昆山倚林观澜整案企划策略60p

案例四：周庄富贵园
该盘位于昆山市周庄镇东侧，紧邻古镇区著名景点， 项目占地500余亩，，规划建筑面积10万平方米，建成 后的 " 周庄万博汇 " 将是一个集旅游、休闲、购物、 餐饮、娱乐、礼品展示与贸易于一体的大型综合交易 市场。致力于做好周庄古镇的延伸及保护工作。除已 推出的商业项目外，该项目还将在8、9月份会推出一 部分别墅项目，大约70套左右，有独栋、双拼联排， 属中式风格，但目前项目在酝酿中，现场在做地基。
3．文化品位
他们具有深厚的文化涵养和知识背景，对中国江南 文化情有独钟，追求一定的精神享受，同时眼界比 较国际化，向往有天有地的别墅生活。
4．思维特点
他们比较接受新鲜事物，但骨子里又倾向传统，对品 位比较执着，同时比较享受生活。
5．生活习惯
他们注重文化的修养，平时喜欢旅游、打高尔夫、钓 鱼等悠闲运动。比较注重品位，常看书。
2、通过有目的性的推广，找到潜在客户，依据他们 的品位和生活习惯，做双向的沟通交流，最终达到成 交的目的。
3、塑造项目的知名度和美誉度，在业界圈子和客户 圈子里形成良好的口碑，从而让开发商的品牌开发进 入良性循环的阶段。
产品企划解析:
诠释江南文化的艺术作品 演绎诗意居住的岛居别墅
客层企划解析:
案例三：水韵花苑
水韵花苑周庄首家纯生态，高品质、全配套精品多层社区， 2118元/平方米起价，2005-10-8开始销售、一期共推出240套 房源，现已经销售90%，二期房源正在火爆预约中...... 一期 目前已到3层。二期正在打桩。目前该案可售房源住宅88套， 面积在90－120平米之间，两房和三房。商铺还有20多套， 面积在80－170平米之间，起价为4900元/平米。
昆山倚林观澜整案企划策略60p
前言
[倚林观澜]， 它不仅是一座江南的文化名宅 不仅是一座与古镇联姻的旅游地产 不仅是一座湖畔岛居的别墅
它其实是一种生活的态度 一种对自由、文化以及荣耀的终极之旅
一、市场与产品篇
昆山别墅概述
► 1．昆山的别墅主要集中在三大区域，首先是城市 的西侧马鞍山路沿线至阳澄湖一段，其二是城市 的北部区域。其三在昆山的东部开发区范围内；
2. 周庄的别墅最近供应量比较少，本项目能 够填补市场的阶段真空；
3. 本项目的自然景观优势和出色规划，会吸 引相当一部分渡假客源；
4. 长三角地区进入老年化社会，这些银发客 户也会选择此地作为养老之地。
2、竞争楼盘案例分析
案例一：水秀江南
该案位于水乡锦溪镇西部锦用公路旁，南邻周庄8 公里，北距用直11公里。全为多层建筑，户型为90 －143平米不等。起价1980元/平米。一期1－5栋在 售。
2、项目劣势：
► 生活氛围较弱——由于锦溪楼市开发得较晚， 没有形成较强的生活氛围，周边生活型配套较 差。
► 交通不便——除了自驾车外，很少有车能到达 本项目。
► 知名度不高——锦溪相对于周庄来说，名气较 弱，相对旅游资源也稍显单一。
3．推广契机
1. 先入者为王，抢占锦溪名镇第一大盘的先 机，打造明星个案，吸引第一批欲在锦溪 置业的消费者；
二、为江南名镇——锦溪打造一座文化作品，它与江 南文化水乳交融，是锦溪的代表之作，是江南居住文 化的又一张名片。
三、通过推广达到热销的局面，让我们的作品找到对 位的主人，也让更多的人能够认识到生活的价值，同 时在地产界达到一定知名度，提升品牌的价值感。
核心原则
核心原则： 1、通过企划定位和包装，确定产品卓然不群的调性， 迅速与市场同质产品做区隔，在上海及周边市场上达 到一定的认知度。
总结：
一、目前项目周边在售的楼盘没有纯别墅项目， 有别墅的产品基本上都夹杂公寓或者商铺。
二、这些项目或临湖或靠古镇，但是能够将湖景 和古镇文化结合起来的产品几乎没有。
三、这些项目本身规划没有特色，真正能把别墅 做到岛墅意境的产品还没有出现。
所以本案的突破点在于：
一、渲染锦溪古镇文化内涵，因为我们是区域内 唯一做到与古镇一体化的产品。
► 2．别墅产品多元化是市场发展的一个主流方向； ► 3．经济型别墅占有量逐渐增大； 4．购买者多以昆山以外人士居多，本地人买的比较
少，这其中又以上海人占比例最大； 5．在超过半数的昆山度假型别墅的上海购房者中，
35-45岁具有一定素养、文化品位，收入较高的白 领人士占了6成以上。 ．一小时的车程、真山真水的自然环境，丰富的休 闲运动资源，是上海人到昆山置业的主要因素。
6．消费场所
他们由于身份和地位高，社会圈比较高端，经常出入 一些高档的场所，如高尔夫球场、酒店、俱乐部等。
7．消费者年龄分析
35—65之间，三四十岁消费者比较注重休闲渡假，五 六十岁以上者比较注重退休养生。
三、楼盘企划定位
企划目标
一、旨在让现代人换一种生活方式，从居住到渡假， 从城市到小镇，领导提供一种悠闲健康、自由淡泊的 非都市居住潮流。
锦溪镇交通较为方便：北有沪宁、苏沪高速，南 有318、320国道，至上海40分钟车程、苏州15分钟车 程、距昆山26公里，距周庄8公里。
案例二：水都美墅
该案位于周庄淀南路光明高尔夫球场旁，紧靠白蚬湖； 周边有医院、银行、超市等配套，居住环境较好，独栋和 联体别墅还有几套，酒店式公寓共推600多套，房型面积 在50－60平米，均价3600元／平米。
本案SWOT分析
1．项目优势
► 区域优势——与锦溪名镇一体化，同时又与中 国第一名镇——周庄保持较近的距离；
► 客源支撑——处于江浙沪核心区域，长三角富 裕阶层将是消费的主力军；
► 景观优势——面对白蚬湖第一排，壮阔湖景尽 揽怀中，同时岛式规划又使景观加分；
► 社区配套——水上会所与商业，专属公建，品 牌物业，提高附加价值，提升档次。
二、强调白蚬湖的景观优势，因为我们是湖景第 一排的产品。
三、突出我们的规划优势，我们是将产品做到湖 里的，是真正在水里长出来的别墅。
二、消费者篇
主要客户群表述
1．经济基础
他们有自己事业，经济稳定，收入上层，属于有房 有车的阶层，有一定的社会地位和身份。
2．区域来源
他们主要来自上海及长三角地区，其中包括一部分 在上海、苏州、昆山工作的港台客户。