物流园区运作模式分析
浅谈物流园区的建设运营模式
浅谈物流园区的建设运营模式摘要:文章研究探讨了物流园区的建设运营模式,并对各种模式的特点进行了比较分析。
提出了合理建设物流园区的基本思路, 阐明了物流园区建设运营应遵循的基本原则,为我国物流园区的发展指明了方向。
关键词:物流园区;建设运营模式;比较分析随着我国国民经济的快速发展及产业结构调整的需要, 发展现代物流已逐渐成为我国产业化改革的主导趋势。
为了更加有效的适应我国产业结构升级的需要, 必须对物流园区的建设运营模式这一薄弱环节进行深入研究, 以提高物流园区的运作效率和市场竞争力。
1物流园区的建设运营模式分类及其比较1.1物流园区的建设运营模式分类物流园区现有的建设运营模式从大体上可以分为3类:建设运营一体化模式、建设运营相分离模式、建设运营交叉型模式。
①建设运营一体化模式。
建设运营一体化模式又可分为“政府—政府”模式、“企业—企业”模式。
这两种模式虽然都是建设运营一体化,但是在实践中还是有很多不同之处,两者最大的区别就在于一个是由政府完全负责,而另一个是企业完全负责。
“政府—政府”模式。
这种模式的物流园区一般实行自上而下的模式,由政府负责物流园区的统一规划,政府财政全额投资建设物流园区,包括物流园区基础设施的建设和物流园区运营管理都由政府组织进行。
政府在物流园区的开发建设中既是基础条件的创造者,又是运作秩序的维护者,政府在物流园区的建设中始终起着关键作用。
“企业—企业”模式。
这种模式是政府将土地或现有设施设备以租赁或出让的形式给企业, 而后由企业进行物流园区的开发建设,再由该企业进行物流园区的管理组织。
物流园区的开发建设完全是企业行为,吸纳各方面投资,成立物流园区开发建设有限公司,负责物流园区的开发建设,并负责物流园区的运营管理或者成立专门的物流园区运营企业来负责运营。
②建设运营相分离模式。
建设运营相分离模式主要以“政府—企业”模式为主。
该模式由政府负责物流园区的规划,政府财政拿出一部分资金用于物流园区的重大基础设施建设;而物流园区的其他配套设施建设及运营管理则完全是由股份公司来完成,政府所扮演的只是物流园区建设投资者的角色,并不参与物流园区的运营管理,物流园区的日常经济活动及各项管理都由企业来完成。
物流园区盈利模式
物流园区盈利模式物流园区是一个集中了物流企业和相关服务企业的区域。
它为物流企业提供了配套的基础设施和服务，提升了物流效率和降低了物流成本。
物流园区的盈利模式主要体现在以下几个方面：1.土地租赁和销售：物流园区可以通过出租或销售土地来获取利润。
物流企业可以租赁或购买园区内的土地建设仓储设施，而园区开发商则可以通过土地租金或销售来获得利润。
2.仓储设施租赁和管理：物流园区可以承担物流企业的仓储需求，并通过租赁仓储设施和管理服务来获取租金和服务费用。
3.物流服务提供：物流园区可以提供一系列的物流服务，包括货物运输、配送、装卸、包装等，通过收取服务费用来实现盈利。
4.基础设施开发和管理：物流园区需要建设和维护各种基础设施，如道路、堆场、码头、停车场等。
园区开发商可以通过基础设施的建设、租赁和管理来获得收益。
5.物流信息平台运营：物流园区可以建立和运营物流信息平台，通过提供物流信息共享、物流跟踪和监管等服务，吸引物流企业和相关服务企业使用平台，并通过收费或广告等方式来获取收益。
6.物流金融服务：物流园区可以与金融机构合作，提供融资、保险和结算等金融服务，为物流企业解决资金问题，并通过收取利息、手续费等获得收益。
7.园区推广和品牌合作：物流园区可以通过广告、宣传和品牌合作等方式，吸引更多的物流企业和相关服务企业入驻，提高园区的知名度和影响力，并从中获得盈利。
8.城市物流服务集成：物流园区可以与城市政府和其他相关部门合作，整合城市的物流资源和服务，提供综合的物流解决方案，为城市的供应链和物流需求提供支持，并从中获得收益。
需要注意的是，不同的物流园区的盈利模式可能有所差异，具体的盈利方式与园区的规模、定位、地理位置和运营方式等因素相关。
物流园区在运营过程中需要综合考虑多种盈利模式，以实现可持续发展和盈利能力。
港口物流园区运营模式分析
港口物流园区运营模式分析引言港口物流园区是现代物流发展的重要组成部分，它将港口和物流相关产业有机结合，通过集聚资源和提供一站式服务，促进物流效率和经济发展。
本文将分析港口物流园区的运营模式，并探讨其优势和发展潜力。
港口物流园区运营模式港口物流园区的运营模式通常包括以下几个方面：地理位置优势港口物流园区一般位于港口周边地区，具备便利的水陆交通条件。
这使得园区能够直接连接港口，便于货物的进出口，同时也方便与其他地区进行物流运输，实现多式联运。
基础设施建设港口物流园区通常会进行基础设施建设，包括港口码头、仓储设施、道路交通、信息系统等。
这些设施的建设将为物流运营提供便利，提高整体效率。
产业集聚效应港口物流园区通过吸引物流相关产业进驻，实现产业集聚效应。
园区内的企业可以互相合作，形成产业链条，提升整体竞争力。
同时，园区还可以提供一系列支持服务，如仓储、报关、物流金融等，加强企业间的合作。
优质服务提供港口物流园区通常会提供一站式的物流服务，包括货物运输、仓储管理、报关报检等。
这样可以降低物流成本，提高效率。
同时，园区还可以提供优质的服务支持，如物流信息查询、供应链管理等，满足企业的个性化需求。
港口物流园区的优势和发展潜力港口物流园区的运营模式具有以下优势和发展潜力：提高物流效率港口物流园区可以实现港口和物流相关产业的紧密结合，提高物流效率。
通过优化物流流程、整合资源、提供优质服务，可以降低物流成本，缩短物流时间，提高货物周转率。
促进区域经济发展港口物流园区的建设和运营能够吸引大量的投资和企业进驻，带动区域经济发展。
园区的产业集聚效应将促进相关产业的发展，增加就业机会，提高经济产出。
推动物流行业升级港口物流园区通过提供一站式的物流服务和支持，可以推动物流行业的升级。
园区内的企业可以利用先进的信息技术，优化供应链管理，提升物流效率和服务质量。
这将推动整个物流行业的发展。
结论港口物流园区的运营模式通过地理位置优势、基础设施建设、产业集聚效应和优质服务提供，能够提高物流效率，促进区域经济发展，推动物流行业升级。
我国产业园区分布及物流运作模式
国家级高新技术产业开发区地理分布示意图
一、产业园区总体发展状况
•
（3）国家级保税区 • 保税区是经国务院批准的开展国际贸易和保税业务的区域，类似于国 际上的自由贸易区，区内允许外商投资经营国际贸易，发展保税仓储、加 工出口等业务。目前，15个保税区已全部启动运营，成为中国经济与世界 经济融合的新型连接点。 • 在保税区中，保税港区成为后来居上的具有良好发展前景的港口物流 与产业联动发展的产业园区。国务院批准，我国目前有：上海洋山、天津 东疆、大连大窑湾、海南洋浦、宁波梅山保税港区、广西钦州保税港区和 厦门海沧保税港区等第七个保税港区。 • 保税港区是指经国务院批准设立的，在港口作业区和与之相连的特定 区域内，集港口作业、物流和加工为一体，具有口岸功能的海关特殊监管 区。保税港区被称为我国目前开放层次最高、政策最优惠、功能最齐全的 特殊区域，是国家实施自由贸易区战略的先行试验区。
一、产业园区总体发展状况
（4）国家级边境经济合作区 边境经济合作区是中国沿边开放城市发展边境贸易和加工 出口的区域。沿边开放是我国中西部地区对外开放的重要一翼， 自1992年以来，经国务院批准的边境经济合作区14个，对发展 我国与周边国家（地区）的经济贸易和睦邻友好关系、繁荣少 数民族地区经济发挥了积极作用。
山东（156） 河南（23）
二、产业园区的管理与运作模式
• 1、管理体制 • 我国开发区管理体制可以归纳为三种基本类型 • 一是准政府的管委会体制。管委会作为政府的派出机构，其主要职能是 经济开发规划和管理，为入区企业提供服务，还拥有一定的行政审批权。因 此，其机构和人员编制比行政区管理体制要精简得多。大部分开发区在建设 初期采取这种模式。 • 二是开发区与行政区管理合一的管理体制。其特点是开发区和行政区的 管理职能合一，或者是两块牌子一班人马，内设机构基本保持行政区管理机 构的编制和职能。 • 三是以企业为主体的开发体制。在这种模式中，开发主体不是一级行政 组织或政府派出机构，而是由开发商来规划、投资开发和管理一个开发区。 开发公司不仅要开发工业用地，还要进行大量的公共基础设施投资，但不能 像大部分行政管理机构那样直接从税收收入中获得必要的投资补偿，公共基 础设施成本靠工业和商业用地开发收入来补偿。
物流园区经营模式及市场分析
以市场为导向的物流园区规划物流园区是指多个物流中心在某一空间的聚集体,提供综合物流及其他配套服务的场所,物流园区集约了多种物流设施,是物流线路的交汇地,具有集约、调节、转运、集中库存、信息枢纽等综合功能,紧临港口、机场、铁路编组站等交通枢纽,地价较低,适当设置远离市中心区,并要足够的发展空间,为工业企业的发展留有余地;可见,物流园区是、企业物流部门通过规模化,实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合;当前,供应链管理正成为企业的核心的竞争力,决定企业经营的成败,物流园区作为物流、资金流、信息流的聚集地,是供应链上核心环节与战略节点;从国际经济发展格局及中国经济发展情况来看,有几个不可逆转的趋势：国际制造业加速向中国转移；中国经济的外贸依存度越来越高；物流外包将逐步成为趋势;这将推动中国物流园区的发展,并加速融入全球供应链与价值链当中,成为全球化、一体化、高效率的物流产业集中地,发挥物流增值的作用,物流园区的战略地位将更加彰显;国外特别是德国与日本的物流园区开发经验表明,物流园区开发确实在提升物流效率、降低物流成本、促进产业发展方面有重大的作用;今后较长一段时间,中国物流园区开发都将是中国经济建设的一大热点;但既然是热点,由于利益的驱动,就会产生诸多非理性的行为;而科学的、客观的前期调研、需求分析、功能定位、商业模式设计等对一个物流园区的成功开发,降低投资风险至关重要;以市场为导向的物流园区规划,是物流园区产生良好社会及经济效益,走上持续发展之路的保证;一、需求分析物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析,深刻把握客户的需求,敏锐洞察市场走向,为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据;市场调研是对开发单位本身、政府部门、物流需求方及潜在竞争对手及合作伙伴进行实地调研、资料收集及分析;最重要的是对物流需求方的调研,主要涉及的方面有：对该项目物流配套和相关政策的要求、对服务范围及水平的需求、对成本费用的接受水平、对附加服务的需求、需求方的货物流向／处理量／出入口量／涉及金额、需求方的合作意向等;通过上述调研,在获得大量翔实的第一手材料和数据的基础上,采用定性与定量分析方法、统计学预测方法、比较分析等方法,进行研究分析;定性方面主要是分析目标客户在哪里、客户的需求有哪些、市场空缺有多大、本项目的资源及能力情况等;定量方面主要是分析市场的容量、增长的速度、细分市场规模、成本与价格等等;需求预测一般是根据当地的经济总量、外贸进出口额、港口吞吐量及增长情况,再依据经验值估计有多少比例的货物可能需经过物流园区进行处理,计算出物流园区的可能的业务量及未来发展情况;做好市场分析与市场定位是物流园区开发最重要的工作,是关系到物流园区可持续发展的关键问题;当然,整个项目的评估还需要做多方面的工作,评估框架见下图;地区发展策略分析是评估地区的产业导向、土地及财税政策等是否有利于本项目的开展；技术支援能力分析是评估开发单位的技术及管理等自身能力是否能长期建立长久竞争优势,支持项目的持续发展；风险管理及项目进度控制也是评估的重要内容;项目成败归根到底还是要体现在财务收益方面,而财务营运的可行性分析最主要的三个指标是净现值、投资回报率和投资回收期二、物流园区定位与功能设置物流园区总体发展思路应该是结合本地区经济及产业发展情况,以市场需求为导向,依托港口、机场等交通枢纽,为本地进出口贸易或地区批零一体化、生产加工销售一体化,提供高度组织化、规模化、集约化的物流及供应链服务支持,发挥着引导生产、促进流通,甚至创造消费需求的功能,为提升本地区的物流效率,降低物流成本,促进产业发展服务,从而融入全球供应链与价值链及当地产业及经济发展当中,在此过程中寻求利益的共享与自身价值的实现,谋求与外界的良性互动与可持续发展;市场定位决定物流园区提供服务的内容及范围,直接关系到园区的经济及社会效益;应该根据园区的地理位置、交通状况、本地区的经济结构、产业发展情况、外贸发展、货物流向及货载结构等来确定园区的市场定位;物流园区的目标客户有来料加工企业、外贸公司、制造企业、跨国公司采购中心、批发分销企业、零售企业、码头、船公司、货运代理公司、第三方物流公司等；提供的服务有仓储保税仓、监管仓、普通仓、运输、集装箱堆存、CFS、多式联运及国际中转、国际采购物流、国际配送、VMI、物流增值服务等;物流园区应根据市场需求来选择目标客户,提供相应的服务;物流园区市场定位确定之后再确定所提供的服务功能,根据服务内容设置相关功能区域及配套服务区域;按照便于交通组织及政府相关部门监管、节省用地等原则进行功能区域规划,以达到最优化布局;例如一个带有保税功能的物流园区会有国际采购区、国际配送区、国际中转区、国际转口贸易区、集装箱处理区、口岸功能区、商务配套区等区域;三、物流园区商业模式设计参考中外物流项目的投资运营模式,主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种;其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同,并将决定项目投资人的收益模式;1.土地使用权有偿出让模式由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权,以指定的地块、年限、用途和其它条件,由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后,供土地使用权受让人开发经营;2.自行投资模式由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目,并自行组建管理公司,对建成后物流园区进行独立营运,并获得所有项目的收获,同时承担全部项目风险;或者由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设,进行项目经营权的招标,由中标公司投资主要物流设备及相关设施的投资,并由其组建管理公司,对建成后的流园区进行营运,同时承担项目风险;政府派驻的物流园区开发机构通过出租的方式获得收益;3. “投资－经营－移交”BOT模式通过给予开发商适当的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策,由开发商主导进行项目内的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营和管理,给予开发商在项目建成后一定时期内的特许权;开发商在此特许期内通过经营收回投资并取得利润,特许期结束后把该项目完好地、无条件地移交给政府;4.合资/合营投资模式政府派驻的物流园区开发机构以土地及项目的经营权为股本,选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合资方,共同负责土地开发及项目建设,项目建成后双方根据股权成立管理公司,对物流园区进行经营运作;收益按股份分红;5.各商业模式比较分析第一种模式：土地使用权有偿出让优势：吸引有投资固定资产意向、希望有更多自主经营权和支配权的物流公司入驻,不必承担投资风险;不足：失去对土地的大部份管理权及控制权,对园区的整体规划及管理可能带来不确定因素,且不能分享经营利润;第二种模式：自行营运及招标运营优势：在足够的投资能力及技术管理能力下,选择自行营运将获得最大的收益及项目控制权;但政府派驻的物流园区开发机构缺足够的技术管理能力,引及第三方物流企业进行招标经营不失为一个好的解决方案;不足：政府派驻的物流园区开发机构要承担全部自行营运或部分招标营运风险;在有第三方参与的情况下,收益将下降;第三种模式：BOT优点：可减低政府派驻的物流园区开发机构的投资风险;不足：失去项目控制权和管理权,可能会偏离项目功能定位第四种模式：中外合资/合营投资优势：充分利用第三方物流公司的技术与管理优势,各自发挥所长;不足：由于各参与方的企业文化、经营方针、管理模式等各方面各有差异可能出现一定程度摩擦,导致经营不良;四、物流园区开发风险管理物流园区的开发具有投资规模大、建设周期长、可变因素多、风险高的特点,但物流园区开发对本地的经济发展有重大影响,在物流园区开发过程中要识别风险产生的来源,判别风险程度,提出防范风险的对策,意义非常重大;风险管理就是对物流园区开发过程中可能存在的不确定因素进行分析,进而确定与物流园区盈利密切相关的因素对主要投资决策指标的影响程度,识别主要风险因素;根据物流园区开发项目的特点,风险主要有市场风险、投资风险、政策风险、技术风险、组织风险等;市场风险是指市场需求的变化及市场竞争的加剧,物流园区开发的周期比较长,开始时可能预测有确切的市场需求,但后期市场需求的规模及方向有大的变化,或者市场进入这过多,都有可能导致风险;投资风险是指项目的盈利情况的不确定性,物流园区开发投资大,且为固定资产投资,退出成本高,风险大;政策风险是指国家的产业政策、投资政策、财税政策和货币政策对物流园区投资环境可能产生不利影响;技术风险是指新的物流技术、信息技术出现及设备的更新换代给原采用的技术与设备带来的贬值及成本负担;组织风险来自组织缺陷、管理能力不足及人才流失等方面;物流园区开发的不同阶段具备不同的风险特征;在物流园区建设阶段,主要是由于选址、工程项目管理、基础设施建设、技术与设备的采用等带来的风险;在物流园区营运阶段,主要是由于市场竞争、营运管理、投资回收压力等带来的风险;因此,在不同阶段,有针对性的去做好风险控制,才能有的放矢;建设阶段主要是做好选址规划、项目管理、设备选型等方面的工作；营运阶段主要是做好市场开拓、营运管理、财务筹划方面的工作;。
典型港口物流模式分析
典型港口物流模式分析港口物流是指利用港口作为物资装卸、仓储、运输和分配的基地，通过各种物流系统和设施，进行货物、信息和资金流的集散、交换、转运和调度的一种综合性物流活动。
典型的港口物流模式有以下几种：1.集装箱码头模式：集装箱码头是现代港口物流的主要形式之一、在这种模式下，港口通过建设专门的集装箱码头设施和配套的物流设施，实现集装箱货物的装卸、堆存、运输和配送等环节的高效、快速和安全。
这种模式适用于大批量集装箱货物的集散和转运，能够提高货物流动的速度和效率。
2.港口物流园区模式：港口物流园区是在港口周边建设的集物流、仓储、配送、企业服务和相关产业于一体的综合性园区。
通过在港口物流园区内设立物流配送中心、仓库、加工厂等，实现货物的集中配送和集中处理，提高物流效率和降低物流成本。
这种模式适用于港口周边物流需求较大、产业链较长的区域。
3.港口经济特区模式：港口经济特区是建立在港口周边的经济特区，通过扩大港口经济功能和提供优惠政策，吸引国内外企业在港口经济特区内设立物流仓储、加工制造、贸易物流和相关服务企业等，实现港口经济的多元化发展。
这种模式适用于地理位置优越、资源丰富的港口，能够带动区域经济发展和吸引外资。
4.港口物流公路枢纽模式：港口物流公路枢纽是通过港口和公路交通节点的结合，实现货物的多式联运和跨境物流的快速通道。
在这种模式下，港口物流公路枢纽通过建设货运站、货运市场和配套设施，提供多式联运服务和物流信息服务，将港口和内陆的物流需求有效连接起来，提高物流效率和降低物流成本。
这种模式适用于港口和内陆物流需求频繁的地区。
以上是典型的港口物流模式分析，不同的港口可以根据自身的特点和需求，选择合适的物流模式，提高物流效率和降低物流成本，实现港口经济的可持续发展。
“物流园区发展分析”系列连载⑥ 传化物流基地模式
优 质 的中 国物流 园 区 ，这其 中就 包括传化物流基地 。 当然 ，成功 的标 准 未必 都是 国际 的或 国外 的 ，我们 也有 自己 的判 断标 准。早 前 ，一 个权 威物
广 泛地 运用 于商 品流通 ，其 功能
逐 步 扩 展 ，茶 马 古 道 上 就 有 很 多 驿 站 ，在 我 国 西 部 ， 由 于 地 理 和
式？
“ 江是 体 制先 发 之地 ，传 浙
化 又善 于机 制先 发 之变 ” 传 化 。
集 团是 一 个 具 有 创 新 基 因 的企 业 ，
多生产 制造 业 企业 物流 改革 的成 功 之路 ，传 化物 流也 经历 了从 自 备 车 队到集 团 内部 运输 企业再 到 储 运公 司 的过程 。储 运公 司 的成 立 ，标 志 着传 化物 流 开始 向社 会
流 网站 ，这 里 就 不 一 一 列 举 了 。
传 化 也经 历 了 自备 车 队 、集 团内部 运输企业 的物流发展 阶段 ， 在 这个 阶段 中 ，物 流还 是 主要 为 企业 内部服 务 ，它 适应 了当时 运
输 资 源 紧 张 的需 要 。
２ 物 流 企 业 ．
理 论上 是 无数 个 。事实 上 ，传 化 的 物流 信息 平 台 已经 拥有 了数 以 万计 的车辆 。这种 物 流平 台加 上 物 流信 息平 台 的模式 ，其 叠加 的 绩 效远大于单纯 的物流平 台。
视 角来 看 ，这个 问题 的答案都 是
肯 定 的。过去 一两 年里 发生在 中
国 的 物 流 园 区 全 球 购 并 案 例 可 以
史 ，它 是古 代供 传递 政情 和军情
的人 员 或来往 官员 中途 食宿 、换 马 和补 给 的场所 。 用今天 的话 来
港口物流园区运营模式分析
摘要：近年来，许多地区纷纷建设港口物流园区，而要保证物流园的盈利水平，运营模式的设计是关键。
运营模式是借助组织管理体系的建立，明确物流园区的发展战略，规划经营活动，以提升园区的经济效益并兼顾社会效益。
但从一些地方港口物流园区的运营现状来看，由针对运营模式缺少整体规划，物流园建成后运营困难，因此研究物流园区运营模式具有重要意义。
关键词：港口；物流园；运营模式当前国内的物流产业正处快速发展中，许多地方发挥临港优势，掀起了兴建港口物流园区的圈地热潮。
但是许多地方建设港口物流园区后并没有达到预期的目的，这主要是没有科学选择运营模式，没有结合实际研究运营模式。
一些物流园区运营模式缺少新意，照搬外地园区的经验并直接使用。
物流园区要保证盈利水平，要坚持市场化运作，明确发展方向，合理选择运营模式。
1.物流园区运营模式的内涵港口物流园区是港口区域发展物流业的产物，也是物流设施与企业加以集中的区域。
物流园区需要有物流管理技术与组织方式作为基础，以建立运营模式。
科学有效的运营模式是实现专业化经营的基础，可以提升物流管理和服务水平，保证效益的实现。
物流园区作为服务性组织，本身不直接创造价值，其实现效益是借助园区内的企业经营，保证园区内企业的收益水平是运营模式建立要思考的首要问题。
物流园区运营模式包括运营管理模式、入园企业选择模式、运营盈利模式。
2.港口物流园区运营要解决问题2.1针对运营管理部分港口物流园区由于发展的特殊性，存在管理政企不分问题，园区组织机构不合理，人员配置不科学，园区的经营工作受到影响。
园区内存在较多的管理部门，但是服务部门少，并且经营模式不固定。
部分政府主导的物流园区，园区的管理部门是政府的派出机构，政府角色存在“错位”、“缺位”问题，过多干预园区企业的日常经营，管理体制不能适应现代物流业的发展。
政府部门与园区管理难以有效协调。
由于园区规划不完善，物流建设难以实现规模化、系统化，物流保障、部门协调存在问题，导致物流供应效率低下，难以满足园区的物流需求。
物流园区运作模式规划
物流园区运作模式规划组长：王雅梅成员：王雅梅高成东蔡智俣佘晔萌吴德桥史振樾物流园区运作模式规划的意义物流园区规划，受到更多重视的是建设方面的规划，运作模式方面的规划往往被忽视，这很容易产生物流园区建设偏离原定计划，设施建设与进驻企业运营要求不一致等问题，导致物流园区规划的先天不足。
物流园区运作模式规划的目的一是解决”物流园区应该如何去建设”以及”物流园区建成以后如何运营”两方面的问题。
物流园区运作模式规划的内容开发模式管理模式盈利模式发展模式1.1开发模式包括经济开发区模式主体企业引导模式物流地产商模式综合运作模式一个物流园区究竟适合采取哪种开发方式，主要取决于政府对物流园区规划的战略思考，城市或区域经济发展水平，资本市场环境，城市或区域物流市场发育程度及物流企业发展状况等因素。
另外，我国物流园区建设与运营，一定要适合我国现阶段实际情况。
1.2仙尧路物流园区开发模式(1) 首先，我国物流业起步较晚，但原有物流设施存量大，利用率低，开发时可以优先考虑利用。
其次，我国经济发展水平不如欧美等发达国家，因此开发时应尽量减少政府投资，争取吸收外资及民营资本进入。
(2) 其次，当前我国物流园区的开发基本上采用综合运作模式，即根据不同功能分区或特殊项目的具体情况有针对性地选择四种模式中的一种，或采用一主多辅的形式。
(3) 目前，我国对物流的商业开发有土地，税收，以及市政等诸多优惠措施，鼓励民间资本进行开发运作。
综合以上几点考虑以及实际情况的约束，我们采用物流地产商模式。
具体采用类似部分高速公路运营模式的BOT模式，即政府统筹规划物流园区与我国改革方向一致，然后政府将所有权与经营权分离。
政府通过给物流地产开发商适宜的土地与税收的优惠政策，让物流地产商对园区的道路，仓库和其他物流园区内的基础设施及基础型装备的建设和娱乐办公等设施进行建设和投资。
然后由投资者寻找专业的物流运营商经营一定年限，运营商负责园区的招商，融资，运营等工作，期满投资者收回经营权。
物流园区投资运营方案
物流园区投资运营方案一、物流园区投资运营现状在全球经济一体化的大背景下，物流园区成为了全球经济发展的重要组成部分。
我国作为世界第二大经济体，物流园区投资运营也逐渐成为了投资热点。
物流园区的投资运营现状主要表现在以下几个方面：1. 投资主体多样化：物流园区的投资主体包括政府、企业、金融机构等多方面，投资主体间的合作及政策配套对物流园区投资运营有着重要的影响。
2. 园区布局多元化：物流园区的布局形式多种多样，有配套设施完善的综合型园区，也有专业化的仓储、配送、加工园区。
3. 运营管理专业化：物流园区的运营管理愈加专业化，各类园区都建立了相应的管理规定、服务体系，以提高园区的运营效率和服务水平。
4. 投资回报率提高：随着物流园区投资运营水平的提升，园区的投资回报率也在逐步提高，吸引了更多的资金投入。
综上所述，物流园区投资运营现状总体上呈现多元化、专业化、高效化的趋势。
然而，也存在不少问题亟待解决，如部分园区服务水平不高、缺乏统一的标准和规范等，这些问题为物流园区投资运营提出了新的要求。
二、物流园区投资运营的重要性物流园区的建设和运营对于促进产业升级、优化城市发展、提高经济绩效等具有重要意义，其重要性主要体现在以下几个方面：1. 促进资源优化配置：物流园区能够有效整合区域内的资源，促进资源的优化配置和互补互利，提高资源利用效率。
2. 优化产业结构：物流园区的建设能够积极引导产业转型升级，形成产业集聚效应，促进产业结构优化，提高产业附加值。
3. 提升区域经济效益：物流园区的建设和运营能够有效带动区域经济的增长，提升地区GDP、增加就业机会、促进经济效益的提高。
4. 推动物流行业发展：物流园区是物流企业的重要载体，园区的建设和运营对于推动物流业的发展、提高物流效率、降低物流成本具有重要推动作用。
由此可见，物流园区的投资运营对于区域经济发展、物流行业发展以及产业结构调整具有重要的作用。
三、物流园区投资运营方案1. 园区规划设计：物流园区投资运营方案的第一步是园区规划设计。
物流园区的商业模式和盈利模式
物流园区的商业模式和盈利模式1、公路港模式2、工业物流地产模式3、商贸物流模式4、货运枢纽模式5、综合服务型物流园区模式6、电商物流园区模式1、公路港模式这是一种物流从业者最熟悉最了解的一种模式，比较典型的就是传化和林安。
它的模式就是在一些城市的交通尤其是公路的这种枢纽打造一些零担物流空车配货专线运输企业提供这种服务的这种物流园区，那么这种园区的特点就是入驻的企业数量比较多，车流量比较大，主要的业务就是货运交易案例：林安。
形成网络化经营，最开始形成网络化经营的是林安物流，因为他掌握了全国超过 60万的车源信息，以广州为核心向全国进行辐射扩张，同时打造了全国第一个物流交易所（广州物流交易所）林安是非常典型的公路港模式。
2、工业物流地产模式工业物流资产的模式就是一些工业产业比较集中的区域打造一些为工业企业服务的像苏州工业园区物流中心。
这种园区的特点是一次性投资非常大，因为它主要是建设大面积的仓储设施而且投资回收期相对比较长。
这就是刚才分析为什么国际巨头能够发展就是因为它利用国际上比较低廉的这种资金成本和对投资回报率要求比较低的这种资金，所以能够发展起来，而我国很少出现这种模式。
案例：普洛斯在全国 35 个城市有 100 多个园区，建筑面积高达 2000 万平方米，最新的一个股票是在新加坡上市的目前的是指大概在 1000 亿。
他的扩张就是利用了国外的这种产业基金、私募基金、养老基金在我们国主要依托商贸市场形成的物流园区，我们看传统的服装还有这种百货商品的批发市场，他基本上就是一种商业业态，但是有一些商贸市场已经跟物流融合的非常高了，比如钢材批发市场和建材批发市场，这些市场已经跟物流的功能非常接近了，因为它主要需求或者说他出现的业态就是商铺这种，以仓储式为主的这种批发市场主要功能就是大宗货物的存储和交易功能。
案例：华南城深圳起家目前在哈尔滨、西安、郑州、合肥、南昌、深圳等都建有这种以商贸市场的这种商贸物流园区。
我国物流园区赢利模式
我国物流园区的赢利模式研究摘要：本文通过对我国物流园区赢利方式的分析介绍，提出了物流园区赢利模式规划思路，然后按照物流园区的功能将其划分为转运型物流园区、仓储配送型物流园区、流通加工型物流园区、综合型物流园区，并分别规划了各种类型园区所处不同阶段的赢利模式。
关键词：物流园区赢利方式赢利模式随着物流业的快速发展和物流园区数量的快速增长，园区的赢利成为大家普遍关注的问题。
1 当前我国物流园区赢利方式分析国外很多物流园区属公益性、非赢利性质，但很多园区又属于工业地产投资范畴，这决定物流园区要实现自养，必须要赢利。
在我国，由于投资策略及园区功能定位的不同，各园区有着不同的赢利方式。
但一般来说，目前我国物流园区的赢利方式主要有以下几方面：（1）土地增值赢利投资者以相对较低的价格从政府购得土地，完成最初的基础设施建设并吸引物流企业进驻后，地价将会有大幅的提高。
且地价的提高直接带来土地、仓库、设备等出租收入增加，即设施投资赢利的增加。
因此，园区的投资者和经营者就可以从土地的增值中获得大量收益。
（2）设施投资赢利主要包括停车场收费、设备租赁费、营业用房租赁费和仓库租赁费四部分。
①停车费赢利园区修建大型现代化的停车场，吸引运输企业入驻，收取停车费用增加收益。
②营业用房出租赢利将园区内修建的办公大楼或作其它用途的建筑场所出租给物流企业，收取租金。
③设备租用赢利将园区的主要物流设备，如装卸搬运、运输、流通加工设备等出租给园区内企业使用，收取租金赢利。
④仓库租赁赢利园区投资者或经营者将修建的现代化、大型的仓储设施出租给物流企业或其它相关企业，收取租金。
（3）服务投资赢利包括信息服务赢利和其它服务赢利两个方面，服务赢利是物流园区赢利的最高层次。
2 我国物流园区赢利模式规划研究一般来说，按照物流园区的主要功能划分，可将物流园区分为转运型物流园区、仓储配送型物流园区、流通加工型物流园区、综合型物流园区。
通过对国外成功物流园区赢利模式的分析，结合我国物流园区建设、运营实际，物流园区的赢利模式应根据其所处的发展阶段有所侧重，初创期应该侧重发挥其基本功能，成长期应该注重发展其核心功能，成熟期则应侧重其延伸功能的发掘，概括如图1所示。
物流园区运输模式选择
运输安全性是选择运输方式时需要考虑的重要因素，包括货物安全、人员安全等。在选择运输方式时，应综合考虑安全性因素，选择安全性能高的运输方式。
比较不同运输方式的安全性，以便根据实际情况选择最安全的运输方式。
运输安全性
运输安全性比较
运输容量
运输容量是影响物流效率的重要因素，选择容量大的运输方式可以满足大量货物的运输需求。
国际合作，高效通关
总结词
某国际物流园区在选择运输模式时，重点考虑了通关效率和国际合作的因素。园区选择了与周边国家建立合作关系，通过信息共享和协同作业，实现了高效通关。此外，园区还采用了先进的物流技术，如物联网和大数据分析，提高了运输效率和准确性。
详细描述
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运输容量比较
比较不同运输方式的容量大小，以便根据实际情况选择容量最大的运输方式。
04
物流园区运输模式选择的优化策略
总结词
综合运输模式选择是指根据货物的特性、运输距离、运输时效等要求，选择最合适的运输方式组合，以达到降低成本、提高效率的目的。
详细描述
在物流园区中，货物的种类和运输需求多种多样，因此需要根据实际情况进行运输方式的选择。对于一些大宗货物，如煤炭、矿石等，可以选择铁路或水路运输；对于一些急需的货物，可以选择航空运输；对于一些批量较小、距离较近的货物，可以选择公路运输。同时，为了提高运输效率，还可以采用多式联运的方式，将不同的运输方式有机地结合起来，实现“门到门”的运输服务。
运输成本比较
比较不同运输方式的成本，如公路运输、铁路运输、水路运输等，以便根据实际情况选择最经济的运输方式。
VS
运输可靠性是指运输过程中的稳定性和可靠性，选择可靠性高的运输方式可以降低物流风险，提高客户满意度。
浅谈公路港物流园管理模式
浅谈公路港物流园管理模式公路港物流园是一个集公路运输、港口物流和相关服务于一体的综合性物流园区。
在当今物流业的快速发展背景下，公路港物流园成为了推动物流发展的重要引擎。
如何运用科学的管理模式来提高公路港物流园的运营效率，是一个亟待解决的问题。
一、物流园区规划设计物流园区的规划设计是整个管理模式的基础。
首先，要根据物流园区的实际情况，确定园区的功能定位和发展方向。
其次，要合理规划物流园区内的道路网络、仓储设施、办公楼等基础设施。
此外，还需要考虑园区内的交通流量、货物流通和人员流动的合理性，以确保物流园区的高效运作。
二、统一的管理体系公路港物流园内各个企业和机构的管理模式需要统一，以提高整个园区的协调性和运作效率。
可以将物流园区内的各个企业和机构纳入一个整体的管理体系，由管理机构对其进行统一管理和监督。
通过制定统一的规章制度和操作流程，规范园区内的运营行为，提高各企业和机构之间的合作效率。
三、信息化管理系统信息化管理系统是现代物流园区管理不可或缺的一部分。
通过建立完善的信息化管理系统，可以实现对物流园区内各个环节的实时监控和管理。
例如，可以通过物流园区内的统一信息平台，实现对货物流通、车辆调度、仓储管理、企业运营等方面的监控和管理。
同时，可以根据这些数据进行分析，提供决策支持，优化物流园区的运营方式。
四、配套服务体系五、资源共享机制公路港物流园内的企业和机构应该建立起资源共享机制，实现资源的合理配置和互惠互利。
例如，可以建立货物集中配送中心，将各个企业的货物集中起来，实现批量运输，降低物流成本。
同时，可以共享仓储设施和运输车辆，提高资源利用效率。
通过资源的共享，可以进一步提高公路港物流园的运营效率，降低企业的运营成本。
六、市场化运营模式公路港物流园可以采用市场化运营模式，引入专业的运营公司进行管理。
通过市场化运营，可以引入更多的资源和资本，提高物流园区的服务水平和竞争力。
同时，还可以吸引更多的企业入驻，形成集约化经营，进一步提高物流园区的规模效益。
物流园区的设计与规划
总结词
运用先进的信息技术和智能化设备，提 高物流园区的自动化和智能化水平，提 升运营效率。
VS
详细描述
智能化设计是物流园区规划的未来趋势。 通过引入物联网、大数据、人工智能等技 术，可以实现物流园区的智能化管理、自 动化操作和信息化服务。这不仅可以提高 物流园区的运营效率，还可以降低人力成 本和减少人为错误，提升整个园区的竞争 力。
03 物流园区的规划布局与流程
CHAPTER
规划目标与原则
规划目标
提高物流效率、降低物流成本、促进产业集聚、提升区域经济竞争力。
规划原则
科学性、前瞻性、系统性、可持续性、经济性、可操作性。
规划设施布局、交通组 织、环境保护、运营管理。
规划方法
需求预测、资源配置、系统优化、仿 真模拟、多目标决策等。
仓库布局
合理规划货物存放区域， 提高空间利用率。
仓库设备
货架、叉车、堆高机等， 提高仓储作业效率。
装卸搬运设备
装卸设备
吊车、叉车、搬运车等，实现货物快速装卸 。
搬运设备
输送带、AGV、无人搬运车等，提高货物搬 运效率。
配送设施与技术
配送中心
建立配送中心，统一管理货物配送。
配送路线规划
合理规划配送路线，降低运输成本。
绿色环保设计
总结词
注重环保，采用绿色建筑材料和节能技术，降低能耗和排放，实现可持续发展。
详细描述
绿色环保设计是现代物流园区规划的重要原则之一。通过采用环保材料、节能技术和绿色建筑，可以 降低能耗和排放，减少对环境的负面影响。此外，合理利用资源、减少浪费、促进循环经济也是绿色 环保设计的核心目标。
智能化设计
物流园区的发展历程与趋势
港口物流园区介绍
港口物流园区介绍一、港口物流园区的背景和意义港口作为国家经济的重要节点，承担着进出口贸易、国际物流和运输等多重功能。
同时，港口也是一个重要的物流节点，为周边地区提供物流服务及配送网络。
然而，随着经济全球化的深入发展，物流需求逐渐增长，传统港口的物流服务能力难以满足市场需求。
因此，港口物流园区的建设成为解决这一问题的重要途径。
1.提升港口物流服务能力：港口物流园区的建设将通过集聚物流企业、优化物流资源配置等方式，提升港口物流服务的能力和水平，使港口成为物流集散中心。
2.促进区域经济发展：港口物流园区的建设将吸引大量的物流企业进驻，催生一批相关产业的发展，推动区域经济的发展。
3.加强港口与物流的衔接：港口作为物流的重要节点，与物流紧密相关。
港口物流园区的建设将进一步加强港口与物流的衔接，提高物流运输的效率。
4.优化物流配送网络：港口物流园区集聚了一系列的物流企业和仓储设施，形成了完善的物流配送网络。
这将有助于提高货物的流转效率，优化物流配送结构。
二、港口物流园区的特点和模式1.地理位置优势：港口物流园区建设在港口附近，具备了便利的水陆运输条件，便于货物的进出口和分销。
2.综合服务功能：港口物流园区集聚了各类物流企业、仓储设施、配送网络等，为物流企业提供一站式的物流服务。
3.政策支持和配套设施：港口物流园区得到了政府的高度重视和支持，拥有完善的政策优惠和配套设施，为物流企业提供良好的发展环境。
1.自主运营模式：港口物流园区由港口自行建设和运营，掌握物流园区的运作权，吸引物流企业进驻，提供物流服务。
2.政府主导模式：港口物流园区由政府牵头建设，吸引投资和企业进驻，提供物流服务，并提供政策支持和优惠。
3.公私合作模式：港口物流园区由政府和私人企业共同投资建设和运营，共享物流园区的收益和资源，提供物流服务。
三、港口物流园区的发展案例1.上海港国际物流园区：以上海港为核心，建设了一体化的国际物流园区，集聚了华东地区的物流企业和仓储设施，为上海及周边地区的进出口贸易提供便利的物流服务。
物流园区运作和盈利模式分析
物流园区运作和盈利模式分析物流园区是指为物流企业提供运作场所和配套服务的区域，通常包括仓库、车辆停放区、货物配送区以及相关的配套设施和服务。
物流园区的运作和盈利模式是指如何通过提供场地和服务来获得经济回报的方式和方法。
一、物流园区的运作模式1.固定租赁模式：物流园区作为房地产项目，将场地和服务作为租赁物资，固定租赁给物流企业。
物流企业根据自己的需求选择不同面积的场地进行租赁，物流园区负责提供基础设施、安全保障、管理服务等。
物流企业支付固定的租金来使用园区的资源。
2.车位租赁模式：物流园区作为集中停车场，针对货车、卡车等运输车辆进行车位租赁。
物流企业根据实际需求租赁车位，并支付相应的租金。
物流园区除了提供停车位外，还可以提供车辆停靠、洗车、加油等附加服务，通过这些服务获得额外的收入。
3.资源共享模式：物流园区将各类物流资源进行共享，物流企业通过缴纳一定的费用成为园区的会员，享受园区内各类资源的共享。
比如，物流企业可以借用园区的配送车辆、仓库、物流设备等，从而减少自身的投资成本。
4.委托代运营模式：物流园区作为一个整体，由园区运营方或物流服务商进行委托代运营，统一管理和运作整个园区。
物流企业作为园区的租赁方，不需要关心具体的管理事务，而是将管理费用包含在租金中支付。
二、物流园区的盈利模式3.运营管理费用：物流园区承担着对园区资源的管理和维护责任，因此可以向物流企业收取一定的运营管理费用。
这包括园区运营管理团队的工资、设备的维护和更新、园区公共设施的维护等费用。
4.附加服务收入：物流园区可以提供一些额外的附加服务，如物流金融服务、信息服务、货运代理等，通过向物流企业收取一定的手续费来获得收入。
5.广告宣传收入：物流园区的建筑、车辆等资源可以作为广告展示的媒介，通过向企业收取广告费用来增加收入。
总结起来，物流园区的盈利模式主要是通过租金收入、服务收费、运营管理费用、附加服务收入、广告宣传收入和资源共享收入等多种方式来实现。
物流园开发及运营方案
物流园开发及运营方案一、项目概述物流园是指为运输、仓储、配送等物流服务提供场地和设施的综合型园区。
随着电子商务、快递业、物流行业的快速发展，物流园的建设和发展越来越受到重视。
物流园的开发和运营需要充分考虑市场需求、配套设施、交通和物流网络等因素，制定合理的规划方案和运营策略，以实现园区的高效运营和可持续发展。
二、市场需求分析1. 行业发展态势分析随着我国宏观经济的快速增长和城市化进程的加快，物流需求不断增加。
电子商务、快递业、供应链管理等新兴业务的兴起，也极大地推动了物流行业发展。
目前，我国物流行业正处于快速发展的阶段，市场需求旺盛。
2. 市场需求分析在城市化进程加快、电子商务快速增长的背景下，物流园的需求逐渐增加。
大型的电商企业需要建设自己的物流中心和仓储设施，同时，小型的电商企业也需要物流服务提供商来满足其物流需求。
即使传统的制造业、生产企业也需要现代化的物流园区来提升其供应链管理水平。
因此，在当下市场，物流园的需求非常大。
三、项目规划1. 地理位置选择物流园的地理位置选择非常重要，通常应选择交通便利、区位优越的地区，以方便货物的进出、以及物流网络的扩展。
同时，还要考虑园区周边的产业集聚情况、用地价格、政策支持等因素。
一般来说，选择在经济发达地区、物流需求较大的城市或地区建设物流园较为合适。
2. 建设规模建设物流园需要根据市场需求和项目投资考虑规划合理的建设规模。
规划包括园区面积、各类基础设施建设规模、配套服务规模等。
建设规模要适当，不要过度投入，需要根据实际市场情况进行规划。
3. 基础设施建设物流园的基础设施建设包括道路、车辆停车场、货物装卸区、仓储设施、配送中心、信息化系统等。
这些基础设施是保障物流园正常运营的重要条件，需要根据市场需求和园区规划进行合理的建设。
四、项目运营策略1. 物流资源整合物流园的运营需要整合各类物流资源，包括货物、人员、设施、信息等资源。
通过整合这些资源，提高资源利用率，降低物流成本，提高运营效率。
物流园区的设计与规划
方案评估与优化
对设计方案进行评估和优化，考虑各 种因素，如成本、效率、环境等，确 保方案的科学性和可行性。
实施与运营
按照设计方案进行建设或改造，并负 责园区的日常运营和管理，确保园区 的正常运转和持续发展。
03 物流园区的规划 理念与策略
物流园区的规划理念
可持续发展理念
物流园区的设计与规划应考虑环 境、社会和经济三方面的可持续 发展，实现绿色、低碳、循环发
信息系统
建立高效的信息系统，实现货物信息的实时更新和处理，提高园区作 业的透明度和协同性。
交通组织
合理规划园区交通组织，确保货物运输的高效、安全和顺畅，降低交 通拥堵和事故风险。
物流园区的设计流程
需求分析
对园区的功能需求、作业规模、服务 对象等进行深入分析，明确设计目标 和要求。
方案设计
根据需求分析结果，制定设计方案， 包括布局规划、设施配置、信息系统 架构等。
装卸设备
配备适合各类货物的装卸 设备，如叉车、吊车、输 送带等，提高装卸效率。
分拣系统
建立高效的货物分拣系统 ，包括电子标签辅助拣选 、自动分拣等设备。
物流园区的设施优化
设施升级
根据实际需求和技术发展，对现 有设施进行升级改造，提高设施 的现代化水平。
设施整合
对功能相近或重复的设施进行整 合，优化资源配置，提高设施使 用效率。
推广环保技术和绿色物流理念，减少 物流园区的能源消耗和排放，提高资 源利用效率。
功能分区策略
根据物流园区的业务类型和特点，合 理划分仓储区、分拣区、配送区等不 同功能区域，实现高效协同作业。
物流园区的规划步骤
需求分析
对物流园区所在地区的经济 状况、产业发展、交通条件 等进行深入调研，明确物流 园区的需求和定位。
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物流园区运作模式分析物流园区的建设与运营是一个巨大的系统工程。
它涉及到规划、交通、土地、商业、外贸、工商、物价、税务等部门，同时，它又是投资庞大的工程，包括征地、拆迁、市政基础设施配套等，所需资金十分巨大，而且投资回收期相对比较长，单靠政府投资是难以解决的。
因此，在确定物流园区的地理位置、功能定位及内部布局等之后，还应对其运作方式进行总体的规划。
本章试图对国外物流园区建设与运营进行比较分析，进而提出适合我国现阶段实际情况的运营管理模式，同时，进行园区赢利模式的分析。
一、国外政府建设物流园区的措施各国政府为了推进物流园区的发展，都从本国的实际情况出发，制定了相应的政策。
下面以最具代表性的日本物流团地和德国货运中心来说明。
1.日本的物流团地日本的物流团地建设是政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引社会化的物流企业在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本，同时，减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。
总的来说，日本物流团地建设与运作采取的主要措施有:一是政府牵头确定市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流团地。
二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足政府可提供长期低息贷款。
三是政府对已确定的物流团地积极加快交通基础设施的配套建设，在促进物流企业发展的同时，促使物流团地的地价和房产升值，使投资者得到回报。
四是商业银行出资参与物流团地和基地的建设，成为物流团地的出资方和股东。
五是政府出资设立物流公司，出资兴建物流团地，待运营正常后再卖给私营资本。
2.德国的货运中心在德国，货运中心是以提高货物运输的经济性和合理性，发展综合交通运输体系为主要目的。
德国政府在建设货运中心的主要举措有:一是联邦政府统筹规划。
联邦政府在统筹考虑交通干线、主枢纽规划建设基础上，通过广泛调查生产力布局、物流现状，根据各种运输方式衔接的可能，在全国范围内规划货运中心的空间布局，用地规模与未来发展。
同时为引导各州按统一规划建设货运中心，德国交通主管部门还对规划建设的货运中心给予资助。
二是州政府扶持建设。
州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路、通讯等交通设施并组织货运中心的建设。
关于中心的建设资金，多数是由被服务地区的政府出资、信用贷款和企业投资共同进行开发建设，然后把场地出租给物流企业。
关于中心的管理是由出资方组成管理委员会，该委员会代表中心向入驻的物流企业收取租金，并代表中心内企业与政府打交道，与其他货运中心加强联系，但不具有行政职能。
同时还负责兴建综合服务中心、维护保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施，为成员企业提供信息、咨询、维修等服务。
三是企业自主经营。
入驻企业自主经营、照章纳税，依据自身经营。
需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和辅助设施。
3.日本与德国模式的比较分析可以看出，日本与德国物流园区运作模式相同之处在于政府均对园区进行市政规划，在初期均对园区周围交通基础设施进行建设，同时政府均不参与物流园区的日常管理。
最大的区别在于，日本将物流园区建成后，全部卖给私营资本，政府不再拥有任何股份;而德国采取政府与企业按股份制形式共同出资，政府拥有一定的股份。
二、国外物流运营商的类型国外物流园区的成功运作除得益于政府的相关举措外，还有赖于园区内进驻的一些优秀物流企业及物流运营商。
在国外，物流运营商主要一有以下几种。
1.专门服务提供商(Focused Service Provider)一专门服务提供商提供标准的运输或仓储服务给各个行业的用户，通一常以资产为基础。
根据其核心业务情况，这类企业包括①基于仓储服务一的服务商(Warehouse-Based)，如EXEL, USCO;②基于运输服务的服务一商(Carrier-Based)，如MAERSKK, APL;③基于货运代理的服务商(.Forwarder-Based)，如BAX,MASA;④基于包裹递送的服务商(Package Carriers )，如UPS , TNT ;⑤基于信息服务的服务商(Information-based)，如ACCENTURE, IBMo2.解决方案提供商(Solution Deliverer)解决方案提供商大都是由传统的专门服务提供商通过拓展业务范围、增加服务内容而形成，或者是传统的专门服务提供商的无资产运营的一体化物流分支机构，主要通过技术手段为客户提供智能化的运输、分拨和仓储解决方案，通过增加分装、拣选和贴标签等功能为客户提供增值服务。
20世纪70年代，这种新型的物流服务形式在美国逐步形成，被称之为第三方物流(3PL)，以物流服务的提供方、需求方以及最终客户三方共赢为特征，拥有丰富的行业服务经验。
他们可以自己管理一些专门服务提供商，作为解决方案的一部分。
3.供应链创新商(Supply Chain Innovator)20世纪末，一些大型制造商开始认识到要进一步改进绩效，需要针对整个供应链的更加有效的方法，而不只是优化运输、分拨和仓储等单个功能的零星努力。
与此同时，一些软件商已可以提供成熟的软件来管理供应链信息，并对以前孤立的功能如生产、客户关系管理、仓储和运输等进行整体优化。
在这一背景下，出现了提供供应链管理服务的供应链创新商，如ACCENTURE，称之为4PLo4PL提供商是供应链的集成者，通过整合和管理自身的以及其他服务提供商补充的资源、能力和技术，提供全面的供应链解决方案。
4PL提供的是全面的解决方案，远远超出3PL的外包领域，涉及预测与需求计划、库存管理、成套服务、采购与订单管理和客户服务管理等。
4PL区别于其他服务商的两大特点:一是4PL提供的是全面的供应链解决方案;二是4PL是通过影响整个供应链的能力提供价值。
4.物流地产商(Logistics Land Agent)}所谓的“物流地产”，就是由运营商先拿地修建仓库及其它设施后，再转租给客户，运营商只作地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，从其本质上讲是属于地产商的范畴而非真正意义的物流商。
“物流地产”模式存在的价值是因为地产这一块占据很大一部分固定成本，而运营商的服务可以帮助客户更有效管理运用资金、降低成本，并专注主业提高竞争力。
全球五百强之一的美国普洛斯(ProLogis )公司便是一家专注于物流地产租赁服务的公司，其开发及管理超过110亿美元资产，作为全球最大上市工业房地产投资信托公司，总出租面积己超过2100万平方米。
三、适用于国内的园区运作模式我国进行物流园区建设与运营，一定要适合我国现阶段实际情况。
首先，要与我国政企改革的大方向一致，虽然我国物流业起步较晚，但原有的物流设施(主要是仓储设施)存量大、利用率低，且大部分属于国有资产。
物流园区建设要优先利用这些设施，注意能起到盘活原有国有资产存量的作用。
其次，我国经济发展水平不如日本、欧洲一些发达国家，因此，在进行物流园区建设时，应尽可能减少政府投资，争取吸收外资及民营资本的进入。
再次，我国现有物流管理人才不足，因此，在物流园区的管理中，应注意吸引发达国家物流专业运营商的加盟。
最后，目前在我国，以政府为主体来进行招商引资的效果并不太好，物流园区应采用商业模式来进行招商引资，即委托运营商来运作，通过优秀的专业管理团队去招商引资，运作业务，建立物流体系。
因此，在园区运营与管理上，我国应实行类似目前我国高速公路的运营管理模式(即B-O-T模式)，将所有权与经营权分离。
总的来说，即:政府通过给予园区开发者适宜的优惠政策(主要是低廉的地价与税收政策)，吸引投资者主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。
然后，由投资者(即为园区所有者)寻找并授权物流专业运营商(为园区经营者)，给予运营商一定的运营年限，由运营商负责整个园区的招商、融资、运营服务及日常管理工作，在运营期满后，由投资者将其收回。
这种模式下物流园区的运营管理结构如图4-1所示。
在这种运营管理模式中，园区成为招商引资的硬件基础，政府、投37资者与运营商各自承担不同的职能，同时获取不同的收益。
(1)政府政府首先要确定市政规划，指定物流园区的具体地理位置，进行园区周边道路及一些设施的修建。
其次，政府对园区的政策管理采取授权形式，政府授权园区下设管委会作为对物流园区进行政策协调的专门机构与办事处。
由管委会将园区以及想要在园区内进行投资的企业需要办理的政府手续全部代理，同时将政府信息传达到企业，实行“一条龙服务”，避免手续的繁杂和不同部门间沟通不灵带来的低效率。
客户可以直接在管委会办完所有手续，管委会集中将有关资料、文件交到相应政府部门，为园区内投资项目的运营提供便利条件。
政府主要是从物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大以及由于物流效率的提高进而带动其它产业效率与效益的提高当中获取利益。
(2)投资者(园区所有者)投资者以较低廉的价格从政府手中购得土地，进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，以促使土地升值。
然后，寻找物流运营商，对运营商进行授权。
另外，投资者还可以对园区内一些经营性项目(比如一些生产加工项目)进行投资。
投资者的收益包括以下几个方面:①运营商上缴占其运营所得收38入一定比例(占多大比例由投资者与运营商协商解决)的费用;②从土地增值中获得利益;③其投资的一些项目收益。
(3)运营商(园区经营者)运营商通过获得园区投资者的授权取得园区一定期限的(年限可以根据投资回收期来确定)园区经营权，在此期间承担以下几个方面的职能及获取收益。
①管理职能:受政府委托，对园区经营活动的行政管理事务实施综合代理;受园区资产所有者委托，对园区资产及其权益进行管理。
②运营职能:运营商得到授权，将园区所有权和经营权分离，一是对园区所有项目进行管理，收取管理费用，包括服务费、仓储费、配送费、置业管理费等，收缴所得收入与园区投资者按一定比例进行分配。
二是运营商通过园区土地的不断增值和营销网络及服务的完善，吸引外来投资或新的项目进驻园区而收取管理费用。
三是为园区项目与客户提供物流服务，如信息、中介、现场技术服务等收取管理费用。
③融资职能:运营商为园区项目或客户引资与融资，自己收取中介费。
以园区土地或其他存量资产为抵押，融资投资园区建设，运营商通过业务的扩展分享利益。
4. 3物流园区赢利模式分析根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在is年左右，其主要原因是物流园区投资大，赢利途径有限，投资回报缓慢。