房地产反租销售
售后返租的法律效力案例(3篇)
第1篇一、案情简介原告某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）系一家从事房地产开发、销售的企业。
2010年，开发商在其开发的某住宅小区内推出了一项名为“售后返租”的销售模式。
该模式的具体内容为：购房者购买住宅后，开发商承诺在购房者入住前，将其购买的住宅租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间，开发商按月支付给购房者固定租金，租赁期满后，购房者有权以原价购买回该住宅。
被告张先生在2010年购买了开发商开发的住宅一套，并与开发商签订了《售后返租协议》。
协议约定，张先生购买该住宅的价格为100万元，开发商在张先生入住前将其租赁给开发商，租赁期限为5年，租赁期间每月支付租金1万元，租赁期满后，张先生有权以100万元的价格购买回该住宅。
然而，在租赁期满后，开发商未按照协议约定将住宅返还给张先生，也未支付约定的租金。
张先生多次与开发商协商无果，遂将开发商诉至法院，请求法院判决开发商履行《售后返租协议》，将住宅返还给张先生，并支付约定的租金。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 《售后返租协议》的法律效力；2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务；3. 开发商是否应当支付约定的租金。
三、法院判决法院经审理后认为，本案的争议焦点在于《售后返租协议》的法律效力。
以下是法院对各个争议焦点的分析及判决：1. 《售后返租协议》的法律效力法院认为，《售后返租协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，因此，该协议合法有效。
2. 开发商是否应当履行协议约定的返还住宅义务法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期满后应将住宅返还给张先生。
开发商未履行该义务，构成违约。
因此，法院判决开发商应当履行协议约定的返还住宅义务。
3. 开发商是否应当支付约定的租金法院认为，根据《售后返租协议》的约定，开发商在租赁期间应按月支付租金。
开发商未履行该义务，同样构成违约。
商业销售模式
一、返租销售“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
一般年返租回报在4%-12%之间。
对普通投资者来说，商铺返租、商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。
毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。
商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
还有一种解释为:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
无论销售方式还是投资方式,总的来说购买者将是“一分投入,十分回报”。
二、带租约销售定义：带租约销售即是与开发商签订租约，是售后包租方式的一种，它需要开发商须具备一定的管理经营经验。
解释：带租约销售是指投资者在购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。
返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报。
租约期内由开发商将房产转租经营。
这种经营模式避免一些项目经营初期遇到的各种风险，但是这种经营模式适合在房地产市场比较成熟的地区，开发商须具备一定的管理经营经验。
商铺销售方式建议一直接销售：既是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。
优势A开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费。
B 将商业经营压力转向中小业主，尤其分担经营压力劣势A产权分散，主力店或品牌店难以进驻B 无法规划经营业态及规范整体形象C对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长D 若经营不好，对于项目整体形象有一定的影响适用于1商业销售竞争不激烈导致市场成熟低，投资客户缺乏了解2纯街铺销售3商业体量极少或零星商业物业二带租约销售：既是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约形式将商铺销售优势A 通过招商保证前期商业定位于形象B 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费C 短期内使业主获得收益劣势A 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显B未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺C 销售难度较大，销售与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望D 中长期收益难以稳定E 后期经营管理难度较大严重损坏商业形象与公司长期发展F各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌适用于1商业氛围已经形成且经营红火，无需担心后续收益2 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期未定收益回报3纯街铺或少量商业物业。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案随着经济的快速发展，越来越多的企业或个人选择商业地产投资。
而商铺返租是商业地产投资中的一种常见形式，也是一种较为稳妥的投资方式。
商铺返租的定义商铺返租是指商业地产投资者将其拥有的商铺租赁给商业租户后，商业租户再将该商铺出租给返租方。
在这个过程中，商业地产投资者优先享有租金收益，并对该商铺负责。
商铺返租不但让商业地产投资者获得稳定的投资收益，也为返租方带来稳定的租赁收益。
商铺返租的优势稳定的租金收益通过商铺返租，投资者可以获取稳定的租金收益。
商业租户有合法的租赁期限，投资者可以通过租金收益获得相对稳定的现金流入。
稳定的投资回报率投资者可以通过商业地产的投资获得稳定的投资回报率。
与其他投资方式相比，例如股票、债券等，商业地产投资相对稳妥。
可控制的投资风险商铺返租的投资风险比其他房地产投资较低，因为商业租户签订有限期租约。
这种方式能为投资者提供更为可控制的投资风险。
商铺返租销售方案商铺返租的销售方案要依据市场需求及市场情况量身定制。
但是，无论是针对大型品牌还是个人投资者，下面这些步骤都是必不可少的：了解市场和购买者在销售商铺返租安排之前，必须对市场有深入了解。
这就包括需求趋势，投资需求和市场规模等信息。
了解市场情况可以使销售方案更加适应市场的需求。
确定合理的租金收益投资者希望通过商铺返租获取稳定的租金收益。
因此，销售方案必须确保租金收益合理，投资者可通过该收益获得稳定的现金流。
制定详细的投资合约制定详细的投资合约，明确双方权益、义务和法律责任，以此降低投资风险。
提供优质的售后服务售后服务对于投资者来说非常重要。
销售方案中必须包括售后服务方案和保修政策，并保证及时响应并解决问题。
结束语商铺返租销售方案是商业地产投资中非常重要的一步。
这种投资方式稳妥可靠，能让投资者获取稳定的现金流和投资回报率。
在制定商铺返租销售方案时，一定要完全了解市场需求和情况，并且明确双方责任和义务，以此减少投资风险。
峨眉山市售后返租商品房销售案例
峨眉山市售后返租商品房销售案例四川省住房和城乡建设厅的领导您好我叫张芹于2019年9月25日被旅游团带到乐《峨眉山市印象房地产开发有限公司》开发的楼盘《峨眉时光》看房当时置业顾问一直强调这个房子多好多好，以后升值潜力非常大。
而且是可以帮我租出去托管包租返租的，买了以后坐等收钱就可以。
而且说现在很多人都看上了我看中的这套房子机不可失时不再来。
但当时算了一下价格总价需要60万。
我考虑到没这么多钱买不了可楼盘的销售跟经理一直给我做工作让我买而且反复强调别的人也要买这套买了就是赚了以后躺家里收租金养老钱就绰绰有余了。
让我有多少钱先交多少先把房子定下来后期再想办法解决所以稀里糊涂交了十万元认购了42栋1单元513房交了钱手续办完后回到家里老公考虑到要到处借钱才能凑够首付，还有以后每个月都要还房贷压力太大了而且上网查了他们宣传可以包租返租的核心卖点其实是国家住建部门不允许是明令禁止的根据《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房！房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房房地产开发公司通过宣传返本销售和售后包租对房地产开发企业来说，其目的是可以迅速回笼资金，对购房者而言售后包租返租可以获得比银行利息更高的回报，但是在目前的法制状况下，没有强大的监管手段来保证房地产开发企业承诺的返租收益！而且往往房子的销售价格偏高返本包租只是促销手段并且往往带有一定的欺骗性，因此法律全面禁止返本销售和售后包租的方式销售商品房得知这个情况后我联系峨眉山市住建局提供开发商违法违规销售的证据可是住建局工作人员直接无视说你有证据我们也不会管这个事情你去打官司。
这明显属于是关商勾结包庇开发商！作为来百姓的父母官理应严格约束监管开发商合法合规经营不能让开发商店大欺客欺诈消费者现在国家政策这么好打黑除恶的关键时期可是峨眉山市住建局的工作人员在其位不谋其事，监管不力，甚至百般维护偏袒开发商。
房地产售后返租的经营模式和税务处理
房地产售后返租的经营模式和税务处理所谓售后返租，就是房地产开发公司在销售商品房时，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在2-5年的时间内将购买的房屋交给开发公司，由开发公司统一经营，以保证项目成功运作及购房者的利益不受损失。
该模式涉及的税收关系比较复杂，根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
经营模式简述：第一步：房地产公司与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；第二步：房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》：第三步：物业管理公司与富尔沃财富街及各商户签订《房屋租赁合同》。
富尔沃财富街是与商户联营的商业公司。
经营模式详述及税务问题概述：房地产公司与购房者签订《房屋租赁合同》，合同中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者交付租金。
此业务需要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，按1‰交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于房地产采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,房地产公司不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人。
购房者要按5.55%交纳“租赁业”营业税金及附加，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相关土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税,个人所得税需要房地产公司代扣代缴。
接下来房地产公司与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司包租房地产公司签下的所有商铺；并约定如实际出租该房屋的价格高于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与房地产公司约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给房地产公司，不另外收取手续费；如果房屋未出租则不付任何费用。
商业地产的售后返租问题
商业地产的售后返租问题一、什么是售后返租售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
二、售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，XXX发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，XXX颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干题目的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
”综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商经由过程售后返租销售未完工的商品房，而完工的商品房并未限制。
XXX的司法解释也语焉不详，如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。
商业地产销售返租回报计算方法
商业地产销售返租回报计算方法商业地产销售返租是指地产所有者卖出商业资产后，与买家签订长期租赁协议，并继续支付租金以使用该资产。
在销售返租交易中，买家成为资产的实际使用者，而卖家则成为租赁人。
这种交易形式可以为商业地产所有者提供出售资产后的流动性，同时保持对资产的使用权，并获得长期稳定的租金收入。
计算商业地产销售返租回报率的方法是将每年的租金收入除以出售资产时的销售价值，得出回报率的百分比。
以下是计算详细步骤：1.确定租金收入：确认销售返租交易中签订的租赁协议中约定的每年租金金额。
这通常是一个固定的金额，也可以是按照一些百分比的方式计算。
2.确定销售价值：确定出售资产时的销售价值。
这通常是通过市场评估或专业估值师评估确定的，可以考虑资产的建筑物价值、土地价值和其他附加值等。
3.计算回报率：将每年的租金收入除以销售价值，然后将结果乘以100，得出回报率的百分比。
举例说明：假设商业地产的销售价值为1000万美元，租赁协议中约定的租金为每年200万美元。
回报率=（每年租金收入/销售价值）*100回报率=（200万美元/1000万美元）*100回报率=20%这意味着每年的租金收入占到了销售价值的20%。
回报率越高，意味着投资回报越高。
需要注意的是，计算商业地产销售返租回报率时，还应考虑其他因素，如租赁期限、租赁人的信用等。
租赁期限越长，回报率越长期稳定，但租赁人的信用风险也应被考虑进去。
此外，投资者还可以通过使用财务指标如净现值（NPV）和内部收益率（IRR）等来评估商业地产销售返租交易的回报情况，并与其他投资机会进行比较。
这些方法可以更全面地分析销售返租交易的投资潜力。
公寓售后返租营销策划方案
公寓售后返租营销策划方案一、背景分析1.1 市场概况随着人们生活水平的提高和家庭结构的变化，公寓租赁市场越来越火热。
年轻人和小型家庭对于方便、经济、安全的住房需求逐渐增加，公寓成为了他们首选居住的方式之一。
同时，随着房地产市场的泡沫风险逐渐暴露和限购政策的推行，购房难度逐渐增加，购房者也开始转向租赁市场。
公寓租赁市场前景广阔。
1.2 竞争概况公寓市场竞争日益激烈，不少房地产开发商都纷纷进军此领域，提供更多样化的公寓产品。
各大开发商相继推出的公寓项目都力图通过产品创新来获取市场份额。
目前，市场上的公寓产品种类繁多，价格、装修风格、配套设施各异，消费者拥有较多的选择。
1.3 问题分析虽然公寓市场前景广阔，但同时也面临着一些问题。
尤其是购房者在购买公寓后，往往难以忍受长期的空置和租金稳定性难以保障的问题。
这给购房者带来了一定的经济负担和精神压力。
因此，如何解决购房者的后顾之忧，提供稳定的租金回报，是公寓市场面临的一大挑战。
二、目标定位2.1 定位目标我们的目标是成为公寓售后返租领域的领先品牌，提供给购房者优质的售后返租服务，为他们解决后顾之忧，同时为投资者提供稳定的租金回报。
2.2 目标群体我们的目标群体主要包括两类人群：- 购房者：主要包括年轻人和小型家庭，他们购房之后面临着负担沉重、收益不稳定的问题。
- 投资者：主要包括各类投资机构和个人投资者，他们希望通过购买公寓获得稳定的租金回报。
三、策略选择3.1 品牌定位我们将以“稳定回报、服务优质”为核心竞争力，树立品牌形象，为购房者提供放心、舒适的居住环境，为投资者提供稳定、高效的租金回报。
3.2 产品定位我们设定两类产品：- 自住型公寓：为购房者提供舒适、便捷的居住环境，同时提供售后返租服务，解决购房者租金回报的问题。
- 投资型公寓：为投资者提供稳定的租金回报，同时确保租客的收入稳定和居住品质，提升投资者的信任度。
3.3 服务策略- 出租管理服务：我们将设立专门的出租管理团队，负责公寓的租赁和管理事务，确保租金回报的稳定和公寓运营的顺利。
关于房屋买卖中关于返租的规定
关于房屋买卖中关于返租的规定 房屋买卖后在进⾏租赁，即我们通常提到的“售后返租”的问题。
那么，关于房屋买卖中关于返租的规定具体都有哪些?⽇常⽣活中需要注意什么?对于这个问题，店铺⼩编为您整理了以下内容进⾏答疑解惑，希望对您有所帮助。
⼀、关于房屋买卖中关于返租的规定 关于房屋买卖中关于返租的规定如下： “返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的⼀定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的⽅式进⾏包租，或者直接由该企业承租经营使⽤，包租期间或者承租期间的租⾦冲抵部分售价款或偿付⼀定租⾦回报。
建设部只是明令预售的商业项⽬不能返租，因此⼤确权(“⼤确权”是指在商品房买卖中，房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属⼈是该房地产开发商。
后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。
不过，该负责⼈强调，如果这些商铺由⼆⼿⼤业主买下再分拆销售也属于⼆⼿买卖，需要进⾏⼆⼿⽹签，这样也才能更好保障买家的利益;⽽已经抵押的商铺则必须由开发商涂销抵押后才能交易，买家下定⾦签认购书时要注明⼀定期限内开发商不办理涂销抵押可退铺的内容。
对于⼀⼿商业项⽬的“变相返租”———商铺价格给出⼤的优惠折扣，但要求项⽬前⼏年由开发商统⼀经营的销售⽅式，该负责⼈也表⽰，因为这些项⽬并没有承诺每⽉或每年返还租⾦，因此也不算违规。
但投资者也要谨慎⼊市，⾃⾏承担投资风险。
⼆、“售后返租”的法律属性 1、“售后返租”的法律关系。
所谓售后返租，也叫售后包租、售后承租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。
在租赁合同中，开发商承诺在购房若⼲年后给予购房者固定租⾦，购房者所购房屋由开发商在⼀定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个⼈⽤于商业经营的⼀种特殊销售⽅式。
据此，售后返租存在三种法律关系，⼀是开发商与⼩业主之间商品房买卖法律关系，⼆是开发商与⼩业主之间的房屋租赁法律关系，三是开发商与经营户之间的房屋租赁法律关系。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案近年来，随着商业地产市场的发展和经济环境的变化，越来越多的商铺业主选择将自己的商铺出租给其他商家，以获取稳定的租金收入。
然而，对于需要回收商铺的业主来说，如何有效地销售返租权成为了一大难题。
在这篇文章中，我们将探讨一种商铺返租销售方案，为返租方解决这一难题。
首先，我们需要了解商铺返租的概念。
商铺返租是指商铺业主与租客达成协议，商铺业主在特定的时间内回收商铺的所有权，租客则获得稳定的租金收入。
返租的时间可以是数年或数十年，这取决于业主和租客的协商。
商铺返租的优势在于，它可以让业主在享受商铺价值增长的同时，也不必担心租客搬离带来的收益损失。
然而，商铺返租的销售并非易事。
业主需要寻找对自己商铺价值有认同并愿意承担返租义务的买家。
为了有效地销售返租权，我们提出以下方案。
首先，业主可以委托专业的房地产经纪人或中介机构，他们具有丰富的经验和广泛的资源，能够帮助业主找到适合的买家。
这些机构通常有庞大的客户群体和广泛的网络，能够推广业主的返租权信息，并且提供专业的服务和咨询。
其次，业主可以借助互联网平台和社交媒体进行推广。
在当今数字化时代，越来越多的买家通过在线渠道寻找商业地产投资机会。
因此，业主可以选择在各大房产、商业地产交易网站等专业平台发布信息，引起潜在买家的关注。
与此同时，业主可以利用社交媒体平台上的各种工具和广告位，进行针对性的宣传，提高返租权的曝光度。
此外，业主还可以考虑与合适的企业合作，共同推广返租销售。
例如，可以与金融机构合作，向其推介返租权，以吸引有投资需求的资金。
同时，业主可以与行业协会、商会等专业组织合作，通过他们的资源和影响力，进一步扩大销售渠道和受众范围。
最后，业主在销售返租权时还应考虑提供一定的灵活性和激励措施，以吸引买家。
例如，业主可以提供一段时间的免租期，或者在租金上给予一定的优惠。
这样可以增加买家的选择动力，并增加销售的成功率。
总之，商铺返租销售方案是一项独特而复杂的任务。
商业地产实操案例返租销售方案
第六年可以申请退铺,让您的投资风险归零.
合同满五年,第六年投资方可选择退出市场,投资方 可以原价转让给春天百货.
若选择退出市场经营,春天百货将全额退还全部已付 的商铺使用权价款.
购买后第一0年,可以在原价基础上加一0%,转让给 春天百货.
春天百货获取收益的政策
为了保证商场的成功运营,也为了保障投资者的稳固收益,项目 实行的是“委托经营管理”,本着“建设+运营+管理”的核心 理念,在购买本项目的商铺后,将委托给专业的经营管理公司统 一招商租赁、统一业态规划、统一经营管理、统一营销策划, 而后按约定比例和时间给投资者返还租金,这样就解决了投资 的后顾之忧. 收益政策：项目商铺托管一0年,一0年一00%收益返还. 一次投入,即可同时获得租金收益与商铺增值两大长久回报,轻 松实现“一铺养三代”的财富梦想. 特别要说的,这是真正一0年一00%返还[如您投资二0万,一0年 就能返还二0万的本金,另外您还挣到了一套商铺,一0年后一套 商铺保守讲番一番也值四0万,也就是说您现在投入二0万,十年 后投入的本金二0万全部收回还净赚二0万,不用操心,还挣得一 个商铺],这真是一个千载难逢的好机会.
“春天百货”带租约的独立产权商铺
二元收益,才是不动产投资的真正收益. 不动产投资的收益由获取的租金和物业本身的升值两 部分组成,获取的租金是房产投资中的“加法”收益, 而升值才是“乘法”收益,也就是说升值收益是成倍 的、几何级的增长,如果一处不动产能够一边收取租 金一边升值,那才是最佳的投资对象,而且出租的利率 也一定要大于银行的贷款利率. “春天百货”带租约的独立产权商铺,租金回报[一0 年累计一00%]
返租需要处理的难点：
商家租赁与商铺销售的关系 开发商采取带租约销售的方式.先进行商铺销售,再将商场整
商品房售房返租怎么操作
一、商品房售房返租怎么操作《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
商品房售房返租怎么操作但是一、二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，实际上却从未被被真正的禁止。
因为，开发商对于商铺的返租承诺，虽然有所谓的合同约束，实际上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纠纷。
开发商在无法保证完全履约的前提下给商铺承诺返租出售，其实是对消费者的欺诈行为。
二、预售商品房可以再次进行转让吗预售商品房再转让的前提条件，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。
转让预售商品房的，首先《商品房预售合同》应在有效期之内，在具备这一前提条件后，按照有关商品房转让的规定，办理程序如下：（一）转让方与受让方须签订转让合同（一式两份），合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。
其中，转让金额与原预售契约价款相一致。
转让合同需经开发企业认可、签字盖章。
（二）转让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。
经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。
（三）交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。
其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。
转让方所持有的预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。
经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。
对不准转让的，应通知转让人。
三、购买预售的商品房有哪些要注意1、《国有土地使用证》，证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护；2、《建设用地规划许可证》，确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案前言商铺返租销售是一种比传统出售更加复杂的交易形式。
返租的概念初看起来比较陌生，但实际上它就是指商铺出售后，原业主继续租用该商铺一段时间，以期间获得收益。
这种方式在国外非常普遍，而在国内尚未得到足够的重视。
在当前市场环境下，商业房地产需求受到了限制，疫情也使得企业的经济效益短期面临困难。
此时，商铺返租销售可以为业主带来较为稳定的现金流。
同时，由于返租形式具有较高的稳定性和收益性，对于购买商铺的投资者而言，其也具有相对较高的吸引力。
商铺返租的基础概念1.商铺返租的定义商铺返租即商业铺面房地产出售后，原业主继续以租赁方式使用该商铺，获得租金收入。
2.特点商铺返租销售的最大特点就是业主可以继续使用该商铺，获得较为稳定的现金流。
相比于传统的房地产销售，商铺返租销售主要有以下优势：•业主可以继续在商铺中经营，无需更换场所，不影响日常经营。
•商铺的返租方式比较灵活，可以根据业主的需求进行调整。
•返租合同期限一般较长，比传统租赁形式更加稳定。
3.操作流程商铺返租销售的操作流程主要包括以下步骤：•业主与购房者商议返租方案。
•商定返租的租金、合同期限等细节。
•双方签订协议。
•由购房者付出足够保证金，确保业主后续能够获得租金收益。
•返租合同生效。
商铺返租销售的市场前景商铺返租作为一种新兴的交易方式，在当前市场环境下具有广阔的市场前景。
1.推动商铺返租销售发展的因素商铺返租销售的发展受到多种因素的推动：•商铺返租是以商铺出售为基础，满足了一部分投资者的理财需求。
•商铺返租可以为业主带来稳定的现金流，满足其资金需求，同时也减轻了投资风险。
•返租形式具有稳定性，收益相对较高，可以为购买者带来稳定的收益。
2.安装商铺返租销售的使得商铺返租销售是否能够成功，需要以下几个因素的保障：•保障业主的利益。
商铺返租是基于信任的交易形式，业主为了更好地保护自身利益，需要寻找可靠的返租购房者合作。
•细化返租方案。
返租方案方案的细节决定了双方后续的合作问题，需要双方进行深入的商讨和制定。
返租销售租金计算方案
一、方案背景随着我国房地产市场的不断发展，返租销售模式逐渐成为房地产开发企业常用的销售策略。
返租销售是指开发商将新建的商业、办公、住宅等物业在一定期限内出租给业主，业主支付租金，期满后，业主可以以较低的价格购买该物业。
为保障业主的权益，提高返租销售业务的规范性和透明度，特制定本租金计算方案。
二、计算原则1. 公平原则：租金计算应确保业主和开发商双方利益，避免出现租金过高或过低的情况。
2. 实际原则：租金计算应充分考虑物业的实际状况、市场行情等因素。
3. 可比原则：租金计算应参考同类物业的市场租金水平。
4. 稳健原则：租金计算应保持一定的稳定性，避免频繁调整。
三、计算方法1. 基础租金计算基础租金是指业主在返租期限内每月应支付的租金金额。
计算公式如下：基础租金 = 物业面积× 市场租金单价市场租金单价可根据以下因素确定：（1）物业类型：商业、办公、住宅等不同类型的物业，其市场租金单价存在差异。
（2）物业位置：不同区域的物业，其市场租金单价不同。
（3）物业品质：物业的装修、配套设施等品质越高，市场租金单价越高。
2. 租金递增计算在返租期限内，为保障业主和开发商双方利益，租金可设定递增机制。
计算公式如下：递增租金 = 基础租金× （1 + 递增比例）递增比例可根据市场行情、物业类型等因素确定，一般控制在5%-10%之间。
3. 费用计算在返租期限内，业主还需支付以下费用：（1）物业管理费：根据物业类型、面积等因素确定。
（2）公共能耗费：如水、电、燃气等，按实际使用量计费。
（3）其他费用：如停车费、宽带费等，按相关规定计费。
四、租金调整机制1. 市场租金调整：当市场租金水平发生较大波动时，租金可进行相应调整。
2. 物业价值调整：当物业价值发生较大变化时，租金可进行相应调整。
3. 业主需求调整：当业主有特殊需求时，经双方协商一致，租金可进行适当调整。
五、方案实施1. 开发商在销售过程中，应向业主充分说明租金计算方案，确保业主了解自身权益。
商品房返本销售_合同效力
一、引言随着我国房地产市场的快速发展，商品房销售方式日益多样化。
其中，返本销售作为一种新型销售模式，越来越受到购房者的关注。
然而，返本销售合同是否具有法律效力，一直是业内争议的焦点。
本文将从返本销售的概念、法律规定以及合同效力等方面进行探讨。
一、返本销售的概念返本销售，是指房地产开发企业以一定期限内将购房者的购房款全部或部分返还给购房者为由，吸引购房者购买其开发的商品房。
具体形式包括返现金、返租、返购物券等。
二、返本销售的法律规定《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
”由此可见，我国法律法规对返本销售持明确禁止态度。
然而，在实践中，部分开发商为规避法律风险，采取变相返本销售的方式，如返租、返购物券等，这些行为同样属于违法行为。
三、返本销售合同效力探讨1. 返本销售合同是否有效根据《民法典》第143条规定：“当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的，合同成立。
”由此可知，返本销售合同在形式上具备合同成立的要件。
然而，由于返本销售合同违反了《商品房销售管理办法》的强制性规定，因此，在实质上，返本销售合同属于无效合同。
2. 返本销售合同无效的法律后果根据《民法典》第155条规定：“无效的合同，自始无效。
当事人不得依据无效的合同取得、变更或者消灭民事权利义务。
”因此，返本销售合同无效后，双方当事人不得依据合同约定履行义务，已履行的部分应予以返还。
四、结论总之，返本销售合同在法律上属于无效合同。
购房者在与开发商签订返本销售合同时，应注意了解相关法律法规，避免陷入法律纠纷。
同时，监管部门也应加大对返本销售行为的监管力度，保障购房者的合法权益。
返租销售方案
返租销售方案返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以先购买房产，并将房屋租出给开发商，然后开发商租户支付房租给购房者一定的回报，同时购房者也可以在未来一定的时间内选择将房屋卖给开发商或者继续出租。
返租销售方案的兴起，源于市场对于投资房产的需求。
越来越多的人意识到房地产是一个相对稳定的投资领域，而房屋销售市场的竞争也越来越激烈。
在这种情况下，开发商需要找到新的销售手段吸引潜在购房者，而返租销售方案则成为了一种有效的解决方案。
对于购房者而言，返租销售方案提供了一种稳定的投资回报。
购房者可以通过出租房屋来获得每月的稳定收入，并且无需自己去管理房产，减轻了一定的负担。
同时，购房者还可以选择在一定时间后将房屋卖给开发商，获取更大的投资回报。
这种灵活的选择权，使得购房者可以更加自由地进行投资规划。
而对于开发商而言，返租销售方案也带来了诸多好处。
首先，开发商可以通过购买购房者的房产来扩大自己的房地产项目规模，提高自身的市场竞争力。
其次，开发商通过租赁购房者房产，可以获得稳定的租金收入，并且租金收入可以用于偿还贷款或者支持其他房地产项目的开发。
最重要的是，开发商可以在购房者选择将房屋卖给开发商时，获得更多的利润空间。
然而，返租销售方案也存在一些潜在的风险和挑战。
首先，租金市场波动可能导致购房者的投资回报不稳定。
如果租金市场下滑或者房产市场波动剧烈，购房者可能无法获得预期的回报。
其次，购房者和开发商之间的合作关系也需要建立在相互信任和规范合同的基础上，以避免潜在的纠纷。
为了解决这些问题，返租销售方案需要建立一个合理的合同和法律框架。
合同应明确双方的权益和责任，并规定租金调整机制和房产购买的程序。
同时，政府应加强监管，确保这种销售模式的合法性和可持续发展。
总而言之，返租销售方案是一种创新的销售模式，它为购房者和开发商提供了一个互惠互利的解决方案。
在这种模式下，购房者可以获得稳定的投资回报，而开发商则可以扩大自己的项目规模并获得更多的利润空间。
返租模式方案
莱蒙水榭湾一期返租方案一、一期返租、代租代管理由1、市场情况：A、返租模式已经成为巽寮湾区度假产品营销手段之一，目前湾区竞品项目主要促销方式为：带租约销售主要采用返租三年、年回报率在5%、保点返租，酒店托管营销模式，是成为刺激客户购买欲望时，达到资金回流的有效手段。
B、从竞争项目整体来看，各项目首次开盘时均有推出返租产品，从产品消化率及销售周期来看，以40-70㎡一房产品最为热销，开盘当天销售率均高达75%以上；销售周期为开盘当天售罄或开盘一个月内消化完毕。
其他户型热销销售周期基本上为三个月以内，产品能在短期销售周期中售罄。
2、客户情况：A、湾区客户层面：由于客户购买度假物业主要以度假兼投资偏投资为主要置业目的，整体度假物业空置期较长，而且与客户常住地点有一定距离，管理难度大，难以实现资产保值，因此客户对“带租约销售”方式比较认可，也是购买度假物业首选条件：投资回报：收益率高——空置期收益的实现；资产保值：更好管理资产，实现资产保值。
价格优惠：返租回报期收益抵扣总房款，实现低总价、低首付B、本盘客户：1、莱蒙水榭湾项目从7月初开始巡展至目前为止，销售员接待的客户中80%的客户问到提及项目是否有返租政策；2、截止7月29日认筹客户购房目的中纯投资置业目的占到12%，投资兼度假占到63%，客户对投资回报很关注。
二、返租方案建议原方案：物业提供代租代管；经营管理:莱蒙物业管理（与业主签订代租代管协议）返租形式:■交与莱蒙物业托管，物业服务中提供免费的代租代管此方式优势:适用所有购房客户，且都有投资收益，同时是由物业免费提供，不分担租赁费用；，此方式劣势：①租赁平台小；②缺乏租金收益保障；③对于客户来说没有实际性收益。
针对原方案做出调整，建议返租方案：以返租方式为营销嘘头，直接与开发商签订固定返租协议。
（开发商返租房屋使用说明：由于水榭湾项目开发周期较长，物业、工程、代理商等工作人员较多，约200多人，返租房屋提供给各工作人员使用）固定返租模式：➢返租产品：2栋1单元（251套）➢返租回报率：3%（即按25元/平/月）➢返租周期：3年➢返租方式：■3年的月回报以“额外优惠”的样式，在签订正式买卖合同时，直接从“认购总价”中扣减。
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浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理
摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。
该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。
关键词：房地产售后经营模式税收问题
一、经营模式简述所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。
参与人：开发商、购房者、物业管理公司第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；
第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》；
第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。
二、经营模式详述及税务问题概开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。
开发商与购房者签订《房屋租赁合同》《房屋租赁合同》中会有，这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。
开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是 5%，城市维护
建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的 1%或者 2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损），开发商不需要交纳房产税，土地使用税，因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。
购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的 1%或者 2%，个人出租商铺按 12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按 20% 交纳“财产租赁所得”个人所得税。
接下来开发商与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司代理开发商签约下的所有商铺；如实际出租该房屋的价格高于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的代理手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给开发商。
所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收入，如果房屋未出租则不付任何费用。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16 号）第三条第十九款规定，“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
” 此时商业运营管理公司仅就
租出价高于租入价的商铺交纳“代理业”营业税金及附加，营业税是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的 1%或者 2%，物业管理公司代理租房手续费不是印花税列举税目，不用交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税，也不需要交纳房产税，土地使用税。
三、税收问题详解假定每年返购房者租金 12 万元，每个月租金是 1 万元，则开发商与商业运营管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年 12 万，每个月租金是 1 万元，高于 12 万的作为受托租房的手续费归商业运营管理公司所有；低于 12 万的，按实际出租金额返给开发商。
所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收入。
四、开发商的会计处理第一种情况以 14.4 万一年的价格租出物业管理公司的会计处理：收到租金时：
借：银行存款 144000
贷：其他应付款－开发商 120000
其他业务收入 24000
向开发商支付租金时，按合同价格每年 12 万支付，第一个月租金 1 万做为手续费
借：其他应付款－开发商 120000
贷：银行存款 110000
其他业务收入 10000
计提营业税及附加 5.6%，其中营业税是 5%，城市维护建设税是营业税的 7%，教育费附加是营业税的 3%，地方教育费附加是营业税的2%（辽宁省葫芦岛市规定）
借：营业税金及附加 1904
贷：应交税费-应交营业税 1700
–应交城市维护建设税 119
-应交教育费附加 51
-应交地方教育费附加 34
企业所得税：收入 24000+10000＝34000；成本费用 1904；应纳税所得额 34000-1904＝32096；应纳所得税额32096×25%＝8024。
房地产开发商的会计处理：收到物业管理公司支付的租金 110000 元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票 144000 元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票 34000 元。
借：银行存款 110000
销售费用 34000
贷：其他业务收入 144000
支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票
借：其他业务成本 120000
贷：银行存款 120000
计提营业税金及附加 5.6%：
借：营业税金及附加 8064
贷：应交税费-应交营业税 7200
-应交城市维护建设税 504
-应交教育费附加 216
-应交地方教育费附加 144
房地产开发商按物业管理公司代理租出的的合同价款 144000 元和从购房者租入合同价款 120000 元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税
借：管理费用－印花税 264（264000×1‰）
贷：银行存款（或现金）264
企业所得税：收入 144000；成本费用 34000+120000+8064+264＝162328；应纳税所得额 162328-144000＝18328；应纳所得税额18328 ×25%＝4582。
第二种情况以低于约定价格租出，假定以 8 万元租出，每个月租金6666.67 元：物业管理公司的会计处理：收到租金时：
借：银行存款 80000
贷：其他应付款－开发商
支付租金时：
借：其他应付款－开发商 73333.33
其他业务收入 6666.67
计提营业税及附加 5.6%：借：营业税金及附加 4480 贷：应交税费-应交营业税 4000 -应交城市维护建设税 280 -应交教育费附加120 -应交地方教育费附加 80 企业所税税：收入 6666.67；成本、费用 4480；应纳税所得额 6666.67-4480＝2186.67 应纳所得税额：
2186.67×25%＝546.67 房地产开发商的会计处理：收到物业管理公司支付的租金 73333.33 元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票 80000 元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票 6666.67 元。
借：银行存款 73333.33 80000
销售费用 6666.67
贷：其他业务收入
支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票
借：其他业务成本 1200。