合作建房纠纷办案依据与裁判规则集成

合作建房纠纷办案依据与裁判规则集成阅读提示：合作建房纠纷对应于《民事案件案由规定》规定的合资、合作开发房地产合同纠纷，归纳起来大致有以下几类：（1）一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润；（2）一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息；（3）一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权；（4）一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋；（5）一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。

在司法实践中，对于合作建房纠纷的性质、效力认定比较复杂。

本文大致梳理了此类纠纷的基本办案依据及裁判规则，为推送方便，省略了相关法规的具体内容，您可自行检索。

【办案依据】1.《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日）：第一百四十三条。

2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）：第二条第三款。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日修正）：第二十八条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十八条、第五十六条。

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日）：第四条、第十九条、第四十四条、第四十五条、第四十六条。

5.《城市房地产开发经营管理条例》（2011年1月8日修订）：第二十条。

6.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日）：第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十四条、第二十六条、第二十七条。

7.《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》（2012年9月4日）：全文。

8.《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日修正）：第三条、第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条。

9.《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年3月8日）：第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第二十九条、第四十条。

10.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日）：四、五。

11.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日）：（十七）。

12.《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（2009年7月9日）：一、二。

【参考案例】1.当事人签订合作开发房地产合同时存在无房地产开发资质、未办理土地使用权出让手续等缺陷，但事后对上述缺陷予以弥补的，所签合作开发房地产合同应为有效。

——深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2010〕民一终字第45号民事判决）裁判要旨：当事人签订房地产合作开发合同时，虽然双方均无房地产开发资质，且合作开发地为国有划拨土地，但双方与具有房地产开发资质的第三方签订三方合作开发合同，缴纳土地出让金改变用地性质，并取得政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，使得双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，则双方之间签订的合作投资开发房地产合同为有效合同，对当事人具有约束力。

案例索引：载《最高人民法院公报》2011年第5期（总第175期）。

2.合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

——陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案（最高人民法院〔2009〕民申字第1760号民事判决）裁判要旨：当事人双方签定名为合作开发房地产合同，但约定提供土地使用权的一方当事人的主要义务是提供土地并办理相关手续，不承担经营风险，只分配固定利益的，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同”的规定，应当认定为土地使用权转让合同。

当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。

案例索引：载《最高人民法院公报》2010年第10期（总第168期）。

3.确认合同是合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决）裁判要旨：合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。

案例索引：载《最高人民法院公报》2007年第8期（总第130期）。

4.合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。

——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决）裁判要旨：如果合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定，且合作各方均承担了实际的合作风险的，则无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均应认定为一方以土地使用权出资与相对方合作开发房地产合同，亦不影响合作开发房地产合同的效力。

只是未经依法登记的合作主体，不享有开发土地及其上房产的物权。

案例索引：载《最高人民法院公报》2007年第8期（总第130期）。

5.以土地使用权作价出资合作开发房地产，土地使用权未变更登记的，不影响合作开发房地产合同的效力。

——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决）裁判要旨：合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容。

但土地使用权是否已经变更登记为合作各方共有或者项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。

案例索引：载《最高人民法院公报》2007年第8期（总第130期）。

6.不承担开发过程中的风险责任，亦不享有利润分成，而以土地使用权作价出资与他人合作开发房地产的，应认定为土地使用权转让。

——港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案（最高人民法院〔1997〕民终字第81号民事判决）裁判要旨：合作开发房地产合同双方当事人约定提供土地一方平整场地后交付出资一方使用，出资一方按土地面积计算款项支付给提供土地一方，除土地报批过程中的费用由提供土地一方负责以外，土地开发过程中的一切费用均由出资一方承担，出资一方独立核算，自负盈亏，提供土地一方既不承担开发过程中的风险责任，亦不享有利润分成。

上述合同约定不具有合作开发房地产的特征，应认定为土地使用权转让。

案例索引：见孙延平：《港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案——土地使用权转让合同纠纷的处理》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2000年第4卷（总第4卷），法律出版社2000年版，第235—242页。

7.合作建房合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，另一方在支付开发费后取得土地开发权的，应当认定为土地使用权转让合同。

——深圳机场综合开发公司与深圳航空城（东部）实业有限公司土地使用权转让纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第23号民事判决）裁判要旨：合作建房合同的法律特征是一方出地另一方出资，双方共担风险，共享利润。

当事人订立合作建房合同约定，提供土地使用权的一方提供“三通一平”土地，另一方负责提供所有的开发建设费用并负责按照土地规划，在政府批准的合作期限内将讼争土地开发完毕。

提供土地使用权的一方享有的权利为收取固定利润，其余盈利由另一方享有，风险由另一方承担。

上述约定的实质内容是提供土地使用权的一方转让土地使用权后取得价金，另一方支付土地转让金后取得土地开发权。

据此，涉案合同性质应属于名为合作建房实为土地使用权转让，提供土地使用权的一方约定取得的固定利润为土地使用权转让金。

案例索引：载最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第379—391页。

8.当事人将以土地使用权转让为内容的合同冠名为联合开发合同，人民法院应当根据合同中约定的实际内容认定合同的性质。

——海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案（最高人民法院〔1998〕民终字第177号民事判决）裁判要旨：当事人双方签订名为联合开发土地的合同，约定一方将土地使用权作价交由另一方开发，另一方以垫资开发为条件取得上述土地使用权，且该土地上的建筑物由另一方经营，利润由另一方独自获得，同时一并约定了土地使用权的亩数、单价、总价和四至等。

根据上述合同约定的内容，应当认定合同的性质不是联合开发，而是土地使用权转让。

案例索引：见韩玫：《海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南省辽经贸易实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案——是联合开发还是土地使用权转让》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2001年第2卷（总第6卷），法律出版社2001年版，第171—178页。

9.合作开发房地产合同中出地一方不具有合法的土地使用权，出资一方约定收回投资并收取红利的，应认定合同无效。

——上海昊森实业有限公司与辽宁信托投资公司、杨林军、潘奇勋、乔金岭、李洪森、广东省珠海市经济技术开发服务公司、广州粤安实业开发总公司合作开发、经营房地产合同纠纷上诉案（最高人民法院〔1998〕民终字第136号民事判决）裁判要旨：一方出地、一方出资是合作开发房地产合同当事人经常采取的一种典型方式。

这类合作开发房地产合同有效的前提条件是，出地一方已经通过出让或者转让的方式取得了该地块的土地使用权；实际负责开发建设的一方是具有房地产开发资质的房地产企业；出资一方与出地一方对该房地产项目共担风险、共享利益。