土地增值税清算过程中对商住一体项目如何计算土地增值税
房地产企业土地增值税如何清算
房地产企业土地增值税如何清算Prepared on 22 November 2020房地产企业土地增值税如何清算房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额基本步骤如下：计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。
一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
土地增值税清算计算步骤
土地增值税清算计算步骤根据XXX发布的《土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），土地增值税清算时，已开具商品房销售的，按照所载金额确认收入；未开具或未全额开具的，则以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
如果销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致，已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时进行调整。
根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，则应按规定计税。
因此，需要分别计算普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。
第二步是取得土地使用权所支付金额的分配。
按照“占地面积法”分摊土地成本：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额，即土地成本扣除项目总金额乘以某期项目占地面积除以各期总占地面积。
分配绿化占地面积需要乘以某期建筑占地面积比例和道路及绿化面积。
某期建筑占地面积比例是某期建筑占地面积除以总建筑占地面积。
分配后的某期占地面积是某期建筑占地面积加上分配的绿化道路占地面积。
第三步是房地产开发成本的分配。
对于分期开发的项目，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊。
除土地成本以外的其他开发成本按照“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额，即混合成本扣除项目总金额乘以某期项目建筑面积除以总建筑面积。
在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配。
首先计算层高系数，选取普通标准住宅层高为基数，层高系数设定为1；非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数。
然后计算层高系数面积，其中普通住宅层高系数面积等于总建筑面积，已售层高系数面积等于已售建筑面积。
非普通住宅层高系数面积等于各非普通住宅层高系数乘以面积之和。
第一步：计算已售房屋的收入根据已售房屋的面积和单价，计算出已售房屋的收入。
例如，已售普通住宅收入＝已售普通住宅面积×普通住宅单价。
土地增值税清算土地成本分摊方法
土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。
一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。
4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。
如天津。
分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。
土地增值税的计算方法及公式
土地增值税的计算方法及公式土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
■土地增值税的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
方法一、分级逐级距计算。
分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。
第一步：先计算增值额。
增值额=转让收入额-扣除项目金额第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。
公式：增值额÷扣除项目金额第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。
方法二、查表法。
查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。
土地增值税税率表第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
■土地增值税的计算公式土地增值税的计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税计算方法土地增值税清算条件
土地增值税计算方法土地增值税清算条件
一、土地增值税计算方法
1.确定土地增值：土地增值是指土地价格在一定时期内有明显的涨幅。
在土地转让中，卖方需要根据当地政府规定的公示价格和实际转让价格来
计算土地增值。
2.确定应纳税款：土地增值税的计算公式为：土地增值税=（取得土
地的收入-取得土地的成本）×土地增值税税率。
税率根据不同的地区而
有所不同，一般为30%。
3.确定纳税义务人：纳税义务人一般是土地所有权人或使用权人，即
拥有土地所有权或土地使用权的单位或个人。
5.免税范围：土地增值税有一定的免税范围。
根据国家规定，个人自
住房屋的转让不征收土地增值税，但如果个人拥有多处住房，除自住住房
外的其他住房转让仍需缴纳土地增值税。
根据我国《土地增值税暂行条例》规定
1.土地使用权转让：只有土地使用权转让才需要缴纳土地增值税。
例如，地的土地使用权属于农民集体经济组织，当农民集体经济组织将土地
使用权转让给开发商时，开发商需要缴纳土地增值税。
2.土地使用权期限：土地使用权转让的时间要满足20年以上。
如果
使用期限少于20年，不需要缴纳土地增值税。
3.土地增值额：土地增值额需要达到一定标准才需要缴纳土地增值税。
具体标准由国家制定，一般是土地增值额超过50万元。
4.纳税人资格：纳税人需要是法人、个体工商户或其他组织，也可以是个人拥有多处住房的情况下。
5.免税情况：如前所述，个人自住房的转让不需要缴纳土地增值税。
此外，还有其他一些特定情况（如国有土地使用权变更、继承等）也可以免税，具体情况根据当地政府规定。
土地增值税计算方法
土地增值税计算方法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
了解土地增值税的计算方法对于房地产开发企业、投资者以及相关税务从业人员来说都非常重要。
下面，我们就来详细介绍一下土地增值税的计算方法。
土地增值税的计算主要包括以下几个步骤：第一步，确定应税收入。
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
例如，房地产销售收入 1000 万元，增值税税率为 9%，则应税收入为 1000÷（1 ＋9%）＝ 91743 万元。
第二步，计算扣除项目。
扣除项目包括以下几类：1、取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2、房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3、房地产开发费用，即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内；不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内。
4、与转让房地产有关的税金，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
5、加计扣除。
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20%扣除。
第三步，计算增值额。
增值额＝应税收入扣除项目金额。
第四步，确定增值率。
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%。
第五步，根据增值率确定适用税率和速算扣除系数。
土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值率未超过 50%的部分，税率为 30%，速算扣除系数为 0。
2、增值率超过 50%至 100%的部分，税率为 40%，速算扣除系数为 5%。
土地增值税计算方法土地增值税清算条件
土地增值税计算方法土地增值税清算条件
一、土地增值税的计算方法
1.增值额的计算方法
土地增值额的计算方法是以土地转让收入减去土地取得成本得出的差额。
土地转让收入包括土地转让价款、价外补偿费用和配建设施费用等。
土地取得成本包括土地购买费用、土地使用权出让费用、土地开发费用和
土地增值补偿等。
计算公式如下：
增值额=土地转让收入-土地取得成本
2.税率的确定方法
3.扣除额的确定方法
土地增值税的扣除额是指可减免的税收费用。
我国土地增值税法规定，土地转让方需支付的税费包括土地增值税、契税和其他附加税。
其中，扣
除额包括土地取得成本和合理费用。
土地取得成本是指土地购置成本和土
地使用权出让费用。
合理费用是指土地转让过程中发生的相关费用，如评
估费用、经纪费用和土地登记费用等。
二、土地增值税的清算条件
1.国有土地使用权转让
2.土地取得成本的合法合理性
土地取得成本必须合法合理，符合相关法规的规定。
土地转让方必须
能够提供土地取得成本的相关证明文件，如购买合同、支付凭证等。
3.土地使用年限的限制
总结起来，土地增值税的计算方法包括增值额、税率和扣除额，其中增值额是土地转让收入和土地取得成本之差额；税率是国家确定的，目前为20%；扣除额包括土地取得成本和合理费用。
土地增值税的清算条件包括国有土地使用权转让、土地取得成本的合法合理性和土地使用年限的限制。
只有满足这些条件的土地转让方才能进行土地增值税的清算。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。
（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。
（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。
（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目1、土地成本：（1）《细则》第七条：取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。
（2）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：①房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
土地增值税清算思路和模式
土地增值税怎么计算土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数扣除项目金额包括哪些?（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）:即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。
）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10% 以内计算扣除。
看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%（4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加（5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20%3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入- （销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1这样就把销项税扣除了。
扣除项目金额：全部都要去掉进项税4一分法VS.二分法VS.三分法首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。
土地增值税清算的两种计算方法
土地增值税清算的两种计算方法一、一般计算方法一般计算方法是指根据土地增值额、税率和纳税期间来计算土地增值税。
1.土地增值额的计算土地增值额是指土地使用权出让或转让时，土地的转让价格与土地取得价格之差。
具体计算公式如下：土地增值额=土地转让价格-土地取得价格2.税率的确定根据《土地增值税法》规定，土地增值税税率为10%。
但不同地区根据实际情况可根据法定程序调整税率。
3.纳税期间的确定纳税期间是指土地使用权出让或转让的时间跨度。
根据《土地增值税法》规定，纳税期间自土地使用权出让或转让合同生效之日起计算，至合同约定的交付日期止。
4.计算土地增值税计算土地增值税的公式为：例如，地的土地取得价格为100万元，土地转让价格为200万元，纳税期间为3年。
那么土地增值额为200万元-100万元=100万元，税率为10%，则土地增值税为100万元×10%=10万元。
二、简化计算方法简化计算方法是指对土地增值税进行简化计算，适用于价格较低、年限较短的土地使用权转让或出让。
1.计算公式简化计算方法根据土地增值税的计税价格和税率来计算土地增值税。
计税价格是指土地市场价格与土地取得价格之间的差额。
2.计税价格的确定根据《土地增值税法实施条例》规定，计税价格为土地市场价格与土地取得价格之差的50%。
当然，不同地区和不同情况下，税务机关可以根据实际情况进行调整。
例如，地的土地取得价格为100万元，土地市场价格为180万元，税率为10%。
根据简化计算方法，计税价格为（180万元-100万元）×50%=40万元。
那么土地增值税为40万元×10%=4万元。
三、两种计算方法的适用情况一般计算方法适用于土地增值明显，价格较高，纳税期间较长的情况。
而简化计算方法适用于土地增值较低，价格较低，纳税期间较短的情况。
综上所述，土地增值税清算的两种计算方法包括一般计算方法和简化计算方法。
根据具体情况，可以选择适合的计算方法来计算土地增值税。
土地增值税计算公式
土地增值税计算公式一、应纳土地增值税额的计算公式应纳土地增值税额=土地增值额×征收比例其中，土地增值额是指土地转让时的成交价与成本价之差，即土地增值金额减去土地价款、补偿款、税费等相关费用，公式为：土地增值额=土地转让价款-土地取得成本-相关费用征收比例是指根据土地所在的区域和土地使用年限等因素，由国家规定的税率。
我国土地增值税税率分为四档，分别是：1.销售一套住房且获得房产证满五年以上，税率为5%;2.销售一套住房且获得房产证不满五年，税率为10%;3.非住房用地，税率为20%;4.未出让用途改变的城镇建设用地，税率为30%。
根据土地增值额和征收比例，可以计算出应纳土地增值税额。
二、土地增值税的计算方法1.差额征收法差额征收法是指按照土地增值额计算土地增值税的方法。
计算公式为：这种方法一般适用于土地成本较低、土地增值幅度较高的情况。
2.查定法查定法是指根据国家规定的土地增值率表，按照土地增值率与土地取得成本的乘积来计算土地增值税的方法。
计算公式为：其中，土地增值率由国家规定的土地增值率表查定。
三、特殊情况下的土地增值税计算方法1.住房出售情况下的土地增值税优惠政策我国对住房出售所得的土地增值额有一定的免征政策。
根据国家规定，个人住房出售以及单次转让补偿款不超过20万元的不征收土地增值税。
2.住房改善情况下的土地增值税计算方法如果居民通过出售自有住房用于购买新的自有住房，且两者都满足一定条件，可以享受部分或全部的土地增值税减免政策。
具体减免比例按照国家相关规定执行。
以上是土地增值税的计算公式及方法的基本介绍，具体计算方法还需要根据国家相关法规和规定来确定。
由于土地增值税的计算涉及的因素较多，包括土地成本、增值额、税率等，需要根据具体情况来进行计算。
土地增值税的计算公式和9个实例
土地增值税的计算公式和9个实例土地增值税是指在土地转让、出售、赠与等行为中因土地增值所得而需要交纳的税费。
它是一种按照土地增值所得额进行征收的间接税，是对地价增值及资本利得的一种税种。
土地增值税的计算涉及到多个因素，包括地价、土地面积、土地使用年限等。
下面是土地增值税的计算公式及9个实例。
其中，土地增值额=（地价×土地面积×土地使用年限）-已纳土地增值税税率根据所在地的不同而有所差异，一般在30%~60%之间。
以下是土地增值税的9个实例：实例1:假设地一块土地面积为1000平方米，土地使用年限为20年，地价为1000元/平方米。
已纳土地增值税为0元。
如果税率为30%，计算这块土地的土地增值税。
解答：土地增值额=（1000元/平方米×1000平方米×20年）-0元=20,000,000元实例2:假设同样的土地，已纳土地增值税为5,000,000元。
如果税率为40%，计算这块土地的土地增值税。
解答：=15,000,000元实例3:假设土地面积为500平方米，土地使用年限为10年，地价为2000元/平方米。
已纳土地增值税为1,000,000元。
如果税率为50%，计算这块土地的土地增值税。
解答：土地增值额=（2000元/平方米×500平方米×10年）-1,000,000元=1,000,000元实例4:假设土地面积为1500平方米，土地使用年限为30年，地价为800元/平方米。
已纳土地增值税为2,000,000元。
如果税率为45%，计算这块土地的土地增值税。
解答：土地增值额=（800元/平方米×1500平方米×30年）-2,000,000元=34,000,000元实例5:假设土地面积为2000平方米，土地使用年限为40年，地价为1500元/平方米。
已纳土地增值税为3,500,000元。
如果税率为50%，计算这块土地的土地增值税。
土地增值税清算的两种计算方法
土地增值税清算的两种计算方法土地增值税清算一般有两种计算方法，下面分别称为甲计算法和乙计算法。
这两种方法纳税人不能任意选用，但不同的计算方法和计算口径，给纳税人带来的税负却不同。
甲计算法，指在同一个房地产开发项目中，先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等，单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
持甲计算法观点的纳税人，依据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行计算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
乙计算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门审批的房地产开发项目（包括普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等）为单位，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。
然后再按房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
持乙计算法观点的纳税人，依据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定。
现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，对比甲、乙两种计算法带来的不同税负结果。
湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不可售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已销售面积99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他开发产品（包括门面房、车库等）已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。
土地增值税清理中如何计算增值额和税款
土地增值税清算中如何计算增值额和税款？ 深圳福田区黎先生咨询：土地增值税清算时，对非直接销售和自用房地产的收入如何确定土地增值税的扣除项目？ 深圳地税回复：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》（深地税发〔2009〕24号）的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： （一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
计算增值额的扣除项目如下： （一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）开发土地的成本、费用，指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
商铺住宅联体楼土地增值税的计算
商铺住宅联体楼土地增值税的计算《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。
对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准住宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。
该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。
该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。
第一种方法计算：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。
增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。
增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。
低于50%，适用30%的税率。
由于增值率未超过20％，因此5000平方米普通标准住宅免土地增值税。
土地增值税未达85%清算比例计算
土地增值税未达85%清算比例计算（最新版）目录1.土地增值税清算的条件2.土地增值税清算的计算方法3.土地增值税清算的案例分析4.土地增值税清算的注意事项正文一、土地增值税清算的条件根据国家税务总局的规定，房地产开发企业进行土地增值税清算需要满足以下条件之一：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
二、土地增值税清算的计算方法土地增值税的清算应按照项目销售额的比例进行计算，计算公式如下：土地增值税清算额 = 项目销售额×土地增值税税率 - 已预缴土地增值税额其中，项目销售额是指不含增值税的销售收入，已预缴土地增值税额是指项目开发过程中已经缴纳的土地增值税。
三、土地增值税清算的案例分析假设某房地产开发企业 2014 年 1 月开始开发某房地产项目，2016 年 10 月项目全部竣工并销售完毕，12 月进行土地增值税清算。
整个项目共缴纳土地增值税 1100 万元，其中 2014 年—2016 年期间已预缴土地增值税 600 万元。
根据上述计算公式，我们可以得出该企业需要补缴的土地增值税额为：土地增值税清算额 = 不含税销售收入×土地增值税税率 - 已预缴土地增值税额= 5000 万元× 30% - 600 万元= 1000 万元因此，该企业需要补缴 1000 万元的土地增值税。
四、土地增值税清算的注意事项在进行土地增值税清算时，企业应注意以下几点：1.确保项目符合清算条件，按时进行清算；2.准确计算不含税销售收入，避免误缴税款；3.确保已预缴土地增值税额的准确性，避免重复缴纳税款；4.按照规定时间补缴税款，避免产生滞纳金。
土地增值税计算方法
土地增值税计算方法土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
了解土地增值税的计算方法对于相关纳税人以及从事房地产行业的人员来说至关重要。
下面，咱们就来详细说一说土地增值税的计算方法。
土地增值税的计算，需要先确定应税收入，然后扣除相关项目金额，计算出增值额，再根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率，最后计算出应纳税额。
首先，应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
货币收入很好理解，就是直接收到的钱；实物收入呢，要按照取得收入时的市场价格折算成货币收入；其他收入包括无形资产收入、股权等非货币形式的收入，也需要按照公允价值折算成货币收入。
接下来，咱们说说扣除项目。
扣除项目包括以下几个方面：1、取得土地使用权所支付的金额，这包括地价款、相关税费等。
2、房地产开发成本，比如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3、房地产开发费用。
这部分能按照两种方式扣除，如果能提供金融机构证明，且利息支出能够明确核算的，允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内；如果不能提供金融机构证明或者利息支出不能明确核算，允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
4、与转让房地产有关的税金，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。
5、加计扣除。
对于从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20%扣除。
算出扣除项目金额后，用应税收入减去扣除项目金额，就得到了增值额。
然后，根据增值额与扣除项目金额的比率，也就是增值率，来确定适用税率和速算扣除系数。
增值率不超过 50%的部分，税率为 30%，速算扣除系数为 0；增值率超过 50%至 100%的部分，税率为 40%，速算扣除系数为 5%；增值率超过 100%至 200%的部分，税率为 50%，速算扣除系数为 15%；增值率超过 200%的部分，税率为 60%，速算扣除系数为 35%。
土地增值税清算中如何计算增值额和税款
土地增值税清算中如何计算增值额和税款？深圳福田区黎先生咨询：土地增值税清算时，对非直接销售和自用房地产的收入如何确定土地增值税的扣除项目？深圳地税回复：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》（深地税发〔2009〕24号）的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
计算增值额的扣除项目如下：（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）开发土地的成本、费用，指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地增值税清算过程中对商住一体项目如何计算土地增值税？
【查找更多】问：我公司开发一小区，小区中有临街一、二层为商业用房，二层以上为住宅用房，总有21层的商住一体房屋一栋。
在土地增值税清算过程中，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号文件“一、土地增值税的清算单位开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
”的规定，我公司在土地增值税清算时是否把本属于一体的单位工程分为普通住宅和非普通住宅进行土地增值税清算？如分开如何确定非普通住宅建筑成本和土地成本？上述单位工程根据财政部建设部《建设工程价款结算暂行办法》“第十三条工程进度款结算与支付应当符合下列规定（一）工程竣工结算方式工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。
”的规定，竣工结算只能为整栋房屋，不能将本单位工程中的商业和住宅分开结算工程造价，请问：我公司是否可以将该栋房屋作为独立的土地增值税清算对象进行清算？有何政策依据？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第一条第二款规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
”尽管立项时是一个项目，但计算土地增值税时需要分为两个项目进行清算，收入及相应税金完全可以分开计算，至于相关成本如何扣除，国税发〔2006〕187号第四条第（五）项规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
包工不包料工程营业税如何缴纳？
【查找更多】问：我公司新厂房扩建，与建筑施工方签订的合同为包工不包料合同，即“甲供材料”，购买的所有建筑材料都取得了合法的销售发票，建筑施工方对其提供的应税劳务也提供了工程发票，而当地的地税部门要求我单位自己购买的建筑材料也要纳入营业税的征税范围缴纳营业税。
请问我单位自行购买的材料是否也要纳入建筑方营业税征税范围缴纳营业税？如果需要，那么地税部门对建筑材料开具的发票我单位如何处理，因为我单位购买建筑材料的时候已经取得了相应合法的销售发票？
答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）规定：“第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
”因此，贵公司自己购买的材料应包括在建筑营业额中缴纳营业税。
贵公司购买的材料取得的发票作为计入新建厂房成本的计税依据，应当自厂房投入使用月份的次月起计算厂房的折旧，按规定在企业所得税前扣除。
如何确定营业纳税义务发生时间？
【查找更多】问：新《营业税暂行条例》及其实施细则规定，营业纳税义务发生时间是“为纳税提供应税劳务并收讫营业收入款项的当天”，对此我们有以下几种理解，假如，劳务总共3个月，我们在第一个月5日就收到全部款项3万元，请问哪一种才是正确？：1、应在第一个月全部确认收入实现？2、应在第三个月全部确认收入实现？假如是在劳务开始之前就收到款项应如何确认收入？
答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）规定：“第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
第二十五条……。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
……。
”
根据上述规定，纳税人提供应税劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
在劳务开始之前就收到款项，如果您提供的是建筑业或者租赁业劳务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天；如果您提供的是除建筑业或者租赁业外的其他劳务，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
不能抵扣进项税额可否所得税前扣除？
【查找更多】问：部分进项税额因超过申报规定期限而不能抵扣，账面计入原材料成本，该等款项是否可在所得税前扣除？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）规定：“第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
”
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）规定：“第二十七条企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
第二十九条企业所得税法第八条所称成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费。
”
根据上述文件规定，不得抵扣的进项税应该同购入的材料一同记入成本，在结转收入时同比结转成本并在企业所得税前进行扣除。
因此，贵公司的因超期不能抵扣的进项税可以计入材料成本并在结转收入当期税前扣除。
商业零售企业进行促销，赠品部分如何纳税？
【查找更多】问：商业零售企业组织促销活动，活动期间顾客凭达到一定金额的购物小票可得到企业赠送的指定商品（即绑赠促销），上述赠送行为是否属于“无偿赠送”? 商业零售企业购进用于进行上述赠送行为的商品，其进项税额可否抵扣? 是否应按视同销售界定上述行为并计算增值税销项税?
答：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）规定：“第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。
”
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008
年第50号）规定：“第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：……（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
第十六条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；（三）按组成计税价格确定。
组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。
公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。
公式中的成本利润率由国家税务总局确定。
”根据上述规定，顾客消费达到一定金额，贵公司可凭购物小票赠送指定商品，属于发生了上述视同销售的情形，应做增值税视同销售处理。
发生的进项税额只要取得了合法的抵扣凭证就可以正常申报抵扣。