2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解【圣才出品】
历年房地产开发与经营(真题及答案整理)
房地产开发与经营（自考试题及答案）一、单项选择题（本大题共20小题,每小题2分，共40分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。
错涂、多涂或未涂均无分。
1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13A、房屋销售B、房屋建造C、土地经营D、物业管理2、物业管理属于房地产经营中的 D 16A、地产经营B、房产经营C、房地产综合开发经营D、服务经营3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23A、大中取小法B、小中取大法C、净现值期望值法D、最小最大后悔值法4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度,我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 B 41A、4B、5C、6 D.75、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54A、分工协作原则B、授权原则C、可量化性原则D、弹性原则6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90A、40年B、50年C、60年D、70年7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91A、协议B、招标C、挂牌D、拍卖8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过B 99A、25公顷B、35公顷C、45公顷D、55公顷9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91A、出售B、交换C、拍卖D、赠予10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划B、是项目立项、用地审批的条件C、是编制规划设计方案的依据D、是项目投资决策的基本依据11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128A、被调查者,回答率高B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目房地产开发与经营试卷第1页（共6页）C、调查区域、范围不受限制D、节省调查时间和经费12、下列报表中属于基本报表的是C 137A、成本费用估算表B、贷款还本付息表C、现金流量表D、营业成本表13、某房地产企业长期借款200万元,年利率10。
2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解 【圣才出品】
2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
A．长期投资B．短期投资C．风险投资D．金融投资【答案】A【解析】AB两项，按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。
短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资。
长期投资是指投资期限在一年以上的投资。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
CD两项，金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，包括风险投资、彩票投资等。
2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A．在建工程B．车站C．购物中心D．科技产业园区【答案】B【解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
3．房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。
A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险【答案】B【解析】房地产投资风险可分为个别风险和系统风险。
其中，个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险，包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。
系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。
房地产估价师经营与管理真题及答案
房地产估价师经营与管理真题及答案一、单项选择题1、X房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于()。
A、房地产开发投资B、房地产置业投资C、房地产间接投资D、投资房地产投资信托基金2、下列关于房地产置业投资的说法错误的是()。
A、面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资B、投资者可以通过转售物业，获取转售收益C、房地l A、销售收入B、租金收入C、转让收入D、利息收入5、下列不是房地产投资的优点的是()。
A、相对较高的收益水平B、投资数额巨大C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响6、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是()。
A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲、乙两个物业投资风险相同D、无法判断7、下列选项中不属于系统风险的是()。
A、利率风险B、通货膨胀风险C、时间风险D、政策风险8、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的()。
A、市场供求风险B、周期风险C、变现风险D、通货膨胀风险9、2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的()。
A、政治风险B、利率风险C、政策风险D、市场供求风险20、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是()。
A、未来运营费风险B、收益现金流风险C、资本价值风险D、时间风险答案部分1、C【答案解析】房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。
参见教材P11。
2、D【答案解析】房地产置业投资一是自用，而是获取较为稳定的经常性收入。
2008年全国经济师《房地产经济专业知识与实务(初级)》真题及详解【圣才出品】
2008年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》真题及详解一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．在法律上通常把财产或者物分为（）和动产两大类。
A．房地产B．有形资产C．固定资产D．不动产【答案】D【解析】在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。
2．房地产区位概念中的距离可区分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离等。
其中，（）。
A．空间直线距离＝交通路线距离B．空间直线距离≥交通路线距离C．空间直线距离≤交通路线距离D．空间直线距离≠交通路线距离【答案】C【解析】衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。
距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。
空间直线距离是最简单、最基础的距离；交通路线距离是指通过道路等来连接的距离。
3．长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。
这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（）。
A．相互影响B．具有保值功能C．难以变现D．具有不可移动性【答案】D【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境。
因此，们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场是地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供给状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。
甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。
4．不同房地产之间不能实现完全替代，主要是因为房地产（）。
A．具有独一无二性B．价值量大C．供给有限D．易受限制【答案】A【解析】独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性，房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。
房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代。
5．下列有关市场概念的表述中，错误的是（）。
2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解【圣才出品】
2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
请问：若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
答：本次评估的价值为投资价值（拍卖应价），投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。
同一宗房地产呈现出不同投资价值的主要原因为：（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。
如：①承担风险能力不同；②品牌、开发成本、经营费用方面的优势不同；③纳税状况不同；④开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。
（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。
如：①对未来的信心不同；②不同的价值取向和产品定位等。
（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问：上述观点是否正确？为什么？答：（1）上述观点错误。
（2）原因如下：①房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加；②应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素；③虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化。
现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，即相比5年前多出的1000万元中，肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。
（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
《房地产开发经营与管理》 章节题库(收益性物业的运营费用与财务报告)【圣才出品】
第五节收益性物业的运营费用与财务报告一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。
[2016年真题]A．业主B．租户C．物业服务企业D．物业管理协会【答案】C【解析】在收益性物业管理中，大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。
如果物业没有抵押贷款安排，也无大修基金项目扣除，业主应纳税所得额等于物业的净经营收入。
2．某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。
[2015年真题]A．29.70B．34.65C．39.60D．59.40【答案】C【解析】物业的净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用。
则本题中2014年该商铺的净经营收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（万元）。
净经营收入也指营业利润，不考虑税收的影响。
3．某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。
[2011年真题]A．33.00B．33.10C．36.00D．36.10【答案】C【解析】由题意，月净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝100－100×（5%＋2%）＋100×3%－60＝36（万元）。
4．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。
[2010年真题]A．净经营收入＝有效毛收入－运营费用B．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息C．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金D．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税【答案】A【解析】净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用。
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(2)-中大网校
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(2)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)中国目前房地产市场的（）统计是不完整的。
A. 新竣工量B. 存量C. 空置量D. 灭失量(2)房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是（）。
A. 投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬B. 等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=i+i/[(1+i)n-1]，其中i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而i/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C. 投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D. 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投人的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润(3)下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是（）。
A. 企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B. 经营收入=销售收入+出租收入C. 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D. 可分配利润=税后利润一未分配利润(4)许多（）房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。
A. 大型B. 中型C. 小型D. 跨国性(5)详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）。
A. ±5%B. ±10%C. ±15%D. ±20%(6)根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。
A. 50个月B. 100个月C. 10个月D. 10年(7)某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
2008房产评估师考试真题
2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40 B．400 C．1800 D．36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A．98 B．102 C．108 D．1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。
A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
2008年中级经济师考试《房地产专业》真题及解析
2008年中级经济师考试《房地产专业》真题及解析一、单项选择题(共60题，每题l分。
每题的备选项中，只有l个最符合题意)1.下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是( )。
A.城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工B.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分C.城市性质是城市主要职能的概括和体现D.城市性质是城市现状职能的概括和体现2.某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的( )。
A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位3.韦伯提出的原料指数是指( )。
A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量4.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的( )观点出发的。
A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”5.对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是( )。
A.甲B.乙C.丙D.丁6.下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。
A.汽车加油站B.地税局机关C.城市绿地D.街心公园7.办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。
A.抵押合同B.抵押登记申请书C.国有建设用地使用权出让合同D.国有土地使用证8.甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为( )年。
A.35B.40C.45D.659.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。
A.3B.5C.7D.910.下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是( )。
房地产开发经营与管理试题含答案
房地产估价师考试房地产开发经营与管理试题（1）一、单选[共40题，每题1分，总计40分]1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
A．标的物B．交易C．资产D．企业2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。
A．标的物B．交易C．资产D．企业3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。
A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成D．按我国固定资产投资的统计分类4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。
A．一切因素B．主体因素C．客体因素D．周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。
A．社会环境B．政治环境C．经济环境D．金融环境6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。
A．产业与结构布局B．资本市场发育程度C．利率和通货膨胀D．政府及公众对待外资的态度7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段8、获取土地使用权是房地产项目的（）。
A．投资决策阶段的工作B．前期工作C．建设阶段的工作D．租售阶段的工作9、在房地产开发项目的（）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。
A．投资机会选择B．投资机会筛选C．前期工作D．施工10、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
A．市场调查B．市场细分C．目标市场的选择D．市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。
A．国内外市场环境B．竞争情况C．技术发展D．市场营销因素12、（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
房地产估价师考试房地产开发经营与管理试题含答案
房地产估价师考试房地产开发经营与管理试题含答案（2）一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
）1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。
A、位置固定性B、不一致性C、适应性D、相互影响性答案：D解析：P82、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。
A、下降B、上升C、不变D、不能确定答案：A解析：P173、下列风险中，属于个别风险的是（）。
A、购买力风险B、市场供求风险C、政策风险D、比较风险答案：D解析：P194、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。
A、55.0B、85.6C、150.0D、123.6答案：A解析：100×5%×（1+7%+3%）5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅，单价为5000元/ M2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。
A、1002.45B、1012.45C、1027.42D、1037.45答案：B解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-1206、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A、544.10B、555.10C、1776.32D、2109.38答案：B解析：（5×6%÷12）÷][1-（1+6%÷12）-1207、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。
[工程类试卷]2008年房地产估价师(房地产估计理论与方法)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2008年房地产估价师(房地产估计理论与方法)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/cfa33975804d2b160b4ec0b3.png)
（B）合法性
（C）相互影响性
（D）外部性
（E）易受限制
38下列属于成本租金构成的内容有( )。
（A）折旧费
（B）维修费
（C）管理费Leabharlann （D）保险费（E）房产税
39需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有( )。
（A）炫耀性物品
（B）“吉芬”物品
（C）低档商品
（D）高档商品
2008年房地产估价师（房地产估计理论与方法）真题试卷及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
（B）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
（C）房地产估价会有误差且难以控制
（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
（E）急需商品
40影响房地产价值的权益因素包括( )。
（A）房地产权利设立和行使的限制
（B）房地产区位的限制
（C）房地产使用管制
（D）房地产通风采光的限制
（B）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号
（C）估价作业日期、估价报告编号、附件
（D）估价时点、估价作业日期、估价报告编号
35若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( )。
（A）谨慎价值
（B）市场价值
（C）快速变现价值
（A）45.39
（B）46.84
（C）40.68
（D）53.94
27某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( )万元。
房地产估价师之开发经营与管理试卷含答案讲解
房地产估价师之开发经营与管理试卷含答案讲解单选题（共20题）1. 借贷记账法以（）作为记账理论依据。
借贷记账法以（）作为记账理论依据。
A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式【答案】 D2. 房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。
房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。
A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】 A3. 以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。
以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。
A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】 B4. 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。
A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【答案】 B5. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。
A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】 A6. 相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。
相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。
A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】 A7. 保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案1
2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试真题一、单项选择题1．下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。
A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A．在建工程B．车站C．购物中心D．科技产业园区3．下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。
A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险4.投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。
A．提高投资收益B．降低系统风险C．降低个别风险D．使投资毫无风险5.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万m２,商品住房3750万㎡，，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置时为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A．9％B．12％C．15％D．20％6.政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。
A．产品质量B．产品性价比C．规模和结构D．产品档次7.下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。
A．自然周期与投资周期同步变化B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。
A．挑战定价法B．领导定价法C．目标定价法D．随行就市定价法9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70re以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
A．均衡B．周期性失衡C．结构性失衡D．区域性失衡10．某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15％的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万㎡。
房地产估价师房地产开发经营与管理(房地产市场调查与分析)历年真题试卷汇编1
房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产市场调查与分析）历年真题试卷汇编1是( )。
[2003年考题]A．开发商B．设计单位C．承包商D．监理单位2．根据估计的销售收入和销售量来制定价格的方法称为( )。
[2003年考题]A．成本加成定价法B．目标定价法C．价值定价法D．认知价值定价法3．当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是( )。
[2003年考题]A．领导定价法B．挑战定价法C．随行就市定价法D．渗透定价法4．房地产投资决策分析主要包括( )和项目财务评价两个部分。
[2004年考题]A．价格分析B．市场分析C．产品分析D．成本分析5．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于( )。
[2004年考题]A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法6．由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。
[2004年考题]A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证7．承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
[2005年考题]A．半个月B．一个月C．一个半月D．两个月8．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。
[2005年考题]A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法9．可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。
[2006年考题]A．投资机会选择与决策分析阶段B．前期工作阶段C．建设阶段D．租售阶段10．房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。
[2006年考题]A．施工单位B．建设单位C．监理单位D．设计单位11．某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是( )。
[2006年考题]A．随行就市定价法B．价值定价法C．应战定价法D．挑战定价法12．实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由( )负责。
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(1)-中大网校
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(1)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)房地产投资信托按（）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。
A. 权益类型B. 抵押方式C. 投资业务D. 信托性质(2)房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。
建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（）又是中央政府财政收入的一个重要来源。
A. 农业经济税收B. 工业生产带来的利润C. 商业经济经营带来的巨大财富D. 与房地产有关的收入(3)（），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A. 商品市场B. 生产要素市场C. 服务市场D. 潜在市场(4)下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。
A. 企业信用等级越高，信用等级系数值越高B. 贷款期限越长，期限系数值越大C. 项目风险越大，风险等级系数值越大D. 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低(5)写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2，则其面临（）。
A. 市场供求风险B. 周期风险C. 变现风险D. 通货膨胀风险(6)已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
则该投资项目的资本金利润率为（）。
A. 13.0%B. 43.3%C. 33.3%D. 23.3%(7)某市上期房屋预测销售面积为200000mz，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为（）m。
A. 208600B. 380600C. 211400D. 239400(8)某房地产投资项目的表面收益牢为16‰，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(4)-中大网校
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(4)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)针对不同用途的收益性物业可分为（）。
A. 写字楼物业管理、商场物业管理B. 承租人管理、租赁市场管理C. 工业及货仓物业管理、人事管理D. 商场物业管理、财务、人事管理(2)当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。
A. 概率分析B. 解析法C. 蒙特卡洛法D. 杠杆分析(3)在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）。
A. 未来值B. 终值C. 时值D. 现实值(4)对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）。
A. 1B. 1.2C. 1.5D. 2(5)关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是（）。
A. 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B. 建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C. 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D. 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等(6)有关资金的时间价值推论，不正确的一项为（）。
A. 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的B. 对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间C. 以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论D. 当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益(7)分析信息是指对主要变量可以分析其（）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)》真题及详解【圣才出品】
2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。
A．低收入B．中低收入C．中等收入D．所有【答案】A【解析】廉租住房保障采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
廉租住房保障资金来源有：①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
2．甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是（）年。
A．33B．35C．38D．40【答案】A【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。
本题中，王某取得该房屋的土地使用年限＝40－2－5＝33（年）。
3．国有土地所有权由（）代表国家行使。
A．国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门【答案】A【解析】《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”国家所有土地简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
4．依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
A．由国家无偿收回B．自动续期C．应于届满前6个月申请续期D．应于届满前1年申请续期【答案】B【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
5．城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。
A．房屋拆迁公告发布B．房屋拆迁许可证颁发C．签订房屋拆迁协议D．房屋拆迁实施【答案】B【说明】《国有土地上房屋征收评估办法》已取代《城市房屋拆迁估价指导意见》，该考点已过时。
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2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
A．长期投资
B．短期投资
C．风险投资
D．金融投资
【答案】A
【解析】AB两项，按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。
短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资。
长期投资是指投资期限在一年以上的投资。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
CD两项，金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，包括风险投资、彩票投资等。
2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A．在建工程
B．车站
C．购物中心
D．科技产业园区
【答案】B
【解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
3．房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。
A．变现风险
B．时间风险
C．或然损失风险
D．通货膨胀风险
【答案】B
【解析】房地产投资风险可分为个别风险和系统风险。
其中，个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险，包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。
系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。
因此，ACD三项均属于系统风险。
4．投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。
A．提高投资收益
B．降低系统风险
C．降低个别风险
D．使投资毫无风险
【答案】C
【解析】投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。
从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。
通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。
5．2007年末，某市住房总量为5000万/m2，其中经济适用住房400万/m2，商品住房3750万/m2；同期住房空置量为750万/m2，其中经济适用住房为50万/m2，商品住房为450万/m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A．9%
B．12%
C．12.5%
D．15%
【答案】B
【解析】空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，公式为：VR t＝VC t/S t。
式中，VR t表示空置率；VC t表示空置量；S t表示房屋存量。
本题中，商品住房空置量为450万/m2，存量为3750万/m2，所以该市2007年末的商品住房空置率＝450÷3750＝12%。
6．政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（）。
A．产品质量
B．产品性价比
C．规模和结构
D．产品档次
【答案】C
【解析】土地供应政策的核心，是土地供应计划。
土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。
7．对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。
A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
【答案】D
【解析】房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
当资本市场投资可以获得满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化，导致房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始下降。
8．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采
用（）。
A．挑战定价法
B．领导定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
【答案】D
【解析】随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。
市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。
A项，挑战定价法是指当开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得较多的定价方法。
B项，领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。
C项，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
9．某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。
A．均衡
B．非均衡
C．结构性失衡
D．失衡
【答案】C
【解析】房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。
房地产市场总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。
结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，如：①商品住房与经济适用住房之间；②高档商品住房与普通商品住房之间；③大户型与中小户型之间；④存量住房与增量住房之间。
10．据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（）万/m2。
A．1260
B．1380
C．1440
D．2100
【答案】C
【解析】市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。
市场潜在需求数量是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
常用的判断方法是：Q＝nqp，式中：Q表示总市场潜量（元）；n表示特定产品或市场的购买者数量（人）；q表示购买者的平均购买数量（单位/人）；p 表示平均单价（元/单位）。
将前面公式做一定的修正，得出估计新建住宅市场需求量的公式：新建住宅市场需求量（元）＝家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）。
则本题中，2008年该市新建商品住房的总市场潜量Q＝120万户×80m2/户×15%＝1440（万m2）。
此题求的是以建筑面积为单位的总市场潜量，若是以价格为单位，则Q＝120。