世纪瑞博-北京金隅山墅别墅项目视觉传播策略案-67PPT
伟业顾问_北京朝阳区金隅双桥项目营销策划报告_158页PPT精品文档159页
因素 建筑面积 产品结构
产品分布 通风采光
装修部分 价格部分 客户使用 项目属性
小户型
超小户型
面积一般在50-70平方米左右，表现为一居 面积大多在35—45平方米，表现为零居
具有完整且独立的空间分割，生活功能完 全
除卫生间（部分包括厨房）外，其余空间 一般不具分割条件，生活功能体现为压缩 化、复合化和多变化
属于相对高单价，相对低总价类产品
属于绝对高单价，绝对低总价类产品
具备一定的居家功能
属明显过渡类产品，不做居家考虑
项目基本属于住宅立项，属纯住宅产品
项目属性较为复杂，目前成为非住宅立项 项目做居住化处理的重要选择
Part 2_市场竞争分析
写在前面
从特例的产品出发，界定竞争的地域 1、写字楼立项，50年产权，且有向居住类物业建设的趋势。 2、50平方米以下的超小户型为主。
专业和经验让我们满怀信心，小空间，会有大作品。
是在旷野般的客厅中体味空虚 还是在局促和简陋的生活中收获烦躁 我们要的是巧、妙， 一样的原料 却能调出更好的味道—— 更加宽大、更多变化、更加精巧。
Part 1－天网恢恢，密亦有隙
宏观政策研判
Part 2－从市场中来，到市场中去
市场竞争分析
Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼，
１、今明两年，房地产总体政策会以平稳调控为主，但在房地产开发过程和营销环节，政府将 会提出更加严格的要求，确保其规范性；
２、近期由于奥运临近所带来的政策稳定期和巨大的市场热情，北京房地产市场居住型物业基 本供需关系短期内难以达到平衡状态，写字楼等商用物业的售价及涨幅将小于居住类物业；
３、解决市民的居住问题是政府的长期工作重点，以解决居住问题而产生的非住宅类物业将不 会受到政府的过多干预；
世纪瑞博简介标准版269PPT
报广展示
现场包装
户外广告
销售工具
走进2006
万科紫台
户外展示
天津卡梅尔—2005
报广展示
铂 宫—2005
LOGO
名片
光盘
现场包装
销售道具
鉴赏
广告 展 示
走进2006
北京香颂
报广展示
DM折页方案1
VI延展—名片
VI延展—名片
VI延展—信封
概念楼书封面
美林香槟小镇
“香槟”——独特的项目形象 有香槟，就有成功与欢乐 300多万/套，预热阶段即热卖48套
七天创镇纪
开盘报广
七宗罪
2005 —走进上海
作品展示
万科青青家园—2002
• 平面表现变现现场打击力 • 与客群的直接对话 • 强烈的项目推进感 • 2002年热销5个亿，完成1-2期销售1000套
现场包装视觉
万科青青家园—2005
• 产品物业形态发生变化，由原来的联排到现在的 高层、小高层
• 价格由2800/平米起价涨到6300/平米
•100余个地产项目的的销售传奇，其中有：温哥华森林、温莎大道、易郡、美林香槟小 镇、万科青青家园、万科水榭花都、上河村、世纪东方城、纽约客、峻峰华亭、甲方乙 方、澳林春天、新起点嘉园、优士阁、国际投资大厦、柳清居、维也纳森林、北京印象 等。 •其它：壳牌润滑油、大公银行、大公信托集团、大公国际资信评估、大公和信资产评估、 大公信远投资管理咨询、天冉庄园、CECT、卡夫、新浪等。
北京慧谷时空
北京易郡 北京中体奥园 武汉未来海岸
东方夏威夷
❖ 美林花园 美林香槟小镇 青岛美林小镇
❖ 样本 沸城
❖ 温莎大道 温莎写字楼
世纪瑞博某地产西山庭院推广策略突破与探讨
区域扫描
区域内博雅西园、麒麟家园、学风1911已清盘，只有紫城、
天秀泊心湾尚有部分尾房。褐石为新开盘的期房。
紫城——
7400元/平方米，总价99—109万，占地面积：14.35万平米，建筑面 积：16.5万平米，绿化率30.6％ 容积率1.5，18幢六层电梯板楼，主 力户型133-146平米左右三居， 毛坯
陶院明
身份暗示——现代隐士 产品承接——古朴立面，陶艺瓷砖，院落规划，做一名 现代的陶渊明。（建筑规划）
陶渊明（365—427），字元亮，别号五柳先生， 晚年更名潜，卒后亲友私谥靖节。东晋浔阳柴桑人 （今九江市）人。
正板桥
身份暗示——自由艺匠 产品承接——正南正北，阳光通透，低层低密。 （产品形态）
形象再清晰（关键词提炼）———
高知 社会中坚 中国传统情结 西郊恋地情结 生活本位 人文至上
目标客群的购买驱动力在哪里？
传统家庭的四大角色：
男主人 女主人 老人 孩子
谁是主角？
通常都是男主人，但主角也要为配角着想，配角的态 度同样可以左右主角， 理想模式是四大角色的利益要兼顾。
如何兼顾？
老人可养生，老有所乐。 孩子从小得到良好的学习教育与环境熏陶 女主人找到生活的归宿感
（庭园别墅—首席公馆—城市公馆）
（庭园别墅—首席公馆—顶层别墅）
➢四类高舒适户型
130—150平米城市公馆 190—200平米平层首席公馆 250一跃二庭园别墅 270—280平米4跃5顶层别墅
小结———
➢ 褐石的高单价入市，有助于共同来提升板块的总体价值，强化目 标客群的心理认同。
➢ 褐石的户型设计更加丰富，对细分客群的针对性更强。
故事三：“非清华、北大不上”
设计效果图和营销策划方案报告
设计效果图和营销策划方案报告本资料由智地网、广州市智南投资咨询搜集整理全国别墅项目广告楼书文案合集_340P.rar全国顶级别墅项目实拍效果图库_1076P.rar«别墅筹划方案».rar 76页.rar«别墅筹划案例».rar 19页.rar«别墅项目营销筹划篇〔万通〕».rar 23页.rar«别墅项目营销筹划资料».rar 23页.rar«著名别墅、住宅楼书文案».rar 多个文件.rar«酒店别墅商业方案书».rar 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北京世纪瑞博-案名十八技
音律美
连韵母：滟澜山 连声母：润枫·水尚 开口音：财满街 观澜时代 尾字无声母：卡梅尔 未来海岸
尽量不用爆破音：英特公寓——被爆破音打断朗读节奏
算命的同行们
京剧：居字旁ห้องสมุดไป่ตู้有把刀
：LOGO上面多个点
风水大师是案名的刚性障碍 尽量使用最小的改动来破除风水的负面
男/女/玻璃兔
MEN 大气、沉稳、天长地久
风格源生法：维多利亚时代 美林·香槟小镇 客群源生法：金隅·七零九零 In北京 感觉源生法：龙湖·香醍漫步 调性源生法：北京香颂 星期八
二·补缺法
颠倒黑白，以无做有。
沸城 星耀五洲 金隅·山墅 金隅·长安山麓
三·飞仙法
无中生有，一名惊人。
龙湖·滟澜山 红杉溪谷
PARTⅡ 案名十八技
谐音法：领秀城、世茂·湿地公元、龙湖·颐和原著、林与堂 译音法：龙湖·弗拉明戈 名人法：温莎大道、先生的湖、提香草堂 比喻法：琥珀城、保利·茉莉公馆 借喻法：纽约客 借代法：运河岸上的院子、十二橡树
麝香百合
葵百合
冷翠原香
微醺
坎缇娜
碧郦斯
圣罗兰
霏澜格默 左岸晨香 苍兰悠馥 香雪兰庭 暇栖冷翠 维波里小镇 曼陀林 巴摩梭罗 雅萝庄园 思诺晨香 春墅 沐云春墅 芝兰玉墅 香雪花墅 塔兰达牧歌 迭香清颂 摩罗清颂 云裳画墅 香石竹苑 原上春墅 美第奇园墅 佩格拉清颂 乌菲兹美墅馆 薇拉小镇 …… ……
甲方乙方
记忆：两个同尾缀两字词组 差异：不像地产案名 无尾缀 联想：商业…提案…合同…月费… … …
“小三儿”二
案名的范儿、案名的劲儿、案名的味儿
怡和国际——唐宁——温莎大道
范儿：英范儿的，不是国王得有国王的范儿。
09世纪瑞博7090项目下阶段推广策略
七零九零7500元/平米：回车6980元/平米起
价格： 在价格方面，金隅7090在通州的优势目前已经消失贻尽 ，7500元/平米的均价，价格比回车特价房高了将近600 元/平米左右，对于支付能力欠佳的年轻购房者无疑是一 个极大的刺激。
交通： 回车步行15分钟可到达地铁站; 金隅7090距城铁三公里, 步行约半个小时，而且路两旁除了建材城外基本没建筑， 到处都是荒地，如果下班晚了走回家的话还是需要不小 的勇气的。
葫芦娃，花仙子，鲁迅，小豆冰棍，跳跳糖，一休哥，阿童木，张雨生，郑智化，修正液，牡丹彩电， 滴滴香浓意犹未尽，日立日立HITACHI，中华人民广播电台，渴望，编辑部的故事，我爱我家，封神
榜，西游记，酸梅粉，无花果，鞠萍姐姐，董浩叔叔，动物世界，正大综艺，超生游击队，从前DVD， 丁克族，月光族，醋溜族，SOHO，大声展，创意市集，迷笛音乐节，会员卡，小资文学，王家卫，
外忧
以金都心语、美利山为代表的朝阳区东四环至五环的众多项目又 纷纷以8800元/平米的价格在争夺我们的城区分流郊区高端客户， 以上上城、天洋城为代表的燕郊项目又在以3980的低价抢走置业 实力不足的低端客户。
内患
通州楼市整体低迷，花盛香醍遭受重创，远洋、合生、中信三大 巨头推迟入主时间表，而回车、花间溪等项目纷纷降价跳水，针 对通州本区域客户，我们开盘时的价格优势已不复存在；
比对 “回车DBC”为代表的通州盘
我们的七零九零更有
“质
量”！
我们拥有真正品牌的
• • • •
质量！
新通国际花园：北京华成通房地产开发公司 花涧溪：北京市开原房地产开发有限公司 回车DBC：北京天地控股 …………
我们拥有真正现房的
• • • • •
世界b区广告策略推广方案世纪瑞博107p合院别墅营销
2007年11月，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》。从07年起，按照最新税额标准征
收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。
2008年5月，“假日楼市”房展会于五一长假期间举办，万科在展会期间对旗下楼盘打出95折优惠，
房展会期间虽然人头攒动，但实际成交远逊去年，显示市场观望气氛浓重。
学习改变命运,知 识创造未来
世界b区广告策略推广方案世纪瑞博107p合院别墅营销
二、区域市场研究：嘉定
小结
项目名称 汇丰沁苑 嘉实上城名都 马陆清水湾公寓 海上五月花 浦发香舍
莱英郡城 颖奕博园高尔夫
嘉城 合计
总建规模（万m2） 主要产品类型 08年待推体量（万m2）
11
小高层公寓
2.2
7
小高层公寓
待推套数 月均去化套数 未来可售产品类型 销售期预估
88
20
高层
5个月
160
20
高层
8个月
150
/
小高层
8个月
78
10
小高层
8个月
198
15
小高层
12个月
10
15
小高层
8个月
650
40
多层，小高层
1年以上
1500
90
小高层
1年以上
市场销售以小高层产品为主，从未来市场供应看，基本没有花园洋房供应
花园洋房存在较大市场机会
缇香湾 23000元/平方米
嘉定主城区
西城版块
安亭版块
大华版块 桃浦版块
中环线
旭辉依云湾 15000元/平方米
梧桐城邦 26000元/平方米
北京山水墅项目市场策划报告
北京山水墅项目市场策划报告目录第一章北京市别墅市场分析第一节北京别墅市场发展一 2004年别墅市场总体回顾二 2005年别墅市场预期三政策对市场的影响第二节别墅市场分析一区域分析二区域特点描述三怀柔、密云别墅深度市场分析第三节别墅市场客群分析一别墅客群发展二目标客群深度分析三目标客群定位第二章项目认知第一节怀柔区域认知第二节项目概况第三节项目优劣势分析一优势分析二劣势分析第三章营销策略第一节营销策略总体原则第二节营销主题方向建议第三节提升产品力建议第四节现场包装建议第五节销售中心包装建议第六节阶段推广计划第四章价格体系第一章北京市别墅市场分析第一节北京别墅市场发展一 2004年别墅市场总体回顾2004年别墅成交均价为10932元/平方米，比2003年有所提高，但仍低于2002年以前的售价水平。
中国加入WTO和北京举办2008年奥运会对北京别墅市场的发展具有长期、持续、根本性的推动，另外北京中高收入群体不断扩大，二次置业者不断增加，市场对别墅的需求强劲。
由于北京市经济仍具备快速持续发展能力，商务活动将更趋频繁，而高端客户的居住理念、生活品位也在不断提升，在未来的北京别墅市场上，“便利商务活动”和“享受独占生活”作为两种不同别墅居住目的仍将难分伯仲。
1 郊区别墅的城市化升级随着城市新规划蓝图日渐成型，通州、大兴、良乡等郊区将在不久的将来成为城市市区，已经成为很多地产界人士的共识。
面对这种情形，许多别墅主动升级，主要体现在产品、配套等等向城区住宅靠拢，在功能定位上削弱休闲概念，突出第一居所概念。
2 别墅投资趋于理性2004年的别墅投资价值十分明显。
建设部对别墅土地用地的限制供应，使别墅的增量受到制约，品质突出的别墅的价值将逐年上升。
别墅项目的规模效应也越来越被看重。
据估计，到2008年，我们期待的外商直接投资比将会达到700亿美元左右。
如果从外商驻京公司角度来看，在北京的外国使馆和机构将达到两百家，外资公司2万多家，外国雇员共有10多万人。
北京金隅地产花石匠项目推广策略提案85PPTXX年
•PART 2— 创作 Creation
•一、案名 & SLOGAN •二、VI
•PART 3— 执行策略核心 Strategy core
•一、产品定位 •二、核心战略 •三、开盘前执行策略 •四、广告
•PART1 Analysis
•分 析
•一、市场及竞争状况 Market Analysis
•版块概念
•二、产品自身分析 Product Analysis
•项目位置
•项目周边：
•项目用地距地铁八通线土桥站仅1.5公里， 紧邻东六环西辅路，用地南侧有公交站点。 整体项目处于城市交通节点区域； •周边住宅项目较多，相关配套设施正在逐 步完善。
•区内市场竞争
•目前区域市场处于一个集中放量的阶段。
•地铁沿线： •远洋一方、天时名苑、阿尔法社区、K2海棠湾、华业东方玫瑰、 DBC加州小镇、 龙湖蔚蓝香醍 •新华大街、运河沿线： •北京ONE、京贸国际城、珠江拉维小镇 、8哩岛、月亮河城堡、清水湾
•因此如何从均质化的市场中突围出来，是策略思考的重点。
•结论：区域楼盘高端化走势明显
• “现代化国际新城”的定位发布仅一个星期，通州楼市已感觉到明显波动。
• 据了解，区域内在售项目均有不同程度的提价： • 阿尔法社区三期2009年12月底的均价为12000元/平方米，目前已提升至13000元/平 方米； • 2009年12月21日入市的华业东方玫瑰均价为11092元/平方米，目前已提价至14500 元/平方米； • 区域超过18000元/平方米的项目——月亮河城堡19000元/平方米、天时名苑19800 元/平方米。根据了解，目前仍然有多个项目还在酝酿提价。