.世茂地产
中国最具实力的综合性房地产开发企业之一,首创地产行业“滨江模式”,上市公司,世茂房地产控股有限公司
10.富力地产
中国综合实力最强的房地产企业之一,上市公司,国内房地产界影响力品牌,广州富力地产股份有限公司( clover2011)。
房地产开发行业周报：行情涨幅居各板块之首，贝壳上市估值近400亿美金
证券研究报告 | 行业周报2020年08月17日房地产开发行情涨幅居各板块之首，贝壳上市估值近400亿美金行情回顾：指数涨幅大幅领先于大盘，贝壳美股上市。
截至8月14日，中信房地产指数周度涨幅为1.00%，小幅领先于大盘的0.27%，涨幅在29个中信行业板块中排名第一。
上涨个股87只，下跌49只，上涨个股数量较上周上升18%。
贝壳在美上市，截至8月14日，估值达372.07亿美元。
成交情况：52城新房成交面积同增29.8%。
本周52个城市新房成交面积为732.84万平方米，环比下降2.4%，同比上涨29.8%。
其中一、二、三线城市新房成交面积分别为87.66、333.61、311.57万平方米，环比值分别为+1.0%、+2.4%、-7.8%，单周同比分别上升43.2%、29.1%、27.2%。
累计同比来看，本周一线城市中，广州（-17.3%）和上海（-17.3%）下降幅度较大，北京（-6.6%）和深圳（-6.9%）下降幅度相对较小，二三线城市中有23个城市实现同比正增长。
去化情况：15城去化周期环比下降2.6%，同比下降4%。
一二三线城市去化周期分别为54.6、94.1和41.1周，环比分别上升0.6%、5.9%和0.9%。
具体城市看，南京（2%）、南宁（4%）、杭州（26%）、苏州（1%）等共计8城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低。
去化周期低于12个月的城市为上海（5.9）、南宁（5.9）、宁波（4.3），较上周减少了杭州（13.3），供应略显不足，房价存在上涨动力。
近期去化周期低于12个月的追踪城市数逐步减少，市场活跃度减弱。
另一方面，福州、莆田库存去化周期超过30个月，同时北京的数值接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。
政策追踪：证监会发布基础设施REITs指引，人大常委会介绍契税法草案。
中央政策涵盖：证监会发布基础设施REITs指引；全国人大常委会法工委介绍契税法草案情况；五家国有大行发公告称存量浮动利率个人住房贷款定价基准将批量转化为LPR等。