项目价格管理流程

项目价格管理流程与表格
1.项目定价流程设计_______________________________________ 2
2.销售价格制定流程_______________________________________ 3
3.销售价格管理流程_______________________________________ 4
4.影响房地产市场价格的因素及权重表________________________ 5
5.定价平面系数评估标准____________________________________ 6
6.定价系数表_____________________________________________ 7
7.平均价格分析表_________________________________________ 9
8.楼盘售价表____________________________________________ 11
9.楼盘销售计价表________________________________________ 12 9.楼盘入市价格计划控制表_________________________________ 13
1.项目定价流程设计
评估外部因素
消费者需求
市场动态
竞争评估内部因素
成本商
品
力
销
售
能
力
利
润
目
标
收集定价信息
确定单价地段远近、产品品质等综合反应
确定单价
掌握客源、定价市场定位选择最优方案
成本导向市场导向型竞争导向型
成本加成定加法
目标定加法
名声价格定加法
通行价格定加法
端数定加法
市场定加法
房地产市场晴雨表
发展商、购房者、竞争者之间利益平衡
确定付款方式
制定项目总体均价
价格体系制定
制定垂直和平面价差
形成价目表
制定分栋均价
物业立体因素调整
物业分栋和销售分期因素调整
制定折扣/优惠方案
特别物业单位调整
比较物业因素调整
形成销售价目表
进入销售过程，制定调整策略
形成调整后的价目表
根据市场情况
合理调整售价
项目公司/策划公司制定价格方案 市场发展部进行定价分析
召开会议进行讨论
项目公司确定价格表
项目公司按批文执行销售
市场发展部、财务部备案
开始
结束
项目公司/策划公司进行市场调研
项目总经理审批
总裁审批
人事行政部发文
分管副总裁审核
4.影响房地产市场价格的因素及权重表
序号影响因素影响因素的基本含义权重数
1 房屋类型高层、多层…… 2.5
2 交通便捷程度7
3 周边环境学校、医院、公园、超市 (4)
4 地理位置进出方便程度2-5
5 市政配套水电、煤、气、信 6
6 房型设计16
7 房屋质量建造质量、材料质量和功能使用质量9
8 房屋外观形状、色彩、材料 2.5
9 交房期远近8
10 房屋设备电梯质量、其他公共 5
11 小区环境13
12 房屋装饰 3
13 物业管理内容、安全、质量、收费13.5
14 企业形象企业社会信誉8
5.定价平面系数评估标准
景观系数户型系数安静度系数朝向系数私密性系数层差系数（30分）（20分）（18分）（10分）（7分）（15分）单元数值单元数值单元数值单元数值单元数值楼层数值
6.定价系数表
生活习惯视
野
园
景
通
风
及
空
气
质
量
采
光
噪
音
方
便
度
加权
平均
值
楼
层
影
响
因
素
加
权
平
均
V
ai
V
bi
V
ci
户
型
楼
层
A
1
A
2
A
3
A
4
楼层
29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18
17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2
备注
7.平均价格分析表
项目及权重拟定项目X 参考项目A 参考项目B 参考项目C
总项
目分项目参考权重自选式权
重
修正权
重评分评分评分评分
A B C D E F 得分加权得
分得分
加权得
分
得
分
加权得
分
得
分
加权得
分
区位因素修正环
境
区位级差
自然环境
生活环境
商业环境
升值潜力
交
通
通达程度
道路状况
地铁
口岸
配
套
文化设施
商场
学校
邮局/银行
菜场
餐饮/娱乐
合计100% 发展商品牌
项目规划
小区规划
外观设计
绿化/景观
覆盖率/容
积率
实用性
新颖独特
性
通风采光
私密性
海景
山景
湖景
都市景观
开阔性
电梯
智能化
防火/防盗
供热/排烟
/空调/环
保
车位配比
活动场所
会所设施
设施档次
收费水平
社区服务
实用率
质量保证
装修标准
工程进度
管理公司
品牌
收费
提供服务
代理商品
牌
地盘包装
广告宣传
营销手段
服务水准
合计100%
日期修正
综合计算栏项目参考权重
项目实际售价
修正后的售价
8.楼盘售价表
楼号X号
房号03 02 01
楼层内容
面积
（M2）
单价
（元）
总价
(元)
面积
（M2）
单价
（元）
总价
(元)
面积
（M2）
单价
（元）
总价
(元)
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
小计平面价差
9.楼盘销售计价表
拟购买座楼单位面积：平方米朝向：原价：
付款方式手续一次性付款
折
分期付款
折
银行按揭付款
折
轻松付款
折元元元元
签署认购书时付定
金
元
签署认购书后十天内____月
____日前共同签署《房地产
预售合同》缴付30％
元
税费：
元
缴付20％
元
税费：
元
缴付20％
元
税费：
元
房款70％二个月
内
缴付30％
元
缴付150％
元
缴付10％
元
四个月
内
缴付30％
元
缴付20％
元
缴付40％
元分四期
月日
前
月日
前
月日
前
月日
前
每期付10%
元
缴付70％
元
银行办理按
揭：
5年月供
元
10年月供
元
15年月供
元
20年月供
元
30年月供
元
收到《售楼通知书》14天内付清付清5％
元
9.楼盘入市价格计划控制表
楼盘名毛
坯
基
价
时
间
元
/
平
米
项
目
进
度
年
度
年年
备注季
度
一二三四一二三四
月
度
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
项目
开工
认购开盘价（销售
率％）
25％
工作
完成
正式开盘价（销售
率％）
结构
封顶
正式预售价（％）
预售价（销售
率％）
促销价（销售
率％）
截至年月销售平均单价
预售价（销售
率％）
建筑
竣工
封顶价（销售
率％）
准现房价（销售
率％）
截至年月销售平均单价
交房价（销售
率％）
交付
使用
截至年月销售平均单价
促销价（销售
率％）
现
楼
现房促销
价
（销售
率％）。