天地美墅项目广告推广思路初探.pptx
某地产别墅项目广告推广提案
某地产别墅项目广告推广提案1. 背景介绍某地产公司拥有一处精美的别墅项目，该项目地理位置优越、环境优美、配套设施完善，并且拥有独特的设计和高品质的建筑工艺。
为了吸引更多的潜在购房者，我们需要设计一份全面而吸引人的广告推广方案。
2. 目标受众我们的目标受众主要包括：•高净值人群：对高品质住宅有需求的有钱人。
•家庭用户：需要更大居住空间和更好配套设施的家庭。
•投资者：寻找高回报和稳定租金收益的投资机会。
3. 广告媒体选择为了最大限度地覆盖目标受众并提高广告效果，我们建议选择以下广告媒体进行推广：3.1 纸质媒体•地产杂志：选择知名地产杂志，通过广告投放增加品牌曝光率。
•报纸：选择本地重要报纸，投放别墅项目的广告。
•宣传册：设计和印刷高质量的宣传册，通过展览、销售中心等途径派发。
3.2 数字媒体•网络广告：在主流房地产网站和社交媒体平台上投放广告，增加在线曝光和品牌知名度。
•搜索引擎优化（SEO）：通过优化网站关键词和内容，提高搜索引擎排名。
•社交媒体营销：利用社交媒体平台发布别墅项目的照片、视频等宣传材料，吸引潜在购房者的关注。
4. 广告内容创意为了吸引目标受众的注意力，我们需要设计具有创意和吸引力的广告内容。
以下是一些创意建议：•图片展示：通过精美的别墅图片展示项目的独特设计和高品质建筑工艺。
•视频介绍：制作一个吸引人的视频介绍，展示别墅的内外部装饰和配套设施。
•用户故事：编写用户故事，描绘购买别墅后的幸福生活场景。
5. 营销活动推广为了增加购房者的参与度和吸引力，我们建议开展以下营销活动：•参观日：邀请潜在购房者参观别墅项目，提供专业的讲解和导览。
•优惠活动：在购房合同中提供一些优惠措施，如折扣、免费装修等，增加购买动力。
•合作推广：与当地知名商家合作，提供购房者专享的优惠和福利。
6. 成效评估为了评估广告推广的效果，我们需要统计以下数据：•纸质媒体投放量和反馈率。
•网络广告的点击率和转化率。
•SEO排名提升情况。
2019海悦天地地产的项目年度推广思路提报170页 171页PPT文档
统、中央除尘系统）
1、新政出台，进一步制约了高端市场特别是别墅市场的销售。
2、赠送面积较小，浅色外立面看起来档次稍显不足。
劣
3、大于600平米独栋别墅由于总价过高，竞争力有限。
势
纳 帕 细 节
竞案分析之 长岛
【在售情况】 在售独栋别墅1000万/套起， 地上约350-450㎡，地下约165-188 ㎡ 。
三期 一期（在售）
二期
1、联排独栋，打造小面积别墅，充分显示出景观别墅的打造风格。
2、项目周边环境较好，三面环汤逊湖，自然景观资源丰富。
优
3、地区的认知度高，发展前景好。
势
4、户型紧凑，楼体拐角开设玻璃推拉门通风采光好，门廊设计可供老人休息。
5、一体化的品牌家装服务。（佛兰卡水槽、AO史密斯热水器、入户源净水系统、中央空调、安防系
目前在售
1、万科品牌，良好的口碑。
2、楼盘的看房通道环境做的较好，水、栈道、情景销售。
优
3、产品赠送面积较多，性价比高。
势
4、营销中心设立赖特角及物业展板，让客户能更加深刻了解产品由来和物业优势。
1、地理位置不如汤逊湖板块的其他别墅有优势。
2、项目本身的自然资源较少，在汤逊湖板块并不占优势。
劣
3、别墅户型的采光效果不好，楼体、走廊很黑。
【推售情况】 今年仅剩141套独栋。（信息来源短信）
1、板块的别墅成熟度较高，发展前景，投资前景好。
2、得天独厚的自然景观资源，是本区域水景资源最好的项目。
优
3、地下室面积全赠送，且面积较大，能很好的吸引客户。
势
4、有私家电梯入户，增加了项目的安全性和私密性.
1、武汉市新政推出，导致高端项目及别墅市场销售困难。
中式别墅板块广告推广提案62PPT
中式建筑真正触及人们灵魂深处的东西是什么？
“寻根”——树有根，水有源，追根溯源是
人类的天性。无论世事如何变迁，无论湮灭、创造交 替几何，自始至终留在人们骨子里的永远都是“根” 的情愫。不谈国家、民族，只谈个体，“根”对人来 说，就是家族、家祖，更是家族一代一代传习下来， 也将一代一代传习下去的精神，一个家族的精神。而 对于建筑来说，“根”附着其上的意义就在于让建筑 成为这个家族精神的图腾。
西山的自然环境极为优越，对追求“自然、健康、环保”生活的人一定会产生 极大的吸引力。一定会有人为此买单的。
中式建筑在北方不多见，特别是在看惯了千篇一律的欧派、美派之后，对这一 另类的、差异化的、极具特色的产品情有独钟，猎奇心理会让一部分人买单。
中式建筑在目前的产品市场来看，有一定的稀缺性，而且属于高文化附加值的。 文化具有的杀伤力，稀缺具有的排他性，会让嗅觉如猎狗般的投资者纷至沓来。 其中会有一部分人为此买单。
大连目前的外籍人士越来越多，他们对中国充满了好奇，但是现代化的都市让 他们找不到中国的感觉。中式建筑让他们找到了了解中国，甚至融入中国的 “窗口”，为了能体验真正的中国，会有一部分外国人为此买单的。
就这些了？差不多了...... …… 这些就能让人们买单，花更高的价钱来买单？ 我也不敢确定...... ……
Simulation
踩在昔日的土地上，一种厚重的质感从脚底传来，身体的每一根神 经突厥着伸出根须--那是一种对故居，对流逝的过去由心底发出的 回应。是这儿!还是那墙瓦，还是那松柏,除了时间，一切仿佛都未曾 改变。时空似乎被定格在这一瞬间。祖宗的家训，爷爷的叮咛，儿 时我的呀呀稚语：“富润屋、德润身，屋润源于身润，身润源于德 厚。家不以富传，厚德可以载屋；传家有道，积德润身，方可以兴 家兴屋。”这就是我的精神，我家族的精神...... ……
天地美楼书设计方案
楼书内容： 演绎上流社会的高尚生活方式
楼书材质： 精致 / 品质感强 / 珍藏读本
楼书调性：
角度：国际化视角 气质：贵而不奢，典雅而清新 个性：欧陆海派风情 包装：精装、珍藏读本 主线：城市别墅里的上流生活
楼书表现手法
天地美墅在楼书表现手法上，建议采用虚实两条 主线穿插、结合的方式。
楼书设计策略
项目市场形象定位
➢ 别墅区——并非联排普通TOWNHOUSE社区 ➢ 城市别墅——比远郊别墅更具优越区位条件 ➢ 生活区——社区以及周边具有强大功能性 ➢ 阶层性较强——业主基本属于相同社会阶层 ➢ 服务性——全方位满足业主各种需求
时尚、温馨的别墅城
楼书设计策略
核心价值点提炼：
别墅区中享受城市生活
实线，演绎“城市别墅”，主要通过实景照片和 描述性语言表现；
虚线，演绎“上流生活”，建议用人物摄影的方 式和极富感性的语言表现。
楼书内容框架
天地美墅在楼书内容上，以“城市别 墅，上流生活”为主线，以新闻报道为出 发点，从业内事件评论推向自身价值剖析， 由外部到内部，由宏观到微观进行多角度、 深层次诠释。
天地美墅
楼书设计方案建议
天地美墅经沉寂之后再上市，将以怎样 的形象面对业内外人士的关注和挑剔。
本司认为，今日北京别墅市场竞争日益 深入全方位发展，美墅也应全面整合与挖掘 自身资源针对性地重新树立市场形象！
楼书的作用
➢ 楼书代表项目自身气质与形象会对消费者形成独特魅力。 ➢ 楼书对于打压竞争对手，树立市场项目形象方面比较经济办法。 ➢ 往往通过一本楼书就可以达到从市场中跳出的作用。 ➢ 对于印刷、纸张、画面、设计以及整体风格等楼书各方面的元素，
天地美墅楼书规划及推盘思考
必做功课之: 2、对客群心灵密码的再度寻找 客群的取舍原则：抓大放小、以主流客群为重点对象 主流客群扫描： 年龄：25—40岁 事业场：CBD或泛CBD地区 身份：企业高管或中高层经理人 文化背景：高学历，许多具有海外留学背景，中西文化 兼容，国际化的生活取向 人生观：进取，出世而非隐世，对名利报有较高欲望。
推广定位的偏差，直接导致了产品核心价值的偏差，没 有扣住客户的真实需求，偏离了靶心。
传播价值失恒
即产品价值与客群的心理认知价值不对等，这说明广告 并没有起到弥补客群心灵落差的作用。
新思路下的解决之道
必做功课之: 1、产品价值的重新梳理
纯粹的类别墅产品，非复合圈层的客群梯队，更利于对 位传播与打击
市场的一课，暴露项目几大缺憾
产品上：存在两大硬伤
高总价瓶颈
250万以上的总价区间,与小独栋/高档城市公 寓形成购买力重叠,如果产品缺乏足够强势的 价值支撑,客群必然随之分流.
商住比例失调
商街比例太大，超过总建面1/3，而商街的磁 聚效应在短期内很难兑现。
推广上：形而论道,不得要领
“灵魂”缺席
客群只停留在物理界定的层面，没有挖掘到共有的精神 特质,脱离精神世界的共鸣，广告打击自然难中要害。 产品核心价值迷失
一本楼书背后的通盘拯救
天地美墅楼书规划及推盘思考
关于<天地美墅项目的市场诊断及解决方案 探讨>已作专案提报，这里不再多言，在此 基础上直奔主题。
楼书规划及背后思考
在本案中楼书承担的特殊使命是什么？
在这里,楼书已不是一本单纯的道具, 它是基于市场分析与产品解读，对前期推盘思 想深度反省与理性思考之后战略调整宣言 它是为扭转产品形象，寻求新的市场突破机会 的重要实践 它是与终端客户建立有效沟通语言的精神读本 它是在现实背景下全新推盘思路的一个最直观 体现
某别墅广告推广策略规划(ppt 45页)
>>> 结 论 分 析
1、西部市场开始兴盛 2、西部的山水住宅大战开始升温 3、昆玉河畔区域竞争激烈
西线住宅项目从北到南可分为三大板块：
A) 以北四环内昆玉河水系住宅。价位分布：8000以上，自然环境优越。其中 万柳区是中关村的三大居住区之一。成熟的高尚生活区已经形成。
B) 远大路周边大盘项目。价位分布：6500左右如：世纪城、郦城，规模社区带 动整体区域的经济格局发展，商业和居住日渐成熟。
2.区域均价在6000-7800左右，本案的定价显然超越了区域的价格水平。
3者的层次不同。本案所在位 置尚无高尚生活的氛围.
4.该区域项目都较注重园林的营造，本案虽然有中心园林和中心广场，但本 案的温泉则是区域内唯一的，成为本案真正的USP。
5.周边项目社区建筑高低不一的现象明显，突出本案4-6层，南北朝向的社区 规整有序的特点。
C) 安慧桥周边中低挡项目，价位分布：5500左右。如、美丽西园、乐府江南、 自由度、幸福时光。
本案处于B、C之间，四环路以西，地理位置特征显示：
• 地块周边项目较少。 • 区域高档项目稀缺。
对与高档项目的买家：选择的条件——
• 无懈可击的内在品质与外在条件是买家认可的条件。 • 独特的区位特征和文化使买家有一种相同社会阶层的认可和归
的决策。有自己的信息来源渠道，比较相信主流媒体的权威性。 4. 他们已经对自己的人力资本进行过大量投入，而且还要继续不断
地给自己“充电”，不断充实或更新自己的知识。 5. 大多有海外生活背景，或有很多机会接触国外的环境和思想。 • 6. 特点：有文化，有家庭观念。
>>> 他们的生活状态
• 讲究品位,敏锐的观察力和非常理性的购买习惯 • 有自己特定的生活习惯及思维方式，不易受外界左右 • 应酬颇多; 经常飞来飞去的头等舱客人 • 事务繁忙,私人秘书协助搜集日常资料及世界各地经济信息;主要通讯工具依赖
某项目艺墅广告策略提案(PPT 150页)
一直在发生变化
南山集团香蜜湖项目该如何
应变
？
上篇 概念发想
辨局 PART1·地产背景
变化的市场
//谁在思考中国地产？
北京、上海、广州、深圳 华东、华南、华中、结论： 缺位的中国地产，角色变蜜湖？
香域中央、中旅国际公馆、香蜜 湖1号、熙园、香蜜山······结论： 缺位的香蜜湖，角色变化 到底缺什么·····（答案：艺术）
亮点四：混合。 BOX艺墅，提供私人生活、公众生活以及工作生活三大功 能，让公共生活和私人生活完美地结合起来。
把“BOX艺墅”建立成，新居住文化中心
• 将有影响力的特色店集中起来，形成一个类似于北京 798的深圳798。
• 然后利用开发商的资源，将中心的影响力建立起来。
• 成为本土装置艺术群玩乐的中心，也必将成为外地游 客体验深圳新文化的第一站。
X联盟和主角计划,话题
装置艺术中国行 装置艺术群，风云汇
艺术装置生活,每一天
下篇
整合推广
主题下的攻击策略
闪电式作战 快，一定要快，集中炮弹
5-6个月之内解决战斗
这个世界不是你跟他一样而认同你，而是 你的与众不同
常规的推广方式，司空见惯，我们就不谈了 谈谈非常规战略
非常规，年度攻击策略
• 第一战：产品规划第一次公布//话题：为鉴赏力独特的装置艺术群夺身打造 • 第二战：产品规划第二次公布//话题：为审美情趣独特的装置艺术群夺身打造 • 第三战：产品最终确定公布//话题：装置艺术群生活部落蓝图拟定 • 第四战：开盘前“装置艺术群”形象写真//话题：创意，创造新生活 • 第五战：开盘//话题：欢迎装置艺术群的鉴赏力 • 第六战：X联盟启动 • 第七战：“主角计划”启动 • 第八战：装置艺术群的声音，在香蜜湖回荡 //收官之战
某别墅广告宣传推广计划书
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、S P活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。
美墅馆别墅策划推广方案
美墅馆三期别墅推广方案第一部分、地块S W O T分析一、地块环境调研1、项目土地性质位置：位于镇江东部新城的经十二路中段，是距离百年江大最近的别墅社区，是未来镇江文化聚集的核心所在。
占地面积：320亩地形：平整2、地块周边环境东城绿洲美墅馆三期位于经十二路与纬八路交汇处。
向东：经十二路向北：江苏大学、机电高职、建设中的北京华联超市向南：镇江第一中学、规划中的九年一贯制学校、沃尔玛是一个集双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房，高档多层公寓及商业为一体的高档住宅区。
从06年推向市场以来，已开发1890套，基本售罄。
美墅馆三期，总共别墅28套。
东城绿洲周边道路情况：项目东、西、南、北侧均为市政道路。
西侧为谷阳路，南为纬八路，东为经十二路，北向接学府路。
3．地块交通条件城市道路交通情况东大门开在经十二路上，南大门开在纬八路上。
周边公交系统情况公交28路、116路直接在东城绿洲站台下车即为我楼盘公交3路、106路、9路在谷阳路东城绿洲翰霖苑站台下，沿纬八路向东过江苏省交通技师学校即为东城绿洲社区。
（碧水苑、翰霖苑）公交3路、19路、9路、201路、大运量公交D1线在学府路汝山站台下向东100米左右转向南200米右转向南200米，即为东城绿洲大门私车赴项目路线路线一：学府路---经十二路（江苏大学新大门与老大门之间）-----东城社区路线二：谷阳路-----纬八路----东城绿洲社区路线三：丁卯路----经十二路----东城社区4．周边市政配套设施项目周边配套比较完善，以1.5公里为界限，区域内有较多的医院、学校和商业。
教育设施：镇江市第一中学、江苏大学、九年一贯制学校、小牛津幼儿园、镇江机电高职、江大附属幼儿园、江大附属小学、江科大附中、京口区汝山中心幼儿园。
医疗设施：京口区象山镇社区卫生服务中心、江苏大学校医院大型商业设施：沃尔玛超市，由东城绿洲碧水苑南门出发沿纬八路谷阳路，电瓶车5分钟。
欧尚超市，由东城绿洲东门向北，左拐至学府路向西行。
北京天地美墅推广方案成都羊先生大人
以300万的产品总价衡量， 视觉表现缺乏冲击力与品质感
思考
BO运BD格O河B瑞自C瑞珠旗岸加都由雅江舰摩鼎通逸水武加月时瑞上州公城居国·卡晟典秀恋夷华亮尚都的生园（（际凯空国铭名晶花印城街国院活世22城旋间际居园城园象堡区际）子区）家
市场态势
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
➢通州作为北京新城，历来被视作分散内城居住压力的 区域，并不被认同为具有高尚居住氛围的区域
➢本案体量大、产品户型偏大，超出市场一般的接受范 围，市场消化能力不容乐观
➢就区域而言，本案价格偏高，无性价比可言
破局——订立自己的市场法则
区域内Townhouse产品具有稀缺性——区域王者 通州新城中心位置——城市别墅，第一居所 2000米商街——都市里的别墅享乐主义 体量大、户型偏大——多功能别墅：居住、社交、其他 本案价格偏高——豪宅品质的Townhouse生活
产品均价：9000
世爵源墅
产品定位： CBD·京沈·3万平米 湖景园林·独栋式联排 别墅
产品卖点：
➢30000平米湖景园林 ➢800Βιβλιοθήκη 平米湖面 ➢独栋化联排别墅 ➢智能人居
产品均价：5000
困境——为既有市场规则所困
➢本项目作为Townhouse产品，所处区位无优越的自然 景观可言，不具备休闲生活品质
其他建议
公共生活机能设施引入
➢幼儿园、小学、中学、医院等设施，作为完整生活区 规划必不可少，同时，对于提升该地区整体居住价值亦 意义重大。
➢对于该类公共生活配套，建议采取合作引入方式，与 著名校、院合作，成立分校、分院。 较之自行建设，既 可保证质量，更可降低投入成本。
某别墅广告推广思路(PowerPoint 18页)
拥有尊贵 缘于荣耀
十三、阶段性营销活动建议：
a. 知名企业洽谈活动、学术交流活动。 b. 业主庆祝活动，别墅区揽胜活动、点评。 c. 节目、专题日庆典活动。 d. 其它相关的社会公益事业或文化的资助活动等。
拥有尊贵 缘于荣耀
十四、参与的形式：
全程的跟进式服务，由我司组成专案小组，人员由 策划人员和创作人员及服务人员组成，直接与代理商或 其它部门对接、沟通。
拥有尊贵 缘于荣耀
十五、服务的内容与报价：
我司可以提供该项目的市场整合营销推广的总体策略 服务以及设计服务，具体如下： 一、项目的全程整合营销推广策划方案：
a.市调的调研（提交调研报告） b.市场的分析（细分） c.广告与营销市场的环境分析 d.项目的细分与整合 e.竞争对手的整合分析
拥有尊贵 缘于荣耀
生活总会给你谢另一个谢机会，大这个机家会叫明天 6、
。2 021年7 月24日 星期六 上午1 时16分5 6秒01:1 6:5621. 7.24
人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走
•
7、
。202 1年7月 上午1 时16分2 1.7.240 1:16July 24, 2021
•
8、业余生活要有意义，不要越轨。20 21年7 月24日 星期六1 时16分 56秒01 :16:562 4 July 2021
M21.7.2421.7.24
每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成
•
1、
功的路2021年7月24日星期六1时16分56秒01:16
成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦
•
2、
。0 1:16:56 01:16:5 601:167 /24/20 21 1:16:56 AM
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以国际名品提升商街档次 以娱乐性商业与餐饮类商业聚集人气
以店铺装饰，令商街色彩与住 宅区色彩形成明显区分
强化街道的绿化，增加街头茶 座、休闲长椅、街头小品等元 素，强化休闲氛围
在十字街的中心处，设置标志 性景观
商街炒作建议：
1、为国际名品年度性发布会提供秀场和服务 2、以红酒节、咖啡节等主题活动为宣传点，打造商街知命度 3、与名犬、名车、古董等高尚俱乐部联合活动，提升商街知名度
广告策略
市场定位
产品定位
CBD⊙街区Townhouse
CBD——地域属性，强调区域的空间价值 行政级——价值属性，强调产品的品质等级 联排——建筑属性，强调产品的形态 城市公馆——附加属性，强调建筑赋予生活的文化与精神内涵
案名
天地美墅
东尚墅
Logo表现
备选案名
天与地 观邸 峰会 领世馆 云上
➢对城市的依赖度很高，同时又被城市文明的副产品所困扰，希望能 够有一个相对中和的生活环境
➢由于很多人拥有海外教育经验或受过良好教育，因而审美品位很高， 对生活品质要求很高
➢所处行业的特性决定了他们缺乏天生的稳定感，贵族感，而在不断 的开拓，交际中寻求发展
➢既要追求事业，又要享受生活，追求能够兼顾两者的居所
Logo表现
视 觉 表 现
视 觉 表 现
视 觉 表 现
产品策略
产品策略
实品屋
/要点/ 1、豪宅水准的装修 2、全景式呈现结合体验式营销 3、国际级设计大师担纲
方案/TYPE1
贵族 中世纪
的风雅豪情
奢华 新古典之
演绎
结合大厅/梯厅/庭园等硬件条件完备及服务软体支持
a、极致奢华的入户玄关，给来访者以视觉震撼。 b、配合豪华会所装修（男女宾客分区、麻将或茶棋艺、雪茄房等）
社区外商业 会所
➢商街两侧可大量种植 种植成龄泡桐树，实现 环境优化与休闲氛围营 造
➢商街中心结点，建议 设置喷泉或景观雕塑， 使其成为商街的视觉焦 点与文化符号
➢规范商街功能，赋予 每条商街以独特风格， 每条街道给予不同命名
➢四个区块，分别命名。 例如：洛华区、枫丹区、 维侬区、香莆区
以展示性商家提升商街形象(如高级轿车、 高级时装、傢俬)
产品 价值
新形象
附加 价值
广告策略
目标客群
关键词：新财富阶层
客群来源 ——CBD中产阶层
——地缘内升级客户
客群特征 ——以男性为主，集中在30-45岁之间
职业特征 ——国内、外企业中高层管理者（总经理、执行官、部门经
理）高级职员（金领），民营企业家，私企业主、其他
年 收 入 ——50万以上
心理特征：品位、奢华、张扬、夸富、发展
产品均价：9000
世爵源墅
产品定位： CBD·京沈·3万平米 湖景园林·独栋式联排 别墅
产品卖点：
➢30000平米湖景园林 ➢8000平米湖面 ➢独栋化联排别墅 ➢智能人居
产品均价：5000
广告策略
Байду номын сангаас
本阶段广告要解决的主要任务
【项目形象提升 】
天地美墅－Downtown House 天地美墅－都市House、 艺术House、休闲House
通过雕塑、绿植等手法，强化住户 门前的景观效果和休闲功能
产品策略
商业街道
• 创造出多样而复合型的商业中心 • 考虑充分的停车需求 • 以动线规划创造生动的趣味性，提高客户的购物情趣 • 配置上善用旗舰店的设置，创造最大商机 • 发挥娱乐经济三步走： • 营造良好购物环境，使顾客置身其中倍感轻松愉悦，情
以300万的产品总价衡量， 视觉表现缺乏冲击力与品质感
思考
BO运BD格O河B瑞自C瑞珠旗岸加都由雅江舰摩鼎通逸水武加月时瑞上州公城居国·卡晟典秀恋夷华亮尚都的生园（（际凯空国铭名晶花印城街国院活世22城旋间际居园城园象堡区际）子区）家
市场态势
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
（元/平方米）
通州区域在售项目价格统计
康城
产品定位： CBD湖景叠拼别墅
产品卖点：
➢项目总规划100万平方米 ➢20万平米的高尔夫公园 ➢6000亩的天然绿化林带和 25平方公里的绿色稻田
产品均价：6000
安德鲁斯
产品定位： CBD高尔夫原乡别墅
产品卖点：
➢高碑店路西侧 ➢高尔夫球场 ➢高尔夫园林景观
不自禁掏钱购物(花钱) • 完美的配套设施与供求关系的和协氛围，藉由消费者娱
乐来创造利润的方式，在消费过程中取悦顾客，让其感 动，乐于不断购买(大把花钱) • 让人倍感满足,这是21世纪企业最终获利目标，也是企业 将产品与服务直接融入生活的原动力(花了大把钱还很高 兴)
商街建议：欧洲风情商街
区域内的国际时尚地标
为来访者提供一个可见的 未来生活场景
让居者者的感官获得充分的愉悦与享受
方案/TYPE 2
新贵 城市
的时尚生活
内敛 简洁
的大气之风
注重细节的营造，阳台、花园 要达到实景效果
产品策略
会所CLUB
会所功能建议：
1、引入上流社交沙龙概念 2、引入艺术画廊、雪茄屋、水疗养生馆等CLUB场所 3、与长安俱乐部、京城等达成合作协议
天地美墅 广告推广思路初探
反思
前期项目关键词
32万平米社区562户 联排及双拼别墅 2000米商业街 欧洲摩尔建筑 峡谷式绿地 绿化率62.7% 容积率0.8 人车分流系统 户型面积：240-450平米 主力户型：300－311平米 坡地景观 双车库
反思
前期广告关键词
天地美墅－Downtown House、双城House 天地美墅－都市House、艺术House、休闲House 【广告阶段完成】 1. 天地美墅－项目名称的普遍告知 2. 天地美墅－项目位置&地段价值的告知 【广告问题点】 1. 视觉表现价值感不够，项目定位卖点不明确 2. 缺乏对项目生活的附加价值诉求、无力打动消费者 3. 地段4000/ 建筑形态1000/ 园林规划500/现房500/社区配套/未来生活形态/……
产品策略
实景园林
园林装饰建议：
1、以园林及社区灯光装饰，烘托社区气氛 2、园林景观雕塑，塑造社区人文形态 3、在规模有限的情况下，追求园林的精致度 4、强化园林的水景元素
1、以暖色灯光强化社区感和居住 2、以大型景观强化社区入口 3、以梧桐等观赏林木造成地块区隔感
入口处以门顶高架铁艺，造成社区的独立 感与专属感 强化钟楼的视觉效果与艺术效果