财税实务地下车位的成本分摊问题

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地下车库的成本分摊与清算办法

房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。

如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。只是，地球人都知道，没政策能咋办？

那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。

有无产权的划分标准

地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。

人防非人防的划分标准

人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人

民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。

有产权车位

有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。

根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

财税实务地下车位的成本分摊问题

财税实务中地下车位的成本分摊问题

企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。

土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。

在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建

成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。另外，地下基础也可以单独出结算报告。

在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。

在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。

并不断改进和提高。同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。

房地产企业地下车库是否需要分摊土地成本？

房地产企业开发的产品一般都有地下车库，这部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在会计核算、涉税处理方面的争议。

01成本分摊的会计处理依据

《关于印发《企业产品成本核算制度》的通知》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：

第三十四条：企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。

项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。

02容积率是土地成本归集的内在因素

土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。

《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，国土主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

03地下车库（位）是否影响容积率？

根据上述分析，地下车库（位）如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门

3种地下车位的成本分摊和税费计算

背景导入：某房地产开发公司于2017年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2018年9月30日竣工交付业主使用。该项目情况如下表：

该住宅项目2018年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/㎡，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数总和700个的

28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；剩余的地下车位500个，在项目竣工交

付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将

取得销售收入为7500万元。

基础假定及问题：增值税及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。企业所得税

汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。如何评估该项目实际所需要缴纳的土增税金额？

在上述背景案例中，影响土增税计算的一项重要因素为地下车位的

处理方式。因此需要明确关于不同类型的地下车位在成本端与收入

端的确认规则。

地下车位的分类与归属

一个项目所涉及的车位类型根据其所处位置，可以分为地上车位和

地下车位。而地下车位又根据建造目的的不同分为产权车位、无产

权非人防车位和人防车位三种。如下表所示：

①上述三种车位的定义分别为

产权车位：是通过规划设计，专门建造的地下停车场所。

非人防无产权车位：是指测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确归属的车位。

人防车位：是指项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；

地下车位在土地增值税中的分摊和筹划分析

随着城市化进程的加速，地下停车场日益普及，地下车位也逐渐成为了一种新的投资方式。然而，关于地下车位在土地增值税中的分摊和筹划却备受争议。本文将对此进行探讨，为投资者提供一些参考和建议。

首先，让我们了解一下土地增值税。土地增值税是指对土地使用权和土地上的建筑物在转移、变更时所发生的增值部分征收的一种税费。在计算土地增值税时，需要根据土地的评估价值和适用税率来计算税额。

对于地下车位来说，其是否需要缴纳土地增值税主要取决于其是否具备产权。一般来说，如果地下车位具备产权，则其应按照独立产权进行评估，并在土地增值税中进行分摊。那么，如何计算地下车位的分摊率呢？

根据相关法律法规，地下车位的增值额应计算为土地价格的增加值，并按照规定缴纳土地增值税。在计算地下车位的分摊率时，可以采用以下两种方法：

1、按照面积分摊：将地下车位与地面上的房屋面积相加，再除以总的房屋面积，得到地下车位的分摊率。

2、按照价值分摊：将地下车位与地面上的房屋价值相加，再除以总

的房屋价值，得到地下车位的分摊率。

然而，以上两种方法都存在一定的局限性。按照面积分摊可能会导致地下车位与地面上的房屋价值不匹配，从而产生不公平的现象；按照价值分摊则可能存在技术上的难度，难以准确评估每个车位的价值。针对这些问题，我们提出以下筹划建议：

1、合理规划地下车位数量和布局：在建设地下停车场时，应合理规

划车位数量和布局，避免车位过大或过小，提高车位的利用效率。2、合理分配车位与房屋的价值：在评估地下车位的价值时，应充分

三种车位的成本分摊与涉税处理

三种车位的成本分摊与涉税处理转⾃：投拓狗⽇记

近期，不同车位的成本分摊及计税问题在咨询中经常被提及，分析主要原因在于车位种类多和各地税务处理难以形成统⼀⼝径。我们针对这个问题，将不同车位的分类与归属、成本分摊与计税⽅法进⾏梳理，综合多种意见，对于存在争议的处理地⽅，也归集了⽬前最主流的处理⽅式，在此分享给⼤家，如果仍有疑问或者建议，欢迎与我们进⼀步沟通交流。

他、1、地下⾮⼈防⽆产权车位是否参与清算

地下⾮⼈防的车位，开发商⼀般都是以出售给业主，车位是否属于⼟地增值税应税范围？

部分省份以产权定调，有产权就参与清算，⽆产权就不参与清算，地税局选择⽆产权不参与清算，根源是车位收⼊成本倒挂，参与清算势必造成⼟地增值税减少。国税发[2006]187号对于配套的停车场规定是“建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤”。

2、分摊：地下⽆产权车位成本的分摊

接着上⼀个问题，确定了是否参与清算，对成本如何分摊，地产车位⽆产权，不计容不分摊⼟地成本是没有争议的。如何分摊其他开发成本？是仅分摊建安成本还是包括地上精装修、园林景观、开发间接费⽤等等？是据实分摊还是全部⼀⼑切按⾯积“⼤平摊”。

⼟地增值税的清算审核和计算⼯作⾮常繁杂，是⼟地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。企业扣除项⽬及其⾦额是否真实、准确，是否合规，有⽆虚列开⽀的情况，税务部门审核越来越严格。房地产企业应合规经营，充分了解税收政策法规，把税收优惠政策⽤⾜⽤好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努⼒的⽅向和⽬标。

关注点⼀、国家税务总局在2016年5⽉12⽇营改增视频通报会问题答复中也提及到，如果房地产企业⼀次性收取⼄⽅其他⽆产权地下车位的价款，视同转让开发产品的所有权，按照销售不动产⽅式处理，同样申报、缴纳增值税。

地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】

地下车库有别于地上车库，因其不是作为区分所有建筑物的附属设施兴建，既不是在开发商土地上建造，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建，故其归属常引发争议。对应的成本分摊与涉税处理也就成了难点问题。上期我们对地下车位的分类与归属、分摊与计税问题进行了简要介绍，本期我们将以地下车库为例，就车位成本分摊与涉及的会计处理、企业所得税汇缴和土地增值税清算等涉税处理问题进行全面解析。

本次分享大纲如下：

案例描述

某房地产开发公司于2012年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013年9月30日竣工交付业主使用。该项目情况如下表：

该住宅项目2013年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/平方米，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数700个28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。

剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。

假定：营业税金及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。

一、会计处理

房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算其成本？提供准确的成本信息，值得认真探讨。

No.1

地下车位是否分摊土地成本

槿思成

问：土地增值税清算，地下车位是否分摊土地成本

答：您好！对地下车位等可售面积地价款分摊区分以下情形分别处理：地下不计容可售面积按规定未计缴土地出让金的，地下不计容可售面积不分摊“取得土地使用权所支付的金额”;对地下不计容可售面积，按规定有计缴土地出让金的，应当按照受益对象，按规定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。（福建省税务局）/gzcy/nszx/detail.htm?id=40841 分析：

一、地价的影响因素

1、首先列举文件：

①《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：'经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。

②国家住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定：未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

③国土资厅发〔2015〕12号文规定：在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和《关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告。

④《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》规定：

土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准，同时还需体现以下技术要求：

1地下车库的成本核算

地下车库问题解析
张伟 winwind@vip.163.com
问题的提出？

房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出。对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为 3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元? 问：会形成什么现象？
辽宁省的规定（104号文件）
辽宁省的规定（188号文件）
辽地税函【2009】188号文件一、关于出租地下停车位问题。对房地产开发企业长期出租地下停车位，一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。

房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。对这笔收入是否应当缴纳土地增值税？发布日期：2009年06月29日来源 : 国家税务总局纳税服务司字体：【大】【中】【小】答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，应按照“服务业———租赁业”项目，以5%的税率缴纳营业税。热点问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。

地下车库是否分摊土地成本

地下车库是否分摊土地成本？

答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分
摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土
地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率
的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。
如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意
见》（鄂地税发〔2013〕44 号）规定：“房地产开发项目在取得土地
使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率
的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土
地成本。
如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证
中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售
许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。
其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权
有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。”
所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括
取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。

地下停车位会计成本核算的合理对策

随着城市人口的增加和私家车数量的激增，地下停车位的需求也越来越大。对于地下

停车位的会计成本核算，可以采取以下合理对策。

应建立完善的财务管理制度。地下停车位的会计成本核算需要有一套完整的财务管理

制度，包括收费标准的制定、费用的核算和支付等。制定合理的收费标准是保证地下停车

位会计成本核算的关键，应根据停车位的地理位置、市场需求、交通情况等因素来确定收

费标准，并对不同区域的停车位采用差别化的收费标准，以提高停车位的利用率和收益。

应加强成本控制和管理。地下停车位的会计成本核算要求对不同成本进行分类、分析

和控制，确保成本的合理利用和最大化利润。可以采取定期盘点和成本比较等方法，及时

掌握成本的变化情况，发现问题并及时解决。要加强对停车位的日常维护和管理，做好停

车位的安全设施和环境卫生等工作，提高停车位的使用率和满意度，减少管理成本。

应建立科学的成本核算模型。地下停车位的会计成本核算需要建立科学的成本核算模型，以确保成本核算的准确性和合理性。可以根据停车位的规模、周转率等因素，建立合

理的成本核算模型，包括固定成本和可变成本等，并根据实际情况对模型进行修正和优化，提高成本核算的准确性。要加强成本核算的监督和审计，确保成本核算的可靠性和透明

度。

应加强与有关部门的沟通和合作。地下停车位的会计成本核算需要与政府、交通管理

部门等有关部门建立良好的沟通和合作关系，共同制定和完善相关政策和法规，以确保会

计成本核算的顺利进行。要加强与租车公司、物业管理公司等相关单位的合作，加强信息

各税种下地下空间是否分摊土地成本

槿思成

1、土地增值税

原则下地下空间应分摊土地成本。部分地方可接受不计容不分摊土地成本，可接受合同明确约定地下空间不含土地出让金的可不分摊成本等。

2、增值税

地下空间不分摊土地成本。2016年第86号文明确，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。增值税逻辑下，是不分摊土地成本的，原因是地下空间不计容。

3、企业所得税

地下空间的分摊方式在企业所得税中广泛争议：①地下空间作为公共配套处理，②不计容不分摊土地成本，③作为产品核算合理分摊土地成本及开发成本。

4、房产税

地上地下视同整体的，应分摊土地成本，05年181号文已明确约定作为整体计算；但地上、地下独立的如何进行土地成本的分摊实务中有不同方式，有用建面分，也有的考虑计容与否。

财税〔2010〕121号文明确约定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。财税〔2005〕181号：对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

5、土地使用税

单独建造的地下空间需缴纳土地使用税（09年128号文）；利用地下基础设施形成地下车库是否需要缴纳实务中存在不同理解，①有的理解地下车位已办证应纳入其中，比照128号文理解；②有的理解地下空间不计容不分摊土地成本，仅需按地上建筑对应的占地面积计征土地使用税即可。

综上所述：

各税种是应考虑土地价款，实操中差异很大，核心差异还是回归到土地出让金构成：不计容不分摊土地出让金；无产权不分摊、有产权应分摊等是否准确理解。

房地产经营机构车位成本分摊方式

背景

随着城市化进程的加快和人口的增长，城市的停车位需求也不断上升。房地产经营机构作为提供住宅和商业物业的主要实体，需要合理地分摊车位成本，以确保公平和经济效益。

目标

本文档旨在介绍房地产经营机构车位成本分摊的方式，以指导相关机构在车位成本管理方面的决策。

车位成本分摊方式

房地产经营机构在进行车位成本分摊时，可以考虑以下几种方式：

1. 按楼层面积比例分摊：根据每层楼的面积比例，将车位成本合理地分配给各个楼层的住户或商户。这种方式简单直接，适用于楼层面积差异不大的情况。

2. 按实际使用比例分摊：根据每个住户或商户实际使用车位的

比例，将车位成本分配给各个使用者。这种方式更加公平，能够更

好地体现每个使用者的实际需求。

3. 按住宅与商业物业比例分摊：如果房地产经营机构同时提供

住宅和商业物业，可以按照住宅和商业物业的比例来分摊车位成本。例如，假设整个物业中住宅面积占70%，商业物业面积占30%，则可以将车位成本按照这个比例分摊给住宅和商业物业使用者。

4. 按居住人数分摊：对于住宅物业，可以按照每个住户的居住

人数来分摊车位成本。根据实际需求，居住人数多的住户分摊更多

的成本。

注意事项

在进行车位成本分摊时，房地产经营机构需要注意以下几点：

- 公平性：分摊方式应该公平合理，能够体现实际需求和使用

情况，避免对某些住户或商户造成不必要的负担。

- 透明度：分摊方式应该清晰明确，能够被所有相关方理解和接受。

- 法律合规：房地产经营机构在制定车位成本分摊方式时，需要遵守相关的法律法规，确保合规操作。

3种地下车位的成本分摊和税费计算,一文搞懂!

税费计算
人防车位的税费计算与普通车位相同，根据车位的销售收入和相关税费规定进行计算，包括增值税、土地增值税、企业所得税等。
产权归属
人防车位的产权归属比较特殊，通常归属于全体业主共有，而非开发商所有。因此，在购买人防车位时需要注意产权归属问题。
使用限制
由于人防车位涉及到战时防空需求，因此在使用上存在一定的限制，例如在战时需要无条件服从国家征用等。
3种地下车位的成本分摊和税费计算，一文搞懂！
汇报人：
2023-12-23
目录
• 引言 • 产权车位类 • 人防车位类 • 无产权非人防车位类 • 实操中注意事项
01
引言
背景介绍
随着城市化的快速发展，停车难成为了一个普遍问题。为了解决这个问题，许多建筑物都建设了地下车位。地下车位的成本分摊和税费计算是业主和开发商关注的重点。
解决建议
建议开发商在规划阶段就明确车位面积的划分，并在合同中明确约定成本分摊方式，以减少后期争议。
税费计算
无产权非人防车位的税费计算通常根据当地相关税法规定进行，一般包括土地使用税、
房产税等。
注意事项
由于无产权非人防车位无法办理产权证，因此其转让、出租等行为可能存在法律风险，需谨慎处理。
企业所得税计算
01
应纳税所得额
产权车位销售所得并入企业应纳税所得额，按 25%的税率计算企业所得税。

地下车库的财税处理

地下车库，因产权复杂，财务人员在相关财税处理上说法不一，有的说出租作为租赁，有的说连着房子出租使用权也应开具销售不动产发票。但具体是作为租赁还是销售，相关业务如何处理，视具体业务性质而定，本文从不同的地下车库类型和业务性质，根据相关税法文件及资料，结合个人的相关理解，从不同角度对地下车库的财税处理进行探讨。

在实际工作中中，地下车库大致分为三种：

1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；

2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊；

3、开发商将地下人防设施作为地下车库。

在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。

一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：

开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。

1、对外出租的税务处理：

地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。

修建地下停车场成本分摊建造成本实例

某房地产开发企业xx年开发建设了一个普通标准住宅小区，总可售面积为万平方米。其中，住宅3万平方米，地下一层、地下二层停车场5000平方米。2016年初小区开始销售，到2016年末除地下停车场所未售外，住宅全部销售完毕。企业办结竣工结算并确认实现收入亿元，管理费用、销售费用、税金及附加等共计1862万元，项目可售面积总成本为亿元，可售面积单位计税成本为3500元/平方米。该企业在申报缴纳企业所得税时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第三十三条规定，把利用地下基础设施形成的停车场所作为公共配套设施进行处理，计算应缴企业所得税为172万元[×25%]。

对上述税务处理结果，税企双方存在两种观点。一种观点认为，开发商建造的地下停车场所，在进行所得税处理时，应通过判断车库是否拥有产权、是否可售来决定车库建造成本的分摊；另一种观点认为，开发商建造的地下停车场所，作为公共配套设施进行处理，与有无产权、是否可售没有关系，其建造成本应全部分摊到其他开发产品中去。

法理分析

首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类：一是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地；二是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所。

从地下停车场所权属的归属来看，分为属全体业主共有的且具有不可售性质的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下停车场所。对不可售性质的停车场所，其实质是一种公建配套设施，而对于专门设计、规划建造的可售的地下停车场所，实际上是开发企业开发的一种产品类型。