房地产价格构成
房地产开发成本详细构成
房地产开发成本详细构成【每项都包含经验数据】2016-06-28 豆豆666dou内容提要房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产成本构成明细表
（1）土地成本：征地费、土地变性费（集体土地）、拆迁补偿费、拆迁管理费、土地出让金、土地契税、土地增值税、土地使用税等。
（2）前期费用：规划设计费、勘察费、项目评估、地质灾害评估、环境保护评估、投资顾问费等。
（3）建安工程费：土建（包括公建）、物业用房及经营用房、给排水、强弱电、煤气、供暖、消防、小区智能化及环境建设等费用。
（4）开发期其它费用：劳动保险费、工程监理费、质量监督费、环境噪音排污费、招投
标管理费、白蚂蚁防治费、人防费、房屋维修基金、地名管理费、垃圾清运费等。
（5）基础设施配套费：基础设施配套费和电力入网费等。
（6）开发间接费：管理费、销售费及财务费用等。
（7）不可预见费。
以上费用构成了房地产开发成本费用，除土建费、管理费、销售费等少量费用开发商可以控制外，大部分费用都被政府及垄断行业收取。
众所周知，征地费现在涨了3-5倍，拆迁补偿费几乎翻了一番（还不包括钉子户漫天要价），建材及人工费也涨了30-50%，如果把房子价格上涨完全归罪于开发商，实在是有点怨。
第十讲房地产价格
1.3房地产价格的类型
1.3.1所有权价格及其他权利价格
房地产所有权价格，特指房地产市场上 商品房买卖价格，包括新增商品房〔增 量房〕买卖价格和存量房买卖价格，商 品房的所有权通过买卖由卖方转移到买 方，表达了房地产产权关系的变化，俗 称为“产权价格〞。
房地产他项权利价格可细分为租赁权价 格〔通常称为租金〕、抵押权价格、地 上权价格、地役权价格、典权价格等， 它们都是从房地产所有权价格派生出来 并与之有密切联系的价格。
5.4.4房地产估价程序
1.明确估价基本领项
〔1〕明确委托方所提出的估价目的，不同的 估价目的，所评估的价格内涵也不尽相同。
〔2〕了解估价对象，主要包括估价对象的物 质实体状况和权益状况。
〔3〕明确估价时点，估价时点应根据估价目 确实定。
〔4〕签定估价合同，明确委托人所要求的估 价任务完成期限。
重置价格，是指按现行市场价格，使用现代材 料、施工技术和检测标准，购置或建造一个与 评估对象具有相同用途的全新房地产所需支付 的全部金额。
重建价格，是指按现实市场价格，一切均按评 估对象的原样和原样标准，建造一个全新状态 的评估对象所需的全部金额。
造成的价值损耗，可以分为自然性贬值、功能 性贬值、经济性贬值。
第十、十一讲：房地产价格
2015年12月2日、9日
目录
1
房地产价格的含义与特点
2 房地产价格的构成 3 房地产价格的影响因素 4 房地产估价
1、房地产价格的涵义与特点
1.1房地产价格的涵义 1.1.1房地产价格的涵义 房地产价格是房屋建筑物价格和土地价
格的统一，是房地产商品价值和地租资 本化的综合价值的货币表现。
2.3房地产价格
从商品价值构成的角度分析，房地产价格是 房产价格和土地价格的统一。
房地产开发成本构成
房地产开发成本构成1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；?2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；?3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；?4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?5、抹灰工程：25~40元/平方米；?6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；?7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；?8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9?0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；?10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；?12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/?m2；?13、人工费：130~200元/平方米；?14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；?15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；?16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；?17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；?18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；?19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；?20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产估价方法---成本法
房地产估价方法---成本法一、成本法一）房地产价格房地产价格构成（7项）：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
例1、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『正确答案』C『答案解析』开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费『正确答案』ABCD例2、某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22二）开发利润开发利润指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利率。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）直接成本利润率投资利润率成本利润率销售利润率直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
房地产开发成本构成大致分为七个方面
房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费.1、土地费用：土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费.现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。
土地费用包括缴纳给国土资源局(国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用）,还包括拆迁安置补偿费用,也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用（比如议价、中介费）.为追求GDP和政绩,现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。
2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平”等等费用。
上述费用各省市都有各自的收费标准。
但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。
3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了,不作阐述.4、开发间接费用:包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用：销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。
房地产开发企业成本构成明细科目（大全）
房地产开发企业成本构成明细科目（大全）房地产开发企业成本构成明细科目(大全)《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。
3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。
可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。
建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。
此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。
房地产评估(成本法)
开发完成后的可转让土 地面积 开发区用地总面积
100 %
新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数
第六章 成本法
例6-5
某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发 成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年 利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用 在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地 取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积 的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。
V ABCDEF V 150.0 250 31.0 40 0.065V 47.1
V 554.1
第六章 成本法
三、新开发区宗地价格评估
新开发区土地平均单价
新开发区土地总价 可转让土地面积
可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率
开发完成后的可转让土
地面积的比率
第六章 成本法
二、新开发土地价格的构成
（一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的 来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息
I=P[(1+i)n－1]
I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 ：从投入到开发期结束
土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F
A 100000 150.0 666.67
B 250000000 250 1000000
C A 1 3%4 1 B 30% 1 3%3 1 B 70%1 3%1 31.0
房地产项目价格体系
房地产项目价格体系什么是房地产项目价格体系房地产项目价格体系指的是在房地产业中，不同类型、不同区域、不同属性的房地产产品所采用的定价方式和定价标准。
价格体系是一套系统化的、有条理的、可复制的定价方式。
它是基于市场需求和供给、产品质量和成本等多种因素，对产品的价值进行综合评估，从而制定出合理的价格体系。
房地产项目价格体系的构成房地产项目价格体系由多个元素构成，主要包括以下方面：房屋基准单价房屋基准单价是指一定区域内某一个类型、某一档次的房地产产品在相同条件下标准的单价。
房屋基准单价可以作为整个区域内房价波动的参考指标，也是制定房地产开发企业的标准定价的依据。
区位溢价系数区位溢价系数是指房地产项目在某一区域内，由于其特殊的位置所带来的增值系数。
一般来说，城市中心区域、商业繁华地段、交通便利地段的房地产产品，其区位溢价系数较高。
户型形态系数户型形态系数指的是房地产项目内各种户型之间的价格差异。
在相同的生活居住条件下，户型形态系数通常与面积大小、厅、室、厨、卫等设计方案有关。
功能完备的厨房和卫生间、合理的硬装修和软装装修等，可以使户型形态系数呈现不同的取值范围。
设施配置系数设施配置系数是指房地产项目内各种公共部位和附属设施的价格差异。
例如，室内外泳池、健身房、幼儿园、学校、商场等设施配置的完善程度，就会在定价时发挥重要作用。
管理费用系数管理费用系数是指房地产项目在开发销售及售后服务中所需要的人力、物力、财力成本所带来的成本差异。
通常包括业主物业费、绿化养护费、保安服务费、修缮基金等各项费用。
风险控制系数风险控制系数是指在房地产项目投资回报的计算中，考虑到特定风险因素所形成的价格溢价差异。
例如，在政策调控、市场变化、自然灾害等情况下，房地产项目的风险可能会更大，则开发商为规避风险，会制定不同的价格体系。
房地产项目价格体系的应用房地产项目价格体系的应用可以分为两个阶段：预测分析阶段在房地产项目尚未开发、尚未投入市场销售前，可以通过对市场的预测分析以及调研分析来制定价格体系。
房地产价格构成
第一节.房地产价格的概念一、房地产价格的构成房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中，凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式.房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一，地价蕴于房价之中,是房地产价格的重要组成部分。
房地产商品的价格由成本和利润两部分组成，用公式表示就是：商品房价格=成本+利润.房地产商品的价格还可以进一步分解为：商品房价格=商品房的综合造价+流通费用+利润+税金。
具体来说，房地产价格由以下几部分组成。
（一)生产成本1.土地征用费土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。
它主要包括土地补偿费(即有关地下、地上物的补偿费)，征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。
2.拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费，以及对被拆迁人安置所支付的安置费。
它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。
3。
勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。
4.房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费又称为主体工程费。
它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用。
5。
住宅小区基础设施建设费这是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程，如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用，以及环卫绿化设施费。
第七章房地产营销策略—-定价策略房地产市场营销6.小区非营业性公共配套设施费住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等.7.管理费管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用，主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等,还包括房产税、土地使用税、车船使用税等，收费标准是以上述1-6项之和为基数取一百分比,具体比例由市、县人民政府确定.8.贷款利息计入成本的贷款利息，由市、县人民政府根据本地区商品住宅建设占用贷款平均使用周期、平均比例、利率和开发项目的自身条件等因素确定。
房地产项目.成本构成
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二、前期费用
9、地名费
各区标准不一样，一般费用比较低，约10000元/项目。
10、施工图审查费
聘请设计院对施工图进行审查所需要的费用，目前市场价约0.7
元/每平方米建筑面积。
11、勘查放线费
1 、地质勘察费
对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的
实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量
造价×建筑面积（小于1000万部分）×1.8‰ 。
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二、前期费用
3、 施工图设计费
完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般 多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑 面积。
4、环境方案设计费
大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案 设计和施工图设计）费约20－25元/平方米环境净面积， 中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。
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四、市政基础设施费
3、燃气 燃气费用里主要包括燃气工程费和一户一表费，燃气工程费 应由开发商承担算入项目成本，而一户一表费则由住户承担， 开发商代收代缴。 4、通讯 一般情况下不会发生通讯费用，因为通讯管网的铺设都是有 通讯公司完成，无需开发商发生费用。 5、电视 一般情况下不会发生电视线路安装，因为电视线路的安装都 是由有线电视公司完成，无需开发商发生费用。
由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合
价金中。
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4
二、前期费用
1、 三通一平费用
包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时 设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身 所处位置及填、挖方量的大小确定。
房地产价格影响因素
一房地产价格的构成房地产价格有两大组成部分，一是地产价格，二是房产价格，二者相互联系、相互影响、相互制约，共同形成一个有机的整体。
从构成来看，房地产价格～般包括土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、开发商利润等组成部分二房地产价格的特征房地产价格是由于房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。
房地产是实物、权益、区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品价格的显著特征。
其主要特征体现在：(1)房地产价格受区位的影响很大这是由房地产的位置固定性决定的，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)。
房地产不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。
(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格由于房地产不可移动，在交易中可以转移的是其所有权、使用权或其他权益。
实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，从而造成房地产价格的巨大差异。
(3)既有交换代价的价格，也有使用代价的租金房地产由于价值量大、寿命长久，具有买卖和租赁两种交易方式，买卖和租赁两个市场并存。
有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆等，租赁甚至是主要的经营方式。
房地产的价格与租金的关系，类似于资本的本金和利息的关系。
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的因为房地产的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一无二的特性，对影响其价格的质量、产权、物业管理等方面的情况在短时期内不易了解，因此房地产的交易价格难以在短期内达成。
(5)房地产价格通常是个别形成的容易受交易者的个别因素的影响房地产具有独一无二性，要了解其情况，必须到现场踏勘。
又由于其价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，所以其价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动等的影响。
房地产开发项目成本费用构成
房地产开发项目成本费用构成一、土地费用：1、土地使用权出让金、征地费2城市建设配套费3、拆迁安置补偿费二、前期工程费：1、规划勘察设计费2、可行性研究费用3、三通一平费三、房屋开发费：1、建安工程费2、公共配套设施建设费3、基础设施建设费四、管理费五、销售费用六、财务费用七、其他费用八、不可预见费九、税费建安工程费：直接用于工程建设的总成本费用包括：建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）设备及安装工程费（给排水、电器照明、及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等）和室内家具费等。
公共配套设施建设费：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。
主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
基础设施建设费：指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程。
包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等结口的费用。
前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发成本支出。
主要包括：地上原有建筑物的拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
土地征用费：征用农村土地：土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用费和拆迁费城市建设配套费：是因政府投资进行城市基础设施如：自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设由受益者分摊的费用。
北京包括“大市政费”“四源费”要根据各地的具体规定。
拆迁补偿费：指开发建设单位对被拆除房屋使用人依据有关规定给予安置所需要的费用。
方式：可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
土地费用：方式：有偿转让和政府划拨。
销售费用：指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
房地产价格的构成是什么
房地产价格的构成是什么?
答：房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。
对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。
对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。
如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。
房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。
从生产理论的角度，可分为土地价格和建筑物价格两大组成部分：
（1）土地价格
土地价格又可分为“农转非”地价和旧城区改造地价两种：
a）“农转非”地价包括以下三种：征地安置费耕地占用税；
小区内土地开发费、开发单位管理费；
开发投资资本利息、开发投资利润；
b）旧城区改造地价包括以下三种：土地使用权价格拆迁安置费
小区内土地开发费开发单位管理费
开发投资资本利息开发投资利润
（2）建筑物价格：建筑物价格包括建筑物生产成本和建筑物销售成本两种：
a）建筑物生产成本包括以下四种：（1）勘察设计费建筑材料、设备费
（2）建筑施工费建设单位管理费
（3）建设单位向政府部门交纳的有关税费
（4）建设单位建筑资本投资利息、利润
b）建筑物销售成本包括以下三种：（1）建筑物出售前的保管、养护等费用
（2）推销费建筑物销售有关税费
（3）销售经营利润。
房地产的构成成本包括哪些
房地产的构成成本包括哪些房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
而房地产的构成成本主要包括哪些呢?下面是店铺整理的一些关于房地产的构成成本的相关资料,供你参考。
房地产的构成成本包括1、楼板价：也就是土地出让阶段获取成本。
楼板价主要包括以下几个方面：土地出让款;土地出让税款项目及相关附加;生地、毛地通过一级开发达到可以施工建设的熟地，包含拆迁安置、通平施工等。
也就是通常说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。
2、报建阶段：房地产行业我最佩服报建员了，也最XS报建员。
建筑设计院;乙方咨询公司(市场部分、工程部分、财务部分);八大局一委三单位;物业公司(一种是父子单位;一种是合作单位)代理方(1-0)3、施工建设：包括建筑工程费、安装工程费、设备费等一级承包*N二级承包*N三级承包*N...........N级承包..........4、社区公共事业配套设施建设基建;公共配套;5、财务成本：因财务运作产生的相关成本。
6、运营费：公司运营成本;案场运作消耗;项目营销推广成本;如无代理方，则增加团队费税费;其他不可预见的成本支出。
房地产包括的内容(1)国有土地使用权的出让;(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产具有的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制;2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同;3、房地产的高质耐久性;4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。