城市土地利用效率研究框架

一城市土地利用效率的定义城市土地利用效率,作为城市土地利用效果的综合反映和评价的核心标,由两个相互联系的层次构成:宏观层次上土地配置的结构效率和微观层次上土地使用的边际效率，城市土地利用的结构效率用以衡量某一城市或某一特定区域土地配置的综合优化水平，土地结构效率的高低主要取决于城市土地配置的合理程度，城市基础设施的发展水平以及城市建设总体容量的控制标准，近年来正日渐走入社会各界研究人员的视野，曹建海认为判断城市土地配置效率应包括三个标准:土地是否被分配给利润最大化的使用方向；是否能够增加有赖于土地利用的生活乐趣；是否可以保持土地资源的永续利用。

因为城市土地利用的最佳效益不仅决定于土地的经济产出与利润,还取决于城市各项建设用地的合理安排及城市经济，社会与环境效益的相互协调，推进城市土地的高效利用其本质就是为人的发展创造可持续的环境,在充分考虑经济效率的基础上更应体现以人为本,以人为中心的原则,体现经济与社会发展相协调,人类生活水平提高与环境发展的相持续。

因此,借鉴以上学者的定义和阐述,本文所讨论的城市土地利用效率是一个综合性概念,包括宏观和微观两个层次,宏观上城市土地利用效率主要指城市发展的经济效益，社会效益和环境效益三大方面的配置情况,微观上指城市土地的结构效率,衡量城市建设用地的土地价值实现程度,城市建设用地利用和合理度。

三城市土地利用类型按照地域分（前方字母为代码）R 居住用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地指居住小区、居住街坊、居住和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。

分为一、二、三、四类居住用地C 公共设施用地行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地、文物古迹用地、其他公共设施用地指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计的机构设施用地，不包括居住用地中的公关服务设施用地M 工业用地一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。

不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地类W 仓储用地普通仓库用地、危险品仓库用地、堆场用地指仓储业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地T 对外交通用地铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口用地、机场用地指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地S 道路广场用地道路用地、广场用地、社会停车场库用地指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U 市政公用设施用地供应设施用地、交通设施用地、邮电设施用地、环境卫生设施用地、施工与维修设施用地、殡葬设施用地、其他市政公用设施用地指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括建筑物、构筑物、及管道维修设施等用地G 绿地公共绿地、生产防护绿地指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地D 特殊用地军事用地、外事用地、保安用地指特殊性质的用地E 水域和其他用地水域、耕地、原地、林地、牧地、草地、村镇建设用地指除以上九大类城市建设用地之外的用地四衡量城市土地利用效率的一般指标衡量城市土地利用效率的一般指标取决于土地的用途和容量。

土地利用效率一般可以用人口密度、容积率和土地产出率三类指标来衡量。

人口密度,是指一定时间一定区域范围内(如国家、市镇等)单位土地面积上居住的人口数量,一般地,人口密度常用人平方公里或人公顷等表示;容积率又称楼板面积率、建筑面积密度,是指地块上的总建筑面积与地块面积之比,容积率的大小,决定了土地开发收益率的高低,反映了土地使用的经济效益;土地产出率,是指一定时间一定区域范围内(如国家、市镇等),单位土地面积上生产的物品和服务的价值总量,一般地,土地产出率常用GDP 平方公里表示。

通过该指标可以定量地表达出某一区域内单位土地上的经济密度。

五城市土地利用影响因素分析影响我国城市土地利用效率的因素分析由规划部门负责立项,城市规划部门负责选址,土地管理部门负责供地，这种需求决定供给的机制,导致了土地供应总量控制难以实施，在这种体制下,作为控制建设用地的重要手段，土地利用总体规划和用地计划指标,形同虚设,也就影响了我国土地利用效率的提高和土地利用结构的合理化，土地管理部门对于地方政府的土地违法行为缺乏应有的制约和监督，由于各级土地管理是实行块为主的领导体制,土地管理部门受同级党委政府领导,并对同级人民政府负责,上下级土地管理部门之间只存在业务指导关系，在这种情况下,土地管理部门只能使同级政府的办事机构和同级政府意志的执行者,不可能对地方政府的土地违法行为的发生形成制约，从而也导致地方政府利用国家所有权的残缺，主要具体影响因素如下：①城市规划对城市土地利用效率的影响城市规划是城市发展和城市建设的依据,任何城市发展和建设项目都要落实到城市地域空间上，城市规划是以土地在城市中的定向分布为其调控对象,即在城市增长边界的约束下,通过功能分析,确定主要用地的比例，空间布局。

在规划中对城市规模的设计也影响着城市土地利用效率，一是控制城市体系规模,即要控制城市个体的总数量不能盲目增加，二是控制单体城市规模(包括人口规模和用地规模),一般来讲,城市人口规模的大小,直接影响着城市用地的规模，城市是由各种物质要素构成的综合有机体,城市职能的有效发挥,就要求各功能活动空间的相互协调与密切配合，城市人口规模越大,对城市功能要求也就越全面,因而城市用地的规模也就越大，当然,城市的用地规模还同建筑层数与人口密度等有关。

在我国,各类城市的用地规模不同,小城市建筑层数低,人口密度小,每人占用的土地就比较多。

②城市的经济发展水平对城市土地利用效率的影响实现可持续发展离不开经济的发展,而要实现长期，持续的经济发展,又有赖于依照我国的比较优势来发展经济，这就要求有完善的市场机制和完备的市场体系,要求产权界定明确和稳定,要求市场在资源配置中起基础性的作用，这样,可持续发展就同我国市场经济的建设直接联系起来，城市的发展过程,就是经济要素向城市聚集与土地利用结构变动的过程，为了实现城市聚集经济效率的最大化和充分利用城市土地,保证城市经济的可持续发展,应考虑城市土地充分利用这个问题，城市土地的充分利用要以聚集利益为前提，城市发展的内在动力在于聚集利益,而其物质基础是城市土地的充分利用,二者之间存在相辅相成的密切关系:没有聚集经济利益,城市要素就难以实现合理的区位聚集与空间布局,城市土地就难以得到充分有效的利用,聚集经济效益就无从谈起，正是在聚集利益调节机制的作用下,才形成了城市中国城市十地利用效率研究以及土地的开发控制条件,来引导城市土地的有效配置，详尽合理的城市规划指导着城市土地开发的高效进行。

③影响城市土地利用效率的经济因素.土地价格对城市土地利用效率的影响。

威廉.配第说土地是财富之母,劳动是财富之父,可见土地对经济增长的重要性,土地作为经济增长的一个重要因素,如果土地的获得比较容易,即土地价格比其它要素价格低,土地的产出效率就会低下，遗憾的是,作为四-大生产要素(劳动，资金，土地，技术)之一的土地,常常是人们在经济活动中较少关注的对象，生产企业在财务上建立了全员劳动生产率百元资金利税率,以及技术进步贡献奖等一系列指标来检查劳动，资金，技术这些生产要素的投入产出,却没有土地作为要素投入的效益指标,因而掩盖了我国城市经济活动中普遍存在的土地产出效率低下的问题。

④影响城市土地利用效率的制度因素产权制度对城市土地利用效率的影响。

资源被过度开采和利用的首要原因在于大家对资源都有使用权,而私人对资源的损耗，枯竭不必承当相应的成本，在我国,非排他胜公有产权的存在是招致环境退化的重要原因,经济学教科书上讲的公地的悲剧,说得就是这个道理，改变目前许多公共资源被过度利用,实现可持续发展,一个简单而有效的办法就是尽可能地建立起明晰化的排他性的产权制度，科斯定理证明,一旦产权明确规定,而各利益相关者之间的联络，谈判，签约等等的成本足够低,则无论将产权划归给谁,最终总能达到该资源的社会最优配置和使用，在我国,法律规定城市土地归国家所有，国家土地所有权实质上是国家代表全体人民的利益对与全体人民利益密切相关的土地进行管理,国家的这种权利受到宪法和法律的保护但国家只是一个法律上虚拟的概念,行使国家土地所有权的应该是一个主体,也就是中央政府，但是,地方政府也是国家机器的重要组成部分,而且由于土地分散在各地,土地开发利用，出让转让都是由地方政府实施，从理论上分析,地方政府行使土地的所有权具有明显的效率优势,这也是近年来我国城市土地利用趋向好转的原因之一，但是,由于在法律上,土地所有权在中央政府和地方政府之间界定不清,造成了中央政府和地方政府之间为了各自利益而进行的博弈,表现为对土地出让金分成比例的矛盾以及地方政府直接参与的土地违法案件，产权稳定和产权明确同等重要，如果私人对产权的稳定没有信心,即使把产权明确到私人,那么它也会对资源进行掠夺性的使用。

(三)影响城市土地利用效率的其它因素.技术进步对城市土地利用效率的影响经济的发展以新技术的不断涌现为基础，我国是一个人口大国,又是一个土地资源人均占有量的贫国,十分珍惜土地和合理利用每寸土地,切实保护,农业用地尤其是耕地的供给极端缺乏弹性,在土地，劳动，资木三要素的木桶效应中土地是最小构成因子,我国国民经济整体功能水平受制于土地资源的可一协调程度,城市的发展也受到了土地资源短缺的约束，因此,应采用先进的科学技术手段开发利用土地,提高土少也利用的效率水平，而月.,只有在新技术的直接推动下,产业结构不断向高级化发展,有可能将大量人口从直接依赖自然资源的第一产业中释放出来，同时,只有农业技术的不断发展,单产的不断提高,这样才能以更少的土地和农业人口生产出足够多的粮食来养活不断增加的人，满足人们不断改善食品,结构的要求，技术进步推动经济发展,随着经济发展和收入水平的提高,人们对生活质量的要求越来越高,对健康舒适的环境的需求越来越大,这将推动社会将更多的资源用于环保型技术的研究，发展，推广和运用，六城市土地利用存在的问题体现在工业用地比重偏大，城市绿地和交通用地比重偏小的现象。

我国城市工业用地比例与国外同一城市化水平下的工业用地比例相比高出 1 倍多，工业用地比例偏大，必然挤占城市绿地和交通用地。

用地结构不合理导致中心商务区效应难以形成中国城市工业用地比例过高，土地产出率低，城市整体功能没有充分发挥。

由于城市工业用地比重大，许多工业企业占据了市区重要地段，造成土地资源的严重浪费；城市交通用地、绿化用地偏紧，造成我国城市存在交通拥挤、环境质量差等，城市病,具体分析主要问题有：①城市土地集约利用效率低土地集约经营是指在科学技术进步的基础上，在单位面积土地集中投放物化劳动和活劳动，以提高单位土地面积产品产量和负荷能力的经营方式。