财税实务地下车位的成本分摊问题
地下车位各税种实务问题，来看看各地税务局是如何解答的吧不动产车位地方税务局税务局税务房产...
地下车位各税种实务问题，来看看各地税务局是如何解答的吧不动产车位地方税务局税务局税务房产...地下车位的税收问题不同地方政策不一样，特别是对地下车位土地增值税计算以及成本分摊的规定未统一。
佐佑财税认为地下车位是否可售是解决问题的重要出发点。
如果可售，地下车位可视作商品处理，房地产企业取得地下车位转让收入，应缴纳土地增值税，并单独核算其成本；如果不可售，地下车位应作为公共配套设施处理，相应的成本、费用可作为开发产品计税成本，在计算土地增值税时扣除。
让我们来看一下全国各税务局是如何针对地下车位问题作答的吧：1、针对转让无产权车位永久使用权的土地增值税清算问题：（1）转让无产权车位永久使用权，是否纳入土地增值税清算范围？如果纳入土地增值税清算范围，是按照转让收入计入销售收入，相应成本允许扣除处理吗？（2）如果纳入清算范围，无产权的车位是否分摊土地成本？相关的法律依据是什么？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
”根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
”第三条规定：“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
”第四条规定：“条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
”第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
”根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），四、土地增值税的扣除项目：(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析
工作交流房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析◎文/杨祥云摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈利，是否产生税务风险。
依据房地产行业实际操作经验提出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理方案。
关键词：地下室车位；成本核算；税务问题1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建造。
根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、地下人防工程。
各地方政府也明确要求新建建筑应配置相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停车位。
《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
根据《关于加强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离。
大多数房地产开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产权登记证明，通常称为地下人防车位。
地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。
《人民防空法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业主，业主并不具备所有权［1］。
地下车位成本分摊问题
房地产企业开发的项目通常都有涉及地下车库，这个部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在争议，给企业的会计核算、涉税处理都带来困扰。
尝试分析如下：一、成本分摊的基本原则《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。
真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。
二、土地成本的容积率因素土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。
容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
如《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
三、地下车位是否影响容积率？根据上面分析，地下车位如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。
关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车位面积计入容积率。
所以，地下车位面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。
关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。
因此，我们可以得出结论，如果地下车位不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。
当然，还要考虑地下车位是否对外销售，如果不对外销售，作为公共配套，不涉及成本单独分摊问题，如果对外销售，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
3种地下车位的成本分摊和税费计算
3种地下车位的成本分摊和税费计算一、地下车位的成本分摊在多层地下停车场建设中，地下车位的成本需要进行合理的分摊，以保证公平性和合理性。
1.按购置成本分摊：根据各个车位的购置成本来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按比例分摊给每个车位的业主。
这种分摊方式较为直接，但不同车位的购置成本可能会有较大差异，业主之间对此可能产生争议。
2.按面积分摊：按照车位的面积来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按照面积比例分摊给每个车位的业主。
这种分摊方式相对公平，但不同车位的使用价值可能存在差异，比如一些车位较靠近出口或停车场入口，因此车位的面积并不完全能反映其实际价值。
3.按使用权期限分摊：按照车位的使用权期限来进行分摊，即车位的建设、装修和设备等费用按照使用权期限比例分摊给每个车位的业主。
这种分摊方式考虑了车位使用周期的长短，能够更准确地反映每个车位的实际价值，但需要业主签订长期使用权协议，可能存在一定难度。
二、地下车位的税费计算1.增值税：若地下车位为新建地下停车场，根据国家相关规定，地下停车场属于不动产，不动产的销售交易一般适用5%的增值税税率。
但是需要注意的是，根据具体地方税务局规定，可能会有一些地方性的优惠政策存在。
2.土地出让金：地下车位的建设往往需要购买土地使用权，因此需要向国家支付土地出让金。
土地出让金的金额通常根据地下车位所占用土地面积、地段、使用权期限等因素来计算，并由招投标程序确定。
3.物业管理费：地下停车场需要进行日常的维护和管理工作，因此业主需要缴纳一定的物业管理费。
物业管理费根据地下车位的面积、服务范围和管理维护成本来计算，一般按月或按季度缴纳。
4.土地使用税：地下车位使用土地产权，根据中国税法规定，需要向国家缴纳土地使用税。
土地使用税的税率为土地使用权人每年按照土地使用面积支付，税率0.5%-6%不等，根据具体地区和土地的不同而有差异。
综上所述，地下车位的成本分摊可以根据购置成本、面积和使用权期限等因素进行计算，以保证公平性和合理性。
地下停车位会计成本核算的合理对策
地下停车位会计成本核算的合理对策随着城市化进程的不断推进，城市的停车难题也日益突出。
地下停车位作为缓解城市停车难的一种解决方案，得到了广泛的应用。
在地下停车位的建设和管理过程中，会计成本核算是非常重要的一环，对于企业的经营管理和资金运营起着至关重要的作用。
本文将针对地下停车位会计成本核算的问题，提出一些合理的对策。
一、核算地下停车位建设成本建设地下停车位需要投入非常大的资金，包括土地收购成本、工程建设费用、设备采购费用、设计费用、审批手续费、税费等各项成本。
在核算地下停车位建设成本时，应将以上各项成本进行合理的分摊，确保核算结果的准确性和合理性。
应在成本核算过程中及时记录并核对各项费用，避免漏报或重复报销，造成成本核算错误。
可以采取成本控制管理的方法，严格控制每一项成本的开支，做到合理使用、节约开支，提高建设成本的利用效率。
地下停车位的管理是一个长期的过程，需要投入大量的人力、物力和财力。
在核算地下停车位管理成本时，应将管理人员的薪酬、设备维护费用、停车位清洁费用、安全防范费用等各项成本进行细致的核算，并及时记录和核对。
特别是对于停车位的租金收益和管理费用支出，需要进行严格的对账和核实，确保相应的收支平衡，并及时采取措施解决收支不平衡的问题。
管理成本的控制也是非常重要的。
可以采取定期的成本分析，合理评估管理成本的支出情况，并根据实际情况进行调整和优化，确保管理成本的控制在合理范围内。
对于地下停车位的建设成本、管理成本和维护成本，可以采取以下几点合理的对策。
一是加强成本核算过程中的内部控制，建立健全的成本核算制度和流程，明确各项成本的核算原则和标准，严格按照规定的流程和程序进行核算，确保成本核算的准确性和合理性。
二是加强成本控制管理，严格控制每一项成本的开支，合理使用和节约开支，提高成本的利用效率。
可以根据实际情况制定相应的成本控制标准和指标，及时进行成本分析，确保成本控制在合理范围内。
三是加强成本预测和成本管理，根据实际情况对成本进行预测和分析，及时采取措施优化和调整成本结构，确保成本的合理性和有效性。
地下车库的成本分摊与清算办法
地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。
但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。
进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。
如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。
只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。
01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。
02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。
建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。
人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。
03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。
但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。
根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。
地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。
土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。
对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。
在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。
在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。
另外，地下基础也可以单独出结算报告。
在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。
在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。
并不断改进和提高。
同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。
此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。
土地成本在地下车位之间如何分摊
A 房地产开发企业 2017 年 3 月拍得一块国有土地使用 权，价值 5,000 万元（未分别明确地上地下部分金额）， 土地面积 33,000 平方米，项目中，有别墅建筑面积 25800 平方米，占地面积 9000 平方米，有 6 栋高层建筑，建筑 面积为 54,000 平方米，占地面积 24,000 平方米，6 栋高 层建筑下均有地下车位（不计容不能办理产权证），具 体情况和成本分摊如下：
面积为 54,000 平方米，占地面积 24,000 平方米，6 栋高 层建筑下均有地下车位（能办理产权证），建筑面积 15,000 平方米，假设地上和地下部分全部售完，，土地成 本分摊方式如下：
1） 确定地下人防车位能办理产权转移，土增清算时确认 收入，相应的地下车位土地成本应分摊扣除。 2） 土地成本应在高层，地下车位以及别墅中分摊，首先 按照占地面积在别墅、高层和地下车位两者中分摊： 别墅分摊的土地成本=5000x9000÷33000=1,363.63 万元 高层和地下车位分摊的土地成本=5000-1363.63=3,636.36 万元 3) 按照可售建筑面积占比进一步分摊车位和高层的土地 成本 高层分摊土地成本=3,636.36x54,000÷69,000=2,845.85 万元 车位分摊的土地成本=3,636.36-2,845.85=790.51 万元 由于清算时全部已售，因别墅此可分摊的土地成本是 1,363.63 万元，车位可分摊的土地成本是 790.51 万元，高 层可分摊的土地成本是 2,845.85 万元。
1） 先确定地下车位由于不计容，所以不需要分摊土地成 本，车位分摊的土地成本=0 万元 2） 按照占地面积分摊别墅和高层的土地成本 高层分摊土地成本=5,000x24,000÷33,000=3,636.36 万元别 墅分摊的土地成本=5,000x9,000÷33.000=1,363.63 万元由 于清算时全部已售因此高层可分摊的土地成本=3636.36 万元，别墅可分摊的土地成本=1,363.63 万元 2、人防地下车位能办理产权证，用于销售的情形 A 房地产开发企业 2017 年 3 月拍得一块国有土地使用 权，价值 5,000 万元（未分别明确地上地下部分金额）， 土地面积 33,000 平方米，项目中，有别墅建筑面积 25800 平方米，占地面积 9000 平方米，有 6 栋高层建筑，建筑
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！
财税实务地下车位的成本分摊问题
1.企业所得税
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
（国税发[2009]31号第33条）
2. 土地增值税
（1）人防工程
对房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可扣除。
（内地税字〔2014〕159号）
（2）非人防车位
转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
其他无产权的建筑物等比照执行。
（辽宁、内蒙、大连）
3.分摊技巧
（1）减小分摊基数
按总开发成本中剔除土地成本和其他个别不相关开发成本成本后按可售面
积分摊，以此确认车位成本。