《福州市联排、叠拼别墅市场产品研究报告》下(pdf 55)

2004～2006年福州市联排•叠拼别墅市场产品研究报告
【一】福州别墅发展历程简要回顾 (3)
【二】近3年福州联排、叠拼别墅市场研究 (5)
1】别墅市场分析 (5)
1.1】别墅板块分布图 (5)
1.2】别墅供应量分析 (7)
2】产品分析 (8)
2.1】别墅社区规划布局 (8)
2.1.1】组团式布局 (8)
2.1.2】规则式布局 (9)
2.2】景观设计 (10)
2.2.1】“亲水、近水”成为主导设计理念 (10)
2.2.2】保持原生态是设计的基本要求 (11)
2.3】建筑风格——西式别墅设计风格占据主流 (13)
2.4】别墅户型解析 (14)
2.4.1】联排200-230m2的五室和叠加190－220m2的四室是市场主力户型 (14)
2.4.2】联排户型功能区设计特征分析 (16)
2.4.3】叠拼别墅户型分析 (31)
2.5】会所及社区内部配套 (42)
2.5.1】会所设计——双会所成为设计的主流趋向，运动功能是会所设计的必备要素 (43)
2.5.2】内部配套随项目档次的上升而提高 (44)
3】别墅价格表现 (46)
4】产品推广 (53)
5】物业管理 (53)
【三】附录：近3年联排叠拼别墅项目个案资料................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.1】兰庭西江月..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.2】泰禾红树林..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.3】公园道一号..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.4】中天金海岸..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.5】福禄坊.....................................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.6】云亩天朗.................................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.7】博仕后缘墅..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.8】融汇山水.................................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.9】东方威尼斯..............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.10】名城港湾...............................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

3.11】运盛美之国..........................................................................................................................................................................................错误！未定义书签。

2004～2006年福州市联排•叠拼别墅市场产品研究报告
别墅产品的类型按照建筑形态可分为独立别墅、联排别墅、叠加别墅，其中联排和叠加又被称为“亚别墅”。

近几年来，福州别墅市场的发展取得了长足的进步，尤其是亚别墅产品不仅成为福州别墅中的主导产品，还占据了近六七成的市场分额。

但放之于一线城市的别墅市场中，福州别墅无论在整体规划、产品设计、居住理念等方面都有较大的差距。

“知己知彼，百战不殆”，首先得“知己”。

因此，有必要把自己的盖头掀起来，认真研究研究自己，寻找市场的机会和空白点，有利于对项目和产品进行精准定位。

【一】福州别墅发展历程简要回顾
纵观福州别墅市场十余年的发展历程，可概括为四个发展阶段：
1】初生阶段（90年代初）
福州的别墅始于上个世纪90年代初，当时国民经济经过改革开放十余年的发展，已经达到了相当规模。

作为福州别墅市场的拓荒先锋，有当时的富豪山庄、游艇别墅、登云山庄、翠湖山庄等一批早期项目。

由于当时房地产开发过热，加上别墅市场门槛太低利润率过高，大量银行资金投入其中，使别墅市场呈现混乱的局面。

2】沉寂阶段（1994～1997）
从1994年下半年开始，国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策，福州的别墅市场也进入了一个冷火秋烟的时代。

之后的几年当中，别墅市场始终没能够咸鱼翻身，一直处于沉寂中而默默无闻。

3】回暖阶段（1998～2001）
直至1998年，随着全国经济的复苏以及国家住宅政策的改革，积累已久的市场需求得到释放。

别墅市场也借机得以翻身，迎来了自己的“第二春”，福州的别墅市场也开始有了回暖的迹象。

主要代表项目有闽都大庄园、
4】井喷阶段（2002～至今）
世纪之交，房地产界再次掀起了新一轮别墅开发热潮，此次热潮在开发规模、持续时间等方面均比前两次大得多。

别墅市场经过多年砺练，产品开发、消费者及开发商日趋成熟理性。

我们可以看到福州别墅从最早的出售地皮自建，发展为成规模开发，再进入市场细分时代。

主要代表项目有山姆小镇、水乡温泉别墅、居住主题公园、运盛美之国
【二】近3年福州联排、叠拼别墅市场研究 1】别墅市场分析
1.1】别墅板块分布图
云亩天朗博
仕
后
缘
墅
福
禄
坊
闽都大庄园
融汇山水兰庭西江月
中天金海岸
泰禾红树林
公园道一号
大唐世家
东方威尼斯
名城港湾
长滩美墅
居住主题公园
山
姆
小
镇
中天桂湖云庭
运
盛
美
之
国
2004 年上市2005年上市2006年上市
1.2】别墅供应量分析
从动态角度分析，在2004年到2006年7月的近3年时间内，福州市叠拼、联排别墅项目的上市呈现出这样的变迁特点：
2004年，上市项目数量少，供应量较小，且布局分散，尚未形成板块分布的态势；
2005年，上市项目数量骤然增加，围绕福州市区展现出“遍地开花”的状况，6大别墅板块的格局特征正式成型；由于云亩天朗、名城港湾、东方威尼斯一批千亩以上的超大盘被推向市场，使得福州的别墅市场在供给层面表现为放量增长的特征；
2006年，新上市的别墅项目，以及前期项目的后续上市项目，共同推动福州别墅市场的持续上升势头。

所有的上市项目在区域分布上呈现出沿乌龙江两侧展开的分布特征。

基于对这样的一种变化趋势的把握，可以预见的是，在福州市出台并实施新的城市发展战略规划，市政基础设施建设保持快速持续跟进的背景下，福州新开发的别墅项目将以乌龙江为轴线进行分布的态势将越加明显。

因此，城南板块和闽侯上街板块将成为今后几年福州别墅项目开发的热点板块。

2】产品分析
2.1】别墅社区规划布局
别墅社区由于所处的环境条件不同，其布局也是多种多样的，但基本原则是要充分利用原有地形地貌与自然环境、景观等元素。

别墅区常见的布局结构可以分为两种：组团式与规则式，当然在实际规划设计中，常常是综合这两种布局结构的，采用点状、流线型布局、曲线型组团布局等形式，以加强空间的层次感，并有效利用间距，尽可能组合出多种丰富的布局形式。

2.1.1】组团式布局
组团式布局的主要思想是，整个别墅区由主干道将各个组团连接为一体，公共的服务中心（会所、商业配套等）位于全区的中心并且一般靠近主干道。

主干道通过次干道分别联系各个组团，每个组团之间设置组团绿化系统，各个组团设有步行绿化带并且能够和中央绿化带相连，形成完整的步行景观系统。

这样的一种规划布局方式，在建筑排列、园林布置、道路联通等方面联系紧密，与其它组团之间保持了相对的独立性，迎合了别墅购买者的独立性、私密性的心理要求；同时，所有组团之间仍然具有较强的有机联系，具有分级明显，结构清晰，便于管理和分期开发。

社区空间变化丰富，避免了兵营式排列带来的单调和呆板，又能够保证各个组团具备各自的景观环境特点，以提高其识别性和归属感。

上述别墅项目中，兰庭西江月、泰禾红树林、云亩天朗、博仕后缘墅、融汇山水、东方威尼斯、名城港湾、运盛美之国8个项目，基本上采用了“组团式”的规划布局方式。

项目名称 “组团式”规划布局特征
兰庭西江月 项目区域内主干道和中央水系分为相互独立但是联系紧密的若干“组团式”规划布局。

泰禾红树林 通过完整的四级道路系统，将项目分为11个组团，并通过景观系统的分隔围合，又形成了次一级的社区单元、组团单元。

云亩天朗 1.用水系形成岛屿状的整体布局，总体空间规划实现了动静分区；
2.岛内沿水系为独栋环绕，内部以每三栋双拼形成“组团式”的布局；
博仕后缘墅 利用现有河网来组织小区的绿地，形成“组团式”布局规划，体现了“均好性”的规划设计理念。

融汇山水 通过主干道、次干道、社区小路、水系以及绿化景观带，将社区分为若干组团，住宅围绕各自的景观自成组团，层次分明；
东方威尼斯 典型的岛屿别墅，利用天然湖泊规划出岛式、半岛式组团布局，一条环湖主干道和若干次干道连接各个组团。

名城港湾 沿街为联排别墅，社区内为独栋，住宅之间由社区水景和道路分隔为小组团。

运盛美之国 整个项目被划分成由南自北渐次抬高的南北两大分区，小区一条纵贯南北有中央景观轴，两侧的别墅座北向南错落排列，组团花园和景观小路串联其中，形成整个社区多组团多形态的规划结构。

2.1.2】规则式布局
规则式布局常用平行或同心圆的东、西向道路组成整个别墅区的道路骨架，使每条道路均能服务于两边别墅，同时户单元用地面积基本相同。

该种布局模式的优点是道路投资少，但小区只有中心区和非中心区的分级，住宅的识别性与业主的归属感不强，有时别墅排列过于规整与密集，使整个别墅社区的景观缺少变化。

在调研项目的产品的规划布局结构设计中，仅有中天金海岸和福禄坊是规则式布局结构特征。

其中，中天金海岸3期是典型的传统兵营式规则排列布局。

这样的规划布局结构设计，无论是站在福州别墅市场现状考虑，还是基于全国别墅项目产品规划布局的大趋势审视，都偏离了以强调流动性、变化性、灵动性的市场主流设计原则，显得刻板、单一。

2.2】景观设计
2.2.1】“亲水、近水”成为主导设计理念
纵观上述调研项目的景观园林设计，几乎是无一例外的凸现了“亲水、近水”理念主导下的设计方式。

项目名称 人工水景 江景
兰庭西江月开设人工水系，顺山势蜿蜒流入二期所在中央水景。

——
公园道一号—— 乌龙江
泰禾红树林二期开设中央水景人工湖和与流花溪平行人工河。

乌龙江、流花溪
中天金海岸—— 乌龙江、流花溪
云亩天朗引入乌龙江天然水系造景，使整个社区呈现七星岛状。

乌龙江、闽江
博仕后缘墅设有中央水景和环绕社区的水系。

乌龙江
融汇山水中央水景人工湖和分布在各个组团之间的环绕水系。

乌龙江、长岛湾
大唐世家700m生态水系 ——
东方威尼斯构造11000 m2中央内湖 乌龙江
名城港湾环绕水系 闽江
运盛美之国 设计人工水系，将项目的1期、2期分隔，在1期内部区隔出大小两部分。

——
其中，兰庭西江月、大唐世家、云亩天朗、运盛美之国完全实行的是人工水系设计方式，泰禾红树林、博仕后缘墅、融汇山水、名城港湾采用了人工水系和项目周边天然水系相结合景观设计方式，东方威尼斯则是完全利用所在区域的天然水系构造岛屿式别墅项目。

以上众多别墅项目之所以接纳了“亲水、近水”的设计理念，是由于目前叠拼、联排别墅产品的主力消费群体，特别是35－45岁的城市新生代中产阶层消费客户群，其购置别墅产品的消费取向，更加偏重于现代的、开放的、浪漫的海洋型生活。

这种消费取向直接导致开发商在进行别墅景观设计的时候，尽力在已有的自然景观基础上挖掘景观资源的内在品质，甚至通过人工造景以适应这种消费需求。

从项目的自然地理资源分析，兰庭西江月、大唐世家、云亩天朗均属于山地别墅类型，但是开发商极力在项目中营造了人工水系景观，作为项目的卖点博得客户青睐。

譬如，大唐世家开挖了长度为700m的人工生态水系景观，云亩天朗则是引入乌龙江水百余亩的湖泊。

至于泰禾红树林、博仕后缘墅、融汇山水、名城港湾这样的临江水岸别墅，更是不遗余力的打造水岸景观。

人工或者天然水系作为主题景观被引进项目的产品设计中，客观上促动了众多项目采用“组团式”的规划布局模式。

因为因地制宜，充分利用项目所在地块的地形地貌和自然环境进行规划布局是别墅社区设计的基本原则。

傍依水系规划的项目，往往出现被水系区隔的规划结构特征。

水向在这里成为影响产品规划布局的重要因素。

2.2.2】保持原生态是设计的基本要求
在调研项目的景观园林设计要求方面，最为突出的特点就是各个项目基本都是以保持项目所在地带自然资源的原生态为设计方向，基本符合了别墅业主贴近自然的购买初衷。

这种原生态的景观园林设计特点在各个调研项目中（部分）表现如下。

项目名称 原生态表现形式
兰庭西江月 以六重绿化带表现原生态的人居理念。

泰禾红树林 以人性化的自然主题体现人与自然的协调。

中天金海岸 顺应原有自然地形、地貌进行建筑布局，将自然和人工景观充分融合。

云亩天朗 在依托天然水系成就自然景观的同时，做到项目大环境、小环境和社区内环境的融合贯通。

博仕后缘墅 外部自然水系和人工水景的协调。

东方威尼斯 项目的景观和建筑直接建造在岛屿上。

大唐世家 700米生态活水体系景观和四季常开花木园林。

名城港湾 别墅依附地形和流水布建，并且种植生态草坪和热带植被。

运盛美之国 根据原生地貌，设计南北向的中央景观轴,并且在住宅设计方面注重与景观资源的融合。

由上可知，众多项目以表现原生态为准绳设计景观园林，是为了顺应客户群体心理上贴近自然、亲近自然的内在购买诉求。

这种与自然近距离接触的心态，反映的是人与自然和谐相处的人居理念和生活方式。

而水景内在的具备了与外界环境相协调的特质，客观上为这样的原生态设计原则提供了实现的条件。

在所有项目当中，只有福禄坊独树一帜的以凸显中国江南民居特色作为景观园林设计指导理念，配有独特的私家园林。

由此可见，以“亲水、近水”为主题的景观设计，突出原生态的设计要求，仍将是今后福州叠拼、联排别墅产品在景观设计方面的主导理念。

2.3】建筑风格——西式别墅设计风格占据主流
项目名称 建筑风格
兰庭西江月 欧式风格
公园道一号 欧式新古典风格
泰禾红树林 新波希米亚风格
中天金海岸 现代风格
云亩天朗 西班牙式地中海风格
福禄坊 中国徽派风格
博仕后缘墅 欧式风格
融汇山水 新亚洲风格
大唐世家 欧式新古典风格
东方威尼斯 澳式现代风格
名城港湾 西班牙式地中海风格
运盛美之国 现代简约
在福州近3年来上市的别墅项目中，包括欧式风格、西班牙风格、新古典风格、现代风格在内的西式设计风格占据了建筑设计风格的主流位置。

其中，公园道一号、大唐世家的欧式新古典风格以简约的形态，吸引了更多是来自城区的客户；以名城港湾、云亩天朗为代表的西班牙风格，获取了市区和八县的企业主的偏爱；东方威尼斯打出的澳洲现代主义风格，塑造了现代岛屿式别墅风格，牢牢定
位在高端客户群体；而泰禾红树林则以述求自然、简约、纯粹的新波希米亚风格（一种地中海风格）博取了外地来榕创业的成功人士的认可。

值得关注的是，在现今各式各样的西式别墅风格盛行的别墅市场上，以福禄坊为代表的传统中式风格别墅项目和以融汇山水为代表的“新亚洲别墅”风格开始显露头角。

福禄坊突出地强调了传统中式风格以庭院主义为核心的人居观念；而顺应“新亚洲别墅”趋势的融汇山水项目，在产品设计中融合了中式的庭院精神、日本建筑的精致、美式乡村的质感、泰式的休闲和现代别墅的时尚材质。

应该说，融汇山水的上市，标志着福州的别墅产品在建筑风格方面实现了突破。

这一点可以作为未来叠拼、联排别墅产品设计考虑的创新点予以考虑。

2.4】别墅户型解析
2.4.1】联排200-230m2的五室和叠加190－220m2的四室是市场主力户型
别墅物业形态
项目名称
联排 叠拼
兰庭西江月 三室两厅三卫一厨：153.45m2；
六室三厅三卫一厨：272.19 m2
——
泰禾红树林
五室三厅四卫一厨：
产权面积在200－202m2
——
公园道一号 ——
四室两厅四卫：182－226 m2五室两厅四卫：217 m2－219 m2
中天金海岸
380－400 m2
（实际使用面积，右同）
四室三厅181.78－194.52 m2
四室两厅215.8－226.95 m2
福禄坊 四室187.29 m2－197.06 m2；
五室209.30 m2－229.56 m2
——
云亩天朗 四室、五室三厅两卫一厨：234.58 m2、233.52 m2——
博仕后缘墅 五室 三室两厅三卫：188.84m2； 四室两厅三卫：226.85m2
融汇山水 四室两厅三卫、四室三厅三卫：180 m2－190 m2——
东方威尼斯 五室：200 m2－260 m2——
大唐世家 —— 三室：180 m2－230 m2
名城港湾 五室：194m2－277.44m2——
运盛美之国 —— 四室两厅：190－230 m2
根据以上列表分析可知，福州市场现有联排别墅产品的主力户型是五室，（产权）面积区间在160－280m2，主要集中在190－230 m2。

其中，联排产品中五室户型中面积最大的是名称港湾277.44m2，面积最小的是融汇山水160 m2。

叠拼别墅的主力户型产品是四室，（产权）面积区间为180 m2－230 m2，集中于190 m2－220 m2的范围内。

其中，中天金海岸的产品的面积范围最广，几乎覆盖了180 m2－230 m2的整个（产权）面积区间。

2.4.2】联排户型功能区设计特征分析
住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。

因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。

作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。

在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。

并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。

这既是时代的要求，也是未来的趋势。

通常，别墅物业空间被划分“五个区”：
礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等；
交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等；
私密区：主卧、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等；
功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等；
室外区：外立面、前院、后院、平台等。

以“区”来重新定义空间类型，功能规划更为细腻，为全新生活方式提供完美的空间，充分满足个性与生活品质的追求。

五大功能区的划分使住宅科学体现了日常生活中对空间利用的规律，满足了业主饮食起居，交流礼仪等各方面的家庭生活。

但在福州的别墅市场的产品中，尤其是联排、叠加别墅，尚未有上述严格意义上的五个功能区，仅在礼仪区、私密区、功能区和室外
区有较明显的特征，下面就福州近3年上市的联排别墅产品从功能区分别详细分析其户型特征： <1>礼仪区
项目 入口 餐厅 客厅 其它
兰 庭 西 江 月 1.通过前庭，由首层正面入
户；
2.设有台阶和门廊；
3.进门与餐厅直接连接；
1.设在一层正中，正对楼梯
口，与客卫、厨房、保姆房、
书房相连；
2.；
3.到客厅设置错层；
1.一层南侧，面积为30m左右；
2
2.一层客厅通过走廊和与厨房连接，
设有错层，与南侧观景大厅直接连通；
3.采光、通风通过外部观景大厅实现；
1.二层设有家庭厅或
者休息厅，位置居中，
正对楼梯口，通过走
廊与卧室和卫生间相
连；
融 汇 山 1.通过前庭，由首层正面入
户；
2.设有台阶和入户门廊，门
口设有玄关；
3.入口设有过渡空间，与楼
梯口、客厅或者餐厅、相连；
1.设在一层，与客卫、厨房
相连；
2.设置餐厅上空，或者旁边
设计中庭上空，增加了以餐
厅和客厅（通道设置错层）
为主要活动空间的采光性能
1.位于一层；
2.在楼梯口侧转的方向，通过走廊与
厨房连通，错层设计，外接客厅露台；
1.二层设有休闲厅或
者家庭厅，位置居中，
在楼梯口侧转方向，
与卧室或者书房直
连；
水
泰 禾 红 树 林 1.首层正面入户；
2.设有台阶和门廊；
3.进门与餐厅直接相连；
1.设在一层中前，正对楼梯
口，与客卫、厨房相连；
3.采光通过设置中庭上空实
现；
1.一层朝南，面积为32m2～34 m2；
2.通过错层与餐厅相连；
3.以前后的庭院中空实现采光、通风；
1.顶层阁楼可以设为
家庭厅、休息厅，并
与露台直接连通；
名 城 港 1.首层正面横向入户；
2.设有台阶和入户门廊；
3.与客厅直接连接；
湾 4.三层以上入口设有休息厅； 1.设在首层，正对楼梯口，
与客卫、厨房相连；
2.直通客厅和门廊；
3.设有观景功能的大开窗；
1.位于首层南侧，楼梯口侧转方向，
面积为48m2左右；
2.与门廊和餐厅直接连通；
3.采光、通风以普通窗和落地窗实现；
4.挑空两层；
1.二层设有家庭厅，
位置居中，正对楼梯
口连接了卧室和卫生
间；
云 亩 天 1.二层侧进式入户；
2.设有入户门廊；
3.进门区设有过渡空间，与
楼梯口、餐厅、客厅相连；
1.设在一层，与客卫、厨房
相连；
2.；
3.通过外部走廊通风、采光；
1.位于二层朝南，面积为24m2～27m2；
2.客厅在楼梯口侧转的方向，二层客
厅与厨房通过平拉门连通；
3.与外部阳台直接连通；
1.三层设有家庭厅，
位置朝南，在楼梯口
侧转后方，与卧室直
接相通，并带有小阳
台；
朗
福 禄 1.首层正面入户；
2.设有台阶；
3.室内设有入户过渡空间，
与客卫、工人房相连；
1.设在一层，与厨房通过分
隔相连，与客厅合一；
2.；
3.设有落地大开门直通后
院；
1.一层朝南，面积为13.4m2～23.0m2；
2.客厅在楼梯口侧转的方向，与餐厅
合一；
3.外设露台，通过露台进入后院；
——
坊
入口：
一般设在首层，入户方式是正面进入；多设有台阶和入户门廊；部分项目的产品在入户后的设计是直接与客厅或者餐厅相连，属于“开门见厅”式的入户设计，与户型设计的私密性要求不符，而其它项目的产品则以设计过渡空间或者玄关的方式达到了这样的私密性设计要求。

在入户方式上比较特别的是名称港湾和云亩天朗：前者为正面横向入户，后者是侧进式入户，入户后设计了4米宽的照壁式玄关。

客厅：
位置一般在首层南侧，在楼梯口侧转方向；面积从13.4 m2到48 m2不等；通风和采光的方式较多，包括①外设观景大厅、阳台；②自设窗口（普通窗或者落地窗）；③通过庭院中空或者天井。

与餐厅的连通方式上，多数是通过走廊连通，只有福禄坊是客厅、餐厅合一；在进入客厅的设计方面，错层的存在可以增加户型设计的空间感。

其中，名城港湾的客厅设计为挑空两层的中空大客厅，并配以180o落地玻璃，能够全景观赏外部景观，达到了产品设计的室内外空间相互渗透。

另外，作为别墅产品档次重要体现的客厅，保持不应低于30 m2的面积是基本设计要求，并且应随着物业档次的提升而增加。

但是，类似福禄坊的客厅面积仅为13.4m2～23.0m2，降低了此类物业产品作为别墅的价值和档次。

这是在设计产品时候必须注意的方面。

家庭厅（起居室）：
一般设在二层，位置在单跑楼梯的侧转方向，双跑楼梯的出入口方向，能够起到与次卧、卫生间过渡相连的作用。

部分设在顶层的家庭厅，与露台直接连通。

设计比较独特的是云亩天朗的产品，位置设在双跑楼梯的后方，与露台、小阳台直通。