房地产城市综合体专题研究

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★代表拟合度
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体开发时序
综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义 ■ 最大限度的实现各个物业自身的价值； ■ 最大可能实现各功能间关联带动价值； ■ 避免各物业之间的负面影响。
>>城市综合体专题
向彪仿
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体概念
■《中国大百科全书》： 建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成
的建筑；
■《美国建筑百科全书》： 建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多
个功能的一组建筑。
根据国务院发展
研究中心企业所等机 构对２００３年以来 建成或在建的１００ 个新建筑综合体的研 究表明，从建筑综合 体的复合功能或业态 来看，６５％的建筑 综合体具有酒店、办 公、公寓、商业四大 基本功能，这充分表 明了大多数建筑综合 体的功能组合特点。
自发的 综合体建筑
工业革命与 乌托邦思潮
工业在城市积聚区 的扩展使得居住环 境被践踏，其他的 建筑经常受到驱赶， 乌托邦思想提出了 将不同的使用功能 分开布置以减少社 会问题。
终结混合开发
20世纪60年代后
1961年，简.雅各布斯的 《美国大城市的生与死》 一书出版后，人们开始意 识到城市是一个生命体， 解决城市问题应该通过处 理复杂有序性问题的方法 来实现，同时，人们也开 始认识到传统规划思想的 不足和错误，整个社会环 境开始真正适于建筑综合 体的发展
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的运营价值
城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链
商务租客
酒店
资源平台 提升品质
商务
资源平台 提升品质
办公
商务消费人流 高消费人流
旅游租客 商旅消费人流
公寓 提升品质 住宅
商务消费人流
商业
住家消费人流
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的运营价值
城市综合体的综合开发价值链矩阵
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体的主要物业
Ø酒店： 项目标志性物业，定义项目整体档次
Ø商业： 可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其
他项目较大的差异，项目的活力核心。 Ø写字楼：
价值标杆，可树立项目高端形象。 Ø公寓：
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。
第1部分：基本情况介绍
• 运营
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体的区位要求
在城市综合体 项目所处的区域中， 具体位置不同，对 应的地价水平也会 有所不同。而在这 个区域中，一般认 为一定存在一个重 要的点，这就是峰 值地价交叉点 （Peak LandValue Intersection，
简称PLVI）。
城市综合体可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可以 位于CBD和副中心之外的优越区位。
强烈
弱或不确定
中立
潜在市场冲突
第1部分：基本情况介绍
城市综合体的价值放大方式
⊙城市综合体的运营价值
功能间的直接支持
例如，办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、 餐饮提供支持；办公楼的租户可以为酒店提供一定的 客源，并为公寓楼带来一些客户或租户。
功能间的间接支持 场所营造
比如，零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直 接的收益，但是它们却可以作为适宜的环境支持，来使得 办公和居住功能获得更高的租金。零售和餐饮功能可以为 酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良 好的场所氛围，并改善它们的市场竞争力。酒店功能同样 对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施 往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。
定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、 餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在 各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多 功能、高效率的综合体
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体发展背景
工业革命前
有限的城市 空间内，人 口增长与集 中，自发形 成了商业与 居住的结合
综合体
迎来大发展
第1部分：基本情况介绍
⊙ 城市综合体特性
建筑：高密集约 资金：巨额投资 时间：周期较长
规模：体量巨大
综合体
物业：复合互补 内部：立体连续 外部：高便可达
第1部分：基本情况介绍
⊙ 开发城市综合体的条件因素
• 政策
• 资金
• 经济 • 交通
（综
城硬 合
市
件 ）
体
（开
软 件
发
）商
• 人口
正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着 极为重要的意义。 ■ 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业 入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼 项目一般先期入市。 ■ 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼 优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。
整个项目协同营造出城市中是全新和独一无二 的感觉与功能
第1部分：基本情况介绍
⊙城市综合体的城市价值
■土地集约化利用 ■提升城市形象 ■缓解城市交通压力 ■积聚区域价值 ■改变夜间空城现象 ■城市资源集中利用
第2部分：城市综合体定位
⊙ 城市综合体两级定位
城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整 体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分， 在都市 综合体整体定位的前提下，开展综合体各类物业的定位。
⊙城市综合体各主要物业开发特点
主要因素
区 商业中心 域 商务中心区 属 性 观光区域
商业
★★★★ ★★ ★★★
拥有自然资源
环 拥有产业资源 境 资 通达性强 源 人流量大
——
★★
★★ ★★ ★★ ★★
开ห้องสมุดไป่ตู้
租
发
目 标
售
★★ ★★ ★★
写字楼
酒店
公寓
★★
★★★
★★ ★★ ★★
★ ★★
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第2部分：城市综合体定位
⊙德思勤关于综合体定位的“三位一体”方 法
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 整体规划内容
■ 确定城市综合体各种功能的规模 ■ 都市综合体交通系统 ■ 城市综合体空间布局 ■ 城市综合体景观环境
第3部分：城市综合体整体规划
⊙ 确定城市综合体各功能的规模
确定综合体项目各功能间的比例，不同的项目具体情况不同， 有不同的方法，很难找到一种或者几种通用的最佳比例确定方法， 但是，不管各功能间的比例如何最终确定，分别分析各功能的物业 体量，作为确定各功能规模的基础参数，依然是确定综合体项目最 终规模的一个不可跳跃的环节。