2013年房地产估价师《理论与方法选择》练习题及答案
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-75
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-75单项选择题1、城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。
A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益2、房地产所有权有单独所有、共有和()三种。
A、建筑物区分所有权B、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D、私有权3、建筑密度等于()与建筑用地面积之比。
A、总建筑面积B、土地总面积C、建筑顶层面积D、建筑基底总面积4、下列权利中，不属于土地使用权的是()。
A、建设用地使用权B、宅基地使用权C、土地承包经营权D、抵押权参考答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
一宗房地产的权益包括：(1)拥有的房地产权利。
例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。
(2)该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。
一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。
(3)该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。
例如，房地产使用管制(如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制)、相邻关系、被人民法院査封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
(4)额外的利益或好处。
参见教材P50～51。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。
参见教材P51。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
建筑密度也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。
参见教材P51。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
抵押权，是债务人或第三人在不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情况时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
2013房地产估价师房地产估价理论和方法真题
2013年房地产估价理论与方法试题一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是( )。
A．掌握的估价信息不同B．遵循的估价原则不同C．履行的估价程序不同D．估价对象的状况不同2．根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( ) 划分。
A．行政区域B．估价目的C．估价对象规模D．价值类型3．在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。
A．估价假设和估价原则B．价值类型和估价结果C．估价程序和估价方法D．估价目的和估价对象4．房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。
A．不可移性B．独一无二C．相互影响D．用途多样5．关于房地产互补品的说法，正确的是( )。
A．商业用房与工业用房是互补品B．新建商品房与存量房是互补品C．经济适用住房与普通商品住房是互补品D．郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品6．某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000㎡的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
目前市场上类似办公楼的年租金为360元/㎡（建筑面积）。
该类房地产的报酬率为10qo，目前该承租人权益价值为( )万元。
A．39. 48 B．40. 67C．41. 81 D．46. 847．某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000 元/㎡，预计一年后涨至10500元／㎡，每年末租赁净收益为40000元／套。
年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为( )万元。
A．93. 26 B．93. 43C．98. 11 D．98. 288．关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。
2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
A．掌握的估价信息不同B．遵循的估价原则不同C．履行的估价程序不同D．估价对象的状况不同【答案】A【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。
这就产生了估价准确性的问题。
即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。
因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
2．根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
A．行政区域B．估价目的C．估价对象规模D．价值类型【答案】B【解析】房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。
3．在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
A．估价假设和估价原则B．价值类型和估价结果C．估价程序和估价方法D．估价目的和估价对象【答案】D【解析】在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。
不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
另外，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。
鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，在估价机构内部适用。
4．房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
A．不可移性B．独一无二C．相互影响D．用途多样【答案】C【解析】房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-72
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-72单项选择题1、房地产具有的独占性，是由于房地产的()特性引起。
A、寿命长久B、供给有限C、价值较大D、易受限制2、从经济角度上看，下列对土地利用的选择顺序，描述正确的是()。
A、牧场、耕地、放牧地B、居住、办公、工业C、商业、办公、工业D、办公、工业、居住3、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。
这是由于房地产的()特性。
A、不可移动B、用途多样C、相互影响D、易受限制4、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。
这是由于房地产具有()的特性。
A、不可移动性B、用途多样C、相互影响D、易受限制5、下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是()。
A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C、对房地产征税或提高房地产税收D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产参考答案1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是供给有限。
房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。
参见教材P62。
2、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是用途多样。
从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。
参见教材P64。
3、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是相互影响。
房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。
4、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是易受限制。
房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。
参见教材P65。
5、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是易受限制。
管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-86
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-86单项选择题1、关于房地产业与建筑业关系的说法中，正确的是()。
A、房地产业与建筑业同属于第二产业B、房地产业与建筑物同属于第三产业C、房地产业属于第二产业，建筑业属于第三产业D、房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业2、下列企业或机构中，不属于房地产业的是()。
A、房地产开发企业B、房地产估价机构C、物业服务企业D、建筑施工企业3、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是()。
A、房地产业与建筑业是既合作又竞争的关系B、建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C、建筑业是策划者、组织者和发包单位;房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务D、房地产业是策划者、组织者和发包单位;建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务4、下列关于房地产业的表述中，正确的是()。
A、房地产咨询和物业管理合称房地产服务业B、房地产业主要包括房地产开发经营、房地产估价、物业服务和其他房地产活动C、房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、物业管理业和房地产经纪业D、房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业5、目前，我国房地产业中()占主体地位。
A、房地产开发经营业B、房地产咨询业C、房地产估价业D、房地产经纪业参考答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产业的基本概念。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
建筑业是物质生产部门，属于第二产业。
参见教材P1。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产业的基本概念。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-74
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-74单项选择题1、下列选项中属于自物权的是()。
A、使用权B、抵押权C、所有权D、租赁权2、下列房地产权利中，属于用益物权的是()。
A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权3、下列各项中，不属于房地产区位的是()。
A、位置B、土地形状C、交通、环境、景观D、外部配套设施4、()是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。
A、不可移动B、独一无二C、寿命长久D、难以变现5、关于房地产位置固定性的说法，错误的是()。
A、房地产位置固定性决定了房地产市场是地区性市场B、房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C、房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D、房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性参考答案1、【正确答案】C【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。
参见教材P53。
2、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产权益的含义。
用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。
参见教材P53。
3、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产区位的含义。
具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
参见教材P54。
4、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是不可移动。
不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。
参见教材P60。
5、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是不可移动。
选项B错误，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。
参见教材P60。
2013年房地产估价师《理论与方法》模拟试题及答案
第三章 房地产价格和价值 ⼀、单项选择题 1、房地产估价本质上是评估房地产的( )。
A、价格 B、价值 C、有⽤性 D、有效需求 2、“使⽤价值很⼤的东西，往往具有极⼩的交换价值，甚或没有;反之，交换矫直很⼤的东西，往往具有极⼩的使⽤价值，甚或没有。
”这说明了( )对价值的作⽤是很⼤的。
A、价格 B、有⽤性 C、稀缺性 D、有效需求 3、下列属于房地产价格与⼀般物品价格不同之处的是( )。
A、都是价格⽤货币来表⽰ B、都有波动，受供求因素的影响 C、都是按质论价 D、都受区位因素的影响 4、房地产价格的实质是( )。
A、房地产区位的价格 B、房地产权益的价格 C、房地产实物的价格 D、房地产租⾦的折现值 5、房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作⽤的因素不包括( )。
A、消费者的收⼊⽔平 B、消费者的预期 C、该种房地产的价格⽔平 D、相关物品的价格⽔平 6、当消费者收⼊增加时，会减少对( )的需求。
A、正常商品 B、炫耀性物品 C、⾼档商品 D、低档商品 7、在替代品之间，⼀种房地产的价格不变，另⼀种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会( )。
A、增加 B、减少 C、不变 D、⽆法确定 8、房地产中的“买涨不买跌”说明的是房地( )的影响因素。
A、房地产的价格⽔平 B、消费者的偏好 C、相关物品的价格⽔平 D、消费者对未来的预期 9、在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给( )。
A、增加 B、减少 C、不变 D、⽆法确定 10、现实中，房地产市场上某种房地产在某⼀时间的潜在供给量为( )。
A、存量+新增竣⼯量-拆毁量 B、存量+新开发量+空置房量-灭失量 C、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量 D、存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣⼯量11、房地产的供给曲线表⽰( )。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-77
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-77多项选择题1、下列属于耕地范围的有()。
A、新开垦地B、以种植农作物为主间有树木的土地C、宅基地D、耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地E、自留地2、城镇土地使用制度存在的弊端主要有()。
A、不利于土地的合理利用B、不利于正确评价企业的绩效C、实行按劳分配原则D、有利于城市建设E、产生不正之风3、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有()。
A、《城市房地产管理法》B、《土地管理法实施条例》C、《土地管理法》D、《城乡规划法》E、《物权法》4、下列关于物权法的表述中，正确的有()。
A、是规范财产关系的民事基本法律B、调整因物的归属而产生的民事关系C、确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则D、确立了动产登记制度E、确定了物权的种类和内容5、房地产部门规章包括()。
A、《国有土地上房屋征收与补偿条例》B、《商品房销售管理办法》C、《注册房地产估价师管理办法》D、《房地产估价规范》E、《土地管理法》参考答案1、【正确答案】ABD【答案解析】本题考查的是土地管理的基本制度。
耕地主要指种植农作物的土地，包括新开垦地、轮歇地、草田轮作地;以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地;耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地。
参见教材P13。
2、【正确答案】ABE【答案解析】本题考查的是城镇土地使用制度改革。
我国城市土地使用制度通过几十年的实践，证明存在着许多弊端，主要表现在如下方面：(1)不利于土地的合理利用;(2)不利于正确评价企业的绩效;(3)有违按劳分配原则;(4)不利于城市建设;(5)产生不正之风。
参见教材P14。
3、【正确答案】ACDE【答案解析】本题考查的是房地产法律体系。
选项B错误，《土地管理法实施条例》属于房地产行政法规。
参见教材P16。
4、【正确答案】ABCE【答案解析】本题考查的是房地产相关法律。
《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-9
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-9计算题1、某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月起计算。
该商店共有两层，每层可出租面积各为2000m2。
一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。
该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%，折现率为12%。
请计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。
2、某商铺共二层，总建筑面积200㎡。
每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。
该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%;运营费用率为25%。
根据调查，同类商铺目前层高3.5m 的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m 的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。
该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。
请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。
【参考答案及解题步骤】1、【正确答案】(1)商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=2000×180×90%×(1-25%)×12=291.6(万元)租赁期限外年净收益=2000×200×90%(1-25%)×12=324(万元)V=291.6/10%[1-1/1.13]+324/10%[1-1/1.134]/(1+12%)3=2941.1 (万元)(2)商店二层价格的测算：年净收益=2000×120×90%×(1-25%)×12=194.4(万元)V=194.4/10%[1-1/1.137]=1886.8(万元)。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-69
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-69单项选择题1、下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是()。
A、空间布局B、方位C、坐落D、道路状况2、需要说明建设用地是农用地、未利用地。
对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容。
A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制3、下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是()。
A、户型B、面积C、层高D、朝向4、在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于()描述。
A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况参考答案1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产实物状况描述。
土地实物状况的描述主要说明下列方面：(1)土地面积;(2)土地形状;(3)地形、地势;(4)地质;(5)土壤;(6)土地开发程度;(7)其他，例如临街商业用地还要说明临街宽度、临街深度和宽深比。
农用地还要说明气候条件(如光照、温度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉条件等。
建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：(1)建筑规模;(2)建筑结构;(3)设施设备;(4)装饰装修;(5)空间布局;(6)建筑功能;(7)外观;(8)新旧成都;(9)其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。
选项BCD属于区位因素。
参见教材P76～78。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产权益状况描述。
土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。
低于房地产开发用地还要说明规划条件。
参见教材P78。
3、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
选项ABC 属于实物因素。
参见教材P79～81。
4、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
参见教材P80。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-10
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1213-10
单项选择题
1、()一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。
A、低价格政策
B、高价格政策
C、均价格政策
D、最高价格政策
2、我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是()。
A、适度从紧
B、适度宽松
C、稳健
D、适中
3、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是()。
A、降低房地产开发贷款利率
B、减少土地储备贷款
C、降低契税
D、减少土地供应
4、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是()。
A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题及详解
【答案】 D 【解析】 影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指 标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要 有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映 一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤ 汇率。D 项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。 11. 房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源 于（ ）的限制。 A． 房地产地役权 B． 房地产权利及其行使租赁权 C． 房地产使用管制 D． 相邻关系
【答案】 D 【解析】 相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行 使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建 造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日 照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、 电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等， 不得危及相邻房地产的安全。 12. 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权 下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押 率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值 为（ ）万元。 A． 12 B． 25 C． 27 D． 40
房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
房地产估价师《理论与方法》练习题「多选题」
房地产估价师《理论与方法》练习题「多选题」房地产估价师《理论与方法》练习题「多选题」多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。
②与估价对象的用途相同。
③与估价对象的权利性质相同。
④与估价对象的档次相当。
⑤与估价对象的规模相当。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
参见教材P322。
4、下列不存在替代关系的有（）。
A.普通住宅与娱乐房地产之间B.经济适用房与普通商品住宅之间C.经济适用房与高档别墅之间D.普通住宅与商业用房之间E.宾馆与写字楼之间【正确答案】：ACD【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-65
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-65多项选择题1、按开发程来对房地产进行划分，可以分为()。
A、自有房地产B、生地C、毛地D、熟地E、现房2、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有()。
A、现房B、销售C、出租D、自用E、自营3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()。
A、住宅已设定抵押权B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高层住宅可观赏临近公园的景观参考答案1、【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。
按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地;毛地;熟地;在建工程;现房。
参见教材P69～70。
2、【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是按经营使用方式划分的种类。
房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
参见教材P73。
3、【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是房地产权益状况的描述。
房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。
土地权益状况的描述主要说明下列方面：土地所有权状况;土地使用权状况;土地使用管制情况，对于房地产开发用地，还要说明规划条件包括：土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度;土地利用现状;出租和占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利;其他特殊情况。
建筑物权益状况的描述，房屋所有权状况，出租或占用情况;他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。
其他特殊情况;其他。
参见教材P78。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)1、在房地产价格中，市场价格是()。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对房地产价格和价值的种类知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的()。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对市场法概述知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对交易情况修正知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对房地产的含义知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。
A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。
A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。
A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。
A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。
A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。
A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。
房地产估价师理论与方法选择题及答案
房地产估价师理论与方法选择题及答案想要考好房地产估价师考试，那么就要多做练习题，下面小编为大家带来了房地产估价师理论与方法选择题及答案，欢迎大家阅读，希望能够帮助到大家。
1.房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括( )。
A.调研结论B.调研问卷C.调研方法D.调研目标E.项目概况2.住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括( )等方面。
A.经济因素B.社会因素C.市场竞争因素D.行政与政治因素E.住宅内在和周边环境因素3.在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有( )，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。
A.区位B.规模C.环境D.经营领域E.装修标准4.房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列( )属于现场调研方法。
A.观察法B.试验法C.投射法D.询问法E.小组访谈法5.在确定房地产市场调研课题时，可以从( )人手确定。
A.分析市场环境B.进行定性调研C.分析二手资料D.分析对手信息E.与各行业专家讨论6.由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：( )。
A.分析次级资料的来源B.确定搜集次级资料的方法C.了解次级资料的收集时间D.掌握次级资料的近期变化趋势E.分析次级资料的类型和性质7.商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括( )。
A.确定投资时期B.估算投资回收期C.估算投资报酬率D.确定市场租金水平及变化趋势E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口8.办公楼市场调研的关键点是( )。
A.成本分析B.产品分析C.市场区分析D.地区经济分析E.相关政策分析9.在住宅市场的产品分析中，应从( )等几方面进行研究。
A.小区环境B.物业C.停车场D.户型结构E.房价10.房地产市场调研的重要性在于( )。
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2013年房地产估价师理论与方法选择练习题汇总
一、单项选择题
1.非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个（）称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（）。
A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产
3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。
A.公正
B.公平
C.公开
D.估价对象的合法权益
4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制
5.在房地产权利中属于用益物权的是（）。
A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
6.某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价（）万元。
A.78
B.882
C.1210
D.1272
7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用与之类似的现房价格为5000元/m2现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。
A.4400
B.4409
C.4445
D.4455
8.不是影响房地产价格的区位因素是（）。
A.位置
B.交通
C.人文
D.环境
9.同区位的甲、乙、丙三种房地产当价格变化百分比为10%时需求量变化百分比分别为30%、10%、0则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
10.现实中房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为。