江西省2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性模拟试题
房产估价师经营与管理命题涉及考点：房地产投资的特性
房产估价师经营与管理命题涉及考点：房地产投资的特性1.2.1位置固定性或不可移动性位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。
对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他能够很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去实行交易。
不过，房地产就截然不同了，它不但受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。
所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围的环境而单独存有，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。
也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地展开其经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的水平。
当投资者准备实行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。
很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区内的物业。
此外，房地产投资价值的高低，不但受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。
因为房地产资产的不可移动性，投资者在实行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。
通过对城市规划的了解和分析，就能够做到准确并有预见性地选择投资地点。
1.2.2寿命周期长土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还能够根据法律规定延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
所以房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资是一种长期投资。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。
经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物因为主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多。
房产估价师考试《房地产开发经营》考点：房地产投资的形式与利弊
房产估价师考试《房地产开发经营》考点：房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式与利弊是常考考点，大家做好复习了吗？下面是小编为大家整理的房产估价师考试《房地产开发经营》考点：房地产投资的形式与利弊，希望能帮到您！房地产投资的形式与利弊房地产投资分为直接投资和间接投资两类。
直接投资包括开发投资和置业投资。
间接投资包括：①投资房地产企业的股票或债券，②投资房地产投资信托基金，③购买住房抵押支持证券。
一、房地产直接投资㈠房地产开发投资――短期投资开发投资→增量供给。
建成后的房地产用于出租或经营，短期开发投资→长期置业投资。
㈡房地产置业投资置业投资的两个目的：①自用;②投资。
置业机构投资者的选择：⑴缺乏投资经验且具有低风险偏好的投资者，购买黄金地段优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，风险小;⑵具备投资经验又有风险偏好型的投资者，购买优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大。
二、房地产间接投资㈠投资房地产企业股票或债券房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划，不仅解决了资金短缺问题，为投资者提供了间接投资房地产机会，使其分享房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。
形式：首次公开发行、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券。
㈡投资房地产投资信托基金(REITs)概念：是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。
投资者把资金交由信托投资基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人。
优越性：收益相对稳定――主要来源于租金收入流动性很好――可进行交易类型：权益型、抵押型、混合型。
REITs选择投资的领域广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。
因有专业投资管理者负责经理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了个人、机构投资者间接投资房地产的重要工具。
REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经出现了若干雏形。
2017房产估价师考试《经营与管理》考点精讲(3)
风险分析与决策第一节房地产投资项目不确定性分析1.房地产开发项目的主要不确定性因素:对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等.这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大.(一)土地费用土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数.房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化.有关统计分析表明,在我国大城市中心区,土地费用已经占到了总开发成本的50%～60%,在城市郊区,该项费用也占到了总开发成本的30%左右.(二)建筑安装工程费在房地产开发项目评估过程中,建筑安装工程费的估算比租金售价的估算要容易一些,但即使这样,评估时所使用的估算值与实际值也很难相符.(三)租售价格租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流入,因此,租金或售价对房地产开发项目收益的影响是显而易见的,而准确地估算租金和售价又非易事.(四)开发期与租售期房地产开发项目的开发期,由准备期和建造期两个阶段组成.在准备期,开发商要进行征地、拆迁、安置、补偿工作,委托设计院作规划设计方案和方案审批,还要办理市政基础设施的使用申请等手续.(五)容积率及有关设计参数当开发项目用地面积一定时,容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量,而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建筑安装工程费.(六)资本化率资本化率也是影响财务评价结果最主要的因素之一,其稍有变动,将大幅度影响项目总开发价值或物业资本价值的预测值.众所周知,项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后年净经营收入除以资本化率来得到.(七)贷款利率贷款利率的变化对开发项目财务评价结果的影响也很大.由于开发商在开发建设一个项目时,资本金往往只占到投资总额的20%～35%,其余部分都要通过金融机构借款或预售期房的方式筹措,所以,资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大.除以上7个主要不确定性因素外,开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例等的变动,也都会对项目评估结果产生较大的影响.2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素:对于房地产置业投资项目,影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括:购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率他不确定性因素.(一)购买价格购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额,其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效.高估或低估初始购买价格,会使财务评价指标偏低或偏高,可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险.房地产投资分析中购买价格的确定,应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的公开市场价值为基础,很显然,这种基于评估的购买价格有很大的不确定性.(二)权益投资比率权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例.权益投资比率低,意味着投资者使用了高的财务杠杆,使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加,权益投资收益率提高.通常情况下,当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时,风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率.但金融机构出于控制信贷风险的考虑,通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率.(三)空置率空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例.(四)运营费用运营费用是为了保持物业正常运行,满足租户的使用要求而支付的费用.3.不确定性因素的相互作用:从以上分析可以看出,房地产开发过程中所涉及的这些不确定性因素,或者以独立的形式,或者以相互同步或不同步的形式发生着变化.这些变化的最终结果, 是对房地产开发投资项目的成本费用和效益产生影响.假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的,那么开发商的纯利润将基本保持不变.在这种前提下对项目进行不确定性分析的意义不大.但在房地产开发投资过程中,总收入和总费用的变化并不同步.因此,有必要对各不确定性因素的变化情况,以及这些变化对开发商或投资者的收益有何影响、影响程度怎样,进行详细分析,为房地产开发投资决策提供充分依据.。
房地产估价师《开发经营与管理》辅导资料2
本章主要讲述了房地产市场的概念、市场结构与市场指标，特性与功能及房地产市场的运行规律，朋友们要重点掌握房地产市场的结构、细分方式，以及反映和描述房地产市场状况的指标。
理解房地产市场的概念，特性和功能，房地产周期循环的规律。
2.1房地产市场概述作为房地产开发商、投资者或为其提供顾问服务的专业人员，要想准确地分析房地产市场的现状，把握房地产市场的未来发展趋势及其对房地产投资的影响，有必要了解房地产市场的基本概念。
2.1.1房地产市场的概念房地产市场的定义：房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。
房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。
2.1.2房地产市场的运行环境在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。
按照这些影响因素的性质，我们将其分为八类，包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
(1)社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
(2)政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
(3)经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。
例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。
2017房地产估价师《经营与管理》复习：房地产市场特性
房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性房地产市场作为市场体系的基本组成部分,具有市场的一般规律性,如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约.由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性,房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位,导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性,包括:垄断性、外部性和信息不对称性等方面.市场供给的垄断性.市场供给在短期内缺乏弹性;市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性,难以形成统一的竞争性市场,房地产市场容易存在部分或地域性的垄断.如定价采取价格领袖制→合谋、垄断市场需求的广泛性和多样性.房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件,是一种基本需求,市场需求具有广泛性;需求者购置房地产时有不同目的和设想,需求具有多样性.市场交易的复杂性.交易是产权的流转及其再界定;交易通常需要经过复杂和严密的法律程序,耗费时间长,交易费用多;信息缺乏,交易通常需要房地产中介人员提供服务.市场价格与位置密切相关.物业价格与其所处的地理位置关系极大;价格总体呈向上波动的趋势;现实价格是长期考虑下个别形成,不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响.存在广泛的经济外部性.房地产市场的外部性问题非常突出.如房地产市场的发展→财政收入增加→城市基础设施建设和环境改善→正外部性;房地产价格上升→支付能力下降→住房问题→金融风险、金融危机→影响整体经济的持续稳定发展→负外部性市场信息的不对称性.房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性,导致质量离散、交易分散、不频繁且私密性强,从而存在更严重的信息不对称问题.解决途径是发展房地产估价等专业服务业,政府加强市场信息发布工作,提高房地产市场透明度.以上六个方面是房地产市场的主要特征,但对某一国家或地区的房地产市场,还要受其社会经济环境的影响,尤其是受到社会体制的规定.二、房地产市场的功能在任何市场上,某种商品的价格反映了当时的市场供求状况.价格不仅预示市场的变化及其趋势,还可通过价格信号来指导买卖双方的行为.即价格机制是通过市场发挥作用的.房地产市场的五个功能:配置存量房地产资源和利益.土地资源的有限性,开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化,所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用,在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下,就能完成这种分配.显示房地产市场需求变化.引起需求增减的原因:①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化.指导供给以适应需求的变化.供给的变化可能会由于下述原因引起:①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式.②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化.根据当地各类房地产收益率水平,同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例,若售价太高,出租住宅的需求就会增加,反之亦然.用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化.指导政府制订科学的土地供给计划.制定土地供给计划首先要了解房地产市场,通过对市场提供的存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究,才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划.引导需求适应供给条件的变化.市场可引导消费的潮流,使之适应供给条件的变化,这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率.。
房地产估价师考试科目及题型
房地产估价师考试科目及题型
2017年房地产估价师考试科目及题型
2017年房地产估价师考试时间为10月14、15日，报名时间预计为7月，下面店铺为大家提供2017年房地产估价师考试科目及题型，希望对大家有所帮助。
试题题型和答题要求
考试设《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》(开卷)4个科目。
考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。
《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答;《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上开卷作答的.方式，考生可携带纸质资料，仅限自用，不得与其他考生交换使用。
考生应考时，须携带黑色墨水笔、2B铅笔、橡皮、无声无文本编辑功能的计算器。
考试科目
考试设《房地产基本制度与政策》(含房地产估价相关知识)、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》(开卷)4个科目。
考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。
考试形式：案例开卷，其他科目闭卷，纸笔作答。
房地产估价师执业资格考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法，参加全部四个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目。
2017年上半年新疆房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性考试题
2017年上半年新疆房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是。
A：材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B：凡是內部有孔隙的材料，其密实度都大于1C：材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D：材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质E：执行层的组织协调2、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10.2B：11.0C：11.3D：11.5E：工业用地的监测点评估价格3、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币亿元。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调4、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门B．人民法院C．县级以上人民政府D．同级人民政府5、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状6、重新评估一般应由__进行评估。
A．交易双方B．房地产交易活动监督机构C．房地产管理部门D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。
A．选择专业化B．单一市场集中化C．市场专业化D．产品专业化8、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(m2·年)，则其面临__。
2017年房地产估价师经营与管理辅导：房地产开发
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。
这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。
随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。
它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险耸制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。
房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。
然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
房地产估价师之开发经营与管理考试知识点归纳总结(精华版)
房地产估价师之开发经营与管理考试知识点归纳总结(精华版)1、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。
A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】 D2、房地产投资个别风险包括( )。
A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】 C3、酸枣仁的药物组成不包括A.酸枣仁B.贝母C.茯苓D.川芎【答案】 B4、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。
那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。
C.9.75%D.8.59%【答案】 C5、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。
A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】 B6、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（ ）。
A.细化投资设想B.提出投资设想C.可行性研究D.投资机会选择【答案】 B7、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A.黄线D.红线【答案】 D8、（ ）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段【答案】 A9、房地产开发项目用于（ ）时，不计算借款偿还期。
A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】 D10、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A11、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。
房产估价师考试《房地产开发经营》考点：房地产投资与投资风险
房产估价师考试《房地产开发经营》考点：房地产投资与投资风险为房地产开发商、投资者等提供专业顾问服务，已经成为房地产估价师的重要工作内容。
下面是小编为大家整理的房产估价师考试《房地产开发经营》考点：房地产投资与投资风险，希望能帮到您！一、内容提要：1、投资与房地产投资2、房地产投资的特性3、房地产投资的形式与利弊4、房地产投资的风险5、风险与投资组合二、考试要求：1、了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
2、熟悉房地产投资的形式及利弊。
3、掌握投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念，房地产直接投资和间接投资的概念。
三、内容辅导：第1章房地产投资与投资风险随着中国房地产市场的飞速发展，房地产服务业在市场中的地位和作用日益重要。
为房地产开发商、投资者等提供专业顾问服务，已经成为房地产估价师的重要工作内容。
为了培养房地产估价师提供专业顾问服务的能力，本书将系统介绍房地产投资与房地产市场的基本理论与基本概念，重点讲述房地产市场调查与市场分析、房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术和方法，概要介绍房地产开发程序、房地产金融和物业资产管理等内容。
1.1 投资与房地产投资在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加他们的财富或赚取利润，以满足未来的消费。
这样就会经常碰到或使用“投资”这一名词。
1.1.1 投资1.1.1.1 投资的概念在商品经济社会中，投资是普遍存在的经济现象，很多情况下，人们往往把能够带来报酬的支出行为称为投资。
这里的“支出”行为，实际上是牺牲了当前的一定消费，“报酬”则是将来的消费增加。
西方投资学家威廉。
夏普在其所著《投资学》一书中将投资概念表述为：投资就是为获得可能的不确定的未来收益而做出的决定。
一般来说，投资(investment)是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。
A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。
A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率3.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积属于()。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法4.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。
A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同5.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。
A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法6.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。
A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率7.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法8.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。
房产评估师考试《房地产开发经营与管理》章节精讲-第一章房地产投资及其风险
第一章 房地产投资及其风险
【考情分析】
第一节 投资与房地产投资
『房地产投资概述』
1.投资的概念
■概念
投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
■理解（三个角度）
通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱。
金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。
经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
2.投资的分类（四种分类）
3.投资的特性（四特性）
■投资是一种经济行为
■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）
■投资目的是获取收益
■投资具有风险性
4.房地产投资的分类（三种分类）
【关注点】不同投资主体的投资目的显著差异。
政府投资和非盈利机构，注重社会效益和环境生态效益；企业和个人，主要关注经济效益。
【2017年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进行划分的。
A.物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P4。
『房地产投资的分类』（按物业类型）。
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及答案
2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题一、单项选择题（共35题）1.房地产投资氛围土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照( )的不同进行划分的。
A物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产经济活动类型参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产投资概述。
根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产卡法投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
参见教材P42.下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是( )。
A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。
房地产投资中个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。
参见教材P213.下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是( )。
A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产直接投资。
对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且有抵押风险偏好的投资者，玩玩倾向与购买处于换进地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
参见教材P114.某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品面积为200万平方米，该市商品房住宅的平均建设周期为( )年。
A.0.58.1.0C.1.5D.2.0参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产市场指标。
2016年江西省房地产估价师《经营与管理》：投资的特性考试试卷
2016年江西省房地产估价师《经营与管理》：投资的特性考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。
土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。
采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。
A：70．00％B：83．33％C：84．00％D：86．67％E：工业用地的监测点评估价格2、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。
A：融通资金职能B：防灾防损职能C：分配职能D：分散风险职能E：执行层的组织协调3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。
A．100B．300C．600D．9004、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。
如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。
A．14%B．10%C．33%D．15%5、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。
A．负债业务B．资产业务C．中间业务D．代理业务6、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。
A：等值B：不等值C：相同D：不相同E：工业用地的监测点评估价格7、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万㎡。
A：500.0B：37.5C：612.5D：650.0E：借款合同8、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。
A．购、建自住住房B．购买商业门市C．偿还购房贷款本息时D．房租超出家庭工资收入规定比例时9、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。
2017年房地产估价师考试内容
2017年房地产估价师考试内容全国房地产估价师执业资格考试共分为四个科目房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)、房地产开就跟随小编去了解下吧，想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生!发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析。
四个科目全部合格即可取得房地产估价师执业资格。
各科考试内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次。
在考试内容中，掌握的部分约占60%，熟悉的部分约占30%，了解的部分约占10%。
目录第一部分房地产基本制度与政策第一章房地产业第二章建设用地制度与政策第三章城市房屋拆迁管理制度与政策第四章房地产开发经营管理制度与政策第五章规划设计与工程建设管理制度与政策第六章房地产交易管理制度与政策第七章房地产权属登记制度与政策第八章房地产中介服务管理制度与政策第九章物业管理制度与政策第十章房地产税收制度与政策第十一章住房公积金制度与政策第二部分房地产开发经营与管理第一章房地产投资与投资风险第二章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发程序与管理第四章房地产市场调查与分析第五章现金流量与资金时间价值第六章经济评价指标与万法第七章风险分析与决策第八章房地产开发项目可行性研究第九章房地产金融与项目融资第十章物业资产管理第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论第二章房地产及其描述第三章房地产价格和价值第四章房地产价格影响因素第五章房地产估价原则第六章市场法及其运用第七章成本击及其运用第八章收益法及其运用第九章假设开发法及其运用第十章长期趋势法及其运用第十一章地价评估与分摊第十二章房地产估价程序第四部分房地产估价案例与分析第一章房地产估价报告写作第二章各种类型房地产的估价第三章各种目的的房地产估价第四章房地产市场分析与项目评估第五部分房地产估价相关知识第一章规划知识第二章环境知识第三章建筑工程知识第四章工程造价知识第五章房地产测绘知识第六章经济学知识第七章金融知识第八章证券知识第九章保险知识第十章统计知识第十一章会计知识第十二章法律知识第十三章拍卖知识。
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江西省2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的特性模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在市场调查中，__是最易出错的阶段。
A．分析信息B．信息汇总C．收集信息D．报告结果2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。
A．368B．552C．561D．9203、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。
A：投资的资本价值B：总开发成本C：总开发价值D：总投资额E：借款合同4、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。
A．临时B．三级C．四级D．预备5、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。
A．①②③④B．①③②④C．③①④②D．③②①④6、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
A．20，200B．50，300C．30，500D．30，3007、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。
最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。
A：A市城市土地行政主管部门B：A市城市建设行政主管部门C：A市城市房产行政主管部门D：A市城乡规划行政主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章8、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12%，则第一年的租金应当确定为__元/m2。
A．467.25B．448.24C．498.53D．482.799、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．30B．45C．60D．9010、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为1000㎡，运营费用率为40％．假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值．【2005年考题】A：548．19万元B：558．15万元C：567．39万元D：675．40万元E：工业用地的监测点评估价格11、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。
A：15年B：20年C：25年D：30年E：工业用地的监测点评估价格12、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。
A．20B．30C．70D．4013、某宗土地的面积为1 000㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为。
A：8．0B：5．6C：5．0D：0．7E：工业用地的监测点评估价格14、__是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。
A．廉租住房B．经济适用住房C．商品住宅D．福利住房15、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门D．中立16、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。
A：建筑和设备安装工程图纸注明比例尺B：一个图形一般只采用下种比例尺C：结构施工图一般要注比例尺D：允许一个图形使用两种比例尺E：执行层的组织协调17、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元．则该房地产投资企业的流动比率为。
A：150％B：200％C：75％D：400％E：借款合同18、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。
A：容积率B：空置率C：利息备付率D：成本利润率E：借款合同19、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对__并不具有吸引力。
A．置业投资者B．开发商C．承建商D．租客20、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。
A．3.00B．3.80C．4.00D．6.0021、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。
A．50B．250C．300D．35022、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。
A．4580B．5580C．6580D．758023、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格24、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格25、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。
该商品房的单价为元／㎡。
A：3700B：4040C：4250D：5300E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。
A．《建设工程勘察和设计管理条例》B．《建设工程勘察和设计管理规范》C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》2、衡量房地产泡沫常用的指标有。
A：房价收入比B：租金售价比C：实际价格与理论价格之比D：房地产供求比E：房地产价格指数与居民消费价格指数之比3、房地产估价的基本原则和最高行为准则为__。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．估价时点原则D．独立客观公正原则4、新设项目法人融资形式的特点有．(2005年试题)A：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险C：从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产5、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。
(2008年试题)A：陈某的儿子B：陈某的经纪人C：陈某的继母D：陈某的女儿E：护理陈某多年的保姆6、2004年10月，A国有企业在该县城內建成B住宅小区。
2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，多层住宅售房款为4500万元。
按规定，对于B小区多层住宅，A国有企业应从售房款中提取不低于万元的住宅专项维修资金。
A：300B：600C：900D：1200E：执行层的组织协调7、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括有。
(2008年试题)A：按地城范围细分B：按房地产用途细分C：按增量存量细分D：按交易形式细分E：按目标市场细分8、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。
A．拆迁人B．拆迁主管部门C．房地产权属登记部门D．规划行政主管部门9、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。
A．便于提高生产效率B．为领导提出管理建议C．便于行业归口管理D．为评价目标和方法服务10、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。
A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让11、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。
A．较大B．较小C．差距较大D．大致接近12、所有者权益中，合称为留存收益。
A：实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润13、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是，且各因素发生变化的概率相同。
A：相互影响的B：相互独立的C：有因果关系的D：有条件关系的E：借款合同14、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。
A．项目净现值期望值大于零，则项目可行B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优15、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：__。
A．0B．5%C．10%D．15%16、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。
A．16B．18C．20D．2217、收益乘数有。
A：毛租金乘数B：利润乘数C：净收益乘数D：销售收入乘数E：潜在毛收入乘数18、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率B．贷款利率C．折现率D．机会成本19、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。
A：分散风险职能B：组织经济补偿职能C：融通资金职能D：防灾防损职能E：分配职能20、消费者的评价行为一般涉及__等问题。
A．产品属性、品牌信念B．效用函数、属性权重C．内部刺激D．外部刺激E．评价模型21、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。
A．城市总体规划B．控制性详细规划C．修建性详细规划D．居住区规划22、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。