宜春市上高县第三机床厂地块可行性研究报告

宜春市上高县第三机床厂项目可行性报告目录：一、项目决策背景及摘要1.外部环境2.内部环境二、项目及周边概况1.宗地位置2.宗地现状3.项目周边社区配套4.周边环境及景观5.大市政配套6.规划控制要点7.土地价格8.与作为土地储备优缺点分析三、市场分析1.总体市场简介2.城市商业分析3.竞争对手分析4.目标客层研究及定位四、规划建议1.规划设计的可行性分析第一章、决策背景及摘要1.外部环境（1）上高县区位概述上高县位于江西省西北部，属宜春市。

北连宜丰,东接高安、南界渝水、分宜、西邻袁州、万载，县城距省会南昌113千米、市府宜春90千米。

全县东西长68千米，南北宽45千米，总面积1350.25平方千米。

上高县辖6乡6镇3场1街道，168个村委会，18个居民委员会；2010年年末总人口34.6万，人口密度为每平方公里256人。

县城建城区面积达14.4平方公里，人口16万。

县城规划区面积26.62平方公里，城市化率达43.6%，人均绿地面积19.7平方米。

（2）上高县人口经济指标概述下表主要从上高县人口、社会零售品消费总额、GDP、人均收入为切入点，搜集整理了2009~2010年政府公报中的相关数据（2011年数据暂未公示）截止2010年，上高县市区人口达到16万人，城市零售品总额达到12.59亿元，全省县级市场排名49位，较之2009年实现105.2%的增长，人均GDP为20222元，人均收入达到12669.45亿元。

（3）上高县城市规划分析A.统筹规划招商引资：上高县辖7镇6乡2场1街道，招商引资一直是上高近年来工作的重中之重，并取得了丰硕的成果。

未来上高经济的快速发展还要依托于强有力的招商引资力度。

除了在引资方式上要保持主动出击，管理上提高运作效率外，还应统筹规划，合理安排；在引进项目上要符合城市的产业发展目标和长远利益，必须有所选择；防止项目过于分散，重点发展城区及重点镇，尽快提高中心城镇的集聚能力；预测2020年上高县总人口为46.5万人，城镇实际居住人口为29.33万人，城镇化水平为63.08%。

做好各招商单位的协调工作，防止出现恶性竞争，损害国家利益的情况。

B.提升商业服务业档次：上高城区商业服务业目前尽管数量较多，但产品服务档次不高，初级生活消费品占据消费市场很大比重，缺乏高层次高品位的服务项目，因此，在城市经济发展，居民收入提高，商业规模扩大的同时，应注重满足各层次消费者的需求，引导高中低各档次的消费服务进入市场。

另一方面，完善商业购物环境，提高流通产业现代化水平。

打破现有的百货店、专业店等单一业态形式，逐步发展购物中心、超级市场、家具中心、量贩店、专卖店、精品店等多业态形式，满足多层次市场需求。

由政府规划可以看出，上高县致力于重点发展城区建设，扩大城镇化水平，这也是其城区零售总额实现年105.2%增长的一个重要原因。

此外，致力于提升商业服务业档次，完善商业购物环境。

2.内部环境目前公司的战略方针是以开发江西省内较为富裕的县城为主，在综合排名靠前的三四级市场进行商业地产开发。

而上高县第三机床厂地块项目则是我司在江西县级市场欲开发的第一个商业地产项目。

若该项目成功开发，则可树立铜锣湾广场在江西县级市场的一面旗帜。

为今后公司的发展做铺垫。

第二章、项目及周边概况1.宗地位置宗地即位于上高县城中心街心花园，和平路与建设路交汇处。

地块距上高车站1500米，距县政府1000米，距银海商贸城2500米。

2.宗地现状（1）第三机床厂位于上高县核心位置街心花园，三面临街：和平路、建设路、人民路。

其中和平路与建设路为县城商业主干道。

（2）第三机床厂地块位于上高县核心商圈，亦为老县城区，故地块位置上高车站上高客运西站县政府以新建小区为主，周边商业主要为银海商贸城（集贸市场、距离1500米距离2500米距离1000米 距离3000米项目周边主要以商住楼为主（楼层在六层左右，一层为沿街商铺，部分为一至二层）。

3.项目周边配套第三机床厂地块周边配套如下图卫星图及表所示，周边交通方便，上高县内6路公交车全部经过，医疗设施、教育设施皆位于和平路，和平路与建设路交汇处即为休闲广场，广场周边建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄等均有分布。

主要配套1路 2路 3路 4路 5路 6路 公交车敖山华侨农场—街心花园—锦江大市场汽车站—街心花园—白水泥厂汽车站—街心花园—裕胜鞋厂废品收购站—街心花园—博士达药厂逸夫小学—街心花园—博士路口客运西站—街心花园—长途车站教育和平路周边主要教育有上高县实验小学、县图书馆医疗周边大型医院主要有上高县人民医院及中医院，另有几家小型诊所文化、银行、酒店有多家酒店、宾馆，标志性的有浙商酒店；金融方面建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄等均有分布；文化局则在建设路旁，距备选址约400米大型购物中心、主要商业和菜市场地块周边并无大型购物中心，仅有一小型超市：国贸超市，面积约1600平米。

主要商业分布在建设路与和平路两旁。

在建设路接近敖山大道处，有一大型菜市场。

由表可见，备选址区位为上高县核心。

但是通过实地调研，公交车搭乘人数并不多，平均每班车辆搭乘人数在十人左右。

原因有二：（1）上高县域面积不大，且街心花园站主要为购物休闲所在地，故多为上高县常驻人口前往。

（2）基于第一点，通过实地调研，发现县城内电动车居多，商圈内主要以摩托载客为主，另辅以少量出租车。

故前往街心花园者多为步行或私家车（含电动、摩托）。

4.项目周边环境项目所属区域为上高县老县城，故周边建筑时间较长。

两条商业主干道均为双向四车道，道路直坦，项目周边地势也较为平坦。

5.大市政配套6.规划控制要点第三机床厂地块总面积约70亩，合46662平米。

据实地调研，目前厂房尚未停产，政府要求六月份该厂房全部停产。

该地块政府早期规划沿街部分建设市民广场，若有开发商愿意帮助政府建设此广场，则该地块其余部分可由开发商自行开发商业或这宅。

后因众多开发商均有意开发此项目，故上高县政府决定将此地块以拍卖的形式出售，但沿街部分建造市民广场的早期规划并未改变。

该地块目前并未开始拍卖，容积率、建筑面积等详细规划暂时不详。

7.土地价格目前该地块内厂房尚未停产，政府亦未公示该地块的拍卖价格，实地调研了解到，曾有开发商出资1亿购买此地块，合1428571元/亩。

8.与作为土地储备优缺点分析土地升值潜力初步评估：（1）区位地段方面：第三机床厂地块作为我司备选商业开发地块，未来的升值空间是比较客观的。

作为商业项目，地段的重要性毋庸置疑，而第三机床厂地块则位于上高县核心商圈核心位置，且地处两条商业主干道交汇处，三面临街，未来的升值空间巨大。

（2）政府规划方面：政府在规划报告中明确指出，加大城镇聚客能力，提升商业服务业档次。

且上高县零售品市场呈现100%以上增长，消费潜力巨大。

三、市场分析1.总体市场简介上高县总体商业较为集中，主要分布在四条主干道内，即：和平路、建设路、敖阳路、敖山大道。

其中，和平路与建设路构成县城核心商圈，主要业态涵盖超市、家电、餐饮、家具、沿街精品服饰，周边有银行、学校、文化局等配套。

而以银海商贸城为代表的商业区主要以大型建材、集贸市场、饭店类为主。

由下图亦可看出，和平路段为商业集中且密集区，敖阳路银海商贸城周边则商业企业较少。

敖山大道：上高县核心商圈，代表企业有朗润购物广场、国贸超市、阿波罗家电、腾达电器熬阳路：新兴购物中心商圈，家具建材、农产品批发为主。

代表企业为银海商贸城2.城市商业分析城市商业分析中，我们主要针对上高县土地市场、住宅市场、第三机床厂地块周边商业市场进行调研分析。

上高县土地市场出让信息上高县土地市场成交信息上高县住宅市场信息分析第三机床厂周边商业市场信息分析3.竞争对手分析上高县内商业主要以沿街店铺为主，辅以小型超市。

并无大型城市综合体项目4.目标客层研究及定位若我司在上高县第三机床厂地块建设城市综合体项目，并引进一线品牌，则我司目标客层可定位为适合上高县所有年龄段的居民。

因为城市综合体项目创造的就是一站式购物的场所，广大市民的需要都能在这里得到满足。

第四章、规划建议结合市场调研，我们发现上高是一个高集中、快增长的零售市场；是一个城市综合体缺乏的县城，同时，加强县城聚客能力，提升服务业档次，是政府明确的城镇发展方针。

第三机床厂地块位于上高县核心商圈核心位置，该地块三面临街，其中两条道路为商圈主干道，若我司于此处建设铜锣湾广场，必将一举改变该地区的消费现状。

该地块面积约70亩，（1）以铜锣湾广场建成后支撑当地20%的县城零售总额计算，即第一年即可支撑2.5~3亿元的消费额。

平均按销售额3%计算租金，及首年纯租金收益将达到750~900万（不含店铺销售）。

（2）以铜锣湾广场四层，单层面积10000平米,总计40000平米计算,再按上高县平均租金一层3.76元/平米,推算二层1.8元/平米,三层0.8元/平米,四层0.4元/平米.可推算全年2~4层租金657+292+146=1095万(一层出售)。