房地产大盘发展模式专题研究
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考房地产行业是中国经济的支柱产业之一，大盘开发是其中一种常见的开发模式。
本文将探讨房地产大盘开发模式的基本特点，以及考虑大盘开发时应采取的策略思考。
通过对大盘开发的深入了解，可以为房地产企业实施更有效的开发策略提供指导和建议。
一、房地产大盘开发模式的概述房地产大盘开发是指在一个相对较大区域内，一次性规划和建设多个房地产项目。
这种开发模式具有以下几个基本特点：1.大规模规划：大盘开发需要对整个区域进行全面规划，包括土地、基础设施、物业管理等方面。
规模宏大的开发项目更具挑战性，需要有更强的整体规划能力。
2.统一设计：大盘开发通常由同一开发商负责，因此可以实现统一的建筑设计和风格，形成整体的城市景观。
这给购房者带来了较高的可视化品质和居住环境，也提高了房地产企业的市场竞争力。
3.集约开发：大盘开发对土地资源的利用更加集约化，通过统一规划和设计，可以实现更高的楼面利用率。
这对于房地产企业来说无疑是一种成本和效益的平衡。
二、大盘开发的策略思考在实施大盘开发时，房地产企业需要考虑一系列的策略因素，以确保项目的成功和市场的认可。
以下是几点重要的策略思考：1.合理定位：市场定位是大盘开发的首要策略。
企业应通过市场研究和分析，确定目标人群和产品定位，以满足不同客户的需求。
同时，需考虑当地的土地供应、竞争态势、政策环境等因素，制定相应的战略定位。
2.规划与设计：大盘开发要注重整体规划和设计，保证项目在环境、建筑风格、配套设施等方面的协调统一。
通过精细化规划和独特的设计元素，提高项目的美誉度和附加值。
3.市场推广：大盘开发需要付出更多的市场推广力度。
房地产企业应制定具体的市场推广计划，包括品牌建设、广告宣传、销售渠道拓展等方面，提高项目在购房者心目中的认知度和美誉度。
4.供应链管理：大盘开发需要有稳定可靠的供应链管理。
企业应与多个供应商建立合作关系，并进行供应商管理和风险评估。
通过优质的供应商资源，提高项目的施工质量和交付进度。
大盘时代超级大盘运作模式策略思考
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资金使用
合理安排资金使用，包括股票投资、债券投资 、资产收购等，以实现收益最大化。
3
资金风险管理
建立有效的资金风险管理机制，包括对冲策略 、分散投资策略等，以降低资金风险。
投资组合策略
股票投资组合
01
根据市场情况和企业基本面，选择优质股票构建投资组合，以
实现长期稳健的投资收益。
债券投资组合
02
根据利率风险和信用风险，选择不同期限和类型的债券构建投
资组合，以实现稳定的收益。
资产配置
03
根据市场环境和投资者风险承受能力，合理配置股票、债券和
其他资产，以实现资产多元化和风险分散化。
风险管理策略
市场风险管理
对股票、债券和其他资产的价格波动进行风险评估和监控，以控制市场风险。
信用风险管理
对投资组合中涉及的信用风险进行评估和管理，以降低信用风险。
流动性风险管理
案例比较分析与启示
通过对国际成熟市场和中国市场的超级大盘运作模 式案例的比较分析，可以发现其有如下启示
超级大盘运作模式的成功关键在于规范化和透明化 的交易机制、多元化的交易服务和金融产品以及国
际化的拓展策略。
中国市场的超级大盘运作模式应注重多层次市场 的协调发展，推动市场创新和风险管理，加强监
管力度，以提高市场效率和吸引力。
研究问题
本文将针对大盘时代房地产企业的运作模式和策略进行深入 探讨，分析其影响因素、作用机制和发展趋势，提出创新性 的解决方案和发展建议。
研究方法与框架
研究方法
本研究将采用文献研究、案例分析和问卷调查等方法，对大盘时代房地产企 业的运作模式和策略进行深入探讨。
房地产市场专题研究
关注房地产市场的长期发展趋势，如 城市化进程、人口增长、经济增长等 ，以制定合理的投资规划。
06
结论
研究成果总结
当前房地产市场总体平稳，供需基本平衡，房价上涨 压力得到缓解。
输标02入题
不同城市和区域的市场表现存在差异，一线城市和部 分热点二线城市房价上涨较快，三四线城市相对较为 平稳。
01
加强国际比较研究，借鉴国际先进经验，探索适合中 国国情的房地产市场发展模式和政策体系。
深入研究房地产市场与经济发展的关系，探讨 房地产市场对经济增长的贡献和影响机制。
关注房地产市场结构调整和转型升级，研究如何 推动房地产行业向高质量、绿色、可持续发展方 向转型。
THANKS
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投资风险控制
市场风险
关注市场趋势和政策变化，及时调整投资组 合。
信用风险
对借款方和金融机构进行信用评估，避免因 借款方违约导致的损失。
流动性风险
确保投资物业易于出售或抵押，以便在需要 时快速变现。
法律风险
确保投资活动符合相关法律法规，避免因违 规操作导致的法律纠纷。
投资建议与展望
建议
根据个人财务状况、风险承受能力和 投资目标，选择合适的物业和投资策 略。
总结词
政府对房地产市场的调控政策持续收紧，以遏制投机和过度 杠杆化。
详细描述
政府通过限购、限贷、限售等政策措施，提高购房门槛和降 低投资收益，以遏制投机和过度杠杆化。同时，加强对房地 产开发商的监管，防范金融风险。这些政策措施对房地产市 场的稳定发展起到积极作用。
04
房地产市场发展趋势与机遇
房地产市场发展趋势
在这样的背景下，对房地产市场进行 深入研究和分析，对于了解市场趋势 、把握投资机会、制定合理的发展策 略具有重要的意义。
房地产大盘开发模式及策略思考
项目基础数据：
占地面积：20万平米 建筑面积：40万平米 容积率：2.0 在售主力户型：286-500㎡ 在售价格：10000-15000元/㎡ 开盘时间：2005.10 发展商：合生创展 资源：一线南向江景资源
合生的强大的品牌效应，加上项目本身具备 的无可比拟的一线江景和CBD核心区位价值 是支撑项目豪宅价值的核心要素
价格8000起
盛世华府
占地3.96万㎡、建面 13.5万㎡、容积率3.3
在售160-180㎡ 3-4房洋房
项目共9栋高层住宅组 成,包括3栋14层，3栋 17层，2栋24层，1栋
30层
三期楼王仅余 20套左右，项
目开发完毕
均价7300起
万科城华府
占地15万㎡、建面17 万㎡、容积率1.13
在售4、5、6号 楼户型79-113 ㎡精装3-4房
于惠州大道旁的三新工业区周围。
规划定位：一个充满活力、充满情调的中心配套区，具有国际水准
的生活、工作和渡假的理想居住场所。以发展第三产业和房地产业为
主导，依托良好的区位条件和设施，发展成为惠州市商业气氛浓厚，
社会服务齐全，多功能的现代化都市片区。
PPT文档演模板Leabharlann 房地产大盘开发模式及策略思考
Part.3 微观层级
二、均价7000-10000元/㎡高档产品市场分
析
1、产品特征分析
2、量价特征分析
3、客户特征分析
4、供求特征分析
5、典型案例分析
房地产大盘开发模式及策略思考
大户型市场分析——
主要分布在江北三环路核心区域内，景观资源优势区域
在江北区域， 7000-10000 万 /㎡ 的 高 档 住宅项目有5 个，全部位于 三环路内，具 备景观优势， 区位优势。
房地产大盘营销模式研究——以某别墅大盘项目为例
（ ２ ） 整合资源 ， 促进和维 系老业主
公司充分整合资源 ，如举办 某证 券公司与某别墅大盘项 目Ｖ Ｉ Ｐ 客户联谊会 ；浅湾开盘活动中由某旅行社提供南极游
示着 楼市 进入了规 模化发展 的“ 大盘时代 ” 。本文研究涉及 的 名额等 ，通过集团资源的整合提高客户对于品牌的认知和 忠
响 力 的 营销 模 式 ． ．某 别 墅 大盘 作 为 国 内 某地 产 开发 商 的 首 个
超 级大盘 ， 通 过 对其 营 销 模 式 的研 究 表 明 ： 营销应 高端站住 ，
通过 圈层 营销 和体 验 营销 ， 不 断提 升 品 牌 势 能 ， 并 且 注 重 营 销 卖 点 的连 续性 、 节 奏 性 和 系统 性 ， 通过 全 员 营销 向 市 场 传 达 一 致 的 清晰 的品 牌 形 象 关键词 ： 房地产 ； 营销 ； 营销模式： 营销 策略
图 市 Ｍ Ａ 场 Ｒ Ｋ 营 Ｅ Ｔ Ｉ 销 Ｎ Ｇ Ｒ Ｅ Ｓ Ｅ Ａ Ｒ Ｃ Ｈ
房 地 产 大 盘 营 销 模 式 研 究
以某别墅大盘项 目为例
◇ 陈 明 蔡 志明
摘要 ： 近 年 来 由于 房 地 产 企 业 的增 多 ， 加 上 宏观 经 济 环 境
不可分的。通过对项 目的大盘营销模式研究 ， 希望可以为项 目
主， 爱传播 、 介绍 ２套以的一个市场 ， 档 次不高 、 品质较低 ， 数
年来别墅价格仅相当于城市核心区的公寓价格 ，而佛 山市 场
郊区高端楼盘短缺 ，客户还处于由农村向城市集 中的这样 一
个阶段 。经过四年多的建设 ， 项 目创造 了大盘 开发的奇迹 ： 在 权威人士 。二是精心设计圈层活动 ， 路线规划方面把最能体现
大盘-房地产项目开发模式研究及应用思考
3
本研究旨在深入探讨大盘-房地产项目开发模式的 特点、优势和存在的问题，并提出相应的解决方 案和应用建议。
研究范围和方法
研究范围
本研究主要针对大盘-房地产项目开发 模式展开，包括其定义、分类、开发 流程、风险控制等方面。
研究方法
本研究采用文献综述、案例分析和实 地调查相结合的方法，对大盘-房地产 项目开发模式进行深入分析和探讨。
大盘-房地产项目开发模 式研究及应用思考
• 引言 • 大盘房地产项目开发模式概述 • 大盘房地产项目开发模式研究 • 大盘房地产项目开发模式应用思考 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
1
当前房地产市场发展迅速，大盘项目逐渐成为主 流，但同时也面临诸多问题和挑战。
2
研究大盘-房地产项目开发模式有助于提高项目成 功率，降低风险，促进房地产市场的健康发展。
比较分析
国内外大盘开发模式在资金运作、规划设计、市场营销等方面存在较大差异，需要根据 国情和市场特点进行选择和调整。
成功案例分析
万科大盘项目
万科作为国内房地产行业的领军企业 ，其大盘项目在规划设计、资金运作 、市场营销等方面具有较高的水平， 为业内所认可。
碧桂园大盘项目
碧桂园在三四线城市的大盘项目开发 中具有丰富的经验，其大盘项目在成 本控制、配套设施建设等方面具有优 势。
失败案例分析
恒大地产大盘项目
恒大地产在某些大盘项目的开发中存在过度依赖高杠杆融资的问题，导致资金链紧张，项目难以持续 推进。
绿地集团大盘项目
绿地集团在某些大盘项目的规划设计中存在缺陷，导致项目建成后难以满足市场需求，去化困难。
04
大盘房地产项目开发模式应用思考
房地产大盘开发研究
房地产大盘开发研究随着城市化进程的不断推进，房地产行业成为了经济发展的重要引擎之一。
在房地产市场中，大盘开发成为了一种常见的战略选择。
本文将就房地产大盘开发进行深入研究，探讨其优势、挑战以及相关策略。
一、房地产大盘开发的优势1. 规模效益：房地产大盘开发可以利用大规模的资源，实现规模效益。
大规模的建设可以减少成本，提高效率，并且有利于品牌效应的形成，吸引更多的购房者和投资者。
2. 综合配套：房地产大盘开发通常会配备完善的综合配套设施，如商场、学校、医院、公园等。
这些设施的齐全与高品质可以增加居民的生活质量和便利性，提升房产的价值。
3. 强化地区发展：房地产大盘开发一般会选址在尚未完全开发的地区，通过开发建设，改善该地区的基础设施和产业结构，带动整个地区的经济发展和社会进步。
二、房地产大盘开发的挑战1. 风险控制：房地产大盘开发通常需要投入大量的资金和资源，风险相对较高。
市场波动、政策变化以及工程施工等问题都可能成为风险的源头，因此需要科学合理的风险控制策略。
2. 市场竞争：房地产市场竞争激烈，大盘开发往往会面临其他开发商的竞争。
如何与竞争对手区分开来，提供独特的优势，吸引购房者和投资者的关注，是一项具有挑战性的任务。
3. 售卖周期：房地产大盘开发需要一定的售卖周期，从开发到销售可能需要一段时间。
这就要求开发商具备足够的耐心和资金实力，能够应对销售周期带来的压力。
三、房地产大盘开发的策略1. 全链条规划：房地产大盘开发要从规划阶段开始考虑到设计、建设、销售等各个环节。
全链条规划可以确保各个环节的无缝衔接，提高项目的整体效益。
2. 市场调研：在房地产大盘开发之前，进行充分的市场调研是至关重要的。
了解目标人群的需求和偏好，掌握市场动态，有助于制定精准有效的开发策略。
3. 灵活销售策略：针对不同的购房者和投资者，制定灵活多样的销售策略，包括购房优惠、分期付款、赠送礼品等。
通过满足不同需求，提高销售转化率。
房地产大盘开发模式及策略思考
房地产大盘开发模式及策略思考随着城市化进程的加速，房地产行业成为了一个十分重要的经济支柱。
在房地产行业中，大盘开发模式已经逐渐成为主流，这是因为大盘开发模式具有一定的经济效益和市场竞争力。
本文将重点讨论房地产大盘开发模式的特点及其策略思考。
首先，房地产大盘开发模式是指以大规模的土地资源为基础，通过集中开发大型住宅小区或综合体项目，实现规模化、标准化生产与销售的一种开发模式。
这种模式具有以下几个特点：1.规模化:房地产大盘开发模式的主要特点就是规模化，通过整合土地资源和资金，一次性规划开发大面积的住宅小区或综合体项目。
这种规模化的开发方式可以降低单位面积成本，提高生产效率。
2.标准化:为了实现规模化开发，房地产大盘开发模式通常会采用标准化的设计和施工流程。
例如，采用模块化的建筑设计、统一的工程标准和装修规范等，以提高施工效率和降低成本。
3.集约化:房地产大盘开发模式通常会将各种配套设施和服务集中在项目内部，从而实现资源的共享和集约化。
例如，大型住宅小区通常会配备综合性商业中心、学校、医院、公园等，为居民提供便利的生活服务。
基于以上特点，房地产大盘开发模式可以带来一定的经济效益和市场竞争力。
首先，规模化和标准化的生产方式可以降低成本，提高盈利能力。
其次，集约化的配套设施和服务可以增加项目的附加值，提高销售吸引力。
此外，大盘开发模式还可以通过快速销售和迅速回笼资金，降低开发商的融资压力和风险。
然而，在实际操作中，房地产大盘开发模式也存在一些挑战和风险。
首先，大盘开发需要大规模的土地资源和资金投入，对于开发商来说，融资压力较大。
其次，大盘项目的开发周期长，市场波动的风险也较高。
此外，大盘项目一旦推出，就需要面对庞大的市场需求，如果销售不佳，有可能造成项目滞销和资金链断裂的问题。
为了应对以上的挑战和风险1.规划科学合理:开发商在进行大盘项目规划时，应根据市场需求和资金投入等因素，科学合理地确定项目规模和阶段性开发目标，避免过度扩张和过度投资。
房地产市场的市场发展模式研究
房地产市场的市场发展模式研究随着经济的不断发展，房地产市场在各国都扮演着重要的角色。
然而，不同的国家或地区在房地产市场的发展模式上存在着差异。
本文将对房地产市场的市场发展模式进行研究，探讨其中的特点和影响因素。
1. 市场发展模式的定义房地产市场的市场发展模式是指一个国家或地区房地产市场的规模、结构、运作方式以及政府干预程度等方面的综合表现。
该模式对于房地产市场的发展和运作起到重要的指导作用，影响着房地产市场的健康发展和经济效益。
2. 房地产市场的发展模式2.1 自由市场模式在自由市场模式下，市场力量起主导作用，政府干预程度较低。
房地产市场的发展完全由市场供求关系决定，投资者和开发商自由选择投资方向和开发项目。
这种模式下，房地产市场的波动较大，市场风险较高，但也能够更好地保障经济效益。
2.2 计划经济模式计划经济模式下，政府对房地产市场的发展起到主导作用。
政府通过计划和政策来引导和控制房地产市场的发展，包括土地供应、开发项目、价格控制等。
这种模式下，政府能够更好地掌控市场，但也容易导致市场扭曲和不健康的现象。
2.3 混合模式混合模式指既有市场力量发挥作用，又有政府干预调控的模式。
这种模式的特点是政府在市场发展中起到监管和调控的作用，引导市场的稳定和健康发展。
这种模式下，市场经济和市场风险能够得到平衡，达到双赢的效果。
3. 市场发展模式的影响因素3.1 政府角色政府在房地产市场中的角色决定了市场发展模式。
政府的政策、法规、土地供应等方面的政策决策对市场的影响非常关键。
3.2 经济发展水平一个国家或地区的经济发展水平也会影响房地产市场的发展模式。
经济发展水平高的地区往往更倾向于自由市场模式，而经济相对落后的地区则更侧重于政府干预和计划经济模式。
3.3 文化背景不同文化背景也会对市场发展模式产生影响。
一些文化背景下，人们更习惯于依靠政府来规范和引导市场。
而在另一些文化背景下，人们更倾向于自由竞争和市场机制。
929288-房地产开发-大盘开发模式及策略思考
成功关键因素
本报告严格保密
15
建筑非凡空间
模式二： 新市镇模式
新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇
结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设
主要建设措施： 外部功能内部化
公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； ……
New town 的来源
最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百 余年发展, 形成了今天New Town模式。
本报告严格保密
17
建筑非凡空间
模式三： 产业驱动模式
关键词： 特色产业； 产业经营； 产业影响力； ……
深圳华侨城
产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营 提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发
产业驱动模式
通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项 目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价 值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。
➢ 盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
➢ 开发风险评估与应对
➢ 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
➢波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; ➢华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; ➢波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
准确定位、科学分区、合理的烂功尾能：配开发比商、永符远合的市痛场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
房地产大盘开发模式专题研究
模式一：主题社区模式
主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的 影响力，支撑项目开发
核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以 及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不 足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击 力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中 对消费者形成有效吸引的作用。
教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等 的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主 题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社 区环境消除消费者的心理抗性。
健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键 是造就独特的不可复制的核心竞争力
奥林匹克花园的健康主题： ➢ 体育场、体育馆、名牌学校的
➢边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区
深圳华侨城
观澜湖大宅
总部基地
产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要 总体规划，确定前后期开发关系
适用条件
休闲产业社区发展：
※ 第一阶段：单一大中 型文化主题园；
※ 第二阶段：综合性、 区域性开发；
※ 第三阶段大型旅游休 闲区的出现。
引进健---康-体育、中运心；动
➢ 宾馆、写字楼的开发、引进大 卖场----商贸中心
➢ 大型居住区的开发、其他公共 设施----居住中心。
桃源居的教育主题：
➢ 大 精规 力模 放教清 在育华 建学 设、校 学文， 校发 上化展 ；商大量的
➢ 投入大，做一个不可复制的核心 竞争力。
绿地21城尊老社区主题
➢具有震撼力的鲜明主题捍卫项 目的号召力，形成项目与周边 项目鲜明差异；
大盘房地产开发项目投资经济分析方法研究
一、项目的提出
▪ 本大盘房地产开发项目位于某市成熟区域， 占地500多亩，建筑面积达50多万平米，是名副 其实的都市大盘。这给项目开发带来了双重压力； 一是大盘操作风险，包括市场的供需、容量、产 品、客户定位、资金等风险；二是与郊区大盘不 同，本大盘房地产项目位于老城区，既具有本市 的传统历史，又有本市现代工业发展的缩影，我 们的社区不可能脱离这些文化，因此如何整合这 些资源、采用什么样的模式挖掘这些文化资源， 是项目开发的重点和难点。
项目开发次序于节奏
▪ 影响开发次序的主要因子分析
▪ （1）经济因素：项目已经经济分析研究，无 论先开发哪个地块，对项目影响都不大。
▪ （2）工程因素：分析本项目，项目周边道路 多，利用施工路线的选择，因此所以无论先 开发哪个地块，对项目影响都不大。
影响开发次序的主要因子分析
▪ （3）市场接受程度：本项目地块C由于控高限 制，只能开发多层，但根据我们的策划定位，地 块C开发联排别墅和花园式洋房（多层），价值 最大，而根据市场客户定位，首期开发目标客户 主要为该地区，无力购买C地块产品，因此C地 块放到第三期，一二期为A或B。
大盘房地产开发项目 投资经济评价分析方法研究
山东师范大 刘建中
一、项目的提出
房地产开发策划就是如何更有效的运 用资金，使项目在未来销售过程中顺利并 达到畅销，也就是说，要在同样的资金投 入的情况下，获取最大的投资收益，也就 是尽可能的减少投资风险。其主要手段不 是降低建设工程成本，而是通过资金的合 理分配，运用恰当的项目投资经济评价分 析的方法，将资金投入在能使房地产开发 项目增值的设计上。
一、项目的提出
▪ 把项目开发成某市、甚至全国知名楼盘， 关键是对项目进行精确的定位：把该项目开 发成一个什么形象的社区，即市场定位和形 象定位的把握；我们的楼盘为哪些人开发， 即目标客户的定位；我们的社区应为客户提 供什么样的居住条件和环境，即产品定位； 我们采用什么样的方式和次序进行开发，即 开发模式和开发节奏的确定。
中国房地产业发展大盘市场研究
大盘研究目录一、概念界定 (6)1、什么是大盘 (6)2、大盘的分类 (6)3、大盘时代及后大盘时代 (6)4、相关数据统计 (7)二、大盘成因分析 (8)1、大盘出现的背景及成因 (8)3、大盘时代的出现的历史背景 (9)4、大盘时代到来的十个理由 (9)5、后大盘时代的三个特点 (11)三、大盘特征分析 (12)1、大盘项目特征分析 (12)2、新思维模式下的新大盘特征 (12)3、大盘弊端初探 (14)四、大盘开发优劣势分析 (17)1、开发商角度 (17)（1）大盘优势 (17)（2）大盘劣势 (18)2、消费者角度 (18)（1）大盘优势 (18)（2）大盘劣势 (19)五、大盘开发历史问题剖析 (20)1、大盘与大院 (20)2、恒产与恒心——大盘中的社区问题 (21)3、大盘中的交通问题 (22)4、大盘的复合性问题 (22)5、大盘与配套 (22)6、大盘和阶层 (23)六、大盘开发理念、模式及策略 (25)（一）大盘现有开发模式的误区及缺陷 (25)（二）大盘开发策略的理论梳理 (27)1、新都市主义——大盘开发的理论旗帜 (27)2、理想居住区整体营造理论 (28)3、社区综合开发——一切理论的核心和依托 (29)（三）大盘开发的战略思路 (34)1、正确把握大型居住区建设与城市发展的战略关系 (34)2、大型居住区选址布局的基本原则 (35)（四）大盘开发与造城 (36)1、“造城”的更高原则 (36)2、大盘开发中的造城新理念 (37)（五）大盘综合开发的操作思路 (39)1、科学编制高水平的居住区设计方案 (39)2、适时采用因地制宜、市场导向的开发机制 (41)3、高水平地进行综合配套建设 (43)（六）大盘开发策略 (45)1、成本领先 (45)2、差异化 (46)3、产品与地块 (46)4、细分客户 (46)5、速度与节奏 (47)6、可持续营销 (47)（七）大盘运作的人居文化理念 (48)（八）广州华南板块大盘开发模式归结 (48)1、积累——完善——成熟型 (48)2、复合概念型 (48)3、工业化规模扩张型 (49)4、专业化品牌连锁型 (49)5、快速成长型 (49)七、大盘规划设计分析 (51)1、以公共道路交通为导向的社区发展模式(TOD)___大众捷运系统 (51)（1）什么是TOD (51)（2）TOD的开发理念 (54)（3）TOD的开发途径与周期 (55)（4）TOD模式与大盘 (55)（5）TOD模式的优点 (56)（6）关注：TOD与低价住宅 (57)2、“邻里化空间“的社区规划Neighbourhood (57)3、“都市村庄”的社区规划Urban Village (58)4、“新新人聚梦想”的社区规划Human Settlement (58)八、大盘市场战略与营销策略 (59)1、市场战略 (59)2、营销策略 (60)九、深圳大盘数字解读 (63)一、基本数据比较————————————————————————63二、对数字的几种分析 (68)1、大盘价格策略 (68)2、大盘开发客户层面的演进 (69)3、开发节奏和推广主题 (69)十、大盘案例及经验总结 (71)1、华南社区项目操作经验 (71)2、桃源居的超越之路 (71)前言本文之目的在于对房地产“大盘”的已有研究成果（衍生、特点、运作模式、操作战略及战术等方面）作全面的框架性梳理，希望可以为此类项目的实际操作提供有益参考。
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•开始关注外围属性
•规模体现在开发实力上，而非价值链上，项目整体开发核心诉求不清晰， 后期价值增长乏力
•深圳桃源居
桃源居位于离深圳主城区70分钟车程的关外郊区 ，占地2000 亩，深圳最大的教育人文社区
大盘发展模式
项目背景： • 宝安房地产市场相对比较封闭，置
业群体中宝安本地居民占八成； • 项目周边以工业区为主，存在大量
低收入人群； • 项目区域及周边教育条件差； • 项目从96年投入建设，曾经一度
处于滞销中
总占地 总建面
居住区 商贸区 旅游区 教育区 容积率
2000亩 180万m2； 130万m2 24.5万m2 10万m2 13万m2 1.5
社区公建配套
一期：康居苑
二期：香舍丽都
三期：香榭丽舍
配套体系时代：注重产品外围属性，开始降规模，讲配套，前 期价值增长更迅速，后期价值主要体现在配套成熟度
大盘发展模式
产品特征 价值诉求 客户需求 主要问题 代表项目
•产品核心属性层面开始升级，产品力基本层面需要达标，整体宣传开始 讲规模、讲配套；整体表现为“标签感”的大盘”
开元上城
康居苑
香榭 丽都
香榭丽舍
帕 提欧 香榭 丽墅 （待定）
6个项目地块相邻但各自为政，单独定位规划、分别推售
一期：康居苑 二期：香舍丽都 三期：香榭丽舍 四期：开元上城 五期：帕提欧 六期：香榭丽墅
2002年
长 开 发 周 期
2011年
在市场上形成了 开元系列的整盘 口碑
五期：帕提欧
四期：开元上城
•住宅产品的需求结合区域 产业发展的需求
•区域整体价值成长速度慢 ，利润获得周期时间长
原生态时代：区位是核心，大盘缺乏整体规划理念和价值，依 靠单个产品品质突围，通过产品达标和价格自然衰减获得市场， 大盘发展模式 规模并没有带来价值感
产品特征
• 大盘缺乏整体规划理念和价值，依靠单个产品品质突围，整体表现为 “地价决定房价”
房地产大盘发展模式研究
大盘开发经历了四个发展阶段：原生态时代、配套体系时代、 生活方式时代及产业融合时代
大盘发展模式
大盘发展模式 大盘开发经历了四个发展阶段：原生态时代、配套体系时代、生活方式时代及产业融合时代
原生态时代
配套体系时代
生活方式时代
产业融合时代
•“由同一开发商在集 中区域开发多个项目 自然发展形成”，大 盘缺乏整体规划理念 和价值，依靠单个产 品品质突围
三大公园
1 生态休闲公园 2 森林公园 3 体儿园 3 晶晶国际幼儿教育天地
医疗
1 社区康复中心
3
集中商业
3
1
2 1
43 2
商贸区
5
2 1
1
桃源居社区配套覆盖全面，包括教育、商贸、文化、娱乐等； 配套设施具有针对性，根据不同年龄层特别是为老人设置的配套独具项目特色。
销售价格提升
销售均价从起初的2746元上升到3754元。
提升对项目认知
桃源居命名为锦绣清华园，清华学校树立了桃源居在深圳人心中教育大盘的地位
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桃源居以教育主题驱动整个开发过程，并保证每个大组团均有 起爆点，实现快速销售
大盘发展模式
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
学校一期 、步行广 场部分环 境、商场 引进
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临沂市场上的大规模项目正处在这样一个二代大盘的发展成熟 期，依靠配套体系拉动整盘效应
大盘发展模式
规模：60万平米
产品：高层、观 河别墅、联排、 叠拼、双拼
配套：银座双语 幼儿园、铂尔曼 五星级酒店、银 座超市、健身会 所、凤凰新天地 商业中心‘
恒大华府
凤凰城
澜泊湾
规模：100万平以上
产品：高层、小高层
•整体表现为：“概念” 大盘，产品向外延属性 过渡，产品层面的亮点 与配套、园林、文化等 方面形成统一的形象和 价值关联，并形成特色 鲜明的生活主张
•区域整体价值成长速度 慢，利润获得周期时间 长
•生活方式的改变是此阶 段客户的主要价值诉求
•“产业模式制胜”，将 区域产业融合进住宅开发 ，关联居与业的价值联动 性，产业选择多青睐于新 兴产业，植入核心产业功 能的城市触媒形成区域价 值的跃升
•区位是核心，通过产 品达标和价格自然衰 减获得市场
•着眼于解决基本居住 需求，规模并没有带 来价值感
•整体表现为：“标签感 ”的大盘，开始降规模 ，讲配套
•开始关注产品外围属性 ，规模体现在开发实力 上，而非价值链上
•开始追求项目整体开发 核心诉求，前期价值增 长更迅速，后期价值主 要体现在配套成熟度
2001年引入清华实验学校，教育配套成为客户选择桃源居的 主要因素，成功地帮助项目摆脱滞销困局
大盘发展模式
成交客户购买原因分析：
90% 80%
70% 60%
85%
70%
50% 40%
40%
30% 20% 10%
0%
价格
学校带来的影响：
销售量实现巨大突破
学位
20%
户口
距离近
10%
环境
2001年8月——2002年12月，桃源居销售19万㎡商品房，达到1996——2000年桃 源居6年销售总面积的2倍多。 2003年——2004年1月，销售面积达到21万㎡，并继续保持良好的上升趋势 。
清华实验 学校招生
世外桃源会 所
学校二期、 体育公园
青少年宫、 生态公园
桃李书院
3.13体育 会所
文化艺术 中心启用
女子学校
社区教育 中心
生态公园开 始动工
山体公园 盘山步行 路对外开 放
在项目成功运转后，逐步完善配套，实现打造大规模教育人文 社区的终极目标
大盘发展模式
五大会所
1 女子会所 2 文化艺术中心 3 老人会所 4 桃李书院 5 体育会所
价值诉求
•区位仍然是核心，通过产品达标和价格自然衰减获得市场
客户需求
•着眼于解决居住的基本需求，产品功能完善，产品核心属性健全
主要问题
•规模并没有带来价值感，价格随着时间推移和市场环境发展自然上涨， 最终价格成长力度弱
代表项目
•开元系列
开元上城（沂河花园）6个项目地块相邻，但在定位、规划、 产品、推售等方面各自为政，由于持续的开发周期和项目的集 大盘发展模式 群效应形成了整盘的市场口碑
配套：200亩公园用地、 华府系列的五星酒店会所
沂龙湾
规模：140万平米
产品：高层、联排别墅
配套：写字楼、底商、商业街、 五星级酒店
规模：120万平米 产品：高层、小高层、洋房、联排 配套：银座双语幼儿园、临沂二小；水上会所、 网球场、健身房、篮球场；超市、百货公司