房地产知识百问

1.开发商同意退房后有哪些退房流程？建议按照以下程序办理退房：首先购房人通过挂号信、传真或电话<--ADV_CONTENT-->向开发商发出退房通知。

然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。

此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

2.什么是女儿墙？以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都为坡屋面，大量坡屋面的建筑显的单调，于是把建筑屋顶的外墙伸高，使建筑物的立面造型新颖、别致，向女孩子一样美丽，人们把这部分伸处屋面的外墙称为女儿墙。

女儿墙不但丰富了建筑立面造型，也是屋面的外围防护结构，保证了屋面上人、维修时的安全。

3.什么是房地产登记？房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。

城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。

经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。

产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

4.什么是实用率？实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积5.什么是配建设施？与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

6.房地产经营单位是什么？房地产经营单位是从事房地产经营活动的法人单位。

房地产经营是指按照价值规律对城乡各种房屋进行建造，维修，装饰，租赁，买卖，交换等的经济活动。

房产企业经营管理的联合化：房产企业经营管理的联合化是房产企业经营管理的一种方法，即专业化的房产企业包括房产开发公司，房产经营公司，住宅建筑公司，房屋修缮公司等联合起来，建立联合企业，下设住宅小区管理机构，对住宅区实行统一经营管理，改变多头分散管理的落后方式。

7.房产经营管理体制改革是什么？指对原来房产经营管理体制存在的国家包，福利制，住房所有制单一化和政企不分等弊端所进行的改革。

房产经营管理体制改革的内容主要包括：1，建立稳定可靠的住房资金渠道，建立住房基金；2，住房商品化；3，房产经营管理企业化8.什么是空置商品住宅？房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

9.房子的种类有多少？市场中总有新的购买者，也总会遇到那些很初级的问题。

这些问题对他们而言又是极其头痛的，房子的种类五花八门，什么商品房、房改房、经济适用房等等，看得人眼花缭乱。

为了帮助购房人分清这些概念，本刊将连续对购房的基础知识作出一一介绍。

无论在什么地方，房屋都应有其合法的拥有者——所有权人。

由于历史和体制方面的原因，现在房地产市场中流通的房屋存在着产权房和使用权房之分。

10.产权房所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。

使用，收益和处分的权利。

这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

11.使用权房使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。

该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

12.商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。

由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

13.经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力：适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3％，故又称为经济实用房。

集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。

其产权界定为经济适用住房产权。

另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。

是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本。

由政府补贴的非盈利性住房。

公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。

这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，但该产权的房屋不能办理赠与。

具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同。

标准价产权由于购买者只拥有房屋94％的产权，所以其在处置和收益上就会受到一定的限制。

该房屋再上市交易时，由于原产权单位拥有优先购买权，所以需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。

不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权，与成本价交易方式一样了。

标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。

直管公房（房管机关直接管理的公房）自管公房（全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房）14.什么是房地产抵押？房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。

（一）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

（三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

(四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

（五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

（六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

（七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

（八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

（九）依法不得抵押的其他房地产。

15. 什么叫二手房？二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。

16.什么是二手房抵押贷款？二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

为配合住房二级市场的开发，做好住房消费信贷工作，建行北京市分行特指定精品家园房地产咨询公司等6家房产中介代理机构，代办贷款业务。

17什么是房地产保险？房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险。

因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在。

一旦这种可能性转化为现实性，那将会给房屋所有者带来经济损失甚至人员伤亡。

因此，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。

所谓房地产保险，主要是指以房屋设计。

营建。

销售。

消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

对大多人来说，买保险主要是买房地产财产保险。

保险公司承担的房地产的风险是纯粹风险，即偶然性。

意外性和可测定性。

房地产风险一般包括如下三个方面的风险6第一，房地产财产损失，分为直接损失即房地产财产因自然风险或行为风险等作用而造成的房屋本身的损坏，引致房地产资产贬值，如洪水、火灾造成的损失，就属直接损失；间接损即房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低以及因财产接损失而使未来营业收入减少或支出增加等。

第二，房地产任损失，发生在房屋的设计。

营建、销售。

消费和服务等环的责任损失。

如房屋所有人或使用人擅自移动，改变房屋结而影响邻居，导致他人财产损失或人身伤亡所应负有的赔偿任。

第三，房地产人身损失，主要是在房地产抵押期间，抵人在合同期内死亡，会给抵押权人带来经济损失。

可以说，地产保险就是通过对因自然灾害和意外事故造成的保险责任围内的房地产损失提供一定的经济赔偿。

在房地产保险中，保险的当事人是哪些呢？主要指房地投保人，保险人、被保险人和受益人。

房地产投保人指的是房地产保险标的有可保利遮，并与房地产保险人订立保险合同、按保险合同负有支付保硷费义务的人。

房地产保险人指的是与房地产投保人订立保险啥同，收取保险费，并承担保险合即定的赔偿责任或者给付腺险金责任的保险公司。

房地产被保险人是指其房屋等财产或人身受保险合同谍障，享有保险金请求权的人，房地产投保人勺为被保险人。

受益人巨"房地产人身保险合同中由投保人或被饵险人指定的享有保险金请求权的人。

投保人、被保险人均可为受益人。

18.什么是住宅的进深？住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。