华润置地重庆华润中央公园项目案例分析21PPT

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华润集团商业地产企业研究 PPT课件

由购物中心、写字楼和高级公寓组成的都市综合体项目，以深圳万象城为代表
生态社区
资源型别墅
8
2
【产品分类】
9
2
• 北京橡树湾（学府风）
【橡树湾系列】
• 上海橡树湾（英伦风）
10
2
华润凤凰城
【凤凰城系列】
11
2
• 深圳万象城
• 沈阳万象城
【万象城系列】
• 杭州万象城
12
2
• 成都二十四城 • 2005年12月竞得的原成都420厂土地项目，
• 目前公司已形成橡树湾学府系列、橡树湾英伦系列、凤凰城精品都市系列、百万平米城中城系列、低密度大平层系列和特色高端产品等六大产品线，持有物业发展了都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+ 欢乐颂三种模式。
• 华润置地致力于通过内涵式的核心竞争力塑造和全国发展战略，持续提升地产价值链生产力，成为中国地产行业中具竞争力和领导地位的公司。
鲜活冷冻商品供港“三趟快车” 的运作，保证了香港的食品供应。 • 70年代初，华润将内地国产石油打入香港市场，缓解了香港的石油危机。 • 1983年，随著香港华润大厦的落成，“华润公司”改组为华润（集团）有限公司。
பைடு நூலகம்
3
1
华润集团组织架构
4
1
【华润置地】

城市综合体开发运营模式

城市综合体投资、开发、运营模式分析

伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。

正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。都市综合体是一个庞大的系统工程。现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。

通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：

一、独立投资、自建、自营

投资者特点：

1、雄厚的资金与融资渠道

2、成熟的团队与商业地产运营经验

华润中央公园高层住宅楼结构设计

结构计算选用中国建筑科学研究院编制的
SATWE（简化墙元模型）和 PMSAP（广义协调墙元
模型）进行整体计算分析，计算采用扭转耦联的振
型分解反应谱法，考虑单向地震作用下 ± 5% 的偶
然偏心影响及双向地震作用扭转效应。
4． 1 自振周期与振型
该工程由于长宽比较大，平面凹凸不规则，抗
多遇地震反应谱结果
表3
计算程序
SATWE
地震方向
X
Y
最大层间位移角
1 /1238 1 /1070
底层层间位移角
1 /2839 1 /2720
双向地震下最大层间位移角 1 /1230 1 /1065
偶然偏心下最大位移比 1． 22
1． 24
基底剪力 /kN
16232． 6 16481． 2
剪重比 /%
1 工程概况本工程地处上海嘉定区南翔镇，为华润置地
公司投资的高端商品住宅楼，一期项目含 5 栋 18 ～ 31 层高层住宅及外扩地下车库，建筑面积约为 9． 88 万 m2 。本文仅以 A02 号楼为例详细介绍，该单体建筑高度 99． 9m，地上 30 层，采用剪力墙结构体系，地下两层为车库及设备用房，为框架结构，标准层层高 3． 15m，建筑效果图如图 1 所示。
图 1 建筑效果图

中高档小区景观品质铸就探索

（9）硬质铺装材料
一个高品质小区，从风格到色彩的运用一定是统一筹划，硬质铺装材料的色彩一定要与建筑色彩，景观风格相吻合。
（10）地形设计
第一种是通过地形设计改善植物种植条件，第二种利用地形自然排水，第三种是创造丰富多样的景观活动场地，第四种是通过地形组织景观空间。
5、中高档小区品质化实现的途径
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木勾勒天际；第二层：4-5米高的小乔木、大灌木增添层次；第三层：2-3米高的灌木；第四层：花卉、小灌木，这是层次最为丰富的部分；第五层：草坪、地被供人近赏。通过这五层垂直绿化，打造远超绿化率指标的景观效果，营造兼具视觉感受和生态绿化的高品质景观。
（6）水景设计
第一种是依托滨水资源。通过种植水生植物对水体进行净化，将水生植物和卵石驳岸结合来营造水景效果。第二种是进行水景设计。
（7）照明设计
一个小区的照明设计是影响小区品质的重要因素，庭院灯，草坪灯不仅仅是满足照明功能，同时还要营造出“舞台化”的艺术效果。
（8）装饰பைடு நூலகம்品
地中海风格的陶罐，东南亚风格的茅草亭等都是打造不同异域风情的装饰物。
3.2景观评价
景观设计遵循“小场景，大空间”的设计理念，采用曲径通幽、起承转合的空间设计手法。植物色彩的搭配及层次的处理上，遵循“三季有花、四季常绿、五重景观”的设计原则。引入具有东南亚风情的建筑小品，打造出浓郁的热带风情。

华润置地建安成本预算PPT课件

单位ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
kg/m2 m3/m2 m2/m2 m3/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2 m2/m2
别墅
45 0.3 2.8 0.1
1 2 1.2 0.95 0.33 0.35 1.2 0.01 0.02
多层小高层
48 0.35
3 0.12
170-200 90-120 40-70 1800 1300 1000
700
10
1、华润置地建安成本目标体系的建立
序号
项目名称
A类
B类
8 大堂装修(含软装) C类
D类
E类
A类
B类
9
电梯厅公装
C类
D类
单位别墅元/m2
元/m2
非别墅 6000 5000 4000 3500 3000 2000 1500 1200 1000
1 2.2 1.3 0.95 0.17 0.3 1.2 0.02 0.01
50 0.39
3.2 0.12
1 2.2 1.3 0.9 0.07 0.3 1.3 0.02 0.01
高层超高层
60 0.4 3.6 0.14
1 2.4 1.3 0.9 0.03 0.3 1.3 0.02 0.01
90 0.6 3.6 0.14

张敏、华润置地（成都）物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

张敏、华润置地（成都）物业服务有限公司物业服务合同纠

纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷

【审理法院】四川省绵阳市中级人民法院

【审结日期】2021.07.16

【案件字号】(2021)川07民终2437号

【审理程序】二审

【审理法官】宋岩邱倩刘颖

【文书类型】判决书

【当事人】张敏;华润置地(成都)物业服务有限公司

【当事人】张敏华润置地(成都)物业服务有限公司

【当事人-个人】张敏

【当事人-公司】华润置地(成都)物业服务有限公司

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】张敏

【被告】华润置地(成都)物业服务有限公司

【本院观点】本案的争议焦点为：《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准是否合法有效。

【权责关键词】无效欺诈恶意串通显失公平代理不当得利合同合同约定证据不足新证据合法性质证诉讼请求维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准是否合法有效。首先，华润物业与开发商华润置地(绵阳)有限公司已签订《前期物业服务合同》，约定了案涉营业用房的物业服务费收费标准。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同约定的物业服务费收费标准对张敏发生法律效力。其次，绵价费[2004]56号文件显示，服务等级为一级的政府指导价，多层营业用房为1.2-2.5元/平方米/月，高层营业用房为2-4元/平方米/月，但该文件并未明确高层营业用房与多层营业用房的区别。该文件第二十六条规定，本细则由市物价局会同市房管局负责解释。同时，案涉小区物业服务费的收费标准不但在《前期物业服务合同》中进行了约定，此后还在绵阳市发展和改革委员会进行了备案，备案中注明“物业服务收费标准：按绵价费[2004]56号文件执行，电梯住宅：2元／月／平方米，电梯商业用房：4元／月／平方米”。华润物业一直按照备案的物业服务收费标准执行。行政管理部门对案涉房屋区分电梯住宅和电梯商业用房，并对其收费标准进行备案，系行政管理行为，属于对案涉房屋符合绵价费[2004]56号文件规定的收费标准的确认。因此，案涉房屋收费标准亦不违反行政管理规定。综上所述，上诉人张敏

华润置地山东省公司项目介绍-商业营运总监-by锦桥猎头helen

华润置地山东省公司介绍

【公司简介】

华润集团：

华润集团是隶属于国资委管理的大型多元化央企，2012年，华润在《财富》全球500强排名中位列第233位。。华润植根香港70余年，集团旗下下设7大战略业务单元、21家一级利润中心，，6家香港上市公司。截至2011年底，华润总资产已达到7,644亿港元，员工达30万人。

华润置地：

华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，2010年3月8日被纳入恒生指数成分股，成为香港蓝筹股之一。截至2012年3月，公司总资产超过1,882亿港元，净资产超过709亿港元，土地储备面积超过3,011万平米。

目前华润置地已在北京、上海、深圳等41个城市操作了70余个项目，形成八大住宅产品系列；在商业地产方面，万象城系列作为华润置地持有物业的代表作，已成为中国内地最具示范效应的都市综合体。

华润置地以"品质给城市更多改变"为品牌理念，坚持"高品质"发展战略，独有"住宅开发+持有物业+增值服务"差异化生意模式，项目涵盖万象城（购物中心）、写字楼、酒店、高端公寓等综合性物业，是中国地产行业具竞争力和领导地位的综合型地产公司。

华润置地山东省公司简介：

华润置地山东省公司作为华润置地十个区域公司之一，成立于2010年7月, 总部位于济南，由济南公司、青岛公司、淄博公司、威海公司、日照公司和烟台公司等几个城市公司组成，现在筹备临沂公司和太原公司，预计2012年底启动项目。

华润置地山东省公司预计5年内投资规模超过800亿港币，将建设两个万象城、四个五彩城、多个五星级酒店、几十万平米的写字楼、数百万平米的高端住宅，践行华润置地品质给城市更多改变的开发理念。

ppt模板素材华润地产项目方案设计案例水域未来 55页

项目特性认知项目特性认知
项目用地位置： • 大连星海湾金融商务中心区，紧邻星海广场项目规划指标： • 建设用地面积121400平米 • 容积率:2.0 • 总建筑面积:242000平米 – 五星级酒店52500平米 – 海景特色商业37000平米 – 高层海景豪宅58500平米 – 低密度住宅94000平米
B.A.Consulting
B.A.Consulting
核心问题提出
以实现良好的经济效益及社会效益、极大提升品牌形象的目标为出发点，结合上述项目特性，提出本项目开发的核心问题。
核心问题一：关于客户核心问题一：关于客户
本项目的突出特性奠定了城市核心区海景豪宅的高端形象，那么我们的客户也必将是置业者中的高端人群，而核心问题在于：
•高端消费力是否充足？ •由置业目的而反映出的产品需求特点是什么？
B.A.Consulting
核心问题二：关于产品核心问题二：关于产品
从伟业多年项目操作经验发现，即便是拥有多次置业经验的高端客户在产品需求方面也同样存在很强的引导性，那么我们需要解决的核心问题在于：
•大连目前市场中的豪宅产品如何？
进度安排: • 2007.6动工,2008年初住宅部分开始销售 • 目前处于前期市场研究及规划阶段
B.A.Consulting
项目的突出特性：
• 稀缺性 • 复合性

华润置地武汉某项目年度总结100P

面层水泥砂浆施工：水泥砂浆层厚度最薄处不小于 20mm，最厚处不超过50mm；水泥初凝后终凝前用铁板压光压实。压光时间应合理控制，以水泥砂浆表面不再溢出吸附水及表面还可用铁板抹平为准。
合理施工流程示意：
工程质量管理-土建-地坪
养护：成品成形后24小时后开始浇水养护5天，连续保持表面湿润并同时做好成品保护工作。
施工过程中出现的问题：
工程质量管理-土建-抹灰
墙面出现大面空鼓
施工过程中出现的问题：
工程质量管理-土建-抹灰
因操作不当，梁的侧面、底部都容易产生空鼓。
空鼓产生后只能用切割机切除，切不可直接砸掉，否则会导致周边粉刷层再次出现空鼓。
墙面抹灰前，梁侧面的挂网、甩浆等工序都未做到位，使得梁侧面区域大面积空鼓。
工程质量管理-土建-抹灰
合理施工流程示意：
工程质量管理-土建-抹灰
基层处理： ①混凝土墙面表面处理； ②加气混凝土表面修补； ③对拉螺栓孔洞封堵； ④脚手架孔洞封堵； ⑤基层墙面清理。
挂网加强：不同材料结合处、洞口角部处、暗埋管线的孔槽处应加钢丝网，搭接长度不小于100mm。
合理施工流程示意：
界面砂浆施工：地坪施工作业之前，在地坪基层用801胶含量为5%的素水泥砂浆（水灰比宜为0.4-0.5）涂刷一道，在素水泥浆将干未干时开始水泥砂浆地坪铺装施工。

(武汉)华润中央公园全流程说辞

华润中央公园沙盘说辞

您现在看到的是武汉三镇的航拍图，这条红颜色的线就是武汉市的内环线。环润中央公园正式处于武汉市内环线内的绿脊部分。不仅占据着武汉市核心部分，通达武汉三镇并且拥有内环线内唯一汇集江.湖.公园.森林等稀缺景观资源。

这个是我们项目的区域模型,我们现在所在的售楼部（用激光笔指）日后这里将会打造成张之洞博物馆，这所占地6万方的张之洞纪念公园，是华润重金打造的，未来整个这一片将会捐蹭给政府使用，作为一个开放式的旅游文化景点区。贯穿南北的江城大道，连接月湖桥到达武汉最为成熟的武广商圈,南面可到达沌口经济开发区。横向这条叫做琴台大道，是目前武汉唯一的一条森林干道，它的绿地覆盖率高达百分之八十五以上，西面连接王家湾商圈，东接钟家村商圈。从我们项目到这三大商圈仅需10分钟车程即可满足您平时生活中的所需。

项目的北面是汉江,这里是武汉市市政府重点打造的两江四岸滨江公园工程,从我们项目步行过去只需要几分钟便可到达;西侧是武汉船舶学院,有学校的存在意味着这里有非常低的建筑密度和高绿化率，拥有安静得环境和浓厚的文化底蕴;南侧是汉阳钢铁厂,它成立于1890年，是属于现代钢业的起源地。现在政府要求它已经停产了，未来会搬迁到阳逻。然后这一片将会保留60余亩的地块打造成类似于北京798的武汉近代工业博物馆等;项目东面是一块规划绿地，目前还未开发，紧接着的这一片是月湖主体文化公园，占地215公顷，相当于5个中山公园那么大。这里有着内环内最大的淡水湖——月湖,以及梅子山、琴台公园，特别值得一提的就是琴台大剧院，是武汉与世界文化交流的艺术平台。

2010年热点板块总结——重庆大石坝组团之鸿恩寺板块

目前销售率
41% 56% 89% 66% 65% 17% 87% 85% 100% 100% 84% 65% 85% 60%
目前折后均价
22500 13044 17030 8655 14175 24252 8284 9121 8375 14240 7884 8500 7500 9115
片区价格普遍偏高，高层价格在8500左右，洋房在 14000左右，联排别墅22000以上
合体
四期：小高层、洋房
二期：高层和幼儿园
一期：高层在售
三期：写字楼 SOHO
五期：综合商业
4.5的容积率规划为高层和大型商业为主，少许洋房和小高层商业摆放于整个项目的最前方，临靠主干道，有利于聚集人气，昭示性强；共计26万方，是大石
坝唯一的大型商业配套项目，商业是本项目的亮点和卖点之一一二期的高层组团临挨商业摆放，自住投资兼得，其客户群偏向年轻化，户型设计最好偏向紧凑型四期洋房组团摆放在最里面，环境相对安静宜居，提升了项目档次型
两次开盘销售火爆！
东原D7区
户型分析
36㎡的单身公寓
全采光厨房和厕所是户型的一大亮点。开间尺度和阳台设计保证了卧室的舒适度，但是牺牲了客厅的采光通风性
两室两厅套内面积67㎡干湿、动静分区合理
两室两厅（可变三房）套内面积80㎡干湿、动静分区合理可变空间赠送

重庆市渝北区中央公园空港新城片区规划PPT课件

第3章用地评价与四区划定
3.1 建设用地适宜性评价 3.2 空间管制
第4章目标定位
4.1 已有规划定位 4.2 发展条件分析 4.3 总体定位 4.4 主导功能
第5章发展规模
5.1 人口规模 5.2 建设用地规模 5.3 主导功能开发规模
第6章空间结构与用地布局
6.1 空间结构规划 6.2总体用地布局
划
*
1.5综合交通系统规划
1.5.1城市道路交通
1）“五纵六横”的主干路结构 2）加强区域联系 3）对接江北国际机场
区域交通联系
五纵六横的主干系统
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2）中心功能提升——需要局部优化规划
2011年3月，中央公园选址确定，而基地周边陆续布局了生态城、国际医疗中心、云计算中心，连同在建的博览中心和园博园，使得江北国际机场至在建国际博览中心沿线区域成为两江新区的中心型热点区域。
3）重点项目实施——需要建设技术统筹

华润中央公园洋房推介提报PPT精选文档

户型篇
A1户型约188㎡
精致空间：轩敞四居干湿分明，舒适优雅；独立儿童房、老人房，贴心设计尽显人文关怀；敞阔气质：起居室、餐厅、厨房连接融洽，大开间尽显雍容；私家庭院，礼遇尊崇人生；高雅格调：主卧套间，配备独立卫生间、衣帽间，格调尊崇；
B1户型约168㎡
精致空间：轩敞四居方正户型，南北通透；南向阳台、花园，尊崇尽显；敞阔气质：起居室、餐厅、厨房连接融洽；双向南卧畅览美景，沁人心脾；
F1户型约151㎡
精致空间：轩敞四居，干湿分明，舒适优雅；敞阔气质：中西双厨，大开间尽显雍容；南向宽景阳台，礼遇尊崇人生；
04 建筑风格
法式新古典主义
法式风格，典雅的建筑比例、层次丰富的露台、流畅的天际线、大视野的转角窗，处处精雕细琢，彰显优雅、高贵、浪漫。
造型上采用整体对称、局部突出的手法，气势恢宏，立面高贵、大气、稳重。细部线脚比例严谨，小中见大，衬托出建筑的精致华丽。
学区·顶配家门口的名校华润实验学校，起步即领跑，顶级名校护航未来；
医疗·周全淄博中心医院，臻献一流服务尽享幸福安乐；
景观·丰奢西距淄博人民公园500米，奢享三百亩城市“绿肺”，富氧环境无与伦比；
03 规划设计
城心唯一最后高端低密度住区寸土寸金
市中心已鲜有住宅土地供应，鲁中宾馆周边土地更是寸土寸金。悦玺洋房作为市区唯一、最后一个低密度高端洋房社区，筑基于城市黄金中轴线之上，寸土寸金，此后再无。

标杆企业分析——华润集团

标杆企业研究——

华润(集团)有限公司

海航实业战略投资部

2011年7月

一、集团概况 (3)

二、发展历程 (3)

（一）华润历史 (3)

（二）业务转型 (4)

三、发展战略 (6)

（一）远景与使命 (6)

（二）华润战略 (6)

四、组织架构与利润中心 (8)

（一）集团组织架构 (9)

（二）重点利润中心 (10)

五、经营情况 (15)

六、经营模式特点 (17)

（一）集团多元化、利润中心专业化 (17)

（二）“PE+GE” 模式 (18)

七、6S+BSC管控体系 (21)

（一）发展沿革 (21)

（二）6S战略管理体系简介 (23)

八、成功经验及借鉴 (27)

（一）以外延式并购为扩张的主要途径 (27)

（二）紧抓历史机遇 (29)

（三）突出核心业务，优化业务结构 (30)

（四）实业投资与资本运作相结合 (30)

（五）多元化战略 (30)

九、附件１：华润置地专题研究 (31)

十、附件２：华润置地产品研究——中央公园 (31)

一、集团概况

华润（集团）有限公司是国务院国资委监管的53家国有重点骨干企业之一，在香港注册和运营，成立于1938年，曾是一家中港两地颇具影响力的外贸企业。改革开放后，华润通过一系列实业化投资，逐步发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团。

华润的经营涉及消费品、电力、地产、水泥、燃气、医药、金融等多个领域。其中，华润的零售和啤酒经营规模全国第一，华润电力是内地效益最好的独立发电商，华润臵地是最具实力的综合性地产发展商。雪花啤酒、怡宝水、万家超市、万象城是享誉全国的著名品牌。

华润94%的总资产、93%的营业额来自于内地市场。

热点板块总结——重庆大石坝组团之鸿恩寺板块

沙坪坝商圈
解放碑商圈
南坪商圈
观音桥商圈
杨家坪商圈
大石坝组团位于江北区西北部前段，毗邻嘉陵江，与沙坪坝商圈及观音桥商圈近在咫尺，与另外三大商圈也在10分钟车程之内，处于重庆点式分布的中心位置，发散性强；同时由于位处商圈交界处，动静交接之间，相对居住环境更优。
功能定位：江北生产生活区，江北商业副中心。人口规划：从目前的15万人提高到35万人。教育配套：政府已建和即将建成的有7所中学、 17所小学、37个幼儿园。住宅规划：作为生产生活区，未来规划建筑面积将达到700多万平米，住宅面积达到460多万平米。
华润中央公园
营销广告
三期：写字楼 SOHO
一期：高层在售
五期：综合商业
四期：小高层、洋房
总占地面积：23万方总建筑面积：100万方容积率：4.30 绿化率：32.55% 物业形态：集SHOPPING MALL、高层住宅、SOHO公寓等于一体的大型城市综合体
东原D7区
项目规划
二期：高层和幼儿园
华润中央公园
园林景观
示范区
注重左右对称和视觉遮挡，不仅将小空间设计得玲珑精致还给人沉稳大气之感。
华润中央公园
精致细腻的细节打造体现华润对项目的品质追求
华润中央公园
样板间
阳台及空调位
入户玄关
细节彰显品质